Interpretación contractual

Santiago, diecinueve de noviembre de dos mil quince.

VISTOS:

En estos autos, tramitados ante el Cuarto Juzgado Civil de Antofagasta, Rol Nro. 3.709-14, en juicio sumario de terminación de contrato de arrendamiento, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, por sentencia escrita a fojas veintisiete y siguientes, de fecha diecinueve de agosto de dos mil catorce, en cuanto interesa, se acogió la demanda sólo en cuanto declaró terminado el contrato de arrendamiento existente entre las partes, debiendo los demandados restituir el inmueble arrendado en el plazo de tercero día desde que la sentencia cause ejecutoria, bajo apercibimiento de lanzamiento con auxilio de la fuerza pública, imponiéndoles el pago de la multa establecida en la cláusula segunda del contrato, equivalente a dos rentas de arrendamiento, es decir, un millón cien mil pesos, quedando obligados, por último, al pago de las rentas, gastos comunes y servicios domiciliarios que se devenguen hasta la efectiva entrega del inmueble.

La demandante dedujo recurso de apelación en contra de dicho fallo, y una Sala de la Corte de Apelaciones de Antofagasta, por resolución de cinco de noviembre de dos mil catorce que se lee a fojas cuarenta y cinco, lo confirmó.

En contra de esta última resolución, la demandante dedujo recurso de casación en el fondo a lo principal de fojas cuarenta y siete.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

PRIMERO: Que la parte recurrente sostiene, en el primer capítulo de su recurso, que la sentencia objetada ha incurrido en infracción del artículo 1945 del Código Civil en relación con sus artículos 8, 19 a 24, 44, 1437, 1535, 1537, 1545, 1546, 1560 a 1566, 1698 y 1915; artículos 160 y 431 del Código de Procedimiento Civil y artículo 1° de la Ley N°18.101, estimando que la correcta aplicación de estas disposiciones, habría llevado a la condena de la demandada al pago de las rentas que han debido devengarse hasta la fecha de vigencia del contrato, es decir, al treinta de junio de dos mil quince, ya que en virtud del contrato de arrendamiento y su ejecución de buena fe, llevaban a concluir que conforme a la cláusula segunda del contrato y en vista del incumplimiento del pago del mes de garantía por parte de los arrendatarios, podía requerir, de manera conjunta, la terminación anticipada del contrato y reclamar el pago de las demás prestaciones ordenadas por la ley, entre ellas el pago de las rentas futuras hasta el vencimiento del plazo que autoriza el artículo 1945 del Código Civil, sin que altere este supuesto la supuesta ambigüedad atribuida a aquella cláusula, pues haciendo debida aplicación de las reglas e interpretación de los artículos 1560 a 1566 debió concluirse que por el no pago del cheque del mes de garantía se producía la terminación del contrato de arrendamiento, el pago de las demás prestaciones ordenadas por ley y el pago de la multa equivalente a dos rentas. Ello porque la norma que invoca para el cobro de estas prestaciones, artículo 1945, debe entenderse implícita y conocida de los contratantes en virtud de la presunción del artículo 8° del Código de Bello, pareciendo un exceso que en cada contrato, se establezca un listado de prestaciones ordenadas por ley, para el caso de incumplimiento.

Postula a continuación y como segunda causal de casación, que el sentenciador incurrió en falsa aplicación del artículo 1537, en relación con sus artículos 19 a 24, 1437, 1545 y 1546, 1560 a 1566, 1535 y 1945 todos del Código Civil; esta última, en relación con el artículo 1° de la ley 18.101, pues se confunde en el fallo la obligación principal, que emana del artículo segundo del contrato de arrendamiento y a la cual accede la multa, con el pago de las rentas reclamadas a las que no adhiere ni avala el pago del depósito por garantía, por lo que, en tal estado de cosas, no concurre la hipótesis del artículo 1537 de ese estatuto, que si bien hace incompatible el cumplimiento de la obligación principal y la cláusula penal asociada a ella, tiene una contraexcepción cuando aparezca haberse estipulado que por el pago de la pena, no se entiende extinguida la obligación principal, cual se pactó en este caso;

SEGUNDO: Que, para una acertada resolución del recurso, se deben tener en especial consideración los siguientes antecedentes:

1°.- En la demanda de término de contrato de arrendamiento, se expresa que los demandados detentan la calidad de arrendatarios del inmueble ubicado en domicilio reservado; contrato que los obligaba por el plazo de un año, renovable tácita y sucesivamente, habiéndose pactado una renta mensual ascendente a quinientos cincuenta mil pesos mensuales; a la fecha de su suscripción. Se extendió por los demandados un cheque cruzado por concepto de mes de garantía, sin embargo, éste no fue pagado por el banco librado, incurriéndose en una causal de incumplimiento contractual que habilitaba al actor para poner término al contrato y requerir el pago de las demás prestaciones “ordenadas por la ley”, más el pago de una multa equivalente a dos rentas de arrendamiento, motivo por el cual, demandó el término del contrato y conjuntamente el pago de las rentas y reajustes, el pago de los servicios básicos, servicios comunes, más aquellas rentas que han debido devengarse durante todo el tiempo de duración del contrato, según artículo 1945 del Código Civil, más la multa contractual, con costas.

2°.- La parte demandada, no contestó la demanda;

TERCERO: Que los jueces del mérito al acoger la acción impetrada han razonado que no es procedente hacer lugar a la petición fundada en el artículo 1945 del Código Civil, referida al pago de las rentas hasta el día treinta de junio de dos mil quince, a título de indemnización de perjuicios, por cuanto el actor, no puede pedir dicha suma que corresponde al cumplimiento de la obligación principal, si también solicita se haga efectiva la cláusula penal, como lo establece el artículo 1537 del estatuto citado, debiendo entonces pagar los demandados sólo las rentas y consumos domiciliarios hasta la efectiva restitución del inmueble, conforme lo establece el artículo 6 de la Ley N° 18.101. Así por lo demás lo decidió el tribunal de primera instancia.

A lo anterior se añadió por la Corte de Apelaciones recurrida, que la cláusula invocada por la demandante para hacer efectivo su derecho es ambigua, pues fundado en la frase “las demás prestaciones ordenadas por la ley”, se pretende hacer efectiva la obligación de pagar las rentas por todo el período de extensión del contrato, razón por la cual, no puede sostenerse que las partes hayan acordado la compatibilidad de la acción indemnizatoria y la pena;

CUARTO: Que para evaluar la correcta aplicación del derecho, se deben tener presente los siguientes presupuestos fácticos fijados por los jueces del fondo, los que resultan inamovibles por no haberse denunciado la conculcación de normas reguladoras de la prueba, pues, si bien se citó algunas de las que tienen tal carácter, no fueron desarrolladas y, en último término, el quid de lo debatido se centró en el alcance que debe ser dada a la cláusula segunda del contrato, en el entendido de si ella es comprensiva de las pretensiones alegadas por el demandante, o bien sólo de la cláusula penal, o, incluso, de alguna otra obligación de carácter legal, conforme resolvieron los jueces del fondo:

a.- Las partes se vincularon a través de un contrato de arrendamiento celebrado el treinta de junio de dos mil catorce entre nombre reservado, el arrendador y, como arrendatarios, nombre reservado y nombre reservado.

b.- El arrendamiento recayó sobre el inmueble ubicado en domicilio reservado e incluía un estacionamiento y una bodega.

c.- Por concepto de mes de garantía, se hizo entrega al arrendador de un cheque Banco Credichile por la suma de quinientos cincuenta mil pesos, con fecha de pago el día quince de julio de dos mil catorce.

d.- Los demandados incumplieron el contrato pactado, por cuanto no pagaron la suma acordada por garantía en la fecha estipulada, ya que dieron orden de no pago al referido documento;

QUINTO: Que al tenor del recurso reseñado en el motivo primero de esta resolución, el núcleo de la controversia, está en determinar si la cláusula segunda del contrato es ambigua y si por ella puede el demandante obtener, de una sola vez, el pago de la multa y de la obligación principal pretendida, que para los sentenciadores son excluyentes, conforme lo regulado en el artículo 1537 del Código Civil, en relación con su artículo 1566, lo que encierra, en último término, un elemento comprensivo sobre qué prestación legal en particular se debe en la especie, teniendo en consideración el carácter del contrato y demás circunstancias que rodearon al acuerdo;

SEXTO: Que conforme a la mencionada cláusula, “el no pago de cheque individualizado en la fecha indicada, habilitará al arrendador para poner término al contrato, requerir el pago de las demás prestaciones ordenadas por la ley y más el pago de una multa equivalente a dos rentas de arrendamiento”;

SEPTIMO: Que no obstante los antecedentes del proceso, expuestos con antelación, del libelo de nulidad sustancial se advierte que se denuncian como vulneradas diversas normas sobre interpretación de los contratos y el contrato de arrendamiento en particular, conforme se expuso en el motivo primero, obviando la recurrente que, como aparece en la consideración octava del dictamen de primera instancia, la mentada incompatibilidad entre la exigencia de la cláusula penal y de la obligación principal, fue resuelta, disponiéndose la obligación conjunta de los demandados de concurrir al pago de la multa de la cláusula segunda, más, conforme al artículo 6° de la Ley N° 18.101, el pago de las rentas y consumos domiciliarios hasta la efectiva restitución del inmueble. Lo anterior, permite advertir que el arbitrio aparece desprovisto de sustento al prescindir el recurso de considerar la preceptiva que los jueces del fondo han invocado en apoyo a su determinación, en particular la disposición del artículo 6º de la Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, y en que la decisión encuentra su basamento principal;

OCTAVO: Que surge así como aspecto a dilucidar determinar si puede esta Corte encarar el estudio de la impugnación sobre la base de una temática sustancial pero preterida en el planteamiento de la parte recurrente. En otros términos, si el vacío que denota el recurso de casación en el fondo al prescindir del análisis de tal norma, permite a estos juzgadores valerse de ellas para dirimir lo pendiente;

NOVENO: Que la posibilidad de éxito del intento saneatorio se anida en la eventual transgresión de la mencionada ley atingente a la cuestión planteada que, por ello, reviste aquí el rango de decisoria de la litis.

Al no criticar la recurrente la circunstancia de haberse aplicado inadecuada o defectuosamente tal preceptiva, debe entenderse que, de modo implícito, reconoce y acepta su adecuada y correcta concreción en el fallo.

Se sigue, a la postre, que no existiría influencia en lo dispositivo aunque se concordara con el reproche;

DECIMO: Que dado el carácter extraordinario de la impugnación aquí pendiente, su interposición se encuentra sujeta a formalidades, entre las cuales expresar el libelo en qué consiste él o los errores de derecho de que adolecería la sentencia recurrida y de qué modo ése o ésos influyeron substancialmente en lo decidido.

Por mucho que este Tribunal de Casación atienda a los propósitos de desformalización que trasuntan las modificaciones que al artículo 772 del Código Procesal introdujo la Ley 19.374, ello ha de tener un límite, si se tiene en cuenta que la renovada oración del artículo 772 en el sentido que debe expresarse “en qué consiste el error o los errores de derecho de que adolece la sentencia recurrida” debe ser leída en el contexto de su artículo 767, que establece esta excepcional vía de impugnación respecto de las resoluciones pronunciadas “con infracción de ley”, y sólo cuando esta última ha “influido sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia”. Eso obligaba al impugnante a indicar la ley que denunciaba como vulnerada y que, en todo evento, hubiere tenido influencia substancial en lo resolutivo;

UNDECIMO: Que la Corte no puede alterar lo que viene razonado con un basamento jurídico de ostensible relevancia para dirimir la contienda, el cual no ha sido objetado, en ese preciso particular, por el recurso de casación.

Siendo así, la formulación que efectúa la parte reclamante resulta inconducente a los propósitos perseguidos, como quiera que, de asumirse mal aplicados los artículos referidos en el considerando primero, ello carecería de influencia sustancial en lo resuelto;

DUODÉCIMO: Que no obstante haber dejado sentado el alcance de la causal de casación invocada y considerando los argumentos sobre los cuales la demandante construye el recurso, por cierto muy distantes del fallo impugnado, también resulta imperioso examinar si se han verificado los requisitos de procedencia de la nulidad planteada, pues para el recurrente, la cláusula segunda ya transcrita, trasunta claridad manifiesta en tanto al referirse al “pago de las demás prestaciones ordenadas por la ley”, de modo evidente comprendería a aquellas contempladas en el artículo 1945 del Código Civil.

Al efecto y del tenor de los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se advierte que, además de las exigencias relativas al plazo de interposición; la naturaleza jurídica de la resolución contra la cual se deduce; y señalamiento del error de derecho y su incidencia en lo decisorio, el recurso de casación en el fondo, de conformidad con el artículo 771 del Código de Enjuiciamiento Civil, debe ser interpuesto por la parte agraviada.

Este último aserto importa necesariamente que la sentencia impugnada debe haber causado al recurrente un perjuicio sólo reparable con la invalidación del fallo y que el vicio de que se trate debe influir sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia;

DECIMOTERCERO: Que si se explora el libelo que contiene la nulidad sustancial en examen se advierte que la recurrente pretende una determinada interpretación de la cláusula que los jueces de la instancia estimaron limitada en cuanto a sus efectos y que, además, el Tribunal de Alzada consideró ambigua por lo que debía ser interpretada conforme al artículo 1566 del Código Civil. Empero, independientemente -y sin emitir esta Corte pronunciamiento sobre la procedencia o improcedencia de la declaración que se reprocha y efectuada por los sentenciadores en tal sentido– aparece que ella, al no establecer las consecuencias normativas de mediar un incumplimiento, podrán ser las de su artículo 1945 del Código Civil; o, tal como se planteó en el fallo de primera instancia, que las demás prestaciones a que se refiere, sean aquellas a que alude el artículo 6° de la Ley N° 18.101, caso en que de manera alguna le irroga un perjuicio a la demandante, desde que, sobre la base de tal decisión y con estricto apego a la mencionada norma, se ordenó a los demandados el pago de aquellas obligaciones previstas en el cuerpo legal que corresponde aplicar en el presente asunto y que resulta más específico, por tratarse de un contrato de arrendamiento de un inmueble urbano de una duración inferior a un año, expresamente ahí normado, de modo que la disposición aplicable, en tanto parte de las prestaciones legales, es el citado artículo 6º como exactamente lo han resuelto los jueces del fondo.

Tal explicación resulta suficiente para aseverar que en la especie no se ha cumplido con la exigencia que el recurso de casación “debe interponerse por la parte agraviada”, motivo también por el cual la nulidad sustancial impetrada no puede prosperar;

DECIMOCUARTO: Que de esta manera, y de cara a los preceptos que la impugnante asevera inaplicados, no es posible arribar a una decisión contraria a aquella que se pretende rever por cuanto, al haber la sentencia impugnada acogido la pretensión de la parte demandante del modo como se ha venido desarrollando, no vulneró la preceptiva mencionada por la recurrente, sino que, a la inversa, le ha prestado cabal acatamiento;

DECIMOQUINTO: Que por todo lo expuesto cabe concluir que el recurso de casación intentado por la demandante debe ser rechazado por razones también suficientes para desestimar la petición subsidiaria en orden a que esta Corte, haga uso de las facultades que se consagran en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764, 767 y 771 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por la parte demandante, en lo principal de fojas cuarenta y siete, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Antofagasta, de fecha cinco de noviembre de dos mil catorce, que se lee a fojas cuarenta y cinco.

Se previene que el ministro Cerda no comparte: a) los razonamientos 7°, 8°, 9°, 10° y 11°; b) la frase “por cierto muy distantes del fallo impugnado,” en el 12°, y c) la palabra “también” en el último párrafo del 13°.

Regístrese y devuélvase con su agregado.

Redacción a cargo del Abogado Integrante Sr. Álvaro Quintanilla Pérez y de la prevención su autor.

Rol N° 32.156-14.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., Ministro Suplente señor Alfredo Pfeiffer R., y el Abogado Integrante señor Álvaro Quintanilla P. No firma el Ministro Suplente señor Pfeiffer y el Abogado Integrante señor Quintanilla, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber terminado su periodo de suplencia el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, diecinueve de noviembre de dos mil quince.

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a diecinueve de noviembre de dos mil quince, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.