Cláusula penal

Santiago, nueve de noviembre de dos mil diecisiete.

Vistos:

En estos autos Rol N°8874-2015, seguidos ante el 1º Juzgado Civil de Santiago, sobre término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, caratulados “nombre reservado con nombre reservado", por sentencia de veintidós de septiembre de dos mil quince, escrita a fojas ciento diecisiete y siguientes, se acogió la demanda principal, declarando terminado el contrato de arrendamiento, ordenando la restitución del inmueble y el pago de las rentas adeudadas hasta la fecha de restitución, previa deducción de la garantía otorgada por el arrendatario demandado, con costas.

Se alzó la parte demandante y una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por sentencia de veintiséis de mayo de dos mil dieciséis, rechazó el recurso de casación en la forma y confirmó la sentencia apelada, sin costas.

En contra de este último pronunciamiento, la demandante interpuso recurso de casación en la forma y en el fondo, solicitando la invalidación del fallo y consecuente dictación de una sentencia de reemplazo que excluya la deducción de la garantía, con costas.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

En cuanto al recurso de casación en la forma:

Primero: Que el recurrente denuncia la infracción formal de ultrapetita en su versión de extrapetita, al haberse concedido la deducción de la garantía otorgada por el arrendatario al monto que corresponde a título de rentas insolutas, lo que, en su parecer, resulta impropio, al no haber sido requerido por el demandado. Fija su fundamento en el artículo 160, 764, 766, 768 nº4, 769 y 770, todos del Código de Procedimiento Civil, que impiden al juez referirse en la sentencia a asuntos que no hayan sido expresamente sometidos a juicio por las partes. El recurrente manifiesta que al haberse estimado procedente la deducción, en razón que lo contrario daría lugar a una doble indemnización contraria al principio que rechaza el enriquecimiento sin causa, dado que el arrendador sería acreedor de las rentas insolutas y se quedaría, además, con la garantía, se ha violentado el ámbito de materias sometidas a la decisión del juez, incurriendo en la extrapetita. Al no haber sido sometida la imputación de la garantía al conocimiento del juez, se incurre en el vicio denunciado.

Segundo: Que, para claridad en la resolución del recurso debe considerarse lo dispuesto en la cláusula 12ª relativa a la garantía, la cual alude, en el inciso final, que en el evento que el contrato termine por culpa del arrendatario, éste perderá la suma dada en garantía, la que quedará en poder del arrendador como multa e indemnización que las partes avalúan convencional y anticipadamente en este acto, sin perjuicio de la obligación del arrendatario de pagar la renta hasta el último día de ocupación del inmueble y de cumplir con las demás obligaciones asumidas en el contrato. Se advierte en esta cláusula la estipulación de una cláusula penal, equivalente a la garantía entregada por el arrendatario para la hipótesis de incumplimiento del mismo de carácter culpable antes de un año que desemboque en el término del contrato de arrendamiento.

Tercero: Que la parte recurrente y demandante no requirió el cobro de la pena acordada conforme la cláusula 12ª in fine, pues no aparece ejercida la acción de cobro de la cláusula penal, ni tampoco se indica en el petitorio o se puede concluir a partir del libelo principal, ni tampoco en su rectificación rolante a fojas 34. En definitiva, la demandante recurrente no hizo efectiva su legitimación activa para requerir la aplicación de la pena al arrendatario, el cual, por ende, estuvo en la imposibilidad de defenderse sobre este aspecto y sobre lo cual el juez está impedido de pronunciarse al no tratarse de un asunto sometido a su decisión.

Cuarto: Que, en consecuencia, lo requerido por el recurrente parte de un supuesto erróneo, estar legitimado para cobrar la garantía a título de cláusula penal, pues mal podría haberla aplicado el juez si no le fue solicitada, siendo la imputación de aquella a lo que corresponde pagar por el demandado un efecto jurídico propio al término del contrato.

Quinto: Que atendido que el vicio de ultrapetita que se le achaca al fallo parte de ese supuesto erróneo, mal podría asignársele la pena si no la solicitó. Y a esto cabe agregar que habiéndose declarado el término del contrato de arrendamiento, la restitución de la garantía constituye un efecto propio a la extinción del contrato a título de restitución consecutiva. No podría el arrendador quedarse con ese importe si la causa que justificaba su retención desaparece por la vía del término del contrato que unía a las partes. En consecuencia, la restitución de la garantía procede como un efecto natural del término del contrato de arrendamiento.

En virtud de estas consideraciones el defecto denunciado no es efectivo, por lo cual el recurso de casación en la forma será desestimado.

En cuanto al recurso de casación en el fondo

Sexto: Que el recurrente estima lesionados los artículos 19, 1537, 1560 y 1562 del Código Civil, así como el artículo 160 del de Procedimiento Civil. Se afirma que hay infracción al artículo 1537 del Código Civil al distanciarse de lo razonado por el fallo, en cuanto que otorgarle la referida garantía involucraría un enriquecimiento sin causa para el demandante. En forma correcta el recurrente reconoce la calificación de cláusula penal a la multa dispuesta en la cláusula 12ª in fine, y al haberse configurado sus supuestos, procede el pago de la misma. Discrepa, entonces, de la interpretación entregada por el fallo, dado que al tratarse de una cláusula penal corresponde imponer la sanción con independencia de la existencia y prueba de perjuicios. El fallo, también, violentaría lo dispuesto en los artículos 1560 y 1562 del Código Civil, al apartarse del querer manifestado claramente por las partes en dicha estipulación.

Séptimo: Que son hechos y circunstancias asentadas en el proceso relevantes para el análisis del recurso:

1. Las partes celebraron el referido contrato de arrendamiento con fecha 27 de noviembre de 2014;

2. El arrendatario incumplió el contrato al no pagar las rentas a partir del mes de abril de 2015;

3. Las partes acordaron una cláusula penal para el caso del término del contrato de arrendamiento por culpa del arrendatario;

4. La arrendadora no demandó la pena acordada en la cláusula 12ª in fine.

Octavo: Que los hechos y sus respectivas calificaciones jurídicas permiten coincidir con la existencia del contrato de arrendamiento, su incumplimiento y las sanciones al arrendatario tal como fueron dispuestas en la sentencia impugnada. El debate queda circunscrito a determinar la procedencia o no de la pena dispuesta en la referida cláusula 12ª del contrato, pues mientras el fallo dispuso su improcedencia por considerar que el arrendador quedaría en una situación de enriquecimiento injusto o sin causa, el recurrente, en cambio, pretende, que debe aplicarse atendida la naturaleza jurídica de la cláusula penal y el acuerdo de las partes. Sin embargo, el debate así planteado y tal como se dejó claro en el recurso formal no considera el hecho que el demandante no requirió la aplicación de la pena al no haber ejercido la acción respectiva a que lo habilitaba el incumplimiento y los supuestos de la cláusula penal. Si bien esta Corte puede no compartir el motivo para desestimar la procedencia de la pena, ésta no puede otorgarse en razón que no fue requerida por el demandante y, por su parte, la garantía pagada por el arrendatario debe restituírsele con motivo del término del contrato de arrendamiento. Al haberse solicitado el término del contrato que constituye la resolución del mismo por incumplimiento, en este caso por no pago de rentas, es necesario proceder a su liquidación. La garantía entregada por el arrendatario debe restituirse como un efecto del término del arrendamiento, pues la causa que justificaba su retención, -el contrato mismo-, expiró por la terminación. El arrendador, en consecuencia, quedó desde el momento del término sin un título que le permita justificar la retención de la garantía, la cual debe restituirse como efecto propio al término del contrato. Por lo mismo, el fallo impugnado, si bien rechaza la restitución por una razón jurídica diversa, aún si se aceptara el yerro, la decisión no se vería alterada, por ende, no tendría influencia sustancial en lo dispositivo de la sentencia.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765, 767 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo interpuestos en contra de la sentencia de veintiséis de mayo de dos mil dieciséis, sin costas.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Redactó el abogado integrante Carlos Pizarro Wilson.

N°44.969-2016

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señor Carlos Pizarro W., y señora Leonor Etcheberry C. No firma el ministro señor Cerda y el abogado integrante señor Pizarro, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, nueve de noviembre de dos mil diecisiete.