Buena fe contractual

Santiago, ocho de marzo de dos mil diecisiete.

En cumplimiento de lo previsto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo:

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de su considerando octavo que se elimina.

Y se tiene, en su lugar, y, además, presente:

Primero: Que apreciando la prueba según las reglas de la sana crítica, se puede tener por establecidos los siguientes hechos:

a).- El 2 de mayo de 1979, don nombre reservado y el demandado don nombre reservado, celebraron un contrato de arrendamiento por escritura pública, por medio del cual se entregó al segundo en arriendo el inmueble denominado Parcela N° 234 y Sitio N° 221, del Proyecto de Parcelación Villa Longaví;

b).- La renta del referido contrato fue la suma de $ 35.000 anuales, y su duración se fijó en ochenta años a contar de la fecha de su celebración;

c).- El 7 de noviembre de 1988, el demandante don nombre reservado celebró con don nombre reservado la escritura pública de compraventa de la propiedad referida en la letra a, en la que se incluyeron los derechos de aprovechamiento de aguas que corresponde para su regadío; contrato que se inscribió en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Linares a fojas 1.495, N° 2.122, año 1988.

Segundo: Que el artículo 1915 del Código Civil define el arrendamiento señalando que “es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”, reseña que resulta coincidente con la que otorga a dicho concepto el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española que define la voz arrendar como “ceder o adquirir por precio el goce o aprovechamiento temporal de cosas, obras o servicios”.

Tercero: Que la demanda se fundamenta en el estatuto de la responsabilidad contractual, al amparo de las disposiciones pertinentes del Decreto Ley Nº 993, cuyo ámbito de aplicación se extiende a los contratos de arrendamiento de predios rústicos y a cualquiera otra convención que tenga por objeto su explotación por terceros, así como las medierías o aparcerías. El artículo 1 del cuerpo legal referido señala que “se entenderá por predio rústico el definido como tal por la Ley Nº 16.640 …”.

En este contexto el demandante deduce sus pretensiones, esto es, la declaración de terminación del contrato de arrendamiento celebrado por el demandado con el antecesor en el dominio del actor y la restitución del inmueble, así como la condena al pago de las rentas correspondientes a los años 2004 en adelante, así como aquellas que se devenguen durante la tramitación del juicio, debidamente reajustadas en la forma señalada, peticiones que fundamenta y justifica básicamente en la existencia de un contrato de arrendamiento de fecha 2 de mayo de 1979; en la celebración del contrato de compraventa por escritura pública de 7 de noviembre de 1988, inscrito en su oportunidad en el registro pertinente del Conservador de Bienes raíces competente, y en el supuesto incumplimiento del demandado de su obligación de pago de las rentas antes referidas.

Por su parte, el demandado ha fundado su defensa en sostener que la renta no se adeuda, teniendo en consideración que fue pagada en su totalidad al momento de celebrarse el contrato de arriendo, por cuanto se estableció una suma única por todo el tiempo de duración de la convención.

Cuarto: Que en lo que respecta a la causa en que se fundamenta la acción de terminación del contrato de arrendamiento, esto es, el no pago de determinados períodos de renta, resulta pertinente señalar que el artículo 11, inciso 2º del Decreto Ley Nº 993 expresa que “ … la mora en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos treinta días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si el arrendatario no presta seguridad competente que se verificará el pago dentro de un plazo razonable que no bajará de treinta días”, agregando que: “demandado el pago de las rentas, se entenderán siempre comprendidas en la acción, las de igual naturaleza a las reclamadas que se devenguen durante la tramitación del juicio, hasta que la restitución o pago se efectúen … “.

Quinto: Que atendido lo referido por las partes en los escritos de discusión, la contienda se centra en determinar si la renta pactada en el contrato de arrendamiento materia de este juicio fue una suma única por todo el período de duración de la convención -ochenta años- como lo plantea el demandado, o una cantidad anual, teniendo en consideración que se omitió regular en forma explícita la periodicidad, como lo sostiene el demandante.

Sexto: Que, para los efectos de resolver, es necesario tener en cuenta que la cláusula decimoquinta del contrato de arrendamiento de 2 de mayo de 1979 señala: “La renta de arriendo asciende a la suma total de treinta y cinco mil pesos, que el arrendatario cancela en este acto al arrendador en dinero en efectivo y que éste declara recibir a su entera satisfacción”. Por otra parte, en la cláusula decimoctava de la misma convención se consignó: “En lo no contemplado en este contrato de arriendo regirán las normas contenidas en el Decreto Ley novecientos noventa y tres”.

Séptimo: Que el artículo 11 del Decreto Ley N° 993, en lo pertinente, señala que: “En todo lo no previsto en este Título, se aplicarán las disposiciones legales comunes que rigen los contratos, en especial, las contenidas en el Título XXVI, Libro IV, del Código Civil”.

Octavo: Que, por su parte, el artículo 1944 del Código Civil, que se encuentra ubicado en su Título XXVI, Libro IV, dispone que: “El pago del precio o renta se hará en los períodos estipulados, o a falta de estipulación, conforme a la costumbre del país, y no habiendo estipulación ni costumbre fija, según las reglas que siguen: La renta de predios urbanos se pagará por meses, la de predios rústicos por años”.

Noveno: Que, en la especie, al tratarse de un contrato de arrendamiento de predio rústico, su propia naturaleza, esto es, de tracto sucesivo, permite establecer que sus efectos se van renovando periódicamente, de manera que la renta de arrendamiento pactada debe pagarse cada nuevo período en que el arrendatario ejerce el uso y goce sobre la cosa arrendada.

Décimo: Que, a mayor abundamiento, si bien la cláusula 15° del contrato de arrendamiento habla de una “suma total” al referirse a la renta de arrendamiento pactada, argumento en virtud del cual el demandado sostiene que nada debe por ese concepto, se debe tener en consideración que de conformidad con lo dispuesto en el inciso final del artículo 1944 del Código Civil, aplicable en la especie por remisión del artículo 11 del Decreto Ley N° 993, “si se arrienda por una sola suma, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento”, disposición que no se condice con la circunstancia de haberse pagado al momento de suscribirse la convención la suma de $ 35.000 por concepto de pago total del arrendamiento, como lo sostiene el demandado.

Undécimo: Que teniendo en consideración lo reflexionado, y atento lo previsto en el artículo 1546 del Código Civil, en orden a que los contratos se deben celebrar de buena fe, y por consiguiente, obligan a todas las cosas que emanan de la naturaleza de la obligación, se concluye que es anual el período por el cual fue pactada la renta en el contrato de arrendamiento de 2 de mayo de 1979.

Duodécimo: Que encontrándose acreditados los presupuestos de la acción deducida, esto es, la calidad de dueño del demandante del predio rústico materia de la contienda, la existencia de un contrato de arrendamiento entre el antecesor en el dominio del actor y el demandado, correspondía a éste probar que pagó las rentas cobradas, cuestión que no hizo, por el contrario, al contestar la demanda aceptó que sólo solventó aquella correspondiente a la fecha de celebración del contrato.

Por estas consideraciones y atendido lo dispuesto en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se confirma la sentencia de veintinueve de enero del dos mil quince, escrita a fojas 37 y siguientes.

Redacción a cargo del Ministro señor Ricardo Blanco Herrera.

Regístrese y devuélvase.

N° 786-16.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y el Abogado Integrante señor Álvaro Quintanilla P. No firma el Abogado Integrante señor Quintanilla, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente. Santiago, ocho de marzo de dos mil diecisiete.