Error de derecho

Santiago, siete de diciembre de dos mil dieciséis.

Visto:

Ante el Decimosexto Juzgado Civil de Santiago, en los autos Rol Nº 7.957-2014, don nombre reservado, en representación de doña nombre reservado, dedujo demanda en procedimiento sumario en contra de la sociedad nombre reservado y otro, a fin que se declare el término del contrato de arrendamiento que señala, se la condene a la restitución de la propiedad y al pago de las rentas hasta la fecha de la devolución, así como los consumos básicos de electricidad, con costas. En subsidio, y para el caso que se enerve la acción, expresó su deseo de no perseverar en el contrato, por lo que demandó su desahucio.

Al contestar la demanda se solicitó su rechazo atendida la inexistencia del contrato de arrendamiento materia de la controversia, con costas. Además, se interpuso demanda reconvencional con el objeto que se declare el derecho de retención sobre el inmueble arrendado, mientras no se le pague o asegure el pago de la suma de 854,43 unidades de fomento, con costas.

Por sentencia de diez de octubre del año dos mil catorce, escrita a fojas 77 y siguientes, el tribunal de primera instancia rechazó la demanda principal y la subsidiaria, así como la reconvencional deducida por la demandada, disponiendo que cada parte pague sus costas.

Conociendo de un recurso de apelación deducido por el demandante, una de las Salas de la Corte de Apelaciones de Santiago, por decisión de seis de julio de dos mil quince, que se lee a fojas 127 y siguientes, revocó la sentencia de primer grado sólo en la parte que desestimó la demanda de desahucio, y en su lugar, declaró que se hace lugar a ella, con costas.

En contra de esta última decisión la parte demandada interpuso recurso de casación en la forma, que se declaró inadmisible, y recurso de casación en el fondo, que fue traído en relación.

CONSIDERANDO:

Primero: Que en este arbitrio la recurrente acusa, en primer término, la vulneración del artículo 20 de la Ley N° 18.101; en segundo lugar, de los artículos 47 y 1712 del Código Civil y 426 del de Procedimiento Civil; y por último, de los artículos 1951, 2151 y 1901 y siguientes (sic) del Código Civil.

En relación con la primera infracción, sostiene que el tribunal ha prescindido de la aplicación de la norma referida en tanto sostuvo como defensa que el contrato de arrendamiento que unía a las partes era uno escrito, celebrado el 12 de marzo de 1991, suscrito con don nombre reservado, en el que se pactó una renta de $ 135.000, y no uno verbal en los términos sostenidos en la demanda, donde se afirma que el precio mensual ascendió a $ 500.000, de manera que se ha transgredido lo dispuesto en el artículo señalado –norma reguladora de la prueba- que dispone “los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que no consten por escrito, se presumirá que la renta será la que declare el arrendatario”.

En cuanto a la transgresión de los artículos 47 y 1712 del Código Civil y 426 del de Procedimiento Civil, afirma que se configura al presumir la existencia de un contrato de arrendamiento en los términos expuestos por el demandante, sobre el hecho que el demandado habría efectuado pagos de arriendo por la suma de $ 500.000, circunstancia fáctica que no se puede establecer sobre la base de los depósitos electrónicos que fueron analizados por el tribunal. De esta manera, al no haberse probado la existencia del hecho base en virtud del cual se construyó la existencia del contrato de arrendamiento materia de la demanda, no se pudo acceder al desahucio.

Por último, en cuanto a la vulneración de los artículos 1951, 2151 y 1901 y siguientes (sic) del Código Civil, asegura que el razonamiento del tribunal se apartó de las normas que rigen los efectos de las obligaciones, específicamente de las del arrendamiento, ya que sólo las partes son las que pueden ponerle término a un contrato de tracto sucesivo, y no los dueños de la propiedad arrendada como erradamente se concluyó en el fallo impugnado. Esto tiene importancia, afirma, ya que se acompañó copia del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad nombre reservado y otro y don nombre reservado, en el que no se hace referencia a la calidad de mandatario de la demandante, de manera que se incurrió en infracción al concederle aptitud procesal para poner término a un contrato que no celebró.

Finaliza señalando que de haberse aplicado correctamente estas disposiciones el sentenciador de segunda instancia debió haber confirmado el fallo de primer grado, con costas.

Segundo: Que la sentencia recurrida estableció como hechos de la causa, en lo que interesa al recurso, los siguientes:

a.- A contar de enero del año 2013 la demandada efectuó pagos de arriendo por la suma de $ 500.000;

b.- La demandada arrienda a la familia del demandante el local comercial ubicado en domicilio reservado;

c.- La demandada se encuentra al día en el pago de las rentas;

d.- La demandada, en su calidad de arrendataria, reconoció que la renta de arrendamiento ascendía a la suma de $ 500.000.

Tercero: Que, sobre la base de los hechos reseñados, los sentenciadores del grado concluyeron que, en la especie, no concurren los presupuestos para acoger la demanda de terminación del contrato de arrendamiento por no pago de las rentas, atendido que se probó que estaban satisfechas, más sí, la de desahucio. Para resolver en la forma referida, los jueces tuvieron en consideración que don nombre reservado, en representación de doña nombre reservado, demandó sobre la base de la existencia de una convención verbal, con una mensualidad de $ 500.000, en tanto que la demandada sostuvo que la ligaba con el primero un contrato escrito que databa del año 1991, por una renta de $ 135.000. Por otra parte, y para los efectos de tener por acreditada la existencia del contrato fundamento de la demanda, los jueces tuvieron en consideración el hecho que dieron por establecido, a saber, que desde enero de 2013 la demandada pagó rentas de arriendo ascendentes a $ 500.000, que es la suma que el actor indicó como la acordada en la convención cuyo término solicita, y que “ … la realidad es que arrienda el local a la familia de la demandante … “.

Cuarto: Que, por consiguiente, el reproche fundamental que se hace a la sentencia impugnada está constituido por la circunstancia de haber vulnerado las normas que regulan las presunciones judiciales, al concluir de los antecedentes acompañados al juicio –transferencias electrónicas- la existencia del contrato de arrendamiento fundamento de la demanda, esto es, uno de carácter verbal, celebrado el 5 de enero de 2013 entre doña nombre reservado y la sociedad nombre reservado y otro.

Quinto: Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 426 del Código de Procedimiento Civil: “Las presunciones como medios probatorios, se regirán por las disposiciones del artículo 1712 del Código Civil. Una sola presunción puede constituir plena prueba cuando, a juicio del tribunal, tenga caracteres de gravedad y precisión suficientes para formar su convencimiento”.

A su turno el artículo 1712 citado en la anterior disposición legal estatuye que: “Las presunciones son legales o judiciales. Las legales se reglan por el artículo 47. Las que deduce el juez deberán ser graves, precisas y concordantes”.

Sexto: Que las normas transcritas regulan la prueba de

presunciones en nuestro ordenamiento jurídico, resultando útil traer a colación también lo dispuesto en el artículo 47 del Código Civil, en tanto “Se dice presumirse el hecho que se deduce de ciertos antecedentes o circunstancias conocidas”, por lo tanto, las presunciones han de construirse sobre la base de un ejercicio intelectual que supone extraer de los antecedentes agregados al proceso, circunstancias graves, precisas y concordantes y que, concurrentes, conforman las presunciones para los efectos, en general, de tener por probados ciertos presupuestos de orden fáctico.

En esta operación, los jueces del fondo son soberanos en la medida en que no procedan contra la lógica, ni se aparten de los elementos aportados válidamente a la causa, especialmente si no han sido contradichos por otras pruebas.

Séptimo: Que, para los efectos de resolver, es necesario tener en consideración que la demanda que dio inicio a este juicio tiene como petición principal que se declare el término de un contrato de arrendamiento celebrado de forma verbal el 5 de enero de 2013, entre doña nombre reservado y nombre reservado y otro, por el no pago oportuno de las rentas de enero a abril de 2014, fijada en la suma de $ 500.000.

Por su parte, la demandada desconoció la existencia de dicha convención, aceptando, en cambio, que arrienda la propiedad en cuestión pero en virtud de un contrato de arrendamiento escrito celebrado con don nombre reservado, el 12 de marzo de 1991, en que la renta mensual corresponde a la suma de $ 135.000, y por un plazo de un año a partir de la fecha de celebración, prorrogable por idéntico período.

Octavo: Que, en el caso, se ha concluido la existencia de un contrato de arrendamiento verbal celebrado el 5 de enero de 2013 entre doña nombre reservado y nombre reservado y otro, fundamento de la demanda, sobre la base de tener por establecido que desde enero del año 2013 la demandada efectuó pagos de arriendo por la suma de $ 500.000 que es la que el demandante indicó como acordada en la referida convención, y que tal monto de renta fue reconocido por la arrendataria.

Noveno: Que tal afirmación resulta aislada y desprovista de conexión con el examen de la prueba rendida, en la medida que la documental aportada –cartolas de la cuenta corriente de ambas partes y comprobantes de transferencias- no es suficiente para constituir la base necesaria para la elaboración de una presunción judicial de naturaleza grave, precisa y concordante que permita concluir la existencia del contrato de arrendamiento fundamento de la demanda, que la demandada reconoció la renta de $ 500.000 y “que la realidad es que arrienda el local a la familia de la demandante”.

Es así como del examen de la referida prueba documental no se desprende de manera alguna que “la demandada a contar de enero del 2013 efectúa pagos de arriendo por la suma que indica la demandante fue acordada en un contrato verbal … con lo que reconoce un acuerdo a contar de esa fecha, al menos en el precio”, pues para ello era necesario que los antecedentes referidos dieran cuenta de pagos por la suma indicada por el actor, de manera periódica y constante, lo que no ocurre en la especie, atento que los montos que se registran en los documentos acompañados son disímiles, esporádicos y no coinciden con el monto que el demandante pretende por concepto de rentas de arrendamiento.

Décimo: Que, teniendo presente los parámetros normales y lógicos, esto es, que los magistrados de la Corte de Apelaciones de Santiago, sobre la base de los documentos agregados, deducen consecuencias según las pautas que entrega el legislador, como lo ha sostenido reiteradamente esta Corte, deriva del ejercicio de sus potestades de interpretación y aplicación del derecho, en el entendido que el análisis presupone el control de la legalidad del medio probatorio y, luego, la persuasión racional de su mérito en la comprensión del magistrado, siempre ajustándose a lo que son las expresiones o manifestaciones que se deducen de las probanzas que se estudian.

Sin embargo, estas facultades soberanas no se extienden al hecho que, bajo el pretexto de apreciar el mérito de la prueba, en su ponderación individual, se extraiga una circunstancia de hecho que no se desprende de los elementos de juicio. Aún con toda la amplitud de las facultades de los jueces, no es posible reconocer tales extremos, pues en ese evento su análisis, ponderación y mérito atribuido a la prueba, se aparta de su texto, de forma tal que pasa a ser una afirmación sin el necesario correlato probatorio, quedando desprovista de toda base, de manera que esas circunstancias originan infracción a las leyes reguladoras de la prueba y, de este modo, se incurre en error de derecho por falsa aplicación de las normas legales antes indicadas, al haberse elaborado una presunción judicial que ciertamente, como se dijo, no posee la gravedad, precisión y concordancia exigida al juez por el legislador, con el objeto de que su decisión sea expresión, en definitiva, de una situación real, verídica e incontrastable.

Undécimo: Que el error anotado influyó sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia, al acogerse la demanda de desahucio, por haberse considerado la existencia del contrato de arrendamiento fundamento de la demanda, sobre la base del referido error, de modo que resulta procedente acoger el presente recurso de casación en el fondo, para la corrección pertinente.

Por estas consideraciones y de conformidad además a lo dispuesto en los artículos 764, 765, 770, 771, 772, y 783 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por la demandada contra la sentencia de seis de julio de dos mil quince, que se lee a fojas 127 y siguiente, la que en consecuencia, se invalida y se la reemplaza por la que se dicta a continuación, sin nueva vista, separadamente.

Redacción a cargo del abogado integrante señor Jorge Lagos Gatica.

Regístrese.

Rol Nº 15.918-15.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., Fiscal Judicial señor Juan Escobar Z., y los abogados integrantes señores Carlos Pizarro W., y Jorge Lagos G. No firma el Fiscal Judicial señor Escobar y el Abogado Integrante señor Pizarro, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber cesado en sus funciones el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, siete de diciembre de dos mil dieciséis.