Excepción de cosa juzgada

Santiago, treinta de mayo de dos mil dieciséis.

Visto:

Ante el Juzgado de Letras y Garantía de Río Bueno, en autos Rol Nº 126-2013, don Juan Ángel Cordaro Villarroel, abogado, en representación de la Sociedad Claudio Harcha y Compañía Limitada, dedujo demanda en juicio sumario, en contra de don nombre reservado, con el objeto que: 1º.- Se declare terminado el contrato de arrendamiento respecto de la Hijuela B en que se dividió el Fundo Ropulli, Comuna de Paillaco, Provincia de Valdivia, por no pago de rentas; 2º.- Sea condenado el demandado al pago de las rentas de arrendamiento devengadas y no pagadas, y todas aquellas que se generen durante la tramitación del proceso, debidamente reajustadas; 3º.- Se disponga la restitución de la propiedad dentro de tercero día desde que la sentencia causa ejecutoria, o en el plazo que se determine, bajo apercibimiento de ser lanzado con el auxilio de la fuerza pública, con costas. En subsidio, y en el evento que el demandado enerve la acción principal pagando lo adeudado, interpuso demanda de desahucio del mismo contrato, a fin que se ordene la restitución del inmueble en el plazo legal, o en el que el tribunal establezca, y el pago de las rentas correspondientes hasta el día de la efectiva devolución. Explica que por escritura pública de 8 de noviembre de 2005, de promesa de compraventa y arrendamiento, celebrada entre la Sociedad Inversiones Céltica S.A y don nombre reservado, la primera declaró ser dueña del bien raíz denominado Hijuela B en que se dividió el Fundo Ropulli, Comuna de Paillaco, Provincia de Valdivia. Agrega que en la referida escritura se pactaron las condiciones en las que se vendería la propiedad. Además, indica que de acuerdo a la cláusula 10ª de la misma convención, la sociedad referida dio en arrendamiento el inmueble al hoy demandado, pactándose la renta en forma anual, que comenzaría a regir desde la misma fecha, conviniéndose una duración indefinida, estipulándose, además, que “todas las mejoras que el arrendatario realice en el predio arrendado y en el evento de que no se suscriba el contrato de compraventa prometido, podrán ser retiradas al término del contrato de arrendamiento por don nombre reservado”. Señala que el 11 de enero de 2008, por escritura pública, la Sociedad Inversiones Céltica S.A. vendió, cedió y transfirió a la Sociedad Claudio Harcha y Compañía Limitada la propiedad antes señalada, inscribiéndose el dominio a su nombre en el Conservador de Bienes Raíces de Paillaco del año 2008. Precisa que en su oportunidad -9 de septiembre de 2011- interpuso en contra del mismo demandado, acción de terminación de contrato de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador, en procedimiento sumario del Decreto Ley Nº 993, argumentando, en síntesis, que el contrato celebrado entre la Sociedad Inversiones Céltica S.A. y don nombre reservado le era inoponible. Explica que por fallo de primer grado se rechazó la referida demanda, y apelado que fuera, la Corte de Apelaciones de Valdivia lo confirmó, fundamentalmente en virtud que, como lo dispone el artículo 10 del referido Decreto Ley, si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título el predio arrendado, el nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de éste con el arrendatario. De esta manera, sostiene, se decidió que dicho contrato era oponible al adquirente del predio arrendado, lo que es incompatible con la petición de extinción del derecho del arrendador, dado que subsiste el contrato. Atendido lo resuelto, afirma, su parte está legalmente facultada en virtud de la subrogación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1608 y siguientes del Código Civil, para demandar el pago de las rentas de arrendamiento adeudadas al arrendatario desde el momento en que adquirió el predio. Al respecto, asegura, el demandado no ha pagado las rentas desde el 11 de enero de 2008 en adelante, argumentado que no sabe a quién cancelarlas, lo que ha reconocido en los distintos procesos que han existido entre las partes. Explica que de acuerdo con la forma de pago de la renta a que se refiere el contrato de arrendamiento con la Sociedad Inversiones Céltica se le adeudan: 1º.- Las rentas correspondientes a los años 2008 a 2012, en razón de $ 6.000.000 por año, lo que da una suma de $ 30.000.000; y 2º.- Las rentas de los meses de enero a abril de 2013 a razón de $ 500.000 mensuales, lo que hace un total de $ 2.000.000; todo más reajustes; y, 3º.- Las rentas que se devenguen durante la tramitación de este juicio.

En la audiencia respectiva, don nombre reservado contestó la demanda impetrando, en primer término, la excepción de cosa juzgada. Al respecto argumentó que el 9 de julio de 2010, la sociedad demandante interpuso acción por medio de la cual pidió, en lo principal, la terminación del contrato de arriendo por el no pago de las rentas adeudadas, y en subsidio, alegó el desahucio. Dicha causa -Rol Nº 28.612- terminó por sentencia ejecutoriada de 30 de septiembre de 2011 que rechazó ambas demandas. En la especie, sostiene, concurre la triple identidad a que se refiere el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que las acciones son idénticas, las partes son las mismas y la cosa pedida coincide. En cuanto al fondo sostuvo las siguientes alegaciones: 1º.- La demandante, como adquirente de la Hijuela B no puede hacer valer el contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Inversiones Cética S.A. y el demandado, por no haberse cumplido con la exigencia prevista en el artículo 5, inciso 2º, del Decreto Ley Nº 993, esto es, por no haber declarado el arrendador, en la escritura correspondiente, si está afecto al impuesto de primera categoría, o si se encuentra sujeto al régimen de renta presunta. Esta falta, asegura, impide que ese documento se haga valer ante autoridades judiciales y/o administrativas, y no tiene mérito ejecutivo mientras no se acredite, mediante escritura complementaria, la constancia de la referida declaración; 2º.- Falta de legitimación activa, por cuanto el actor adquirió la propiedad por escritura pública de 11 de enero de 2008, en la que el vendedor se obligó a entregarla una vez que se encuentre libre de todo ocupante, lo que hasta la fecha no ha ocurrido. El referido contrato contiene una condición suspensiva que posterga la entrega, señala, ya que el vendedor se comprometió “a alzar los gravámenes antes indicados, dentro del plazo máximo de un año a contar de esta fecha”. De esta forma, sostiene, la demandante está privada de la posibilidad de gozar y disponer libremente de la propiedad mientras no se le haga la entrega material; 3º.- Falta de legitimación pasiva, ya que, de conformidad con el artículo 1931 del Código Civil los que invoquen derechos en la cosa arrendada deben dirigir su acción en contra del arrendador, en este caso, la sociedad Inversiones Céltica S.A., y no en contra del tenedor material; 4º.- La sociedad demandante y la sociedad Inversiones Céltica S.A. han cometido fraude a la ley, por cuanto han utilizado dolosamente la normativa jurídica para lograr que la última pueda eludir las obligaciones contraídas en virtud del contrato de promesa celebrado con el señor nombre reservado; 5º.- No puede ser lanzado del predio invocando un contrato de arriendo si ocupa también la propiedad por otro título. Al respeto señala que el contrato de arriendo se integra en una unidad con el de promesa de compraventa, lo que obliga a que los antecedentes se discutan en un juicio de lato conocimiento, puesto que es indudable que el señor nombre reservado ocupa la propiedad en virtud de esta última convención.

El tribunal de primera instancia, mediante fallo de veintiuno de abril de dos mil catorce, que se lee a fojas 280 y siguientes, rechazó íntegramente la demanda, disponiendo que cada parte pague sus costas.

El tribunal de segundo grado, conociendo de los recursos de casación en la forma y de apelación deducidos por la demandante, por fallo de cuatro de diciembre de dos mil catorce, escrito a fojas 356 y siguientes, rechazó el primer arbitrio, y confirmó la sentencia de primer grado.

En contra de esta última decisión, la misma parte deduce recurso de casación en el fondo por haberse incurrido, en su concepto, en infracción de ley que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal la invalide y dicte la de reemplazo que describe.

Se trajeron estos autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la parte demandante fundamenta su recurso sosteniendo que los jueces, al confirmar la sentencia de primer grado, infringieron el artículo 5, inciso 2º, del Decreto Ley Nº 993, en relación con los artículos 19 Nºs 24 y 26 de la Constitución Política de la República; el artículo 686 del Código Civil; y el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil.

Indica que la demanda principal tuvo por objeto que se declare terminado el contrato de arrendamiento celebrado por escritura pública entre Inversiones Céltica S.A. y don nombre reservado, el 8 de noviembre de 2005, y que en virtud de la tradición del predio que se le hizo, dicho arrendamiento es oponible a su parte. Así fue establecido, asegura, en la sentencia dictada el 12 de marzo de 2013, en la causa Rol Corte Nº 638-2012, del Juzgado de Letras, Garantía y Familia de Paillaco, seguido entre las mismas partes, donde se determinó que debía respetar la referida convención en virtud de lo dispuesto en el artículo 10 del Decreto Ley Nº 993.

Asegura que, se halla probado que el demandado no ha pagado las rentas demandadas sobre la base de lo declarado por los testigos y las respuestas dadas por el demandado en la absolución de posiciones -6, 7 y 9- Argumenta que esta circunstancia también se encuentra acreditada en virtud de lo que se desprende de la causa Rol Nº 28.612 del mismo tribunal, respecto de la cual identifica las fojas 261, 262 y 263 posición Nº 6; en el proceso 3.687 del Juzgado de Letras, Garantía y Familia de Paillaco; y ante la Corte de Apelaciones de Valdivia en los autos Rol Nº 592-2009.

Explica que en la sentencia de primer grado, confirmada por la de segunda instancia, el sentenciador sostuvo que el contrato que consta en la escritura pública celebrada entre la Sociedad Inversiones Céltica S.A. y el señor nombre reservado de 8 de noviembre de 2005, no era oponible al demandado, por cuanto no se cumplió con la declaración a que alude el inciso 2º, del artículo 5 del Decreto Ley Nº 993, dando a entender, aunque no lo explicita, que dicha convención es inexistente.

Dicha conclusión, sostiene, es errada por cuanto la sanción prevista en el artículo 5 antes señalado no es la nulidad del contrato, sino la imposibilidad de hacerlo valer ante autoridades judiciales y/o administrativas, lo que no impide, en este caso, que sea perfectamente válido por haberse cumplido la solemnidad de constar por escritura pública. Tampoco prohíbe que sea acreditado por otros medios de prueba, más aun si se considera que el demandado no negó su existencia, ni controvirtió su contenido, por lo que tuvo por ciertas las obligaciones cuyo cumplimiento se exigen.

De esta manera, indica, estando su parte legitimada pasiva y activamente para haber demandado como nuevo adquirente del inmueble, la obligación debe analizarse en el contexto de lo dispuesto en el Decreto Ley Nº 993.

Siempre en el tema de la inoponibilidad del contrato de arrendamiento, continúa, consta en estos autos que en su oportunidad interpuso demanda de término de contrato de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador, que dio origen a la causa Rol Nº 241-2011, del Juzgado de Letras, Garantía y Familia de Paillaco, que fue rechazada por sentencia de 7 de marzo de 2012, haciendo aplicable, y por lo tanto oponible a su parte, el referido contrato, decisión que fue confirmada por la Corte de Apelaciones de Valdivia, en los autos Rol ingreso N° 638-2012.

De esta manera, asegura, se puede sostener sobre la base de lo decidido por los tribunales, que la convención en cuestión es oponible al adquirente del predio arrendado, como sucesor del arrendador en sus derechos sobre el inmueble, y como tal, debe respetarla, lo que era incompatible con la petición de extinción del derecho del arrendador, dado que subsiste el contrato, aunque falte la declaración expresa del régimen tributario a que alude el artículo 5, inciso 2º, del Decreto Ley Nº 993.

Por lo expuesto, sostiene, para que proceda el derecho que invoca, es necesario que acredite ser dueño del inmueble, en su calidad de nuevo adquirente de un bien dado en arrendamiento. Esta calidad, señala, redunda necesariamente en su legitimación activa para ejercer la presente acción, cuestión que fuera controvertida por el demandado al argumentar que no se ha materializado la entrega por parte del vendedor. Al respecto, expone, se rindió prueba documental correspondiente a la escritura de compraventa suscrita entre Sociedad Inversiones Céltica S.A. y Sociedad Claudio Harcha y Compañía Limitada, de 11 de enero de 2008, y la correspondiente inscripción de dominio del inmueble practicada a fojas 44, Nº 37, de 30 de enero del mismo año, con su correspondiente certificación de vigencia.

La alegación de la demandada, acogida por la sentencia recurrida, en cuanto a que la actora carece de legitimación suficiente para accionar por no haberse hecho la entrega material del inmueble no resulta atendible, por cuanto si bien ella se encontraba sujeta a condiciones, como el alzamiento de gravámenes y hacer entrega del bien libre de todo ocupante, ello en nada obsta a la adquisición del inmueble por parte de la actora, ya que tales circunstancias no afectaron la tradición del derecho real de dominio, puesto que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 686 del Código Civil, el título traslaticio fue inscrito en el Conservador de Bienes Raíces.

En cuanto a que habría operado la cosa juzgada de conformidad con el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil, sostiene que ello es erróneo. En primer término, porque el contrato de arrendamiento contenido en la escritura pública de 8 de noviembre de 2005 tiene una duración indefinida; y en segundo lugar, por cuanto dicha convención es una de tracto sucesivo, de manera que producido un incumplimiento da derecho al arrendador a demandar por cada renta no pagada, y a terminar el contrato por no pago, de lo contrario lo resuelto privaría al arrendador de obtener el legítimo derecho a reclamar por lo no pagado.

Segundo: Que la sentencia estableció como hechos de la causa, en lo que interesa al recurso, los siguientes:

a).- En los autos Rol Nº 28.612-2010, del Juzgado de Letras, Garantía y Familia de Paillaco, la Sociedad Claudio Harcha y Compañía Limitada presentó demanda exigiendo el pago de las rentas de arrendamiento desde enero de 2008 hasta junio de 2010, acción que fue desechada.

b).- En estos autos, según se lee en la demanda, se cobran, entre otras, las rentas de arrendamiento correspondientes a las anualidades 2008, 2009 y 2010.

c).- Por escritura pública de 8 de noviembre de 2005, la Sociedad Inversiones Céltica S.A. y don nombre reservado, celebraron una promesa de compraventa y arrendamiento, respecto del bien raíz denominado hijuela B en que se dividió el Fundo Ropulli, ubicado en la comuna de Paillaco, provincia de Valdivia.

d).- Según la convención referida en la letra que precede, el contrato prometido debía celebrarse, de conformidad con lo dispuesto en su cláusula quinta, bajo la condición que los títulos estén ajustados a derecho, y que pueda inscribirse la venta definitiva en el Registro de Propiedad respectivo, habida cuenta de la existencia de un juicio pendiente entre el Banco de Chile y la Sociedad Inversiones Céltica S.A., además de la existencia de dos hipotecas cuyo alzamiento se solicitaría una vez concluido el proceso referido.

e).- De conformidad con la cláusula décima de la escritura señalada, la Sociedad Inversiones Céltica S.A. dio en arrendamiento a don nombre reservado el mismo bien que prometió vender.

f).- De acuerdo con la cláusula undécima de la convención indicada, la renta de arrendamiento anual ascendió a la suma de seis millones de pesos, que la arrendataria pagaría a razón de quinientos mil pesos mensuales dentro de los primeros diez días de cada mes a contar de noviembre de 2005, en el domicilio de don nombre reservado.

g).- Atendido lo dispuesto en la cláusula duodécima de la escritura pública ya singularizada, el arrendamiento comenzaría a regir a partir de la fecha de la misma -8 de noviembre de 2005- y tendría una duración indefinida.

h).- Según lo establecido en la cláusula decimotercera del documento especificado, el contrato de arrendamiento terminaría ipso facto el día en que se suscriba la escritura pública de compraventa y se inscriba el bien raíz a nombre de don nombre reservado en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Paillaco.

i).- El contrato de arrendamiento contenido en la escritura pública de 5 de noviembre de 2005, celebrado entre la Sociedad Inversiones Céltica S.A. y don nombre reservado, no contiene la declaración a la que alude el artículo 5, inciso 2º, del Decreto Ley Nº 993.

j).- El demandado don nombre reservado reconoció en la absolución de posiciones la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre él y la Sociedad Inversiones Céltica S.A.

k).- Por escritura pública de 11 de enero de 2008, la Sociedad Inversiones Céltica S.A. y la Sociedad Claudio Harcha y Compañía Limitada celebraron un contrato de compraventa sobre la propiedad referida en la letra c), la que, de acuerdo a su cláusula séptima, se entregaría a la compradora una vez que se encuentre libre de todo ocupante.

l).- El bien raíz materia de este juicio está siendo ocupado por una persona distinta a su dueño.

m).- La acción principal no fue enervada a través del pago.

Tercero: Que, sobre la base de los hechos reseñados precedentemente, los sentenciadores del grado concluyeron que, en la especie, no concurren los presupuestos para acoger tanto la demanda principal de terminación del contrato por no pago de las rentas, como la subsidiaria de desahucio.

Para resolver de la forma referida, tuvieron en consideración, en relación con la excepción de cosa juzgada alegada por el demandado, que debía ser acogida en relación con las rentas, presuntamente no pagadas, de los años 2008, 2009 y los seis primeros meses del año 2010, por cuanto, comparando la demanda correspondiente a estos autos con aquella de la causa Rol Nº 28.612, aparece que coinciden en dichos períodos, por cuanto “entenderlo en sentido contrario conspira en contra de la institución de solvencia y certeza jurídica que otorga la cosa juzgada, sea en su expresión material o formal, conclusión a la que se arriba con independencia de la existencia o no de la convención de marras, o de la legitimidad o no de enderezarse esta acción”.

En relación con el resto de los períodos de renta presuntamente adeudados, previo al análisis de la configuración de la cosa juzgada alegada por el demandado, los sentenciadores enfrentaron el tema de la efectividad del contrato de arrendamiento esgrimido como fundamento de la demanda. Al respecto, si bien dieron por establecida la existencia de la escritura pública de 5 de noviembre de 2005, celebrada entre la Sociedad Inversiones Céltica S.A y don nombre reservado, tuvieron por asentado que dicha convención no contiene la declaración exigida por el artículo 5, inciso 2º, del Decreto Ley Nº 993, la que al constituir una formalidad ad probationem, conduce a que tal documento no puede ser hecho valer ante la judicatura, y en virtud de ello, la oponibilidad alegada por la demandante no puede ser esgrimida sobre la base de ese instrumento.

Siguiendo con el análisis, los sentenciadores del grado descartaron la prueba testimonial para acreditar la existencia del contrato de arrendamiento, atendido lo dispuesto en los artículos 1708 y 1709 del Código Civil.

En cuanto a la confesional, de conformidad con la respuesta dada por el demandado a la posición tercera, los jueces establecieron que aquél había reconocido la existencia de la convención celebrada con la Sociedad Inversiones Céltica S.A., en relación con la hijuela B en que se dividió el Fundo Ropulli, ubicada en la comuna de Paillaco, provincia de Valdivia, de manera que había que analizar si ella resultaba “oponible para ejercer el derecho de cobro de rentas”, teniendo en consideración que se omitió lo prevenido en el inciso 2º, del artículo 5 del Decreto Ley 993.

Siguiendo esa línea de razonamiento, los sentenciadores sostuvieron que no cabía hablar de oponibilidad del arrendamiento al comprador -Sociedad Claudio Harcha y Compañía Limitada- si el contrato de compraventa de 11 de enero de 2008 estableció, en su cláusula séptima, que la entrega se iba a verificar una vez que el bien se encontrara libre de todo ocupante, en circunstancias que ello no había ocurrido, toda vez que se acreditó que la propiedad era habitada por una persona distinta a su dueño, de manera que se mantenía la falta de legitimidad activa reconocida por el fallo de 30 de septiembre de 2011 “por lo que resulta incuestionable, vale decir, no revisable en un nuevo proceso, como quiera que concurra los elementos del artículo 177 del Código de Enjuiciamiento de la clase”.

En lo referente a la acción subsidiaria de desahucio, teniendo en cuenta que ella partía de la base que se enervara la pretensión principal a través del pago, lo que no sucedió, correspondía igualmente su rechazo.

Cuarto: Que la cita de las disposiciones legales denunciadas por la recurrente, expuestas en el motivo primero y los argumentos esgrimidos en apoyo de sus afirmaciones en tal sentido, tienen por objeto sustentar, en lo medular, que se acreditó la existencia del contrato de arrendamiento cuyo término demanda –sin perjuicio de no contener la declaración a la que alude el artículo 5, inciso 2º del Decreto Ley Nº 993- así como la obligación que tiene de respetarlo. En otro orden de consideraciones, el arbitrio en análisis propone que cuenta con legitimación activa para requerir el pago de las rentas, no obstante no habérsele entregado la propiedad, teniendo en consideración que se practicó, en su oportunidad, la inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces. Por último, sostiene que no se dan los presupuestos de la cosa juzgada, teniendo en consideración que no se cumplen los requisitos previstos en el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil. Siendo ello así, correspondía, afirma, acoger la demanda impetrada.

Quinto: Que el artículo 1915 del Código Civil define el arrendamiento señalando que “es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”, reseña que resulta coincidente con la que otorga a dicho concepto el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española que define la voz arrendar como “ceder o adquirir por precio el goce o aprovechamiento temporal de cosas, obras o servicios”.

Sexto: Que la demanda de autos se fundamenta en el estatuto de la responsabilidad contractual, al amparo de las disposiciones pertinentes del Decreto Ley Nº 993, cuyo ámbito de aplicación se extiende a los contratos de arrendamiento de predios rústicos y a cualquiera otra convención que tenga por objeto su explotación por terceros, así como las mediarías o aparcerías. El artículo 1 del cuerpo legal referido señala que “se entenderá por predio rústico el definido como tal por la Ley Nº 16.640 …”, convenciones a las que en lo no previsto, de carácter especial, se aplicará lo establecido en el Código Civil, en particular los artículos contenidos en el Título XXVI, Libro IV.

En este contexto el demandante deduce sus pretensiones, esto es, la declaración de terminación del contrato de arrendamiento celebrado por el demandado con la sociedad Inversiones Céltica S.A. –antecesora en el dominio de la actora- y la restitución del inmueble, así como la condena a la demandada del pago de las rentas correspondientes a los años 2008, 2009, 2010, 2011 y 2012, así como aquellas respecto de los meses de enero a abril de 2013, y todas las que se devenguen durante la tramitación del juicio, debidamente reajustadas en la forma señalada, peticiones todas que fundamenta y justifica básicamente en la existencia de un contrato de arrendamiento de fecha 8 de noviembre de 2005; en la adquisición que del bien objeto de ese contrato hizo por escritura pública de 11 de enero de 2008, y en el supuesto incumplimiento de la demandada de su obligación de pago de las rentas antes referidas.

Séptimo: Que, cabe tener en consideración que el contrato de arrendamiento es de carácter bilateral, oneroso, conmutativo, principal y por regla general puro y simple, consensual y de tracto sucesivo, impone obligaciones a ambos contratante, siendo de cargo del arrendador, en términos generales, las obligaciones de entregar al arrendatario la cosa arrendada; de mantenerla en el estado de servir para el fin para el que ha sido arrendada; y librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa objeto del contrato. Por su parte, las obligaciones del arrendatario podrían resumirse básicamente en la de pagar el precio o renta convenida; usar la cosa según los términos o espíritu del contrato; cuidar de la cosa como un buen padre de familia; ejecutar las reparaciones locativas; permitir al arrendador inspeccionar la cosa arrendada; y restituirla al final del arrendamiento.

Octavo: Que el Decreto Ley que contiene las disposiciones especiales sobre arrendamiento de predios rústicos, medierías o aparcerías y otras formas de explotación por terceros, en su artículo 5° estatuye: “El contrato de arrendamiento que recaiga sobre la totalidad o parte de un predio rústico, sólo podrá pactarse por escritura pública o privada, siendo necesario en este último caso, la presencia de dos testigos mayores de dieciocho años, quienes individualizados, lo suscribirán en

dicho carácter. El arrendador deberá declarar en la misma escritura, sea pública o privada, si está afecto al impuesto de primera categoría sobre la base de renta efectiva determinada por contabilidad completa, o sujeto al

régimen de renta presunta para efectos tributarios. La falta de esta declaración impide que el documento en que conste el contrato, pueda hacerse valer ante autoridades judiciales y administrativas, y no tendrá mérito ejecutivo mientras no se acredite mediante escritura complementaria la constancia de la declaración referida”.

Del contenido del precepto transcrito se desprende que

la ausencia de la declaración allí exigida priva al documento de eficacia probatoria, puesto que éste no puede ser presentado ante autoridades judiciales o administrativas. Sin embargo, esta interpretación ha sido precisada por esta Corte al señalar que la ausencia de tal declaración priva al documento de eficacia probatoria, pero ello no es óbice para que su contenido o las estipulaciones del contrato que constan en el documento, escritura pública en este caso, puedan ser acreditadas por otros medios, puesto que la norma legal antes transcrita sólo priva de tal eficacia al documento en el que consta al contrato.

Noveno: Que en lo que respecta a la causa en que se fundamenta la acción de terminación del contrato de arrendamiento, esto es, el no pago de determinados períodos de renta, resulta pertinente señalar que el artículo 11, inciso 2º del Decreto Ley Nº 993 expresa que “ … la mora en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos treinta días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si el arrendatario no presta seguridad competente que se verificará el pago dentro de un plazo razonable que no bajará de treinta días”, agregando que: “demandado el pago de las rentas, se entenderán siempre comprendidas en la acción, las de igual naturaleza a las reclamadas que se devenguen durante la tramitación del juicio, hasta que la restitución o pago se efectúen … “.

Décimo: Que en concepto del recurrente, al no darse lugar a la demanda se infringe el artículo 5, inciso 2º del Decreto ley Nº 993, teniendo en consideración que lo controvertido no es la existencia o inexistencia de un contrato de predio rústico, sino la imposibilidad de hacerse valer ante autoridades judiciales y/o administrativas, mientras no sea suplida su deficiencia, esto es, señalar el régimen tributario que afecta al arrendador, lo que en la práctica, afirma, implica declarar que el contrato de arrendamiento materia de autos es inexistente, en circunstancia que ello no fue controvertido por el demandado, y fue debidamente asentado sobre la base de la prueba documental y testimonial que señala.

Undécimo: Que en atingencia con este primer vicio, cabe tener en consideración que del tenor de la sentencia recurrida se desprende que no se desconoció la existencia del contrato de arrendamiento celebrado el 8 de noviembre de 2005 entre la Sociedad Inversiones Céltica S.A., como arrendadora, y don nombre reservado, como arrendatario, que recayó sobre el bien raíz denominado “Hijuela B en que se dividió el Fundo Ropulli, comuna de Paillaco, Valdivia. Es así como el fallo de primer grado, que fuera reproducido por el de segundo, concluyó en su considerando séptimo que ninguna de las cláusulas del contrato contiene la declaración a la que alude el inciso 2º del artículo 5 del Decreto Ley Nº 993, de manera que no tiene eficacia probatoria. A su vez, el fallo de segundo grado en relación con la misma materia, expresó en el punto 2º del capítulo referido al recurso de apelación que: “ … efectivamente el título por el cual se demanda, esto es, contrato de arrendamiento de predio rústico suscrito mediante escritura pública, le falta el requisito previsto en el inciso 2° del artículo 5° del DL 993, por lo que no puede hacerse valer ante autoridades judiciales y administrativas, y no tendría merito ejecutivo mientras no se acredite mediante escritura complementaria la constancia de la declaración a que se refiere la disposición legal citada, lo que no ha ocurrido en la presente causa”. Sin perjuicio de lo concluido, la sentencia de primer grado, si bien descarta la prueba testimonial para los efectos de acreditar la existencia del contrato, atendido lo dispuesto en los artículos 1708 y 1709 del Código Civil, deja asentado que “en la confesional provocada, el demandado reconoce la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre él y la Sociedad Inversiones Céltica Limitada … ” agregando que: “ … de modo que, si se aceptara la tesis de cierta jurisprudencia de tener por configurada la existencia del contrato de arrendamiento con omisión a lo prevenido en el inciso segundo del artículo 5ª del D.L. Nº 993, nuevamente habrá que analizar si la convención en estudio resulta “oponible” para ejercer el derecho de cobro de rentas”.

Duodécimo: Que al tenor de lo referido, y sin perjuicio de lo consignado por el fallo de primer grado en relación con la existencia del contrato de arrendamiento, cabe señalar que ello no fue controvertido por las partes. Es así como el demandado al contestar la demanda reconoció su existencia al alegar, entre otras defensas, la excepción de cosa juzgada, toda vez que aceptó que con anterioridad fue demandado por la actora la terminación del contrato de arrendamiento suscrito por su parte y la Sociedad Inversiones Céltica S.A. por el no pago de las rentas adeudadas. En el mismo sentido, y en relación con el fondo de la controversia, argumentó que la actora, como adquirente de la Hijuela B de la división del Fundo Ropulli, no podía hacer valer la referida convención por cuanto ella no cumplía con la exigencia contenida en el inciso 2º, del artículo 5 del Decreto Ley Nº 993. El mismo reconocimiento se puede encontrar cuando el demandado sostiene que no puede ser lanzado de la propiedad porque la ocupa por otro título, que es el contrato de promesa de compraventa explicando que: “el contrato de arrendamiento se integra en una unidad con el contrato de promesa de compraventa que se encuentra incluido en el mismo documento que contiene el primero”.

Decimotercero: Que, atendido lo reseñado, los sentenciadores del grado no incurrieron en la vulneración denunciada respecto del artículo 5, inciso 2º, del Decreto Ley Nº 993, toda vez que, si bien le restaron eficacia probatoria a la escritura pública que contiene el contrato de arrendamiento tantas veces referido, ello no fue óbice para que su contenido o sus estipulaciones fueran acreditadas por otros medios de prueba.

Decimocuarto: Que, en lo concerniente con la transgresión de lo dispuesto en el artículo 686 del Código Civil, el recurrente afirma que su calidad de dueño del inmueble en cuestión redunda en su legitimación activa para ejercer la presente acción, y que la alegación de la demandada, acogida por la sentencia recurrida, en cuanto a que carece de ella por no haberse hecho la entrega material del inmueble no resulta atendible, por cuanto si bien se encontraba sujeta a condiciones, como el alzamiento de gravámenes y hacer traspaso del bien libre de todo ocupante, en nada obsta a la adquisición del inmueble ya que tales circunstancias no afectaron la tradición del derecho real de dominio, puesto que, de acuerdo con lo dispuesto en la norma referida, el título traslaticio fue inscrito en el Conservador de Bienes Raíces.

Decimoquinto: Que para efectos de resolver es necesario tener en consideración que ha quedado asentado que la Sociedad Claudio Harcha y Cía. Ltda. por escritura pública de 11 de enero de 2008 adquirió a la Sociedad Inversiones Céltica S.A. el bien rústico denominado Hijuela B en que se dividió el Fundo Ropulli, ubicado en la comuna de Paillaco, inscribiéndose el dominio a su nombre a fojas 44, bajo el Nº 37 en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Paillaco, año 2008.

Decimosexto: Que, teniendo en consideración que la propiedad raíz referida se encontraba arrendada a don nombre reservado por escritura pública de 5 de noviembre de 2005, el nuevo dueño -Sociedad Claudio Harcha y Cía. Ltda.- se encontraba obligado a respetar dicha convención atento lo prescrito en el artículo 10 del Decreto ley Nº 993, en cuanto señala “Si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título el predio arrendado, el nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de éste con el arrendatario”.

Si bien tal cuestión no fue controvertida por el actor en este proceso, cabe señalar que ello ya había sido resuelto en anterior juicio habido entre las partes. En los autos Rol Nº 241-2011 del Juzgado de Letras y Garantía de Paillaco, la Sociedad Claudio Harcha y Cía. Ltda. interpuso demanda de restitución de la propiedad arrendada por extinción del derecho del arrendador en contra de don nombre reservado, fundada en la adquisición que había hecho del bien raíz. Por sentencia de siete de marzo de dos mil doce, que fuera confirmada por fallo de doce de marzo de dos mil trece, se rechazó la acción, teniendo en consideración que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 10 del Decreto Ley Nº 993 “ … la obligación que impone la ley al demandante es de respetar este arrendamiento, en los términos en que fue convenido, salvo acuerdo, sin perjuicio de la facultad legal que le compete a desahuciar el contrato de arrendamiento, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1951 y siguientes del Código Civil, a fin de no entrabar las facultades de dominio que le competen respecto al inmueble adquirido”. A su vez, el fallo de segundo grado señaló que: “ … el contrato de arriendo es oponible al adquirente del predio arrendado, como sucesor del arrendador en sus derechos sobre el inmueble, y, como tal, debe respetar el contrato de arriendo preexistente, lo cual es incompatible con la petición de extinción del derecho del arrendador, dado que subsiste el contrato”.

Decimoséptimo: Que para los efectos de rechazar la demanda de autos respecto de las rentas correspondientes a los años 2010 en adelante, los sentenciadores sostuvieron que el actor carecía de legitimidad activa teniendo en consideración que, de conformidad con el contrato de compraventa de 11 de enero de 2008, la entrega de la propiedad se iba a verificar una vez que ella se encontrare libre de todo ocupante, en circunstancias que se probó que era habitada por una persona distinta a su dueño.

Decimoctavo: Que para que proceda el derecho que invoca la demandante es necesario que pruebe su calidad de dueña del bien rústico, de forma tal que el titular de la acción destinada a poner término al contrato es el nuevo adquirente del bien dado en arrendamiento. Esta calidad redunda necesariamente en la legitimación activa que tendría para ejercer la presente acción, cuestión que fue controvertida por el demandado al argumentar que no se ha materializado la entrega del inmueble por el vendedor, quien se habría comprometido a hacerlo libre de todo ocupante.

Decimonoveno: Que al respecto, y sin perjuicio de que la prueba testimonial rendida resulta inidónea por ser impertinente en relación con los hechos de que puede dar cuenta un testigo, se acompañó prueba documental en relación con la escritura de compraventa suscrita entre la Sociedad Inversiones Céltica S.A. y la Sociedad Claudio Harcha y Cía. Limitada, de fecha 11 de enero de 2008 y la correspondiente inscripción de dominio practicada a fojas 44 Nº 37, de 30 de enero de 2008, antecedentes suficientes para tener por acreditado que la demandante es la actual dueña del inmueble consistente en Hijuela B en que se dividió el Fundo Rapulli, ubicado en la Comuna de Paillaco.

Vigésimo: Que la alegación del demandado, y que fuera acogida por los sentenciadores del grado, en orden a que la actora carecía de legitimación activa para accionar en su contra, porque no se le había hecho la entrega material del inmueble, carece de fundamento, atendido a que, si bien ella se encontraba sujeta a determinadas condiciones, como alzar gravámenes y hacer la entrega libre de todo ocupante, en nada impide la adquisición del dominio de parte de la actora, ya que se trata de circunstancias que no la afectan, teniendo en cuenta que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 686 del Código Civil, el título traslaticio de domino fue oportunamente inscrito en el Registro de Propiedad del Conservados de Bienes Raíces.

Vigésimo primero: Que, por lo antes dicho, los sentenciadores de segundo grado infringieron el artículo 686 del Código Civil, toda vez que encontrándose acreditados todos los presupuestos de la acción de término del contrato de arrendamiento por no pago de las rentas, rechazaron la demanda intentada, cometiendo de esta forma error de derecho que ha tenido influencia sustancial en lo dispositivo del fallo.

Vigésimo segundo: Que por lo antes razonado, el recurso en examen será acogido.

Por estos fundamentos y de acuerdo con lo previsto en los artículos 764, 765, 767 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se acoge, sin costas, el recurso de casación en el fondo deducido a fojas 376, contra la sentencia de cuatro de diciembre del año dos mil catorce, escrita a fojas 356 y siguientes, la que, en consecuencia, se invalida y se reemplaza por la que se dicta a continuación, sin nueva vista, pero separadamente.

Redacción a cargo del Ministro señor Ricardo Blanco Herrera.

Regístrese.

N° 1.493-2015.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Sergio Muñoz G., Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y el Abogado Integrante señor Carlos Pizarro W. No firman los Ministros señor Muñoz y señora Muñoz, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ambos con feriado legal. Santiago, treinta de mayo de dos mil dieciséis.