Incumplimiento contractual

Santiago, veinte de junio de dos mil dieciocho.

VISTOS:

En esta causa Rol N° 119.315-2.015 del Tercer Juzgado Civil de San Miguel, sobre procedimiento sumario especial de arrendamiento seguido por nombre reservado contra nombre reservado Empresa de Prestación de Servicios Mantenimientos de Aseo y Seguridad E.I.R.L., como demandada principal, y contra nombre reservado, como avalista, codeudora y fiadora solidaria, el abogado Alexis Volosky Ferrand, actuando en representación de la última de las nombradas, recurre de casación en el fondo contra la sentencia de treinta de diciembre de dos mil dieciséis, escrita a fojas ciento treinta, que revocó parcialmente la del grado.

Reclama como infringidos los artículos 1947, 1948, 1949, 1924 N° 3° y 1229 del Código Civil -en ese orden- aparte del 358 Nos. 6° y 7° del de Procedimiento Civil. Menciona, asimismo, las “leyes reguladoras de la prueba” y las “normas reguladoras de la prueba”.

Traídos que fueron los antecedentes en relación, se procedió a su vista en la audiencia de veinte de diciembre de dos mil diecisiete, con la presencia de los abogados que por la actora y la demandada solidaria comparecieron a estrados, habiéndose efectuado un llamado a audiencia de conciliación, la que tuvo lugar el tres de enero del presente año, lográndose un principio de acuerdo que no llegó a perfeccionarse, habiéndose dejado el asunto en acuerdo con fecha treinta y uno del mismo mes.

Y TENIENDO PRESENTE QUE:

1°.-nombre reservado interpuso demanda contra nombre reservado Empresa de Prestación de Servicios Mantenimientos de Aseo y Seguridad E.I.R.L., arrendataria del bien de propiedad de la primera, y de nombre reservado, avalista, codeudora y fiadora solidaria de las obligaciones que en el contrato de arrendamiento asumió la mencionada empresa. El contrato se refiere a la oficina identificada con el número 406 de la domicilio reservado de la comuna de San Miguel, se celebró el diez de enero de dos mil catorce, por una renta mensual de ciento ochenta mil pesos ($ 180.000,00), con duración de un año. Expone la actora que se le adeudan rentas de arrendamiento desde noviembre de dos mil catorce hasta el mes en que introduce la demanda, octubre de dos mil quince, a pesar de lo cual no se le ha restituido la oficina y la demandada se ha mantenido en ella, lo que la motiva a pedir al tribunal que declare terminado el vínculo, que condene a las perseguidas al pago de las rentas adeudadas, más las que se devengue durante la tramitación del procedimiento y hasta la restitución de la cosa, que debe serlo totalmente desocupado.

Al contestar la demanda, las demandadas reclamaron el incumplimiento de sus obligaciones por parte de la contraria, acusando que el diez de julio de dos mil quince ésta extrajo del inmueble todos los enseres que allí mantenía la arrendataria -escritorios, computadores, impresoras, muebles, documentación, facturas, guías de despacho, boletas, dinero destinado al pago de sueldos y recibos de pagos de las mensualidades del contrato- procediendo a cambiar la chapa, prohibir el ingreso de las demandadas e instruir a conserjería para que impidiera su paso, todo so pretexto de una supuesta inundación que estaría dañando el recinto. Afirma que con esa actitud la arrendadora puso unilateralmente término al contrato, al menos de hecho, lo que hace incomprensible que con la demanda pretenda revivirlo. Conjuntamente con pedir su rechazo, endereza una reconvencional para que se le indemnice por la señora nombre reservado los perjuicios que su conducta le ha ocasionado.

El juzgado de San Miguel estimó la acción de término del contrato; condenó a las demandadas a pagar las rentas adeudadas, únicamente hasta el mes en que se presentó la acción, esto es, octubre de dos mil quince, por un total nominal de un millón doscientos sesenta mil pesos ($1.260.000,00); dispuso la restitución del bien; y desechó la acción reconvencional.

La Corte de Apelaciones de San Miguel revocó el dictamen de primera instancia en la parte que denegó la restitución, accediendo a su entrega libre de ocupantes y enseres; lo revocó, también, en la parte que no se pronunció sobre las rentas devengadas a partir de noviembre de dos mil quince y durante la tramitación del pleito, ordenando su pago; y lo confirmó en lo demás impugnado.

2°.-El recurso substantivo de las demandadas comprende tres aristas.

En la primera se apunta a la transgresión de los artículos 1947, 1948 y 1949 del Código Civil, explicándose que fue la arrendadora la que incumplió el vínculo, al haber procedido, en julio de dos mil quince a tomar posesión del bien y sacar de él y dejar abandonado en la calle cuanto allí había; que ello evidentemente ha dejado a la empresa en la imposibilidad de restituir la oficina, en la medida que a partir de ese incidente perdió la tenencia; que la demandante cambió la chapa de acceso al lugar y se quedó con las llaves, lo que significa, desde luego, la ilegitimidad de lo que está solicitando; que ingresó al recinto sin autorización de la arrendataria ni de la justicia; que la actora tomó posesión de la oficina el quince de julio de dos mil quince; y que el bien está desocupado. Al finalizar esta primera parte de la queja, se expresa que si la sentenciadora hubiera valorado la prueba sin infringir las leyes que la regulan y dándole a las evidencias el valor “aportado por esta parte”, habría tenido por establecidos los hechos narrados, lo que habría incidido en una resolución diversa y favorable a sus intereses.

La segunda sección gira en torno a los artículos 1924 N° 3° del Código Civil y 358 Nos. 6° y 7° del de procedimiento. Consigna el primero la obligación del arrendador de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada, la que ha sido abiertamente quebrantada con la violenta irrupción del mes de julio del dos mil quince, el retiro y depósito en la vía pública de lo que la inquilina allí mantenía para el desarrollo de sus operaciones propias, el reemplazo inconsulto de la chapa de la puerta de acceso, el apoderamiento de su llave y la prohibición de ingreso al edificio. Tocante a la violación de la norma adjetiva, se critica se haya desechado la tacha que dirigió contra un testigo de la contraparte y se haya dado valor a sus dichos a pesar de su evidente parcialidad; que se haya valuado favorablemente atestados contradictorios relativos a la necesidad de ingresar intempestivamente al inmueble; y que la Corte “no haya valorado la prueba rendida, puesto que de hacerlo no habría llegado a esa conclusión” (fojas 141).

La tercera y última parte del alzamiento en desarrollo representa la vulneración del artículo 1229 del estatuto de derecho privado y al fundamentarla se repite que fue turbada en el goce de la cosa por parte de la arrendadora; que ha habido infracción a las leyes reguladoras de la prueba; que de habérselas aplicado correctamente se habría tenido por acreditados los graves perjuicios que les ocasionó la demandante; y que, en consecuencia, se habría acogido la demanda reconvencional indemnizatoria;

3°.- Fácil es advertir que cada una de las tres vertientes del alzamiento presuponen una misma situación fáctica, consistente en que en julio de dos mil quince la señora nombre reservado habría pretextado una inundación en la oficina dada en arrendamiento, para ingresar a ella sin autorización de la arrendataria ni de la justicia, procediendo a desvalijarla, a depositar en la calle lo que allí encontró, a cambiar la chapa y a conservar las llaves en su poder, impidiendo desde entonces el acceso a la cosa por parte de la arrendataria, lo que generó a esta ingentes daños;

4°.- La sentencia, sin embargo, fijó de manera muy distinta los hechos de la causa, al establecer que:

a) Moya celebró un contrato de arrendamiento con nombre reservado Empresa de Prestación de Servicios Mantenimientos de Aseo y Seguridad E.I.R.L., el diez de enero de dos mil catorce, con duración de un año, por una renta mensual de ciento ochenta mil pesos,

b) en mayo de dos mil quince tuvo lugar en el bien pignorado una inundación o derramamiento de agua que provocó inconvenientes en el edificio del que forma parte, al haberse dejado abierta una llave,

c) ello obligó a ingresar al recinto para cerrar la llave que permanecía abierta en su interior, debiendo cortarse el flujo de agua a nivel del piso,

d) en la oficina había mobiliario, papeles y documentos en desorden,

e) efectuada la operación, se cambió la chapa de la puerta de ingreso y se dejó cerrada la oficina,

f) los muebles y documentos referidos fueron sacados de allí,

g) no existe antecedentes que permitan concluir fehacientemente que el inmueble se encuentra desocupado,

h) las llaves de la oficina están en poder de Moya, lo que no quiere decir que disponga del bien, al no constar que se halle libre de muebles o especies de la arrendataria,

i) no hay prueba de haberse pagado las rentas de arrendamiento que se cobra, y

j) no existe prueba de haber experimentado la demandada los perjuicios cuya reparación reconvencionalmente persigue;

5°.- No hace falta argumentar mayormente para persuadir que en sede de casación substantiva no está permitido al contralor inmiscuirse en la determinación de la situación contenciosa, mientras no le haya sido reconocida esa competencia en forma explícita.

Para ello ha sido menester la invocación precisa y determinada, en el libelo objetor, de la o las leyes que hacen a la producción y/o valoración de la prueba cuando, tasada por el legislador -como ocurre en la especie- se la considera violentada;

6°.- Tal exigencia fluye, primeramente, del objeto mismo de esta clase de arbitrio, enfocado nada más en el control de la correcta armonización entre la realidad que se describe como aquella que es sujeto de la adjudicación, por una parte, y el derecho que se juzga le viene, por la otra, presupuestos ambos de lo que los juridiscentes asumen como plausible, debida y justa pacificación de la discordia litigiosa; segundamente, de la excepcionalidad que reviste el que, en un resorte de naturaleza así puramente jurídica, se tolere la incursión del fiscalizador en el terreno de los hechos.

Por lo tanto, no sólo por aquello que en todo caso el escrito que conduce el reparo de fondo debe expresar en qué consiste el o los errores de derecho -artículo 772 del Código de Procedimiento Civil- sino porque tratándose del terreno de los hechos únicamente está autorizada su revisión en tanto cuanto no se haya aplicado la ley reguladora pertinente, impedida se encuentra esta judicatura de aventurarse en una tarea que el sistema reserva a las instancias;

7° No desconocen estos jueces que en el libelo de casación se efectúa, de manera recurrente, una mención a las normas reguladoras de la prueba, en genérico.

Nunca -ni una sola vez- se cita algún precepto que pertenezca al orden del derecho probatorio.

No importaría tanto si no fuera porque tampoco se explica en qué se hace consistir los errores en que habrían incurrido los decidores al aplicar el derecho, al momento del perfilamiento y descripción de lo que exactamente consideran que ocurrió entre las partes, sin que las elucubraciones que comprende el capítulo del recurso intitulado “Reseña a las leyes reguladoras de la prueba” satisfaga tan indefectible carga procesal;

8°.- Por consiguiente, estructurada como viene la crítica, en presupuestos de hecho ajenos a lo resuelto, sin haberse conferido a esta judicatura de excepción, la atribución de modificarlos, no queda alternativa otra que la de desestimarla, sin que se advierta necesario -por inconducente a estas alturas del análisis- detenerse en la hipotética conculcación de los artículos que el libelo representa.

Consideraciones sobre la base de las cuales se rechaza el recurso de casación en el fondo incoado a fojas 132 por el abogado Alexis Volosky Ferrand contra la sentencia dictada el treinta de diciembre de dos mil dieciséis por la Corte de Apelaciones de San Miguel, la que no es nula.

Acordado con el voto en contra del ministro señor Blanco y el abogado integrante señor Pizarro, quienes estuvieron por acoger el recurso de casación en el fondo interpuesto por el demandado y dictar sentencia de reemplazo que confirme la de primera instancia, atendido los siguientes argumentos:

1°.- Existen suficientes antecedentes probatorios que dan cuenta que el inmueble en disputa se encuentra desocupado a partir, por lo menos, desde mayo de 2015:

a.- Carta fechada el 10 de julio de 2015, dirigida al demandado en representación de la actora, en la que se deja constancia que el 15 de mayo de ese mismo año se ingresó a la oficina arrendada “para proceder a cortar la llave de agua …", agregando que “ …se levantó un acta con las especies ahí encontradas … las que se mantendrán en dicha oficina hasta el 20 de este mes …”, afirmando que “ … con posterioridad a esa fecha, las especies serán dejadas fuera de la oficina y del edificio, no haciéndose responsable mi clienta de la suerte de dichos bienes”.

Cabe tener en consideración que la objeción que la demandante formuló en relación con este documento fue desestimada por el tribunal de primer grado.

b.- Al absolver posiciones la demandante reconoció que sin autorización ingresó al inmueble arrendado y cambió su cerradura.

c.- Al contestar la demanda reconvencional, la actora reconoció que en mayo de 2015 se tuvo que cambiar la chapa de la puerta de la oficina arrendada agregando que “desde ese momento en adelante el señor nombre reservado nunca más se comunicó con la demandante para requerirle la llave ni para pagar las rentas adeudadas … ”.

2°.- De esta manera, y en cuanto a la restitución de la propiedad, habiendo la propia demandante reconocido que cambió la chapa de la oficina en el mes de mayo de 2015 y que desalojó los enseres que se encontraban en su interior, se debe concluir que la propiedad se encuentra bajo su administración y disposición desde esa época, de manera que ella debe ser establecida como fecha de restitución.

3°.- Atendido lo reseñado, se debe tener por cumplida la obligación que los artículos 1947, 1948 y 1949 del Código Civil impone al arrendatario en orden a la restitución de la propiedad al término del contrato de arrendamiento mediante la desocupación de ella, por cuanto, no cabe duda que a partir de mayo de 2015, la demandante tenía el poder de administración del inmueble en disputa, sin que el demandado tuviera alguna injerencia a su respecto.

4°.- Al resolver de la manera impugnada, los sentenciadores incurrieron en el vicio denunciado en cuanto a la transgresión de lo dispuesto en los artículos 1947, 1948 y 1949 del Código Civil, infracciones que influyeron en lo dispositivo de lo resuelto, por cuanto se acogió la demanda de restitución del inmueble y pago de rentas de arrendamiento hasta la restitución de la propiedad sin que se hubieran acreditado los presupuesto fácticos necesarios para ello.

Redacción del ministro Cerda y del voto en contra sus autores

Regístrese y devuélvase, con sus agregados.

N° 4.844-2.017

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Gloria Ana Chevesich R., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señores Álvaro Quintanilla P., y Carlos Pizarro W. No firma el Abogado Integrante señor Pizarro, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber cesado de sus funciones. Santiago, veinte de junio de dos mil dieciocho.

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