Contrato de arrendamiento

Santiago, dos de marzo de dos mil diecisiete.

Vistos:

En autos caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, número de rol C-3532-2014, seguidos ante el Tercer Juzgado de Letras de La Serena, por sentencia de quince de junio de dos mil quince, escrita a fojas 108 y siguientes, se acogió la demanda de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas y se condenó al demandado al pago de las rentas señaladas en la demanda y de aquellas que se devengaron hasta la restitución del inmueble, que se reajustarán de acuerdo a la variación que haya experimentado el Índice de Precios al Consumidor, y de la suma de $1.501.009, por concepto de saldo del convenio celebrado por el actor con la empresa Conafe S.A., con costas.

Dicha sentencia fue confirmada por la Corte de Apelaciones de La Serena con fecha nueve de diciembre de dos mil quince, según consta a fojas 135 y siguientes, con declaración de que el demandado queda condenado al pago de las rentas de arrendamiento adeudadas, a razón de $ 680.000 anuales, y las que se devengaron hasta la fecha de restitución de la propiedad, esto es, la suma de $ 3.303.671; que se reajustarán desde que se incurrió en mora y hasta la fecha del pago efectivo, de acuerdo a la variación que haya experimentado el Índice de Precios al Consumidor, y no se hizo lugar al pago de $ 1.501.009, por concepto de saldo de convenio celebrado por el actor con la empresa Conafe S.A.

En contra de la referida sentencia la parte demandante dedujo recurso de casación en el fondo, y solicita que se lo acoja y se la anule, dictando acto seguido otra de reemplazo, separadamente y sin nueva vista, en la que se declare que se hace lugar a la demanda, en los términos indicados en la sentencia de primera instancia, con costas.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la parte demandante fundamenta su recurso sosteniendo que los jueces, al confirmar la sentencia de primer grado con declaración, aplicaron erróneamente los artículos 1546 y 1698 del Código Civil. Respecto de la primera norma, sostiene que los jueces del fondo declaran que los contratos deben cumplirse de buena fe y por ello consideran la existencia de un segundo contrato, el cual aplican, a pesar que la demandada declaró que solo se suscribió para ser presentado en los bancos y obtener crédito, por lo cual estima que el único que se debe tener por válido es el pacto originario en el que se acordó la renta mensualmente y no en forma anual como en el segundo. Manifiesta que el contrato no se ha ejecutado de buena fe por el demandado, no pagó ninguna renta y luego, por conveniencia personal cambió el periodo de pago de la renta para obtener créditos comerciales, de manera que para cumplir lo dispuesto en el artículo 1546 del Código Civil, se debe dar aplicación al primer contrato, y respetar la cláusula que fijó la renta por periodos mensuales.

En cuanto a la infracción del artículo 1698 del mismo Código, señala que su parte probó la existencia de una obligación y, por ende, es la otra parte la que debe probar su cumplimiento o pago, en cambio la sentencia de alzada no ordena la solución de las cuotas insolutas del convenio celebrado con Conafe S.A., por considerar que el arrendatario actuó en representación del dueño del predio y, que por ello, deben ser pagadas por el actor, lo que es errado, ya que se probó que existe la obligación del arrendatario de pagar las cuotas, ya que reconoció que es efectivo que está obligado a su pago y que las adeuda, debido a que afirmó no haberlas solucionado.

Explica, finalmente, el modo en que las infracciones denunciadas influyeron en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que los hechos que se tienen por establecidos en la sentencia son los siguientes:

a) Entre las partes se suscribió por escritura privada un contrato de arrendamiento de predio rústico con fecha 15 de abril de 2010.

b) Con fecha 22 de junio de 2010 por escritura privada, se modificó el primer contrato.

c) La modificación consiste en que se pactó que el precio del arrendamiento de $680.000, es anual, mientras que en el primer contrato se pactó en forma mensual.

d) El contrato original comenzó su vigencia con fecha 5 de enero de 2010 y la propiedad fue restituida el 14 de noviembre de 2014.

e) No se acreditó el pago de las rentas.

f) El convenio con la empresa Conafe S.A. fue pactado por el arrendatario en representación del dueño del predio.

Tercero: Que la sentencia de segunda instancia señala que los contratos se pactan y cumplen de buena fe, por lo que tal principio debe ser respetado por las partes contratantes, por lo que no se puede pretender por un lado, exigir más de lo pactado, y por otro, desconocer lo acordado. En efecto, el artículo 1546 del Código Civil consagra que los contratos deben ejecutarse bajo dicho principio, por lo que no es posible soslayar lo pactado y modificado por las partes contratantes. En consecuencia, al modificar el período pactado a título de renta, en definitiva se trata de una renta anual la acordada.

Añaden que el concepto demandado a título de cuotas del convenio suscrito con la empresa Conafe S.A., como fue pactado por el arrendatario, en representación del actor, con su autorización, no es procedente su cobro al demandado, ya que tales obligaciones son de cargo de quien se obligó.

Cuarto: Que el artículo 1546 del Código Civil señala que “Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley o la costumbre pertenecen a ella”. Este artículo consagra lo que la doctrina ha reconocido como la noción objetiva de la buena fe y es la que se aplica en materia contractual, la que “a diferencia de la buena fe subjetiva, que se aprecia in concreto por el sentenciador, mediante averiguación de la convicción íntima y personal del sujeto implicado, la buena fe objetiva se aprecia in abstracto, prescindiendo el juez de las persuasiones, creencias o intenciones psicológicas de los contratantes, para puntualizar, él, la conducta socialmente exigible de las partes, exclusivamente en base a la equidad, a los usos, y, en general, como habría dicho Savigny, al espíritu del pueblo o al modelo del hombre razonable” (Jorge López Santa María, Los Contratos, Editorial Jurídica de Chile, 1986, pág. 402)

Quinto: Que no es efectivo que los jueces del fondo hayan aplicado erróneamente el artículo 1546 del Código Civil como denuncia el recurrente, ya que como se consignó en la letra c) del motivo segundo, quedó establecido como hecho que en el segundo contrato que celebraron las partes se estableció expresamente que la renta pactada se pagaría anualmente, lo que, además, está de acuerdo con lo que dispone el inciso 2° del artículo 1944 del Código Civil, pues tratándose de arrendamientos de predios rústicos la renta es anual, mientras que en el de predios urbanos es mensual, también con la costumbre de nuestro país. Para arribar a la conclusión fáctica propuesta por el recurrente, en el sentido que el segundo contrato se celebró con la única finalidad de ser presentado a los bancos para obtener crédito, debió denunciarse que en el establecimiento del hecho preciso ya indicado, se conculcaron las normas denominadas reguladoras de la prueba, lo que no se hizo.

Sexto: Que, asimismo, en cuanto a la segunda norma que se denuncia infringida, esto es, el artículo 1698, como ha sostenido en forma constante la jurisprudencia de este Tribunal, los hechos establecidos por los jueces del fondo resultan inamovibles en sede de casación, en la que, ateniéndose a ellos, se debe resolver si la ley fue o no correctamente aplicada. Sólo por excepción, si el tribunal de la instancia, al establecerlos, infringió las leyes reguladoras de la prueba, con influencia sustancial en lo dispositivo del fallo, esta Corte podría valorar pruebas y establecer hechos aplicándolos correctamente en la sentencia de reemplazo.

La vulneración de las leyes reguladoras de la prueba, a su turno, se verifica cuando se altera la carga de la misma, se admite un medio probatorio que la ley no acepta o se rechaza uno que autoriza, o se desconoce el valor probatorio fijado por la ley a los que se produjeron en el juicio.

Séptimo: Que, en el caso de autos, como para dar por acreditado el hecho que el convenio de que se trata se suscribió por el arrendatario como representante del demandante, no se alteró la carga de la prueba y fue el resultado de la ponderación de las probanzas rendidas en la etapa procesal pertinente, proceso racional que escapa al control de casación por ser privativo de los jueces del fondo, se debe concluir que no se conculcó lo que dispone el artículo 1698 del Código Civil.

Octavo: Que, lo reflexionado, lleva a concluir que los sentenciadores del fondo no han incurrido en los errores de derecho que se denuncian y, en consecuencia, el recurso habrá de ser desestimado.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo que disponen los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia de fecha nueve de diciembre de dos mil quince, escrita a fojas 135 y siguientes.

El ministro señor Cerda no comparte la frase “se admite un medio probatorio que la ley no acepta”, en el razonamiento sexto.

Redactó la abogado integrante Leonor Etcheberry Court.

Regístrese y devuélvase.

Rol N° 1573-16

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y la Abogada Integrante señora Leonor Etcheberry C. No firma la Abogada Integrante señora Etcheberry, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente. Santiago, dos de marzo de dos mil diecisiete.