Precario

Santiago, catorce de septiembre de dos mil dieciséis.

Vistos:

En autos número de rol C-213-2014, caratulados "nombre reservado con nombre reservado", seguidos ante el Segundo Juzgado de Letras en lo Civil de Talagante, por sentencia de doce de mayo de dos mil quince, escrita a fojas 152 y siguientes, se acogió la demanda de precario y se dispuso que la demandada deberá entregar el inmueble ubicado en domicilio reservado, libre de todo ocupante, dentro de quinto día desde que la sentencia cause ejecutoria; la que fue confirmada por una sala de la Corte de Apelaciones de San Miguel, por sentencia de treinta de julio de dos mil quince, escrita a fojas 194.

La parte demandada en contra de la última decisión dedujo recurso de casación en el fondo, denunciando la vulneración de lo dispuesto en los artículos 2174, 2194, 2195, 1962, 1698, 1703, 1713, 2174, 578 del Código Civil, y 341, 399 y 402 y siguientes del de Procedimiento Civil, y solicita que se lo acoja y se la anule, acto seguido y separadamente, se dicte sentencia de reemplazo que desestime la demanda.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

1° Que el recurrente, en forma previa, alude al tenor tanto de los escritos principales del pleito como de las sentencias de primera y segunda instancia, concluyendo que transgreden las normas señaladas debido a que la acción incoada es más bien una de comodato o de terminación del arrendamiento por extinción de los derechos del arrendador; sin perjuicio de que no se respetaron las normas que se refieren al valor probatorio de la confesión así como las leyes reguladoras de la prueba que determinan los diversos medios probatorios, el procedimiento y la oportunidad en que deben ofrecerse, aceptarse, rendirse y la manera en que deben ser ponderados, porque el actor, al consultársele si sabía que la propiedad que estaba comprando a don nombre reservado estaba ocupada por diversas personas, entre ellas, unos señores de apellido Guerrero y Alegría y la hija de don nombre reservado, doña nombre reservado, respondió que sabía, pero que no tenía certeza respecto de la individualización exacta de los ocupantes, pero que fue determinante su presencia en el precio de la compra venta, pues había que obtener que la desocuparan por la vía judicial, y que el anterior propietario trató por todos los medios de obtener un acuerdo en ese sentido, lo que no logró, agregando que conversó con ellos buscando una solución. Lo anterior, transcrito in extenso en el considerando décimo de la sentencia de primera instancia, sin que recayera un pronunciamiento al respecto, destruye uno de los requisitos esenciales del precario, esto es, la ignorancia o mera tolerancia del dueño, lo que importa infringir lo que disponen los artículos 1713 del Código Civil, 399 y 402 del de Procedimiento Civil.

Agrega que se acompañó un documento otorgado ante notario público consistente en una autorización dada por don nombre reservado, de 20 de febrero de 2002, a su hija doña nombre reservado, para que ocupara la propiedad materia del juicio como domicilio comercial y fines tributarios, a título gratuito y por un periodo indefinido; que constituye un título o antecedente jurídico que ampara la posesión, ya que cumple los requisitos establecidos en el artículo 2174 del Código Civil, pues el señor nombre reservado era el propietario del inmueble. Como no fue objetado, adquirió fecha cierta a su fallecimiento, 14 de febrero de 2007, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1703 del citado código.

Pues bien, los sentenciadores señalaron que como se trata de un comodato de cosa ajena, le es inoponible al dueño, lo que estima errado, al tenor de lo que disponen los artículos 2194 y 2195 del Código Civil, porque el actor sabía al adquirir la propiedad que estaba ocupada y que la demandada era hija del anterior propietario del inmueble. Consecuencialmente, a propósito de la confesión del actor, sostiene que no concurre la mera tolerancia, pues la expresión "tolerar" significa "sufrir, llevar con paciencia", "permitir algo que no se tiene por lícito, sin aprobarlo expresamente", y de lo que manifestó se deduce que no toleró la posesión pacífica de la demandada porque la demandó de precario, y no se está ante un "precario", en los términos del inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil, y si se aplica correctamente el término "sin previo contrato", es necesario analizar lo que se entiende, para estos efectos, por "contrato". El artículo 1438 del citado código lo define como el acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa, pero, en el caso de autos, ha de comprenderse en términos más amplios, en el sentido que la tenencia de cosa ajena, para que no se entienda precario, debe al menos sustentarse en un título al que la ley le reconozca la virtud de justificar esta tenencia, aun cuando no sea de origen convencional o contractual. Y lo relevante para que sea oponible al propietario es que la ley lo ponga en situación de respetarlo, de tolerar o aceptar la ocupación de la cosa de que es dueño, por otra persona distinta que puede no tener sobre aquélla ese derecho real.

Así, el título que justifica la tenencia no necesariamente debe provenir del propietario, pues, si así fuera, la norma expresaría o requeriría que el título emanara del dueño, ergo, lo relevante va a radicar en que el derecho que emana del título o contrato y que legitima la tenencia pueda ejercerse respecto del propietario, sea porque él o sus antecesores contrajeron la obligación de respetarla, si el derecho del tenedor u ocupante es de naturaleza personal, cuyo es el caso, o bien porque puede ejercerse sin respecto a determinada persona, si se trata de un derecho real.

De este modo, de haberse aplicado correctamente el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil se habría rechazado la demanda; conculcación que se revela con mayor fuerza cuando respecto del contrato de arrendamiento por el que se destina el inmueble a la habitación de la demandada, que ocupa en forma ininterrumpida desde a lo menos el 1 de agosto de 1989, que prohíbe a la arrendataria destinarlo a oficina de contabilidad, se expresa que el contrato de arrendamiento es inoponible al adquirente, aunque hubiera estado vigente. Cabe tener presente que dicho contrato no fue objetado y contempla una situación diversa a la que cubre el comodato, pues aquél se refiere al arrendamiento de la casa habitación y éste a la autorización para ocupar la propiedad como oficina de contabilidad, lo que era prohibido en el arrendamiento. De esta manera también se vulneró el artículo 1962 número 1 del Código Civil, que dispone que están obligados a respetar el arriendo todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo; y no cabe duda que los adquirentes anteriores del inmueble, señores nombre reservado Quinta y nombre reservado, cualquiera sea la forma como adquirieron el dominio del mismo, lo respetaron por las razones que surgen de los autos.

En consecuencia, los sentenciadores debieron expresar que la demandada no solamente poseía un título que la amparaba para ocupar el inmueble, sino que dos, a saber, el contrato de comodato y el de arrendamiento, y conforme a este último debió accionarse mediante la acción contemplada en el artículo 7 número 4 de la Ley N°18.101, esto es, la restitución de la propiedad por extinción de derecho del arrendador, norma que también fue vulnerada.

Concluye que si se hubieren aplicado correctamente las normas que cita se habría inferido que no se dan los requisitos del precario y, consecuencialmente, rechazado la demanda; por lo que solicita que se acoja el recurso y se invalide la sentencia que impugna, acto seguido y separadamente, se dicte la de reemplazo que la desestime, con costas del recurso;

2° Que, en forma previa, conviene tener presente que el discurso de la parte demandada no es del todo coherente, porque, por una parte, afirma que está habilitada para ocupar el inmueble cuya restitución se solicita ya que celebró con su padre, anterior propietario, un contrato de arrendamiento y, por otra, que el título justificativo es un contrato de comodato, celebrado también con su progenitor; sin perjuicio de que, además, no postula claramente cuál es el que realmente constituye un obstáculo para que se acoja la demanda incoada en su contra, pues, no obstante indicar de manera profusa en el libelo que se examina que es el contrato de comodato, al plantear que se infringieron lo que dispone el número 1° del artículo 1962 del Código Civil y el número 4 del artículo 7 de la Ley N° 18.101, porque debió respetarse el contrato de arriendo y el demandante para recuperar la propiedad debió intentar un juicio de arriendo por la extinción del derecho del arrendador, significa que está invocando este vínculo contractual para enervar la acción incoada en su contra. Pues bien, esa manera de plantear el recurso de casación en el fondo lo torna defectuoso e importa no respetar las normas que lo regulan, que obligan a que se señale de manera clara, precisa y coherente cuáles son los yerros jurídicos en que incurrieron los sentenciadores del fondo al resolver el asunto sometido a su decisión, lo que implica que no puede fundamentarse utilizándose de manera conjunta argumentos incompatibles, inconciliables entre sí, como ocurre en el caso de autos, según se consignó;

3° Que, con todo, se emitirá pronunciamiento respecto del asunto, y, para ello, se debe tener en consideración que de la lectura de la sentencia se advierte que se establecieron como hechos de la causa, los siguientes:

-El demandante es poseedor inscrito desde el 25 de octubre de 2013 del inmueble denominado Sitio N° 1, en que se dividió la propiedad ubicada en domicilio reservado de Mayo de la comuna de Talagante, que se identifica como emplazada en domicilio reservado, de la citada comuna.

-Don nombre reservado, padre de la demandada y anterior dueño de dicho inmueble, se lo entregó en arriendo con fecha 28 de septiembre de 1989, autorizándola el 20 de febrero de 2002 para que lo ocupara como domicilio comercial y con fines tributarios, a título gratuito, a contar de dicha fecha y por un periodo indefinido, y

-La demandada ocupa actualmente el citado inmueble.

Dichos hechos resultan inamovibles para esta Corte a menos que se denuncie la infracción de leyes que se denominan reguladoras de la prueba y, como se indicó, en el recurso se califican de tales a las normas contenidas en los artículos 1698, 1703 y 1713 del Código Civil y 341 y siguientes, 399 y 402 del de Procedimiento Civil, en concreto, por los términos del recurso que se examina, aquella que regla cuándo un instrumento privado adquiere fecha cierta respecto de terceros, y las que regulan el valor probatorio de la confesión en juicio. Sin embargo, como la controversia no giró en torno a las circunstancias que reglamenta el artículo 1703 del Código Civil y, además, los jueces del fondo no desconocieron el mérito que surge de la confesión prestada por el actor, pues se centraron en determinar si los contratos que la demandada celebró con el anterior propietario, su progenitor, de arriendo y de comodato, son o no oponibles a aquél, se debe concluir que no se conculcaron;

4° Que los jueces del fondo, sobre la base de dichos presupuestos fácticos, concluyeron que se configuraron los presupuestos que establece el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil, porque el comodato invocado recae en cosa ajena, por lo que es inoponible a su dueño, pues el padre de la demandada la autorizó para ocupar el inmueble en una fecha anterior a aquella en que el actor adquirió la propiedad, cuyo derecho de dominio no puede ser conculcado por una situación jurídica que no le es oponible, y porque el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil exige que el título que justifique la ocupación debe tener una vinculación jurídica respecto del dueño del inmueble y no de un tercero o de quien le haya antecedido en el dominio, y estimar lo contrario significaría dejar al propietario en una situación jurídicamente insalvable, porque para recuperar la propiedad no podría entablar una acción posesoria, toda vez que, en la especie, es poseedor inscrito conforme lo indica el artículo 924 del Código Civil, menos una reivindicatoria al tratarse de una de dominio. Respecto del contrato de arriendo sostuvieron que no se encuentra vigente, toda vez que don nombre reservado permitió a la demandada la utilización de la misma propiedad como domicilio comercial y fines tributarios, a título gratuito, lo que resultaba innecesario si el contrato de arrendamiento estaba vigente a esa época; sin perjuicio de que, en todo caso, le es inoponible al tercero “subadquirente” (sic);

5° Que, conforme lo dispone el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil, los requisitos del precario son los siguientes: que el demandante sea dueño del bien cuya restitución procura; que el demandado lo ocupe; que esa ocupación lo sea sin previo contrato y, por último, que lo sea por ignorancia o mera tolerancia del dueño. La carga de la prueba de los dos primeros requisitos corresponde al actor, y cumplida es el demandado quien debe acreditar que la ocupación está justificada por un título o contrato y que, por lo tanto, no obedece a ignorancia o a mera tolerancia;

6° Que, como lo ha señalado esta Corte de manera reiterada, la figura jurídica del precario es una cuestión de hecho y constituye un obstáculo a que se configure que respecto del tenedor concurra alguna clase de justificación para ocupar la cosa cuya restitución se solicita, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno, cuyo no es el caso de autos, pues sólo se tuvo por acreditado que la demandada celebró con su progenitor un contrato de arriendo y luego uno de comodato, respecto del inmueble materia del juicio, en los años 1989 y 2002, respectivamente, quien, posteriormente, lo vendió, adquiriéndolo el actor en el año 2013; y como la mera tolerancia es una noción que importa una actitud permisiva, el simple beneplácito o aquiescencia del propietario de la cosa que luego trata de recuperar, se debe inferir que se aplicó correctamente la disposición contenida en el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil, al colegirse que la ocupación de que se trata lo es sin título que la justifique y por mera tolerancia del actor;

7° Que, en lo que concierne a la conculcación de lo que disponen los artículos 1962 del Código Civil y 7 de la Ley N° 18.101, basta para desestimar el recurso la circunstancia que no se denunció infracción normativa alguna respecto de la decisión de los sentenciadores del fondo de que el contrato de arriendo perdió vigencia;

8° Que, atendido lo expuesto, el recurso de casación en el fondo no puede prosperar y debe ser desestimado.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo previsto en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia de treinta de julio de dos mil quince, escrita a fojas 194.

Regístrese y devuélvanse.

Redactó la ministra Gloria Ana Chevesich Ruiz.

Rol N° 14.294-15.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., Ministro Suplente señor Alfredo Pfeiffer R., y los abogados integrantes señora Leonor Etcheberry C., y señor Rodrigo Correa G. No firman los Abogados Integrantes señora Etcheberry y señor Correa, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ambos ausentes. Santiago, catorce de septiembre de dos mil dieciséis.

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a catorce de septiembre de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.