Establecimiento educacional

Santiago, dieciséis de diciembre de dos mil quince.

VISTOS:

En estos autos Rol N° 6955-2009 del Tercer Juzgado Civil de Temuco, juicio ordinario caratulado “nombre reservado con nombre reservado”, por sentencia de primer grado de veintiocho de octubre de dos mil trece, escrita a fojas 147 y siguientes, en lo pertinente al arbitrio en estudio, se rechazó la demanda de cobro de mejoras deducida en el primer otrosí del libelo de fojas 14.

El demandante dedujo recurso de apelación en contra del fallo expresado, y una sala de la Corte de Apelaciones de Temuco, por resolución de ocho de mayo del año en curso, que se lee a fojas 229 y siguientes, en relación a la demanda de cobro de mejoras, lo revocó y dio lugar a las mismas, avaluando éstas en la suma de $ 200.000.000 (doscientos millones de pesos), valor que se ordenó pagar por los demandados con reajustes e intereses legales y costas.

En contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones, la parte demandada ha formulado recurso de casación en el fondo.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que respecto de este postulado de nulidad el recurrente denuncia la transgresión de lo preceptuado en los artículos 595, 597, 601, 603, 604, 605 del Código de Procedimiento Civil; 8° reglas 5° y 8° de la Ley N° 18.101; 909 y 668 del Código Civil.

En apoyo de la efectividad de los yerros jurídicos que denuncia el impugnante argumenta, en primer término, que la acción deducida es una de cobro de mejoras consistentes en edificaciones o construcciones que se realizaron en el marco de un contrato de promesa de compraventa, agregando que el inmueble fue restituido a sus representados en virtud de una sentencia judicial dictada en causa sobre restitución del bien arrendado. Sin embargo, reclama que los jueces aplicaron al caso sub lite normas ajenas a la controversia, esto es, las relativas a las prestaciones mutuas en materia de reivindicación y a las que regulan la accesión de mueble a inmueble.

Expone que el propio demandante reconoce que el bien raíz fue entregado a los demandados en virtud del cumplimiento forzado de la sentencia dictada en juicio anterior sobre restitución del inmueble arrendado, de manera que la acción de cobro de mejoras debió haberse interpuesto en dicha oportunidad y, al no hacerlo, precluyó tal derecho. Asimismo, arguye que la presente acción es accesoria a la principal, ya que las restituciones mutuas que se reclaman dependían de la circunstancia de acogerse la demanda de resolución de contrato, la que fue desestimada.

SEGUNDO: Que para una acertada resolución del recurso resulta conveniente dejar constancia de los siguientes antecedentes del proceso:

a.- Que don nombre reservado interpuso en lo principal de la presentación de fojas 14, rectificada a fojas 43, demanda en contra de doña nombre reservado, nombre reservado y don nombre reservado, nombre reservado, pidiendo que se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa de fecha 1° de marzo de 1999 y, consecuencialmente, se ordene restituir a las partes contratantes al estado anterior a su celebración, al pago de las restituciones mutuas que sean procedentes en derecho con indemnización de perjuicios y pago de las costas de la causa.

En el primer otrosí del libelo, sin perjuicio de la acción anterior y en lo que no resulte incompatible con ella, deduce demanda de cobro de mejoras en contra de los demandados antes individualizados, solicitando al tribunal que declare que éstos le adeudan la suma de $ 215.940.000 por concepto del valor de las edificaciones efectuadas por el actor con recursos propios, en el inmueble ubicado en domicilio reservado. Señala que por escritura pública de fecha 1° de marzo de 1999 celebró un contrato de promesa de compraventa, arrendamiento y usufructo respecto del inmueble antes individualizado, en el cual se facultó al arrendatario para efectuar las mejoras necesarias con el fin de destinar la propiedad como establecimiento educacional. Añade que expirado el plazo fijado en el contrato de arrendamiento para su vigencia, no obstante el de promesa suscrito por las partes, los demandados solicitaron judicialmente la restitución del bien raíz de autos ante el 1° Juzgado Civil de Temuco, donde obtuvieron sentencia favorable. De este modo, señala que procede la restitución de las mejoras y edificaciones efectuadas por su representado de buena fe, con el expreso consentimiento de la arrendadora y promitente vendedora, conforme lo disponen los artículos 1545 y siguientes, 909 y siguientes, todos del Código Civil.

b.- Que los demandados contestaron ambas demandas solicitando su rechazo. Respecto del cobro de mejoras, indicaron que si bien reconocen la existencia de éstas, la acción deducida ha sido mal formulada y tiene por único objeto provocar confusión al tribunal, ya que ella debió haber sido interpuesta dentro del marco de la indemnización de perjuicios que va aparejada a la acción de resolución de contrato y, por lo mismo, no puede ser deducida en forma independiente.

c.- Que en el fallo de primera instancia el juez a quo rechazó la demanda de cobro de mejoras, razonando que la demanda resulta accesoria a la interpuesta en lo principal, toda vez que las restituciones mutuas se generarían al declarar la resolución del contrato, petición que fue desestimada con ocasión de haberse acogido la excepción de cosa juzgada. A mayor abundamiento, reflexiona que las mejoras que el actor aduce haber efectuado en el inmueble que debió entregar, en virtud de una sentencia judicial de restitución de la cosa arrendada, debieron plantearse en dicho litigio, por lo que mal podría en este juicio ejercerla por haber precluido la oportunidad procesal para ello.

d.- Apelado el fallo de primer grado por la demandante, la Corte de Apelaciones, en cuanto a la demanda de cobro de mejoras, lo revocó.

TERCERO: Que son hechos establecidos en el fallo que se impugna y no controvertidos por las partes los siguientes:

a.- que el demandante celebró en marzo de 1999 un contrato de promesa de compraventa, arrendamiento y usufructo con doña nombre reservado respecto del inmueble ubicado en domicilio reservado, contrato en el cual se facultó al arrendatario para efectuar mejoras necesarias para destinar la propiedad a un establecimiento educacional.

b.- que el actor efectuó edificaciones en calle Antifil esquina República, a partir del año 1999, construyendo por etapas un edificio que se utilizó como colegio, el cual funcionó normalmente allí con los respectivos permisos municipales.

c.- que dicho bien raíz fue restituido a los demandados con ocasión de la sentencia dictada en los autos rol n° 619-2008 del 1° Juzgado Civil de Temuco, causa sobre restitución de la cosa arrendada, sin que en dicho litigio se haya discutido el pago de las mejoras.

CUARTO: Que, de la cita de las disposiciones legales denunciadas en el presente arbitrio, expuestas en el motivo primero, y los argumentos esgrimidos en apoyo de sus afirmaciones en tal sentido, ponen de manifiesto que el quid de la crítica de ilegalidad dirigida contra la sentencia que se impugna en el recurso estriba en la errada aplicación por parte de los jueces de normas ajenas a la acción interpuesta, desconociendo que la materia de autos versaba sobre un cobro de mejoras en el contexto de una acción de resolución de contrato de promesa, pero en caso alguno se discutió la accesión de bienes muebles a inmuebles, o las prestaciones mutuas que se deben con ocasión de la reivindicación de un inmueble.

En este sentido recalca que las construcciones reclamadas se realizaron en el marco de un contrato de promesa de compraventa, agregando que el inmueble fue devuelto a los demandados en virtud de una sentencia judicial dictada en causa sobre restitución del inmueble arrendado, de manera que la demanda es accesoria a la principal de resolución de contrato, la que fue rechazada por los sentenciadores. Y, a mayor abundamiento, arguye que en todo caso las mejoras debieron haberse solicitado en el juicio sobre restitución del inmueble arrendado.

QUINTO: Que, previo a adentrarnos al análisis de las infracciones que la parte demandada alega y que dice relación con normas sustantivas que habrían sido vulneradas, se observa propicio repasar algunos conceptos básicos relativos a las materias concernientes al asunto debatido y los errores de derecho denunciados en el recurso.

En primer lugar es necesario recordar que el artículo 669 inciso 2° dispone que “si se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del dueño del terreno, será éste obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantación o sementera”. Si bien en algunos casos la situación queda regulada por el mismo contrato, como ocurre, por ejemplo, en el arrendamiento, artículos 1935 y siguientes del Código Civil, el ejercicio de la acción de reconvencional en un procedimiento que se siga conforme a la Ley N° 18.101 con el fin de perseguir el pago de la correspondiente indemnización por mejoras efectuadas a la cosa arrendada, constituye una mera facultad del arrendatario. Como consecuencia de ello, de no ejercer tal prerrogativa en dicha oportunidad procesal, no precluye dicho derecho, pudiendo deducir la correspondiente acción ordinaria a fin de requerir tal pago.

Cabe recordar que conforme a las normas que regulan la accesión de mueble a inmueble, el dueño del suelo tiene, “si la construcción se hizo sin su conocimiento, un derecho alternativo para hacer suyo el edificio pagando las indemnizaciones correspondientes o para exigir que se le pague el valor del terreno con los intereses legales. Si se hizo con su conocimiento, no tiene la opción anterior sino únicamente derecho a adquirir el dominio de la construcción previo su pago. A su vez, el edificador tiene, en ambos casos, la calidad de dueño de la obra hasta que se le pague. Este dominio del edificador está sujeto a la condición resolutoria de extinguirse, si el dueño del suelo paga la construcción”. (Revista de Derecho, Universidad de Concepción, N° 178, año LIII, “Edificación en sitio ajeno sin previo contrato, René Ramos Pazos).

En consecuencia, como lo sostiene el profesor René Ramos Pazos, el edificador es dueño de la construcción hasta que el propietario del suelo le pague, de manera que “hasta el momento del pago, la edificación puede ser embargada por los acreedores de quien hizo la construcción”. Y, como corolario de lo anterior, “si el edificador es dueño de la construcción, tiene respecto de ella todos los atributos del dominio. Podrá, en consecuencia, usar la construcción si está en su poder, gozar y disponer de ella; podrá venderla, enajenarla, constituir a su respecto cualquier derecho real que proceda, considerando su condición de cosa mueble; podrá darla en arriendo, etc. Claro está que no puede olvidarse que su dominio es resoluble, de tal suerte que el mismo carácter tendrán las enajenaciones o gravámenes que constituya”.

SEXTO: Que el razonamiento anterior resulta relevante en orden a la resolución del asunto en estudio, pues siendo el edificador dueño de la construcción mientras no se pague el valor de éstas, aún en el evento que éste no las haya reclamado a título de indemnización en el anterior juicio de restitución del inmueble arrendado, dicha situación no impide que pueda pretender tal valor en virtud de una acción ordinaria en un juicio de lato conocimiento, como lo es la presente de cobro de mejoras. Si bien el procedimiento regulado en la Ley N° 18.101 permite al arrendatario solicitar en forma reconvencional el cobro de las mejoras efectuadas en el inmueble arrendado, ello es una mera facultad que dispuso el legislador con la finalidad de facilitar su cobro a través de un procedimiento sumario, cuyo carácter permite una resolución del asunto más rápido y expedito.

Que si bien el Código Civil, en el artículo 643 que regula la accesión de mueble a inmueble, estableció un modo de adquirir el dominio, en virtud del cual el dueño del suelo adquiere el dominio de lo accesorio, con la excepción del artículo 669 del mismo cuerpo legal que trata de la edificación en suelo ajeno, normas todas de carácter general que resultan plenamente aplicables en la especie. En efecto, fluye del mérito de las propias alegaciones de las partes vertidas en el juicio, en tanto los demandados no desconocieron la existencia de la construcción de un colegio al interior de su propiedad, que para adquirir el dominio de tal obra resulta imperante que se pague al constructor el valor de aquella, independientemente de si este último no las solicitó en el juicio anterior en el que se debatió la restitución del inmueble arrendado.

SÉPTIMO: Que, en el mismo sentido, los artículos 909 y siguientes del Código Civil, al regular las prestaciones mutuas en la reivindicación, otorgan al poseedor de buen fe el derecho para que se le abonen las mejoras útiles, hechas antes de contestar la demanda. Si bien tales normas se encuentran contenidas en el título “De la Reivindicación”, estas tienen aplicación general, pudiendo el juez recurrir a ellas en todos aquellos casos en que se proceda a la restitución o privación de un bien a falta de disposiciones que regulen tal circunstancia.

En la especie, las partes suscribieron un contrato de promesa de compraventa y arrendamiento, ordenándose la restitución del inmueble por resolución judicial en un juicio sobre restitución de la cosa arrendada, de manera que habiéndose efectuado mejoras útiles en dicho bien raíz, que aumentaron el valor venal del mismo, corresponde que ello sea pagado. Lo expuesto resulta acorde no sólo con las normas que regulan las prestaciones mutuas y la accesión de mueble a inmueble, sino también con el espíritu general de nuestro código sustantivo, en cuanto a que nadie puede adquirir el dominio de cosa ajena sin previo acuerdo de su propietario, pues de no permitir el cobro de las mismas teniendo únicamente en consideración que el derecho del edificador se limita al juicio de arrendamiento, vulnera un principio repudiado por el legislador, el del enriquecimiento sin causa.

OCTAVO: Que según se ha dejado consignado, la sentencia impugnada, que revocó la de primer grado, resolvió acoger la demanda de cobro de mejoras, por estimar que la obligación sub lite “no resulta accesoria al cumplimiento del contrato de promesa de compraventa, ya que estas indemnizaciones -constituidas por las edificaciones construidas en la propiedad – tienen fundamento legal propio contenido en las reglas del Código Civil, en concreto las que regulan la accesión de mueble a inmueble y sobre prestaciones mutuas en la reivindicación”.

Añade que “en el caso de autos, a falta de convención entre los dueños del terreno y el tercero –actual demandante- que, con sus materiales, edifica, planta o siembra, ha de entenderse que la construcción no corresponde a un imperativo jurídico que vincule al constructor, de manera que procede atender a lo prevenido en el inciso segundo del referido artículo 669, fundamento que hace procedente que el propietario del bien raíz indemnice a este último las mejoras que realizó, en el evento que éstas permanezcan en su poder”.

NOVENO: Que, de esta manera, habiendo el demandante construido con recursos propios un colegio al interior del inmueble de los demandados, con su consentimiento y restituida la propiedad a los últimos, corresponde que el dueño del bien raíz pague al edificante el valor de la obra, pues en caso de no hacerlo el actor mantiene el dominio sobre el bien construido sobre el suelo. Luego, aún en el evento de que el constructor, en su calidad de arrendatario, no haya solicitado la correspondiente indemnización al tenor de los dispuesto en la Ley N° 18.101, el derecho que le asiste de obtener el pago del valor de la obra no precluye, encontrándose facultado procesalmente para requerirlas al tenor de las normas generales que regulan la materia en nuestro código sustantivo, como lo son las referidas a la accesión de mueble a inmueble y las prestaciones mutuas en la reivindicación.

De esta forma, los sentenciadores no aplicaron para la resolución del asunto normas ajenas al debate sub lite, sino que determinaron que el cobro de las mejoras no resultaba accesorio al cumplimiento del contrato de promesa de compraventa, por tener su fundamento legal en normas de carácter general y aplicables en la especie, en tanto estas regulan la construcción efectuada por un tercero con conocimiento del dueño del terreno, de manera que las normas citadas y que se estiman vulneradas por el recurrente no han sido infringidas por los jueces del fondo.

DÉCIMO: Que las reflexiones que preceden llevan ineludiblemente a concluir que los magistrados de la instancia han hecho una correcta aplicación de la normativa atinente al caso de que se trata, razón por la cual la sentencia objeto del recurso no ha incurrido en los errores de derecho que se le atribuyen por la impugnante y, por ello, el arbitrio de casación en el fondo debe ser desestimado.

Y visto además lo dispuesto en los artículos 764, 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por la parte demandada en lo principal de fojas 235, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Temuco de ocho de mayo del año en curso, que se lee a fojas 229 y siguientes.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Redacción a cargo del Abogado Integrante señor Jorge Lagos G.

N° 7685-2015.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Guillermo Silva G, Jorge Dahm O., Fiscal Judicial Sr. Juan Escobar Z. y Abogados Integrantes Sres. Daniel Peñailillo A. y Jorge Lagos G.

No firma el Abogado Integrante Sr. Peñailillo, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar ausente.

Autorizado por el Ministro de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a dieciséis de diciembre de dos mil quince, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.