Cláusula penal

Santiago, veinticinco de enero de dos mil diecisiete.

Vistos:

En estos autos rol N°5.991-2014, seguidos ante el Primer Juzgado Civil de Rancagua, sobre término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, por sentencia de trece de octubre de dos mil catorce, escrita a fojas 69 y siguientes, se rechazó en todas sus partes la demanda principal intentada por don nombre reservado en contra de doña nombre reservado con el objeto que se declare la terminación del contrato de arrendamiento que recae en el inmueble ubicado en domicilio reservado, por no pago de rentas y cobro de las mismas, así como la demanda subsidiaria de desahucio deducida por el mismo demandante en contra de la demandada.

Se alzó la demandante y una de las Salas de la Corte de Apelaciones de Rancagua, revocó la sentencia en cuanto rechaza la demanda de terminación del contrato de arrendamiento por no pago de rentas y, en su lugar, la acogió y declaró terminado dicho contrato y ordenó la restitución del inmueble dentro de décimo día de ejecutoriado el fallo; dispuso, asimismo, que la demandada deberá pagar al actor los intereses penales pactados por el retardo en el pago de las rentas, confirmando el fallo en lo demás apelado.

En contra de esta última sentencia, la parte demandada interpuso recurso de casación en el fondo, solicitando la invalidación del fallo y la consecuente dictación de una sentencia de reemplazo que rechace la demanda principal, con costas.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurrente denuncia la infracción de los artículos 10 de la ley 18.101 y 1977 del Código Civil, como también los artículos 346 N°3 del Código de Procedimiento Civil y 8 N°7 del primer cuerpo legal nombrado, en calidad de normas reguladoras de la prueba.

Funda la contravención a las normas citadas, en el hecho que la sentencia haya decidido que el pago inoportuno de las rentas también da lugar a demandar el término del contrato de arrendamiento, en circunstancias que el artículo 10 de la ley 18.101 prescribe que “cuando la terminación del arriendo se pida por falta de pago de la renta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1977 del Código Civil…”, lo que implica que habrá de estarse a lo que dicha norma señala, a saber, que “la mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días…”. A su turno, indica que fueron acompañados, conforme al artículo 346 N°3 del Código de Procedimiento Civil, comprobantes de recaudación de Tesorería General de la República, formulario N°10, correspondientes al 22 de abril, 7 y 23 de mayo, 7, 11 y 18 de julio, 1 y 18 de agosto y 1 de septiembre, todos de 2014, que demuestran que al momento de la constitución en mora se encontraba al día en el pago de las rentas y, sin embargo, dicha prueba no fue considerada conforme a las normas de la sana crítica, según dispone el artículo 8 N°7 de la ley 18.101, no expresando las argumentaciones simplemente lógicas por las cuales fue desestimada.

Agrega que, en tal sentido, el artículo 10 de la ley 18.101 en relación al artículo 1977 del Código Civil, prescriben una forma especial y con requisitos copulativos para constituir en mora al arrendatario, esto es, que deban practicarse dos reconvenciones de pago y ocurre que, en la especie, es un hecho de la causa, reconocido en la sentencia de primer grado, pero soslayado por la de segunda, que al momento de practicarse las reconvenciones de pago las rentas se encontraban pagadas, si bien es cierto que en días distintos a lo señalado en el contrato, pero íntegramente solucionadas al fin, por lo que procedía el rechazo de la demanda.

Explica, finalmente, cómo las antedichas infracciones influyeron en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que para resolver el asunto, resulta necesario establecer los hechos que, en lo que aquí interesa, fueron fijados por los jueces del fondo, a saber:

- la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito por la demandada y la madre del demandante, quien la ha sucedido como heredero, con fecha 3 de febrero de 2012, sobre la propiedad ubicada en domicilio reservado;

- la demandada pagó la cuota que vencía el 17 de abril de 2014, el día 22 del mismo mes y año, mediante consignación en la Tesorería General de la República, a nombre de la fallecida madre del demandante; la cuota que debería haber sido pagada el 1 de mayo de ese año, fue solucionada el día 7 del mismo mes, mediante el procedimiento de consignación antes indicado, y la cuota del 17 de mayo del referido año, fue pagada el día 23 del mismo mes. Asimismo, las rentas de junio de 2014, fueron pagadas por el procedimiento de consignación antes señalado, el 7 de julio, la primera cuota y el 17 de ese mes, la segunda, en tanto que la renta del mes de julio del mismo año, fue solucionada en una sola cuota el día 18 del mismo mes;

- la presentación de la demanda fue con fecha 23 de julio de 2014 y se notificó por cédula a la demandada el 5 de septiembre de 2014.

Sobre la base de esos hechos asentados, la sentencia impugnada sostuvo que si bien la demandada pagó las rentas, lo hizo tardíamente, por lo que no ha cumplido su obligación en los términos convenidos, lo que resulta bastante para acceder a la demanda y declarar terminado el contrato; agrega que tal incumplimiento le es imputable, desestimando la defensa basada en que el arrendador no concurrió a cobrar las rentas, y que el pago tampoco ha sido íntegro, puesto que la demandada debía abonar el interés penal por la mora, lo que no hizo.

Tercero: Que para dilucidar el asunto controvertido resulta necesario verificar qué es lo demandado por el actor. Del examen de la demanda, aparece que si bien en la suma, bajo la denominación de la “materia”, se indica que se trata de una “demanda de pago de rentas de arrendamiento”, en el texto del escrito se señala que se deduce “demanda de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas”, individualizando en párrafos posteriores que las cuotas adeudadas son las correspondientes a 1 y 17 del mes de junio y las de 1 y 17 de julio, todas del 2014 (se pactó el pago de la renta mensual en dos cuotas); y en la parte petitoria, por último, se pide tener “por deducida demanda de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas”, “declarar por terminado el contrato, condenarla al pago de las rentas insolutas, más los intereses penales pactados…, más la deuda por servicios eléctricos…”. Por otra parte, en el cuerpo del escrito de la demanda, se indica que el demandado pagó con retraso determinadas rentas que indica, lo que contraviene su obligación de solucionar en tiempo y forma el canon estipulado, por lo que corresponde aplicar el interés penal pactado en la cláusula tercera del contrato. Al desglosar la deuda total, incorpora lo que calcula se le debe por este concepto.

De manera que resulta claro que lo que el actor pide, es la terminación del contrato por no pago de las rentas de arrendamiento de los meses de junio y julio de 2014, más el cobro de las rentas adeudadas por esos períodos y los intereses penales correspondientes a los atrasos señalados. Dichos intereses penales se construyen sobre la base de los atrasos en el pago de las cuotas que vencían los días 17 de abril, 1 y 17 de mayo, todas de 2014, y que fueron solucionadas los días 22 de abril y 7 y 23 de mayo, respectivamente, más los días de atraso correspondientes al no pago de los meses de junio y julio del mismo año. El análisis anterior permite concluir que, sin perjuicio que el demandante reclame por el retraso en el pago de determinadas cuotas de arrendamiento que indica, no invoca el incumplimiento de dicha obligación para efectos de pedir la terminación del contrato, sino, cosa distinta, para fundar el cobro de lo que corresponde por concepto de la cláusula penal convenida en el contrato.

La precisión anterior es determinante para discernir si la sentencia impugnada ha cometido los errores de derecho que se le imputan.

Cuarto: Que, de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 10 de la ley 18.101, “Cuando la terminación del contrato de arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1977 del Código Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho precepto se refiere, se practicará en la audiencia de contestación de la demanda”. A su turno, el referido artículo 1977, señala “La mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días”.

Quinto: Que, en consecuencia, yerra la sentencia impugnada cuando, no obstante dar por establecido que se encuentran pagadas las rentas de los meses de junio y julio de 2014 –cuya mora funda la terminación del contrato solicitada– en una fecha anterior a las reconvenciones de pago a que alude el artículo 1977 del Código Civil, igualmente acoge la demanda invocando el retardo en el pago de las mismas.

En efecto, el fallo ha aplicado erróneamente las normas antes citadas, desde que a lo único que lo autorizaba era a hacer cesar el arriendo en caso que la demandada no hubiere pagado las rentas adeudadas en que el actor justificó la demanda, ni prestado seguridades de hacerlo en un plazo razonable y, ocurre que, en la especie e independiente del retraso, se acreditó la solución o pago de las mismas, lo que necesariamente enerva la acción de terminación de contrato de arrendamiento intentada.

Lo anterior no impide, ciertamente, el cobro de los intereses penales por la mora en el pago de las rentas adeudadas.

Sexto: Que, por lo reflexionado, los jueces del fondo han cometido el error de derecho indicado, lo que ciertamente ha influido en lo dispositivo del fallo, ya que condujo a que se declarara la terminación del contrato de arrendamiento, en circunstancias que una correcta aplicación de las normas denunciadas obligaba a desechar la demanda en este aspecto.

En mérito de lo anterior, procede acoger el recurso de casación en el fondo, sin que sea necesario pronunciarse sobre las restantes infracciones denunciadas.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765, 767 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por la demandada a fojas 125, en contra de la sentencia de veintinueve de septiembre de dos mil quince, escrita a fojas 119 y siguientes, la que, en consecuencia, se invalida y se procede a dictar acto seguido, sin nueva vista y en forma separada, la de reemplazo que corresponde.

Redactó la ministra Andrea Muñoz S.

Regístrese.

N°22.893-2015

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., y los abogados integrantes señores Álvaro Quintanilla P., y Rodrigo Correa G. No firma el Ministro señor Blanco, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con licencia médica. Santiago, veinticinco de enero de dos mil diecisiete.