Conservador de bienes raíces (CBR)

Santiago, treinta y uno de mayo de dos mil diecisiete.

VISTOS:

En estos autos Rol N° 35.966-2010 del Juzgado de Letras de Yungay, juicio ordinario, caratulados “Banco del Estado de Chile con Sociedad nombre reservado e Hijos Ltda.”, por sentencia de veinte de noviembre de dos mil trece, escrita a fojas 273 y siguientes, complementada por la de veintiséis de mayo de dos mil quince, que rola da fojas 352, se rechazó la demanda principal de cancelación de inscripciones y la excepción de prescripción opuesta por la demandada y se acogió la reconvencional de prescripción, declarándose que la Sociedad nombre reservado e Hijos Ltda. adquirió por prescripción adquisitiva ordinaria el inmueble inscrito a su nombre a fojas 1.424 N°1.266 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Yungay del año 2005.

Se alzó la demandante y demandada reconvencional y la demandante reconvencional se adhirió al recurso, y una de las Salas de la Corte de Apelaciones de Chillán, por sentencia de once de julio de dos mil dieciséis, escrita a fojas 397 vta. y siguientes, revocó el fallo apelado y acogió la demanda de cancelación material de las inscripciones de dominio que indica y rechazó la reconvencional, con costas.

En contra de esta última decisión la demandada principal y demandante reconvencional deduce recursos de casación en la forma y en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

I.- EN CUANTO AL RECURSO DE CASACION EN LA FORMA:

PRIMERO: Que el recurso de nulidad formal se funda en las causales 9ª, 5ª y 4ª del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil.

El primer vicio invocado corresponde a la falta de un trámite o diligencia esencial, por haberse dictado la sentencia y acogido la demanda sin previo emplazamiento de las partes, puesto que no lo fueron las personas cuyas cancelaciones de dominio dispone el fallo. Se alega por la recurrente que debieron ser emplazadas en autos la sociedad Agrícola y Ganadera Fundos Los Maitenes Ltda, nombre reservado y nombre reservado, quienes en definitiva eran titulares de las inscripciones cuya cancelación se dispone.

Esto porque la cancelación de una inscripción solo puede producirse por la voluntad de las partes, por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro o por decreto judicial y en este caso no ha habido voluntad del poseedor ni para dejar sin efecto la inscripción ni para transferir su derecho a otro, siendo este último el que deriva de un juicio dirigido contra aquel poseedor y no el que proviene de un litigio que no le empece por no haber sido parte en el mismo, ni haber sido notificado en forma alguna de sus actuaciones.

La segunda causal es la de haber omitido la sentencia las consideraciones de hecho y de derecho en que se funda, puesto que no contiene ningún fundamento o razonamiento de este último tipo para sustentar su decisión de cancelar las inscripciones a su nombre, posteriores al saneamiento del Decreto Ley 2695, es decir, al 22 de enero de 1988, en circunstancias que el inciso segundo del artículo 16 de dicho texto legal solo dispone la cancelación de las inscripciones anteriores a esa fecha. Además, nadie solicitó que las inscripciones que se pide cancelar sean declaradas nulas, falsificadas, simuladas o inexistentes, ni menos que se diga que son títulos aparentes.

Explica que tal falta ha tenido influencia en lo dispositivo del fallo atacado, porque si únicamente puede ordenarse la cancelación de las inscripciones anteriores a la fecha indicada, no pudo acogerse la demanda principal que pide cancelar inscripciones posteriores.

El tercer vicio de nulidad es la ultra petita por haber otorgado el fallo atacado más de lo pedido por las partes, el que se estima configurado porque en la demanda se pidió la cancelación de la inscripción de fojas 1424 N°1266 del año 2005 del Conservador de Bienes Raíces de Yungay, sin indicar el actor qué parte de dicha inscripción pretende cancelar ni le otorga al tribunal la facultad para determinarlo y como en materia civil opera el principio de pasividad, los sentenciadores no debieron acoger la demanda, declarando en lo resolutivo que se dispone la cancelación “solo en lo que dice relación con el predio adjudicado al Banco del Estado”.

SEGUNDO: Que respecto de la primera causal invocada cabe señalar que los argumentos esgrimidos por la recurrente no fueron planteados durante la secuela del juicio, de modo que constituyen alegaciones nuevas que no formaron parte de la controversia, resultando su formulación improcedente en esta sede.

Por otra parte, tampoco aparece fundada la pretensión de emplazamiento que reclama la demandada respecto de sus antecesores titulares de inscripciones de dominio, pues sin perjuicio de lo que se dirá sobre el fondo del asunto debatido, lo cierto es que éstas no estaban vigentes, precisamente por las posteriores que han tenido lugar y que han posibilitado la que tiene la demandada. De modo que la única posibilidad y utilidad para la demandada era proceder a la citación de evicción de sus predecesoras a lo que el tribunal accedió y esta parte no realizó, habiéndose declarado la caducidad de este derecho por resolución de 19 de abril de 2011, escrita a fojas 77, tomo I.

TERCERO: Que tampoco puede estimarse configurado el segundo motivo de nulidad que se esgrime, puesto que la falta de consideraciones que se imputa a la sentencia atacada no es efectiva. Esta contiene los fundamentos fácticos y de derecho que sustentan su decisión de acoger la demanda principal y rechazar la reconvencional, dentro de los cuales precisamente se consignan todos aquellos que se refieren a la aplicación del inciso segundo del artículo 16 del Decreto Ley 2695 y la procedencia de cancelar las inscripciones demandadas, junto con los que consideran para desvirtuar la prescripción adquisitiva.

Así el fallo impugnado cumple con la exigencia legal de fundamentación, apareciendo más bien las alegaciones que en este sentido se formulan en el recurso una discrepancia con el criterio jurídico de las consideraciones y conclusiones que sustentan la decisión de los jueces del fondo, pero no la ausencia de motivación como se señala.

CUARTO: Que respecto a la ultra petita que se atribuye a la sentencia, imputándosele haber otorgado más de lo pedido por las partes, lo cierto es que en el libelo de demanda se solicitó expresamente la cancelación parcial de la inscripción de fojas 1424 N°1266 del año 2005 del Conservador de Bienes Raíces de Yungay, pretensión así formulada que no fue cuestionada por la demandada y que por lo demás se ajusta al mérito del proceso, en el que se reclama y discute la vigencia de la inscripción del predio adjudicado por la demandante, de modo que al resolver de esta forma los jueces del fondo no han incurrido en el vicio invocado.

QUINTO: Que por no constituir los hechos invocados las causales de nulidad de que se trata, el recurso de nulidad formal será desestimado.

II.- EN CUANTO AL RECURSO DE CASACION EN EL FONDO:

SEXTO: Que el recurrente sostiene que la sentencia cuestionada infringió los artículos 16 del Decreto Ley 2695 y 670, 683, 688, 696, 700, 702, 703, 704, 1815, 706, 707, 717, 724, 728, 730, 924, 925, 2492, 2505, 2508, 2509, 2518, 19 y 20 del Código Civil.

En un primer acápite desarrolla la infracción del artículo 16 inciso segundo del Decreto Ley 2695, que dispone: “Las anteriores inscripciones de dominio sobre el inmueble, así como la de los otros derechos reales mencionados, la de los gravámenes y prohibiciones que lo afectaban, una vez transcurrido el citado plazo de un año, se entenderán canceladas por el solo ministerio de la ley, sin que por ello recobren su vigencia las inscripciones que antecedían a las que se cancelan”. Señala que de acuerdo a lo dispuesto en la citada norma, lo que opera es la cancelación de las inscripciones de dominio anteriores a la regularización, pero en ningún caso las posteriores a esta, como lo entiende el fallo al ordenar la cancelación de los años 1997, 2002 y 2005.

Agrega que hay también infracción al mencionado precepto al señalar la sentencia recurrida que se encontraría cancelada toda la inscripción del año 1974, en circunstancias que el inmueble a que dicha inscripción se refiere tiene 400 cuadras aproximadamente, que equivalen a 600 y no a 293,70 hectáreas, por lo que no puede cancelarse la inscripción completa ya que quedaría una superficie que no se incluye en el saneamiento y que lo supera en 306,30 hectáreas, que quedarían sin inscripción. Además, tampoco se emplazó ni demandó a los demás interesados en esa inscripción total, por lo que esta no se puede cancelar ni en todo ni en parte.

En segundo lugar sostiene que se incurre en error de derecho al no aplicar los sentenciadores los artículos 670, 683 y 696 del Código Civil, señalando que la primera de las normas citadas define la tradición, que es lo que se ha hecho por cada uno de los vendedores a su parte en las ventas a que se refieren los títulos que corresponden a las inscripciones que se pide cancelar por el Banco del Estado; y que se vulnera la segunda disposición porque no se reconoce que las inscripciones cuya cancelación se solicita constituyen la forma de hacer tradición de los bienes raíces. Agrega que también hay yerro en la aplicación del artículo 683 del Código Civil, que dispone que si la tradición la hace quien no es dueño da derecho al adquirente, vale decir, a su parte, de ganar por prescripción adquisitiva el dominio de que el tradente carecía.

En el tercer capítulo denuncia la infracción de los artículos 700, 702, 703, 704, 706, 707, 717, 724, 728, 730, 924, 925 y 1815 del Código Civil al no reconocérsele a su parte la calidad de poseedor, no obstante que la ley dispone que la posesión de los bienes raíces se adquiere con la inscripción en el Registro de Propiedad y es un hecho aceptado y no discutido que tiene inscripción de su título en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Yungay, tanto así que el tribunal ordena cancelar esas inscripciones, pues de no haber existido no habría podido hacerlo.

Afirma que se equivocan los sentenciadores al no reconocer que su posesión es regular, ya que el propio fallo reconoce que las inscripciones a su nombre proceden de compraventa hecha a terceros y ésta de acuerdo al artículo 703 del Código Civil es un justo título traslaticio y es justo título porque no está incluido en la enumeración taxativa que el artículo siguiente hace de los títulos injustos y además porque el artículo 1815 del citado texto legal dispone expresamente que la compraventa de cosa ajena vale.

Señala que la posesión de su parte en las inscripciones cuestionadas la adquirió de buena fe como lo define el artículo 706 del texto legal referido, la que en todo caso se presume según lo dispone el artículo siguiente, de modo que se debió aplicar tal presunción.

Adiciona que por sentencia de 28 de octubre de 1999 de esta Corte Suprema, dictada en recurso de queja rol n° 1786-99, que se encuentra agregada a los autos ejecutivos rol n° 9979-94 caratulados “Banco del Estado de Chile con Sociedad Agrícola y nombre reservado”, se dispuso reponer a la recurrente, Sociedad nombre reservado e Hijos Ltda. en la posesión del inmueble de que fue despojada, el mismo del que el ejecutante se pretende dueño, por lo que la posesión recuperada por dicho fallo debe ser considerada de buena fe y al no hacerlo los sentenciadores vulneraron el artículo 702 del Código Civil.

A su vez, se infringen los artículos 724, 728, 730, 924 y 925, todos del código citado. El primero, al desconocerse que adquirió la posesión por inscripción como lo ordena dicha disposición, de modo que debe considerársele poseedor. El segundo, porque ha sido aplicado sin que se dé ninguna de las situaciones que tal norma contempla. El tercero, porque indica que si alguien tiene inscrito a su nombre un inmueble lo enajena a otro, este último adquiere la posesión de la cosa aunque el tradente no fuera dueño de ella. El cuarto, porque la posesión de los derechos inscritos se prueba con la correspondiente inscripción. El último, porque erróneamente se indica en lo expositivo que tiene arrendado el inmueble a un tercero por escritura pública.

En el último capítulo del recurso de nulidad se denuncia como error de derecho la no aplicación de los artículos 2492, 2498, 2505, 2508, 2509, 2510, 2518, 19 y 20 del Código Civil, al no reconocer el fallo impugnado que en la especie se cumplen todos los requisitos para que opere la prescripción adquisitiva del inmueble materia de autos, por lo que debió acogerse la demanda reconvencional deducida.

Señala que se equivocan los sentenciadores al contar el plazo de prescripción adquisitiva ordinaria o extraordinaria desde la inscripción del año 2005, pues esa no constituye inscripción de un título traslaticio de dominio sino una refundición de las inscripciones de 11 de abril de 2002, a partir de la cual debe considerase el término de 5 o 10 años que transcurrieron a la época de notificación de la demanda, el 10 de noviembre de 2010.

SÉPTIMO: Que para un adecuado entendimiento del asunto, cabe tener presente lo siguiente:

1.- En autos el Banco del Estado demandó a la Sociedad nombre reservado e Hijos Limitada solicitando la cancelación de la inscripción de dominio de fs.387 N°409 de 1974 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Yungay, la cual debe entenderse efectuada el 22 de enero de 1988, y además consecuencialmente las inscripciones de dominio de fs. 353 N°321 de 1997, de fs.1028 N°779 de 2002 y en forma parcial la de fs. 1424 N°1266 de 2005, todas del mismo Conservador.

Se funda en que es dueño de un terreno ubicado en El Maitén, comuna El Carmen, de una superficie de 293,70 hectáreas, con los deslindes que señala, el cual se adjudicó en remate efectuado en la causa Rol N° 9979 del Cuarto Juzgado Civil de esta ciudad, el que se encuentra inscrito a nombre del Banco del Estado a fs. 209 número 185 del año 1998 en el Conservador de Bienes Raíces de Yungay, siendo su antecesor en el dominio la Sociedad Agrícola y Ganadera Fundo Los Maitenes Limitada, a cuyo nombre se encontraba inscrito dicho predio a fs. 31 vta. número 42 del Registro del Conservador de Bienes Raíces de Yungay en el año 1987, habiendo obtenido que se le reconociera el carácter de poseedora regular por Resolución de la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales el 14 de enero de 1987 e inscrito su dominio el día 22 del mismo mes y año.

Señala que dicha sociedad fundó su petición en la circunstancia de ser propietaria de los derechos, acciones o cuotas en un 50% que le correspondían en el predio agrícola de aproximadamente 400 cuadras de superficie del Fundo Centinela, solicitud que fue acogida por el Ministerio de Bienes Nacionales, ordenando en su resolución que debían cancelarse materialmente las inscripciones de dominio anteriores relativas al mismo inmueble, lo cual no se ha efectuado a la fecha, lo que le ha provocado perniciosas consecuencias, pese a que ello era innecesario al tenor de lo dispuesto en el artículo 16 inciso 2° del DL 2.695.

Indica que esto le permitió a la Sociedad Agrícola y Ganadera Fundo Los Maitenes Limitada, representada por nombre reservado, que vendiera sus acciones, cuotas o derechos en el inmueble singularizado a la suegra de este último, nombre reservado el 14 de marzo de 1997, lo cual se inscribió en el Conservador de Bienes Raíces de Yungay. Posteriormente la adquirente vendió a la Sociedad nombre reservado e Hijos Limitada, quien a su vez solicitó al Conservador de Bienes Raíces de Yungay una única inscripción de las acciones, cuotas o derechos, inscribiendo el resto del predio denominado Fundo Los Maitenes de Centinela, con lo que en definitiva la Sociedad Agrícola y Ganadera Fundo Los Maitenes Limitada vendió, cedió y transfirió aquello de lo cual no era dueña, por haber sido cancelada la inscripción de acuerdo a la disposición legal antes citada.

Expresa que la demandada no tiene ni puede tener la calidad de poseedor de buena fe que le permita adquirir por prescripción, ya que fue la misma persona quien personalmente intervino en distintas calidades en todas las ventas y transferencias antes señaladas.

2.- La demandada al contestar señaló que la actora no indicó ningún antecedente de derecho en el cual se apoya la demanda.

Indica que mediante escritura pública de 30 de junio de 1997 la Sociedad nombre reservado e Hijos compró a nombre reservado la totalidad de sus derechos del Fundo Los Maitenes de Centinela, ascendentes a un total del 25%, la cual se inscribió a su nombre. Además en el año 2001 adquirió a nombre reservado la totalidad de las acciones y derechos de dominio que la vendedora tenía sobre el mismo predio, ascendentes a un 50% del total, todo debidamente inscrito en el Conservador de Bienes Raíces de Yungay en el año 2002. Con posterioridad obtuvo que el mismo Conservador procediera a reinscribir las inscripciones anteriores, que el demandante pretende que se cancelen, por lo que las inscripciones de los años 1997 y 2002 han quedado canceladas por la inscripción de fs.1424 N°1266 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Yungay del año 2005, al tenor de lo dispuesto en el artículo 728 del Código Civil.

Afirma que de los antecedentes señalados se desprende que lo que pretende la demandante es que se cancelen las inscripciones de dominio anteriores, lo cual implicará que se le prive de su posesión inscrita de larga data de una parte significativa de sus derechos sobre el predio denominado Fundo Los Maitenes de Centinela.

Sostiene que es poseedora regular por más de 5 años e incluso por más 10 años de los derechos de dominio que figuran inscritos a su nombre, por lo que a su favor ha operado la prescripción adquisitiva ordinaria a que aluden los artículos 2498 y 2508 del Código Civil, la cual se alega como excepción de fondo.

Indica que el artículo 724 del Código Civil dispone que si la cosa es de aquellas cuya tradición debe efectuarse por la inscripción en el Registro del Conservador nadie podrá adquirir la posesión sino por este medio, pero siempre y cuando se trate del mismo inmueble y no otro diferente como sucede en la especie. La posesión inscrita subsiste mientras está vigente la inscripción y ella amerita que se adquiera el inmueble por prescripción. Sin embargo, el demandante jamás ha tenido a su nombre ninguno de los bienes ni derechos cuyas inscripciones solicita cancelar, por lo tanto nunca ha tenido la posesión de aquellos, por cuanto jamás ha sido dueño.

Agrega que a través de la tradición ha adquirido todos los derechos reales y personales que tenían los tradentes sobre el predio referido, por lo que esos títulos y sus respectivas inscripciones han habilitado a la sociedad para adquirir su dominio por prescripción.

Expone que concurrieron en los actos de cesión tanto las tradentes como el adquirente, existiendo consentimiento, títulos y la tradición se efectuó a través de la respectiva inscripción y que además se entregaron materialmente los derechos a la sociedad y el predio hasta ahora se encuentra en sus manos, sin tener derecho alguno el demandante, haciendo valer títulos sobre otro predio cuyos deslindes son diferentes al suyo.

Afirma que para proceder a la cancelación de una inscripción es requisito esencial que el título que le sirvió de base sea declarado injusto, por haber sido otorgado en las situaciones que taxativamente señala el artículo 704 del Código Civil. Pero aun en el evento que efectivamente los títulos mediante los cuales su representada adquirió el dominio fueran irregulares, la doctrina y la jurisprudencia concuerdan en el hecho que la inscripción de un título injusto sirve para cancelar una inscripción anterior y hacer cesar la posesión inscrita que emanaba de dichas inscripciones.

Además, en la especie la demandante no ha alegado la nulidad de los títulos traslaticios de dominio que dieron origen a las inscripciones cuya cancelación solicita, tal vez por el hecho de haber ya transcurrido todos los plazos de prescripción, y en la especie concurren todos sus presupuestos, es decir, justo título, inscripción y posesión regular y material ininterrumpida ni violenta por más de cinco años.

3.- La demandada dedujo demanda reconvencional en contra del Banco del Estado, fundada en que la inscripción que invoca el actor es “de papel”, ya que no corresponde a la realidad, mientras que su parte está en posesión del terreno a que se refiere la demanda principal y que forma parte de otro de mayor superficie, de todo lo cual es poseedora, habiendo adquirido dicha posesión con justo título, de buena fe, habiéndosele hecho tradición, de manera que es poseedora regular, por lo que ha adquirido por prescripción adquisitiva el terreno y en caso que se estime que es irregular, como ha estado en posesión durante más de 10 años ha adquirido por prescripción extraordinaria

4.- Tanto la contestación como la dúplica de la demanda reconvencional fueron evacuadas en rebeldía del demandado por esta vía.

OCTAVO: Que son hechos establecidos en la sentencia impugnada los siguientes:

1.- El Banco del Estado se adjudicó el 31 de enero de 1998 mediante remate judicial la propiedad “El Maitén”, ubicada en la Comuna de El Carmen, con una superficie aproximada de 293,70 hectáreas, la que se encontraba inscrita a fs. 31 vta. N°42 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Yungay del año 1987, la cual había sido hipotecada en su favor por la Sociedad Agrícola y Ganadera Fundo Los Maitenes Limitada representada por nombre reservado.

2.- La sociedad Agrícola y Ganadera Fundo Los Maitenes Limitada solicitó al Ministerio de Bienes Nacionales, con fecha 3 de octubre de 1986, la regularización de un predio de una superficie de 293,70 hectáreas ubicado en Centinela. Por Resolución de la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales N°021, de 14 de enero de 1987, se dio lugar a dicha petición de regularización del terreno indicado de conformidad al Decreto Ley 2695, ordenándose la inscripción a nombre de la solicitante en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Yungay y la cancelación material después de un año desde tal inscripción, de las inscripciones anteriores relativas a dicho inmueble.

3.- La solicitante no cumplió con lo ordenado en la mencionada Resolución, pues no canceló materialmente las inscripciones anteriores relativas a dicho inmueble en lo pertinente, en especial la de fs. 387 N° 409 del Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces de Yungay del año 1974, parcialmente.

4.- El 14 de marzo de 1997 la Sociedad Agrícola y Ganadera Los Maitenes Limitada vendió, cedió, enajenó y transfirió a nombre reservado la totalidad de las acciones y derechos de dominio, como cuota y parte que a la sociedad le correspondía en el Fundo Centinela de una superficie de 400 cuadras, indicando la primitiva inscripción de fs. 387 N° 409 del Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces de Yungay del año 1974, originando la nueva inscripción de fs. 353 N°321 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Yungay, del año 1997.

5.- El 11 de julio de 2001 mediante escritura de compraventa nombre reservado vendió, cedió, enajenó y transfirió a la Sociedad nombre reservado e Hijos Limitada, para quien compró, aceptó y adquirió su representante legal nombre reservado, la totalidad de las acciones y derechos de dominio que corresponden en el mismo predio antes individualizado, dando origen a la inscripción de fs. 1028 N°779 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Yungay, del año 2002.

6.- Por escritura pública de 30 de junio de 1997 nombre reservado vendió, cedió y transfirió la nuda propiedad de su cuota que como comunera le correspondía en el predio agrícola de aproximadamente 400 cuadras de superficie del Fundo Centinela, inscrito a fs. 387 N° 409 del Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces de Yungay del año 1974, a la Sociedad “Sociedad nombre reservado e Hijos Limitada”, representada por nombre reservado, inscripción que rola a fs. 878 N°747 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Yungay del año 1997; y, por último, la nombrada sociedad solicitó al Conservador de Bienes Raíces la inscripción del resto del predio denominado Fundo Los Maitenes de Centinela de una superficie de 420 hectáreas, la que rola a su nombre a fs.1424 N°1266 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Yungay, del año 2005.

NOVENO: Que los jueces del fondo concluyen que en el caso sub lite ha tenido aplicación el efecto previsto en el artículo 16 del Decreto Ley 2695, esto es, el de cancelarse por el solo ministerio de la ley las anteriores inscripciones de dominio sobre el inmueble materia de autos y que fue objeto de la aludida regularización, no obstante lo cual nombre reservado, representante de la Sociedad de la Sociedad Agrícola y Ganadera Los Maitenes Limitada y posterior Sociedad nombre reservado e Hijos Limitada, vendió, cedió y transfirió parte de la propiedad de la que no era dueño, puesto que la inscripción de fs. 387 N° 409 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Yungay del año 1974 había sido cancelada del modo antes anotado.

Expresan que así el actor ha sido privado del derecho de propiedad sobre el retazo de terreno de 293,70 hectáreas que se le adjudicó en remate judicial, el cual se encontraba debidamente inscrito a su nombre a fs. 209 N°185 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Yungay del año 1998.

Respecto de la demanda reconvencional, los sentenciadores de alzada consideran que basta para rechazarla el hecho que el demandante no individualizara el predio, es decir, no precisara en su libelo la superficie del terreno que saneó y del cual alega que es poseedor regular, adquiriéndolo por prescripción adquisitiva. Lo que era necesario pues no puede invocar la prescripción de cosa propia, esto es, de un terreno supuestamente de su dominio.

Sin perjuicio de lo anterior, analizan las condiciones para declarar la prescripción adquisitiva: la tenencia material de cosa ajena con ánimo de dueño, esto es, posesión de la cosa; transcurso del tiempo, de 5 años para la posesión regular y de 10 para la irregular; título e inscripción competente, tratándose de un inmueble; y determinación de la cabida o, en su caso, de la adquisición como cuerpo cierto del bien raíz.

El fallo se refiere a la prescripción como un modo de adquirir las cosas ajenas por haberse poseído éstas durante cierto lapso de tiempo y concurriendo los demás requisitos legales, concepto del que se desprenden sus dos elementos fundamentales: la posesión de la cosa y el transcurso del tiempo. En cuanto a la determinación de este segundo elemento, que variará en principio atendido si la cosa es mueble o inmueble, también dependerá de la naturaleza de la posesión que se tenga sobre ella. Así, la posesión regular, que es la que procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe (artículo 702 del Código Civil), dará lugar a la prescripción adquisitiva ordinaria, que respecto de inmuebles requiere cinco años.

Luego expresa que la doctrina ha señalado que la exigencia de justo título y tradición vincula tres aspectos: a) el título de la posesión, que podrá ser un acto o contrato a consecuencia del cual una persona entra en posesión de una cosa; b) calidad de justo del título que se esgrime y que es aquel que por su naturaleza sirve para transferir el dominio; y c) tradición, que se necesitará cuando el título sea traslaticio de dominio.

Concluyen los jueces del grado que en el caso sub iúdice no concurre el primer requisito de la posesión regular, esto es, el justo título, puesto que la antecesora -nombre reservado- de la Sociedad Agrícola y Ganadera Los Maitenes Limitada, posterior Sociedad nombre reservado e Hijos Limitada, representada ambas por don nombre reservado, adquirió sus derechos de la inscripción de fs. 387 N° 409 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Yungay del año 1974, la que fue cancelada por el solo ministerio de la ley de conformidad con el inciso 2° del artículo 16 del Decreto Ley 2695.

Además tampoco se configura el segundo requisito de la posesión regular, esto es, la buena fe, que la ley define para estos casos como la conciencia de haberse adquirido el dominio de la cosa por medios legítimos, exentos de fraude y de todo otro vicio, pues se encuentra acreditado que el representante de las referidas sociedades participó en las ventas anteriores en que el título de la antecesora del dominio nombre reservado era aparente, puesto que había sido ordenada su cancelación por una resolución del Ministerio de Bienes Nacionales, la que el propio Martínez solicitó se declarara nula, deduciendo una demanda de nulidad de derecho público (causa Rol N° 31.505 del Juzgado Civil de Yungay), la que le fue negada por sentencia ejecutoriada. Además, porque según consta de las fotocopias del expediente ejecutivo Rol N°9.979 del Segundo Juzgado Civil de Chillán, acompañado a los autos, el representante de la sociedad demandada se ha opuesto en forma pertinaz a la entrega de la parte del predio adjudicado al Banco del Estado.

En cuanto al último requisito, la tradición, se estima que tampoco concurre, puesto que la Sociedad Agrícola y Ganadera Los Maitenes Limitada no era dueña de parte de los derechos que vendió a nombre reservado, por lo que no adquirió el dominio, de modo que tampoco pudo haberlo transferido a la Sociedad nombre reservado e Hijos Limitada, por lo que al no haber posesión, no hay prescripción.

Por otra parte, el fallo atacado sostiene que el plazo de prescripción comenzó a correr el 21 de noviembre de 2005, fecha de la última inscripción, y la demanda se presentó el 27 de octubre de 2010, siendo notificada personalmente a nombre reservado, en representación de la Sociedad nombre reservado e Hijos Limitada, el 10 de noviembre de 2010, por lo que debe entenderse que operó la interrupción de dicho instituto antes de cumplirse los cinco años para que proceda el plazo de prescripción ordinaria.

En mérito de lo anterior, se resuelve rechazar la demanda reconvencional de prescripción adquisitiva ordinaria como extraordinaria.

DÉCIMO: Que la cita de las disposiciones legales cuya infracción se denuncia en el recurso y los argumentos esgrimidos en tal sentido ponen de manifiesto que el quid de la crítica de ilegalidad dirigida contra el fallo que se impugna dice relación con los efectos jurídicos previstos en el artículo 16 del D.L. N° 2.695, cuya viabilidad y pertinencia se cuestiona por la recurrente demandada y por el reconocimiento de su calidad de adquirente por prescripción ordinaria o extraordinaria del inmueble de que se trata.

UNDÉCIMO: Que es útil tener presente que con arreglo al artículo 15 del D.L. N° 2.695, “transcurrido un año completo de posesión inscrita no interrumpida, contado desde la fecha de la inscripción, el interesado se hará dueño del inmueble por prescripción, la que no se suspenderá en caso alguno”.

Dicha disposición encuentra complemento en lo preceptuado en el artículo 16 que le sigue, en cuanto dispone: “Como consecuencia de lo dispuesto en el artículo precedente, expirado el plazo de un año a que esa disposición se refiere, prescribirán las acciones emanadas de los derechos reales de dominio, usufructo, uso o habitación, servidumbres activas y el de hipotecas relativos al inmueble inscrito de acuerdo con la presente ley”; y, en el inciso siguiente, dicta: “Las anteriores inscripciones de dominio sobre el inmueble, así como la de los otros derechos reales mencionados, las de los gravámenes y prohibiciones que lo afectaban, una vez transcurrido el citado plazo de un año, se entenderán canceladas por el sólo ministerio de la ley, sin que por ello recobren su vigencia las inscripciones que antecedían a las que se cancelan”.

DUODÉCIMO: Que en este contexto aparece de manifiesto que las disposiciones parcialmente transcritas en el motivo anterior resultan plenamente aplicables al caso de autos.

En efecto, en virtud de la preceptiva citada, la tesis que subyace aplicada al caso consiste en que transcurrido un año desde que se practicó la inscripción del predio reclamado a nombre de la Sociedad Agrícola y Ganadera Fundo Los Maitenes Limitada, en virtud de Resolución N° 021 de 14 de enero de 1987 de la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales de la VIII Región, de conformidad con lo dispuesto en el D.L. N° 2.695 de 1979, ésta adquirió el dominio del inmueble por prescripción, modo de adquirir que constituye un obstáculo a las anteriores inscripciones registradas respecto del mismo bien, las que se entienden canceladas de pleno derecho.

Cabe hacer presente que a objeto de potenciar este último efecto jurídico es que, mediante la Ley N° 19.455 de 25 de mayo de 1996, se incorporó un inciso tercero al referido artículo 15, reafirmando la posibilidad de que coexistan, al menos materialmente, dos inscripciones de dominio respecto de un mismo bien raíz y, justamente por ello, se agregó la orden de subinscribir la resolución que acoge la solicitud de saneamiento o, en su caso, de la sentencia que rechaza la oposición a éste, al margen de la inscripción de dominio a la que afecte la regularización, únicamente si se tiene conocimiento de ella.

DÉCIMOTERCERO: Que, según lo expresado, en conformidad al inciso 2° del artículo 16 del ordenamiento especial en comento y una vez que transcurrió el plazo de un año al que se ha hecho mención, deben entenderse canceladas por el solo ministerio de la ley las inscripciones anteriores que pudieran invocarse como fundamento de la posesión inscrita pretérita respecto del predio saneado.

Esto es lo que los jueces del mérito constataron en cuanto al dominio asociado a la posesión inscrita de Sociedad Agrícola y Ganadera Fundo Los Maitenes Limitada, por efecto de la regularización de la propiedad a su favor, descartando la de la demandada y de sus antecesores por emanar de la primitiva que el solo ministerio de la ley canceló, esto es, de pleno derecho, sin necesidad de acto administrativo o judicial que la declare.

Lo anterior explica además que la duplicidad de inscripciones que se pudiera argüir es sólo material, puesto que la única que da cuenta del dominio exclusivo y excluyente del inmueble es la del beneficiario del proceso de saneamiento y su posterior sucesor, en este caso el demandante adjudicatario y no las derivadas de la inscripción del año 1974 que resultó cancelada y que, por ende, no permitió la transferencia del dominio a la actual demandada y sus predecesores.

Así la demandada no pudo adquirir el dominio del inmueble que arrancaría de la posesión inscrita de sus antecesores, cuyos títulos se remontan al año 1974. Ello debido a que, al celebrarse esos actos jurídicos y practicarse esas inscripciones, los tradentes respectivos, no eran dueños de la propiedad de que se trata y, como es sabido, nadie puede transferir más derechos que los que tiene.

DÉCIMOCUARTO: Que al respecto resulta útil considerar lo que el autor Daniel Peñailillo Arévalo expresa sobre la materia al referirse especialmente a las inscripciones paralelas, señalando que: “Se denomina así a la situación en la cual en el Registro aparecen dos (o más) inscripciones con apariencias de estar vigentes sin nota de cancelación al margen o respecto de un mismo inmueble.” Agrega que estas pueden tener su origen, entre otros, “en el saneamiento de títulos, según la cual la inscripción que se practique, deja sin efecto de pleno Derecho inscripciones anteriores que existan sobre el predio saneado (sin necesidad de cancelarlas mediante nota al margen). Entonces, la del saneamiento es la vigente pero, si existe una anterior, también tiene apariencia de vigente”.

Concluye el citado profesor que ante la presencia de una situación de este tipo, “examinados los títulos debe prevalecer quien exhiba el derecho; el derecho de dominio o de poseer” y “establecido en la evaluación, la que debe prevalecer, la otra pierde eficacia; el otro (aparente) titular no es poseedor”. (Autor citado en su obra “Los Bienes La Propiedad y Otros Derechos Reales. Editorial Jurídica de Chile. Año 2006. Págs.281 y 282).

DÉCIMOQUINTO: Que lo razonado no importa, en modo alguno, abandonar la doctrina que esta Corte ha hecho primar en casos en que se disputa el dominio, en el sentido que ante inscripciones paralelas debe preferirse aquélla que se concatena de mejor forma con las inscripciones anteriores de manera tal que permita conocer la historia de la propiedad raíz, por cuanto, como se ha dicho, en el caso de autos no se verifican tales inscripciones coexistentes, toda vez que aquéllas en que la demandada apoya su dominio provienen, a su vez, de la anterior que quedó sin efecto por la cancelación que operó por disposición del artículo 16 del Decreto Ley 2695, por lo que son solo aparentes.

DÉCIMOSEXTO: Que conforme a lo anterior, al no tener la demandada y actora reconvencional una inscripción real sino que aparente, no puede ser considerada poseedora, puesto que la posesión en el caso de bienes inmuebles requiere de inscripción conservatoria de acuerdo a lo dispuesto por los artículos 686, 724, 730 y 929 del Código Civil, lo que en la especie no se verifica. De lo anterior deriva también la imposibilidad de que la recurrente pueda adquirir por prescripción ordinaria o extraordinaria, puesto que para ello es presupuesto esencial ser poseedor y según lo razonado, esta no lo es.

De este modo el proceder de los jueces del fondo al disponer la cancelación de la inscripciones que cuestiona la recurrente, no constituye un error, puesto que ello deriva como necesaria consecuencia de haber operado la cancelación por el solo ministerio de la ley de las anteriores inscripciones de dominio del inmueble regularizado en las cuales las posteriores tienen su origen, como tampoco lo constituye descartar la prescripción adquisitiva en favor de la actora reconvencional.

DECIMOSEPTIMO: Que, por otra parte, cabe consignar que la recurrente no ataca la aplicación general del artículo 16 inciso segundo del Decreto Ley 2695 a la litis, sino que se limita a alegar la improcedencia de haber cancelado los sentenciadores las inscripciones posteriores de dominio del inmueble materia de regularización, como ocurre con las de los años 1997, 2002 y 2005, sin controvertir en consecuencia el efecto de dicha norma sobre la inscripción del año 1987.

Por lo demás, tales reproches resultan extraños al debate producido entre los litigantes y, por ende, a la controversia, desde que la demandada, no obstante que en el libelo de demanda se pide expresamente la cancelación de las inscripciones de dominio que la sentencia dispone, entre las cuales se encuentran precisamente la de los años citados, y la forma ya sea total o parcial, no discutió sobre la base de los argumentos que ahora esgrime la improcedencia de tal pretensión, no siendo admisible su introducción en esta sede por contrariar la naturaleza de derecho estricto que presenta la nulidad intentada.

DECIMOCTAVO: Que sin perjuicio de que lo reflexionado en los motivos precedentes resulta suficiente para descartar los yerros que la recurrente imputa a los sentenciadores, alegando que la han privado del derecho de invocar a su favor la posesión inscrita de la que goza y de adquirir por prescripción ordinaria o extraordinaria el dominio del inmueble, cabe destacar que la decisión de desestimar su acción reconvencional se funda en primer lugar en el hecho que no se individualizó debidamente el predio de que se trata, pues no se precisó la superficie del terreno respecto del cual se alega ser poseedor regular. Sin embargo, tal argumento no es impugnado en el recurso de nulidad, siendo un aspecto relevante que para el éxito del mismo debió ser abordado, considerando que como la propia recurrente lo indica el predio en cuestión presenta una extensión mayor a la del predio adjudicado por el actor.

DÉCIMONOVENO: Que, además los jueces del fondo, después de analizar los requisitos de la prescripción invocada, concluyen desvirtuando la existencia de un justo título, buena fe y tradición por las razones de las cuales se dejó constancia en el motivo noveno de este fallo. Sin embargo, los presupuestos en que se sustentan tales conclusiones tampoco fueron cuestionados en el recurso, encontrando por lo demás legítimo fundamento la ausencia de buena fe en las circunstancias que han tenido lugar en el proceso que hizo posible la inscripción del predio finalmente a nombre de la demandada, como es la intervención en todas las ventas de nombre reservado, representante de Agrícola y Ganadera Fundo Los Maitenes Limitada y luego de la demandada.

En efecto, no puede obviarse que la primera de las sociedades nombradas solicitó y obtuvo a su favor la regularización del predio, no obstante lo cual procedió a la venta del mismo, aprovechándose de la aparente vigencia de la inscripción inicial dominical que había sido cancelada por el sólo ministerio de la ley, hasta que la demandada representada por el mismo nombre reservado aparece adquiriéndolo, por esta línea de inscripciones. Paralelamente utilizó la inscripción de dominio que se practicó en virtud del Decreto Ley 2695, que era la vigente, garantizando con hipoteca constituida sobre el mismo bien raíz, la contratación de pasivos con el demandante, el que en el proceso ejecutivo que debió seguir en contra de Agrícola y Ganadera Fundo Los Maitenes Limitada para obtener el pago de sus acreencias se adjudicó la propiedad.

VIGÉSIMO: Que tales hechos por cierto no pueden dejar de ser considerados, a la luz de los postulados de las teorías del acto propio y del “levantamiento del velo” de las personas jurídicas.

La primera encuentra sustento en el principio encarnado en la frase latina “venire contra factum proprium non valet” y se vincula con el principio de la buena fe, llamado a imperar en todo orden de materias, conforme al cual a nadie le es lícito hacer valer un derecho civil o procesal en contradicción con su anterior conducta jurídica.

La segunda, conocida como “disregard of legal entity”, postula que es lícito a los tribunales, en ocasiones, prescindir de la forma externa de las personas jurídicas para, posteriormente, penetrar en su interioridad a fin de develar los intereses subjetivos subyacentes que se esconden tras ellas y alcanzar a las personas y bienes que se amparan bajo el ropaje de una entidad subyacente. Esta formulación doctrinaria trata de corregir los abusos que se producen cuando la personalidad jurídica de la sociedad se utiliza como cobertura para eludir el cumplimiento de obligaciones consiguiéndose un resultado injusto o perjudicial para terceros y contrario al ordenamiento jurídico, la que sin pretender de modo alguno debilitar la seguridad jurídica de las instituciones societarias que las personas crean en el uso de sus derechos legítimos, prohíbe el uso en beneficio propio de quienes utilizan la forma societaria para fines extraños o contrarios a los que justifican la figura jurídica.

VIGÉSIMOPRIMERO: Que el conjunto de las reflexiones anteriores reafirman las conclusiones a las que los jueces del fondo arribaron respecto la ausencia de buena fe y justo título, descartándose cualquier error en éstas, lo que determina la improcedencia de la aplicación al caso sub lite de las reglas de la prescripción adquisitiva ordinaria.

Respecto la adquisición prescriptiva por el estatuto extraordinario, a pesar de que su procedencia también ha quedado descartada conforme a lo señalado en el motivo décimosexto, lo cierto es que conforme a los propios argumentos que la actora reconvencional invoca, de acuerdo a los cuales el cómputo del término que la ley exige para estos efectos debiera efectuarse desde la inscripción practicada el 11 de abril del año 2002, desde esa fecha a la de notificación de esta demanda, hecho ocurrido el 27 de octubre de 2010, no pasaron diez años.

VIGÉSIMOSEGUNDO: Que, conforme a lo señalado, el recurso de casación en el fondo será desestimado.

Y de conformidad además con lo dispuesto en los artículos 764, 766 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan, con costas, los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos en lo principal y primer otrosí de fojas 441 por el abogado Nelson Vera Moraga, en representación de la demandada principal y demandante reconvencional, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Chillán de once de julio de dos mil dieciséis, escrita a fojas 397 vta. y siguientes.

Acordada la condena en costas con el voto en contra el Ministro Sr. Blanco y del Abogado Integrante Sr. Quintanilla, quienes estuvieron por no imponerlas.

Regístrese y devuélvase, conjuntamente con su otro tomo y agregados.

Redacción a cargo del Ministro Sr. Héctor Carreño S.

Nº 49.961-2016.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Patricio Valdés A., Héctor Carreño S., Sra. Rosa Maggi D., Sr. Ricardo Blanco H. y el Abogado Integrante Sr. Álvaro Quintanilla P.

No firman los Ministros Sr. Carreño y Sr. Blanco, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar en comisión de servicio el primero y con licencia médica el segundo.