Contrato de arrendamiento

Santiago, trece de septiembre de dos mil diecisiete.

Dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 786 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.

Vistos:

Se reproduce la sentencia apelada de cinco de febrero de dos mil dieciséis, escrita a fojas 75 y siguientes, previa eliminación de los motivos tercero y décimo cuarto. Se transcribe, también, el segundo apartado del fundamento 3° de la sentencia de nulidad, y se tiene, en su lugar, y además presente:

1° Que, en consecuencia, se puede afirmar que es un hecho pacífico, por no existir controversia entre las partes, que la demandada celebró con don nombre reservado, con fecha 26 de agosto de 2013, un contrato de arriendo respecto de la propiedad ubicada en domicilio reservado. Entonces, lo que corresponde dilucidar son dos cuestiones, una de hecho y otra de derecho, a saber, si el referido contrato recae sobre el bien materia del juicio, y arribándose a la conclusión positiva, si tiene la virtud de enervar la acción por emanar de quien no es el dueño; argumentaciones que son suficientes para desestimar la objeción documental promovida por la parte demandante a fojas 47;

2° Que, considerando que el actor sostiene en la demanda que es dueño de derechos que recaen en la propiedad ubicada en O’Higgins 173 y 161, donde la demandada tiene instalada una florería y se domicilia en el mismo desde hace algún tiempo; que el documento que rola a fojas 3, que da cuenta de la inscripción de dominio a nombre del demandante de la propiedad cuya restitución solicita, la ubica en calle Bernardo O’Higgins sin número, comuna de Maullín, y consigna al margen las siguientes anotaciones: “Usufructo a favor de nombre reservado., por 60 años, sobre 2 mts. de frente por 25 mts. de fondo, insc.40 de 2 de junio de 1986. Doy Fe. Maullin, 4 de junio de 2014” y “Alzamiento Usufructo: Con esta fecha se alza el Usufructo constituido a favor de don nombre reservado, inscrito a fs. 22 vta. N° 40 en el Registro de Hipotecas y Gravámenes correspondiente al año 1986. Doy Fe. Maullín, 29 de julio de 2015”; que el certificado de dominio vigente que rola a fojas 9, alude también a una propiedad ubicada en calle Bernardo O’Higgins sin número, comuna de Maullín; que el certificado de avalúo fiscal que rola a fojas 4, consigna que el número de rol de la propiedad ubicada en O’Higgins 173 es 13-07; y que en el contrato de arrendamiento se señala que el número de rol del local comercial ubicado en la misma domicilio reservado, que se utilizará en el giro comercial del arrendatario, que es el de florista, según la demandada expresa a fojas 10, a juicio de esta Corte, son antecedentes suficientes que, apreciados conforme a la sana crítica, permiten inferir que la propiedad de que se trata se destina tanto a la vivienda como a un giro comercial determinado, que no tiene una única numeración, del mismo modo, que el contrato de arrendamiento dice relación precisamente con ella;

3° Que, ahora, se debe determinar si dicho contrato es suficiente para enervar la acción intentada y, para ese efecto, corresponde tener presente que, según lo establece el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil, para que se configure la institución del precario es necesario que se comprueben los siguientes requisitos: que el demandante es dueño del bien cuya restitución solicita; que el demandado lo ocupa; que esa ocupación lo es sin previo contrato y, por último, que lo es por ignorancia o mera tolerancia del dueño. La primera noción –la ignorancia-, da cuenta del desconocimiento, de la falta de noticia de un hecho, en este caso, que la cosa que se intenta recobrar es ocupada por una persona; y la segunda, de una actitud permisible, la simple anuencia o aquiescencia del propietario de la cosa que luego trata que se le restituya. Al demandante le incumbe rendir probanzas en orden a que es dueño de la cosa y que el demandado la ocupa; cumplida dicha carga, a éste le compete acreditar que la ocupación está justificada por un título o contrato y que, por ende, no se sustenta en la ignorancia o la mera tolerancia;

4° Que, por consiguiente, como se ha indicado frecuentemente por esta Corte, el precario es una cuestión de hecho y constituye un impedimento a que se establezca que el tenedor tenga alguna clase de justificación para ocupar la cosa cuya restitución se solicita, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno. Por lo señalado, se debe entender que cuando el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil señala que constituye precario la tenencia de una cosa ajena, “sin previo contrato” y por ignorancia o mera tolerancia del dueño, la expresión que se destaca está aludiendo a la ausencia de un título que justifique la tenencia, no a la existencia de una convención celebrada entre las partes. Entonces, si es un hecho pacífico que la demandada ocupa el inmueble en virtud de un contrato de arriendo, en los términos consignados en el motivo 1°, se debe inferir que la ocupación lo es conforme a un título que la justifica, no por ignorancia o mera tolerancia del actor, lo que impide que prospere la acción intentada; debiendo dicha parte deducir las propias del contrato del arrendamiento, en concreto, la del artículo 7 de la Ley N° 18.101, esto es, la de restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador, para satisfacer su pretensión de recuperar la propiedad .

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo previsto en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia apelada de cinco de febrero de dos mil dieciséis, escrita a fojas 75 y siguientes, y, en su lugar, se declara que se rechaza la demanda, sin costas, por haber tenido la parte demandante motivo plausible para litigar.

Acordada con el voto en contra del abogado integrante señor Correa, quien estima que un contrato de arrendamiento otorgado por un tercero cuya relación con el inmueble se desconoce resulta insuficiente para enervar la acción de precario.

Redactó la ministra Gloria Ana Chevesich Ruiz. Y el voto en contra, su autor.

Regístrese y devuélvanse.

Rol N° 52.737-16.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Sergio Muñoz G., Ricardo Blanco H., señora Gloria Ana Chevesich R., y los Abogados Integrantes señores Jorge Lagos G., y Rodrigo Correa G. Santiago, trece de septiembre de dos mil diecisiete.