Efecto retroactivo de las leyes

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Santiago, diecisiete de agosto de dos mil dieciséis.

En cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 786 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.

Se reproduce la sentencia apelada de fecha dieciocho de diciembre de dos mil catorce, que se lee a fojas 88 y siguientes, con excepción de los considerandos 12° y 13°, que se eliminan así como también los párrafos 4 y 5 del motivo 11°.

VISTO Y TENIENDO, ADEMÁS, PRESENTE:

1°.- Que como ha quedado establecido en el fallo que se revisa, con fecha ocho de noviembre de 2010, doña nombre reservado como promitente vendedora y don nombre reservado como promitente comprador, celebraron un contrato de promesa de compraventa respecto de la propiedad raíz compuesta de casa y sitio ubicado en domicilio reservado, que corresponde al sitio N° 175 de la Manzana F del plano de loteo aprobado por la Dirección de Obras de la Ilustre Municipalidad de Curicó, y archivado bajo el N° 377 al final del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Curicó, correspondiente al año 2002.

2°.- Que conforme el tenor de la convención aludida, las partes acordaron las siguientes estipulaciones:

a) El precio de la compraventa ascendió a la suma de setecientos setenta y un unidades de fomento, que el demandado se obligó a pagar con 26,6937 unidades de fomento que el promitente vendedor declaró recibir a su entera conformidad en dicho acto, más 140 unidades de fomento al día 08 de diciembre de 2010. El saldo de 584,3063 unidades de fomento, se pactó dividirlo en veinte cuotas iguales, mensuales y sucesivas de 29,215315 unidades de fomento, debiendo pagarse la primera mensualidad a partir del 8 de enero de 2011, hasta completar el saldo de precio o valor total de la compraventa (Cláusula 3a).

b) El promitente comprador se comprometió a pagar una renta de arrendamiento valorizada en $120.000 mensuales respecto de la propiedad materia del contrato, a partir del 8 de noviembre de 2010 hasta el 8 de julio de 2012 (Cláusula 4a).

c) El contrato prometido se celebraría a más tardar el 8 de agosto de 2012, a condición de que a esa fecha la promitente vendedora obtuviera el alzamiento de prohibición de enajenar a favor de SERVIU y de hipoteca a favor de Banco Estado (Cláusula 6a).

d) En el caso que el promitente comprador no pague las rentas de arrendamiento o las cuotas mensuales de abono en forma sucesiva, dará derecho al promitente vendedor a exigir una multa avaluada en $3.000.000. En todo caso el promitente vendedor podrá exigir el pago de la totalidad del valor de la propiedad o la restitución de ella con todos sus servicios al día (Cláusula 9a).

e) En caso que alguna de las partes opte por no concurrir a suscribir la escritura matriz el día 8 de agosto de 2012, caerá en incumplimiento de contrato. Y en la eventualidad que opte por desistirse de celebrar el contrato prometido o proceda al incumplimiento, la otra parte tendrá derecho a que se le indemnice este incumplimiento o desistimiento y los perjuicios que le hubiese ocasionado, los cuales avalúan anticipadamente y de común acuerdo en la suma de $5.000.000 (Cláusula 10a).

f) En caso de no celebrarse el contrato prometido, el arriendo terminará ipso facto en la fecha tope para celebrar el mismo, es decir el 08 de diciembre (sic) de 2012 y hasta la restitución y entrega real y efectiva de la propiedad por parte del promitente comprador, la renta de arrendamiento se aumentará a la suma de $300.000 mensuales, equivaliendo ella a una cláusula penal o indemnización compensatoria anticipada que se acumulará a la anteriormente estipulada (Cláusula 10a).

3°.- Que ante el hecho justificado precedentemente (existencia del contrato), sobre el demandado pesaba la obligación de acompañar los antecedentes documentales que acreditaran el cumplimiento de las obligaciones que la convención le imponía, esto es, el pago del saldo del precio y las rentas de arrendamiento en los términos convenidos, conforme la regla contenida en el artículo 1698 del Código Civil en relación al inciso 3° del artículo 1547 del mismo código, lo que no hizo, en tanto se ha mantenido rebelde durante todo el juicio.

4°.- Que por su parte el promitente vendedor -demandante de autos- no estaba exento de obligaciones como su demanda hace parecer. Al efecto la cláusula sexta de la promesa de compraventa, establece que el contrato definitivo debía celebrarse a más tardar el 8 de agosto del año 2012, a condición que a esa fecha esa parte obtuviera el alzamiento de los gravámenes que afectaban al inmueble objeto del mismo.

Sobre este particular, la demandante en su escrito de apelación ha reconocido tal circunstancia, alegando eso si que se encuentra exenta del cumplimiento de su obligación, puesto que al haberse verificado la mora del demandado en el pago de los montos estipulados en el contrato de promesa, se encontraba habilitada para demandar, sin necesidad de esperar la fecha pactada para celebrar el contrato definitivo.

Luego, si bien la actora para demandar la resolución del contrato de promesa no se encontraba obligada a esperar el advenimiento del término pactado para la celebración de la compraventa, es lo cierto que no demostró diligencia alguna tendiente a cumplir con la obligación asumida y la subsecuente suscripción del contrato definitivo, por lo que no queda más que concluir que se encontraba en mora de cumplir también su obligación y por ello es que corresponde que asuma las consecuencias jurídicas de su propia desidia, lo que como se dijo, en caso alguno le impedía accionar de resolución, como efectivamente lo hizo.

5°.- Que así, entonces, constituyendo la raíz del asunto sub judice el determinar los efectos de los incumplimientos recíprocos de los contratantes que ahora litigan entre sí, imputables a cada uno de ellos, adquiere relevancia analizar algunos aspectos relacionados con la condición resolutoria tácita, en cuanto resultan atinentes a la litis.

Sobre el particular, sabido es que el artículo 1489 del Código Civil envuelve una regla que rige exclusivamente la situación que se produce en los contratos bilaterales cuando una de las partes ha cumplido o está llana a cumplir el contrato y la otra se niega a hacerlo, ya que así lo expresa de un modo inequívoco el inciso primero al disponer que en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado y el inciso segundo corrobora este sentido otorgando al otro contratante el derecho alternativo de pedir la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios, sanción esta que sería absolutamente antijurídica y, por lo mismo, fuera de la razón si se estimare que la ley la acuerda a favor del otro contratante que tampoco hubiera cumplido con sus obligaciones.

6°.- Que confirman esta interpretación los fundamentos racionales y de equidad y justicia que inspiran esa disposición que no son otros que presumir que en los contratos bilaterales cada una de las partes consiente en obligarse a condición que la otra se obligue a su vez para con ella, o sea, la reciprocidad de las obligaciones acarrea necesariamente la de las prestaciones.

7°.- Que a continuación, cabe analizar entonces cuales son las consecuencias jurídicas atribuibles al recíproco incumplimiento de las partes, enfrentado el hecho de que se ha solicitado por la demandante la resolución del contrato con indemnización de perjuicios.

8°.- Que en la especie, ambas partes incumplieron obligaciones que les imponía el contrato de promesa, desde que ha sido un hecho confesado por el actor que la condición a que se encontraba sujeta la compraventa -y cuyo cumplimiento recaía en su parte- no se verificaría, desde que el demandado había a su vez incumplido también con sus obligaciones.

9°.- Que en esta línea de deducción y tal como se ha sostenido en otras oportunidades por esta Corte, aunque no hay precepto alguno que resuelva la cuestión de si uno de los contratantes que no ha cumplido las obligaciones contraídas puede o no solicitar la resolución de la promesa de venta en contra de la otra parte que tampoco ha dado cumplimiento a las suyas, los jueces están en el deber de juzgarla del modo que más conforme parezca al espíritu general de la legislación y a la equidad natural de acuerdo con lo preceptuado en el N° 5 del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil. En efecto no parece justo ni equitativo dejar a las partes ligadas por un contrato que ambas no quieren cumplir y que de hecho aparece así ineficaz por voluntad de las mismas. Luego no pugna, por lo tanto, con la índole y naturaleza de los principios jurídicos que informan la acción resolutoria que ella se acoja en este caso, porque la resolución es precisamente el medio que la ley otorga para romper un contrato que nació a la vida del derecho, pero que no está llamado a producir sus naturales consecuencias en razón de que las partes se niegan a respetarlo y todavía, porque acogiéndola se llega a la realidad propia de toda resolución, cual es que las cosas puedan restituirse al estado anterior, como si el contrato no hubiese existido.

De la manera en que se ha venido razonando y atendidas las características puntuales del conflicto suscitado entre los litigantes a propósito de su quehacer contractual, denotando ambos que han optado por la ineficacia del vínculo, solo resta concluir que la resolución del contrato se aviene tanto a la conducta contractual desplegada por las partes, como a los principios jurídicos que informan la acción resolutoria.

10°.- Que conforme a lo expresado, en la especie corresponde zanjar el pleito mediante el acogimiento de la demanda principal y, por consiguiente, procede ordenar que el demandado restituya a la demandante el inmueble materia de la litis y esta última la parte del precio que aquél pagó con motivo del contrato de compraventa prometido celebrar, y que corresponde según consta en la cláusula tercera del mismo, a 46,6937 unidades de fomento que el promitente vendedor declaró recibir a la fecha de la suscripción de la promesa, más 140 de las misma unidades que el demandado pagó el 8 de diciembre de 2010, a lo que se añade el equivalente a 233,72252 unidades de fomento que corresponde a las 8 cuotas pagadas, todo ello de acuerdo al propio reconocimiento que en esta materia efectúa el actor en su demanda, y respecto de lo cual el demandado no rindió prueba alguna para desvirtuarla al tenor del artículo 1698 del Código Civil.

En razón de los mismos efectos, corresponde al demandado restituir el inmueble en cuestión, según se expresará en lo resolutivo de este fallo.

11°.- Que, al efecto, cabe tener en cuenta que una vez declarada la resolución del contrato ésta produce, por regla general, efectos retroactivos, volviendo a las partes al estado jurídico en el que se encontraban previo a contratar, como si no hubiesen convenido, o como expresa el profesor Claro Solar: "revocando, borrando todas las consecuencias del contrato, obra, ex tunc, el aniquilamiento del contrato mismo" (Explicaciones de Derecho Civil Chileno y Comparado, Imp. Nascimento, pág. 195, Volumen V, Edit. Jurídica, año 1979).

Pues bien, declarada la resolución del contrato, se impone la necesidad de que las partes queden restituidas al status jurídico que tenían antes de convenir. Surgen así, las obligaciones restitutorias entre aquéllas y, en el caso de que se trata corresponde, en los términos que se ha dicho.

12°.- Que por último, es menester precisar que las restituciones consecuenciales a la resolución constituyen un efecto diverso de la indemnización de perjuicios, por cuanto esta última opera precisamente en el caso de la resolución prevista en el artículo 1489 del Código Civil. De esta forma, la restitución del precio pagado a la actora no constituye una indemnización de perjuicios, sino sólo el derecho que tiene el demandado a ser restituido al status jurídico que tenía antes de convenir, tal como lo ordena el artículo 1487 del ya citado Código de Bello.

13°.- Que sin embargo no procede la indemnización de perjuicios pedida en la demanda, pues no obstante haberse pactado una evaluación anticipada de los mismos, lo cierto es que ella requiere de mora y en este caso no podría existir para ninguna de las partes, de conformidad a lo que se ha venido diciendo.

14°.- Que asimismo, se desestimará el cobro de las rentas de arrendamiento impagas, atendido que esta misma pretensión fue hecha valer por el actor en el juicio sumario Rol N° 3075-2014, seguido entre las mismas partes ante el 1° Juzgado Civil de Curicó, proceso en el que se dictó sentencia acogiéndose la demanda de terminación de contrato de arrendamiento con la subsecuente condena del demandado a pagar al actor las rentas adeudadas desde el mes de octubre de 2011 hasta la entrega efectiva del bien, en razón de $120.000.

Por otro lado, no resulta posible acceder al aumento del canon pactado de $120.000 a $300.000 como solicita la actora, toda vez que tal incremento, en los términos en que se encuentra redactada la estipulación 10a del contrato de promesa aludido, debió ser objeto de debate en el juicio anteriormente aludido, desde que no obstante haberse pactado que la modificación en la renta operaba como una indemnización de perjuicios, lo cierto es que los presupuestos para tal incremento que contempla este contrato de arrendamiento inserto en la promesa, son propios del debate del juicio sumario referido.

15°.- Que como corolario de lo que se viene diciendo, corresponde revocar en lo apelado el fallo que se revisa, acogiendo la demanda principal de resolución de contrato y ordenando la restitución por parte del demandante de la suma recibida a cuenta del precio y la subsecuente restitución del predio, si esto no hubiere ocurrido al tiempo de dictarse el cúmplase de esta sentencia.

16°.- Que atendido el mérito de lo resuelto, no se emite pronunciamiento sobre la acción subsidiaria de cumplimiento de contrato.

Por estas consideraciones y lo dispuesto en el artículo 186 del Código de Procedimiento Civil, se declara que se revoca la sentencia de fecha dieciocho de diciembre de dos mil catorce, escrita a fojas 88 y siguientes y, en su lugar, de decide que se acoge la acción de resolución de contrato interpuesta por nombre reservado en contra de nombre reservado y se declara:

a) Que queda resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes con fecha 8 de noviembre de 2010, respecto del inmueble ubicado en domicilio reservado, que corresponde al sitio N° 175 de la Manzana F del plano de loteo aprobado por la Dirección de Obras de la Ilustre Municipalidad de Curicó, y archivado bajo el N° 377 al final del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Curicó, correspondiente al año 2002;

b) Que el demandado deberá restituir a la actora la referida propiedad, dentro del término de tercero día desde el cúmplase del presente fallo, libre de todo ocupante, bajo apercibimiento de ser lanzado con la fuerza pública;

c) Que la demandante deberá restituir al demandado los montos consignados en las letras a) y b) de la cláusula tercera del contrato de promesa de compraventa cuya resolución ha sido declarada, así como también el monto equivalente a 233,72252 unidades de fomento, que corresponde a las cuotas pagadas por el demandado conforme a la letra c) de la misma estipulación, con intereses corrientes para operaciones no reajustables desde que se dicte el cúmplase de esta sentencia;

d) Que no se emite pronunciamiento sobre la demanda subsidiaria;

e) Que no se condena en costas al demandado por no haber resultado totalmente vencido.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Redacción a cargo del Ministro señor Fuentes Belmar.

Rol 19.681-2016

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Patricio Valdés A., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D., Sr. Juan Eduardo Fuentes B, y el Abogado Integrante Sr. Rodrigo Correa G. No firman los Ministros Sres. Valdés y Silva, no obstante haber ambos concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar el primero en comisión de servicios, y estar haciendo uso de su feriado legal el segundo.

Autorizado por el Ministro de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a diecisiete de agosto de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.