Condición suspensiva

Santiago, veinte de septiembre de dos mil diecisiete.

VISTOS:

En estos autos Rol 83.443-2016 de esta Corte Suprema sobre juicio ordinario de cumplimiento de contrato caratulados “Sociedad Agrícola Canelito Limitada con nombre reservado", seguidos ante el Juzgado de Letras de La Ligua bajo el Rol C-888-2015, el Juez suplente del referido tribunal mediante sentencia de 26 de febrero de 2016, que se lee a fojas 106 y siguientes, acogió parcialmente la demanda deducida en lo principal de fojas 22 y siguientes, sin costas.

La demandada dedujo recurso de apelación en contra de dicho fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, luego de desestimar las excepciones de prescripción y pago opuestas en esa instancia, confirmó con declaración el fallo apelado.

En contra de esta última decisión la parte demandada dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurrente sostiene que la sentencia cuestionada transgredió lo dispuesto en los artículos 686, 724, 1475, 1480, 1548, 1824 y 1793 del Código Civil, argumentando que las disposiciones citadas aunque se encuentran en el Código Civil que generalmente contiene reglas propias de derecho privado, en rigor se trata de normas de orden público, por lo que no pueden las partes disponer a su arbitrio acerca de cómo se adquiere la posesión de la mayor o menor cabida de un predio. Arguye que la cláusula sexta letra a) del contrato de compromiso suscrito por las partes contiene una condición para el pago del precio de una superficie mayor que la que señala el título inscrito, la que es moralmente imposible y por ende, al darle valor a esa convención, la sentencia deja de aplicar e infringe las reglas del artículo 1475 del Código Civil y contraría el artículo 724 del mismo Código puesto que esa norma manda la única forma en que se puede adquirir la posesión de los bienes inscritos, y por ende, traducirse en la adquisición de la posesión legal de los mismos. Ante esta constatación legal, la aludida condición que sustenta la condena impuesta debió ser tenida por fallida conforme al artículo 1480 del Código Civil.

Sostiene que la sentencia no puede cumplirse mediante la anotación o registro de la disminución de las superficies de los otros lotes de la subdivisión, y especialmente del Lote C Dos que no delimita con el de su parte ni pertenece al vendedor. Esto no se ve desvirtuado por el hecho que con posterioridad haya adquirido otros lotes de la misma subdivisión a terceros, porque no podría por una mera declaración suya alterar las superficies de todos sus predios sin el concurso, al menos, de la dueña del Lote C Dos.

Incardinado con lo que precede, sostiene que el pago que se impone en la sentencia importa contrariar el mandato del artículo 1824 del Código Civil, atendido que la compradora deberá pagar sin una contraprestación equivalente, que consiste en la entrega o tradición, la que no será posible exigir por ser moralmente imposible al contrariar las normas de registro e historia de la propiedad raíz.

SEGUNDO: Que para una acertada resolución del recurso resulta conveniente dejar constancia de los siguientes antecedentes del proceso:

a.- La Sociedad Agrícola Canelito Limitada dedujo demanda de cumplimiento de contrato en contra de nombre reservado, solicitando se declare el cumplimiento de la cláusula sexta del contrato denominado de compromiso de pago y, en virtud de ello, se ordene pagar al demandado la mayor cabida de Lote C Uno que corresponde a 4,167 hectáreas, según los términos de dicho contrato y que corresponde a la suma de $ 24.421.349 más reajustes y costas.

Funda la demanda en que con fecha 20 de mayo de 2010, las partes celebraron un contrato de compraventa, en virtud del cual vendió a la demandada el predio Lote C Uno resultante de la subdivisión del Lote C del plano de subdivisión de la Hijuela Número Dos o Hijuela Canelito que a su vez derivó de la división del resto del Fundo Casas de Alicahue, comuna de Cabildo, pactándose el precio de $92.000.000. La compraventa se perfeccionó, inscribiéndose el inmueble a nombre del demandado en el Registro de Propiedad del año 2010 del Conservador de Bienes Raíces de La Ligua.

Agrega que en el mismo acto y por documento extendido ante la misma notaría otorgante de la escritura precedente, se celebró un “contrato de compromiso de pago” cuyo objeto era hacer pago de diferencias de metraje que eventualmente existieren en el lote enajenado, toda vez que la cabida real del predio vendido era superior a la consignada en la inscripción del inmueble, lo que obedece a los excesos considerados en la cabida de los Lotes C Dos, C Tres, C Cuatro y C Cinco, todos resultantes de la división del Lote C del plano de subdivisión de la hijuela antedicha. Por ello corresponden al lote vendido los excesos de cabida por 1,683 hectáreas y 0,88 hectáreas, asignados al Lote C Dos y a la suma de los Lotes C Tres, C Cuatro y C Cinco, respectivamente.

El referido compromiso en su cláusula tercera señala que el proceso de venta del lote consideró el ofrecimiento de 24,4 hectáreas, siendo superior en 2,57 hectáreas a las 21,83 inscritas, obligándose el comprador demandado a pagar a la actora la suma de $ 5.860.655 por cada hectárea correspondiente a la diferencia no inscrita. Por su parte se dejó constancia en la estipulación quinta que el demandado se compromete a pagar a su parte la suma de $5.870.655 por cada hectárea correspondiente a la diferencia de 2,57 hectáreas no inscritas para el lote C UNO. En la cláusula sexta se pactó que bastará para la “cancelación” inmediata de estas sumas que ocurra una de dos situaciones: a) que el demandado compre y adquiera para sí los Lotes C Dos, C Tres, C Cuatro o C Cinco, en cuyo caso, bastará un reconocimiento ante notario de las diferencias de superficie hechas por el propietario de los lotes C Tres, C Cuatro y/o C Cinco, o de la medición en plano y terreno del Lote C Dos; b) contra la inscripción al margen inscrita en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de La Ligua de la modificación de superficies hecha por la sociedad demandante.

Asevera que se cumplió la condición prevista en la cláusula sexta, toda vez que el demandado compró los lotes C Tres, C Cuatro y C Cinco restantes, procediendo su parte a la medición en plano y terreno del Lote C Dos, estimando cumplido a partir del informe técnico de levantamiento topográfico en terreno efectuado que determinó que el Lote C Dos tiene una superficie real y definitiva de 10,39 hectáreas, esto es, con una diferencia de 1,597 hectáreas en relación con la considerada en la escritura, la que corresponde sumar a las 2,57 hectáreas mencionadas en el compromiso de pago, debiendo el total agregarse al Lote C Uno, dando cuenta de una diferencia de cabida de 4,167 hectáreas más que la inscrita para el lote vendido.

En definitiva, previas citas legales, solicita se declare que el demandado se obligó al pago de tales sumas bajo una condición potestativa y positiva que, al verse cumplida, autoriza a exigir su cumplimiento, todo ello con costas.

b) La demandada contestando la demanda a fojas 30, solicita el rechazo del libelo pretensor, con costas. Indica que efectivamente existió la compraventa y el compromiso de pago que tenía por objeto solucionar diferencias de metraje que eventualmente pudieran existir en el lote comprado, por el precio indicado y bajo las condiciones descritas en él. Sin embargo el tenor de la condición prevista en la letra a) de la cláusula sexta del compromiso implica una conducta que debía ser ejecutada por el demandado como “propietario de los lotes C Tres, C Cuatro y C Cinco”, luego de comprarlos, a lo que añade que no se ha efectuado declaración notarial alguna de su parte, por lo que no se cumple la primera situación de la letra a) indicada, no obstante haberlos adquirido.

Además tampoco se cumple la segunda parte de la misma letra, toda vez que ésta no contempla que sea cumplida mediante un informe ejecutado por la parte vendedora o a su encargo, sino que exclusivamente por el “propietario” del Lote C Dos respectivo.

Para el caso en que se aceptara cumplida la condición de la letra a) de la cláusula en comento, sostiene la falta de imparcialidad del informe por no cumplirse con los requisitos propios de los peritos y tratarse de un informe dirigido por la contraria, sin que se esclarezcan los méritos profesionales ni la experiencia de quien emite el informe.

Por lo tanto al no haberse cumplido las condiciones pactadas del modo convenido, no está obligado al pago de las sumas demandadas.

c) El fallo de primera instancia acogió la demanda sólo en cuanto condenó a la demandada al pago de la suma de $9.904.506, a título de aumento de precio por la cabida real superior a la declarada equivalente a 1,69 hectáreas -a una razón de $ 5.860.655.- por hectárea- para el inmueble que fuera objeto de la compraventa celebrada por las partes el 20 de mayo de 2010, al estimar que el comprador demandado se comprometió a pagar a título de aumento de precio por diferencias de cabida real y declarada para el predio comprado la suma de $5.860.658.- por cada hectárea adicional comprobada al tenor del contrato, todo ello, de acuerdo a la interpretación de los instrumentos contractuales otorgados con fecha 20 de mayo de 2010, que efectuó el sentenciador.

d) La demandante apeló en contra de la sentencia en la presentación de fojas 139.

e) El tribunal de alzada al conocer de estos antecedentes, luego de desestimar la excepción de prescripción y pago que opuso el demandado en segunda instancia, confirmó con declaración la decisión del tribunal.

TERCERO: Que son hechos establecidos en el fallo que se impugna los siguientes:

a) Que, por escritura pública de compraventa de 20 de mayo de 2010, la sociedad peticionaria vendió al demandado el predio individualizado, en su cláusula primera, como Lote C Uno que resultó de la subdivisión del Lote C del plano de subdivisión de la Hijuela Número Dos o Hijuela Canelito que resultó de la división del resto del Fundo Casas de Alicahue, el que figuraba inscrito a fojas 2167 N° 2096 del Registro de Propiedad del año 1999 del Conservador de Bienes Raíces de La Ligua.

b) Que las partes declararon en el instrumento que el inmueble vendido tenía, según sus títulos y el plano agregado al final del registro de propiedad respectivo, “una superficie aproximada de 21,83 hectáreas”.

c) Que el precio pactado por el inmueble correspondió a $92.000.000.-, a enterar de acuerdo a la modalidad estipulada en la cláusula tercera.

d) Que, según la cláusula cuarta del instrumento, “la venta se hace como cuerpo cierto, en el estado que actualmente se encuentra el predio materia de este contrato”.

e) Que en la escritura pública de 20 de mayo de 2010 que las partes denominaron “compromiso”, hicieron las siguientes declaraciones:

1.- Que el demandante es dueño del Lote C1 que resultó de la subdivisión del Lote C, inscrito a fojas 2167 N° 2096 del Registro de Propiedad del año 1999 del Conservador de Bienes Raíces de La Ligua.

2.- Que la superficie inscrita del inmueble equivale a veintiuno como treinta y ocho hectáreas “aproximadas”.

3.- Que, con idéntica fecha, pero en forma anterior y paralela al instrumento, la parte demandante procedió a vender el inmueble en comento a la demandada.

4.- Que, “en el proceso de venta del Lote C Uno”, Sociedad Agrícola Canelito Limitada “ofreció para la venta” la cantidad de 24,4 hectáreas, cantidad que es superior en 2,57 hectáreas a las 21,83 hectáreas inscritas.

5.- Que esta diferencia obedece al resultado del proceso de seguimiento y análisis de las inscripciones y asignaciones de los Lotes C Uno, C Dos, C Tres, C Cuatro y C Cinco que se describe en la cláusula cuarta; del que se desprende que tal diferencia proviene de 1,69 hectáreas adicionales inscritas a favor del Lote C Dos y de 0,88 hectáreas inscritas en exceso para los Lotes C Tres, C Cuatro y C Cinco, las que corresponde sumar al lote vendido, dando el total de 24,4 hectáreas ofrecidas en la venta de éste.

6.- Que, por el instrumento, el demandado “se compromete a pagar” a la demandante la suma de $ 5.860.655.- por cada hectárea correspondiente “a la diferencia de 2,57 hectáreas no inscritas” para el lote comprado “de acuerdo al análisis hecho en el punto anterior de este compromiso de pago”.

7.- Que se pactó entre las partes (cláusula sexta) que, para el pago inmediato de “los valores correspondientes a las diferencias indicadas para cada lote”, será bastante “que ocurra una de las dos situaciones”: a) que el demandado “compre y adquiera para sí alguno de los Lotes C Dos, C Tres, C Cuatro o C Cinco y en cuyo caso sólo bastará un reconocimiento ante Notario de las diferencias de superficies inscritas, hecha por el propietario de los Lotes C Tres, C Cuatro y/o C Cinco, o de la medición en plano y terreno del Lote C Dos”; b) “contra la inscripción al margen inscrita en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de La Ligua de la modificación de superficies realizada por Sociedad Agrícola Canelito Limitada”.

CUARTO: Que la cita de las disposiciones legales denunciadas por la recurrente, expuestas en motivo inicial, y los argumentos esgrimidos en apoyo de sus afirmaciones en tal sentido, tienen por objeto sustentar, en lo fundamental que el contrato de compromiso contiene una condición para el pago del precio de una mayor cabida que es, a juicio de quién recurre, moralmente imposible y por ende, al darle valor a esa convención la sentencia deja de aplicar e infringe las reglas del artículo 1475 del Código Civil, y con ello la existencia de un acuerdo de voluntades para la determinación de la mayor cabida de un predio que es ilegítimo y que contraría el sistema legal de Registro de la Propiedad, vulnerando asimismo las demás normas denunciadas.

QUINTO: Que de lo antes reseñado fluye que la recurrente, en lo medular, centra su crítica de ilegalidad respecto del fallo que impugna en la equivocada interpretación que hacen los jueces del mérito de la cláusula contractual que establece la condición para el pago del precio de una mayor cabida, la que a juicio del recurrente no se podría cumplir, toda vez que tratándose de bienes raíces inscritos, la entrega de la posesión solamente puede hacerse por la inscripción y por ende, no constando en autos que se haya entregado la posesión de una mayor cabida al comprador, no resulta ajustado a derecho obligar a su parte a pagar por algo que no ha recibido, lo que de haber sido así aquilatado por los sentenciadores habría permitido no hacer lugar a la demanda.

SEXTO: Que, luego de lo dicho, resulta ostensible que las denuncias por transgresiones de ley que en opinión de la recurrente se habrían cometido por los jueces del fondo inciden directamente en la de la cláusula contractual que es admitida por las partes como estipulada en el instrumento respectivo, aunque disienten en cuanto a su génesis y exigibilidad por discrepar en torno al real sentido y alcance de la misma.

SÉPTIMO: Que la fuerza obligatoria que el contrato tiene para las partes expresada como “la ley del contrato” y por consiguiente, la vulneración de las normas por las cuales deben regirse estos actos jurídicos, permite distinguir en ellos dos aspectos claramente diferenciados: el primero, atinente a la calificación del acto, y, el segundo, a su interpretación. Aquello, es un problema de derecho, supuesto que la ley señala los elementos jurídicos que constituyen el acto, mientras que la fijación de la intención de los contratantes, importa una cuestión de hecho, cuya revisión por este tribunal, convertiría este recurso esencialmente jurídico por definición, destinado fundamentalmente a fijar la uniforme interpretación jurisprudencial de la ley, en un tercer grado revisorio del contenido integral de la litis que el legislador ha cuidado de evitar en términos que no admiten duda a su respecto.

OCTAVO: Que en la especie los jueces de la instancia, mediante el análisis de la cláusula en entredicho concluyen que ella está concebida en términos tales que aparece determinada en forma precisa la pretensión de los contratantes en cuanto a la aceptación irrefutable del comprador demandado en orden a que el exceso de cabida declarada para el predio “Lote C Dos”, una vez mensurado, debe atribuirse como cabida real adicional al inmueble vendido, por haber manifestado éste que contrajo la obligación de pagar el aumento de precio. Semejante precisión se establece por el raciocinio de los sentenciadores al interpretar la cláusula contenida en el instrumento suscrito por las partes utilizando para ello las reglas de la hermenéutica contractual, interpretación que pertenece a la esfera de las facultades propias de los jueces de la instancia, sujeta a la revisión de esta Corte de Casación sólo en el evento que en tal labor se desnaturalice lo acordado por los contratantes, transgrediéndose con ello la ley del contrato a que se refiere el artículo 1545 del Código Civil.

NOVENO: Que el recurso de casación en el fondo impone a quien lo intenta la obligación de denunciar en qué consiste el o los errores de derecho de que adolecería la sentencia que impugna, lo que exige indicar la ley que se estima vulnerada, y señalar el modo en que su errónea aplicación ha influido sustancialmente en lo decidido.

No obstante, en el libelo de nulidad se denuncian exclusivamente vulneradas las normas aludidas en el motivo primero de esta sentencia, olvidando el recurrente que el debate se ha centrado, fundamentalmente, en dilucidar el correcto sentido y alcance de la cláusula referida, lo que dice directa relación con lo que jurídicamente se denomina como “ley del contrato”.

DÉCIMO: Que, de la manera expuesta, el recurso prescinde absolutamente de la preceptiva que los jueces del fondo han debido considerar en apoyo de su determinación, específicamente, del mencionado artículo 1545, en relación con las normas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1560 y siguientes del Código Civil, lo que impide a esta Corte abordar una temática de manifiesta relevancia para dirimir la contienda, pero que no ha sido objetada por el recurso de casación.

UNDÉCIMO: Que, en consecuencia, no cabe sino desestimar el arbitrio de nulidad sustancial formulado pues lo decidido, en el punto preciso que ha sido materia del pronunciamiento que se impugna, no fue denunciado como error de derecho, de manera que aún de asumirse mal aplicados los artículos referidos en el fundamento primero que antecede, ello carecería de influencia sustancial en lo que ha sido resuelto.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículo 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, el recurso de casación en el fondo deducido en lo principal de fojas 218 por el abogado Alejandro Jofré Laupichler, en representación del demandado, en contra de la sentencia de siete de septiembre de dos mil dieciséis, escrita a fojas 213 y siguientes.

Regístrese y devuélvase con su agregado.

Redacción a cargo de la Ministra Sra. Rosa María Maggi Ducommun.

Rol Nº 83.443-2016.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sr. Patricio Valdés A., Sr. Guillermo Silva G., Sra. Rosa María Maggi D., Sr. Juan Eduardo Fuentes B. y Abogado Integrante Sr. Rafael Gómez B.

No firma el Abogado Integrante Sr. Gómez, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar ausente.