Comodato precario

Santiago, diez de octubre de dos mil dieciocho.

Vistos:

En estos autos Rol C-629-2015 del Primer Juzgado de Letras de Curicó, por sentencia de veintiuno de junio de dos mil dieciséis, escrita a fojas 66, se acogió la demanda de precario interpuesta por Inversiones Mira Sol E.I.R.L., representada por don nombre reservado, en contra de don nombre reservado y don nombre reservado, ambos de apellidos nombre reservado, quienes fueron condenados a restituir la propiedad denominada sitio Nº 24 del Proyecto de Parcelación San Alberto, sector La Obra, Curicó, libre de todo ocupante de cualquier especie, dentro de tercero día desde que la sentencia quede ejecutoriada, con costas.

Apelada la sentencia anterior, la Corte de Apelaciones de Talca, con fecha diecisiete de enero de dos mil diecisiete, a fojas 118, revocó el fallo impugnado y, en su lugar, rechazó la demanda interpuesta, con costas.

Contra esta última decisión, el demandante dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que, en concepto del recurrente, la sentencia, al revocar la de primera instancia y rechazar la demanda deducida, ha cometido error de derecho al infringir los artículos 1950, 1962 y 2195 inciso segundo, todos del Código Civil.

En efecto, sostiene, que se vulnera el artículo 1962 del Código Civil ya que considera que no se encuentra acreditado que el contrato de arrendamiento sea de aquellos que señala el artículo antes mencionado, ni siquiera se alegó en juicio, siendo, entonces, improcedente hacerle respetar al demandante un contrato del cual no fue partícipe.

Señala, además, que se infringen los artículos 1950 y 2195 inciso segundo del Código Civil, toda vez que la sentencia de segunda instancia estimó acreditada la existencia de una relación contractual entre las partes en virtud de un contrato de arrendamiento preexistente de un predio rústico, celebrado entre quien le trasmitió sus derechos por sucesión de causa de muerte y un propietario anterior del inmueble. Agrega que el contrato antes mencionado se extinguió en virtud del Nº3 del 1950 del Código Civil, y que la ocupación del inmueble se debe solamente a la mera tolerancia de su parte, infringiendo por tanto ambos artículos al rechazar la demanda interpuesta.

Termina señalando cómo lo anterior influyó en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que, para un adecuado análisis de los errores de derecho que se imputan a la sentencia recurrida, resulta indispensable referirse a los hechos que se tuvieron por acreditados.

En primer lugar, Inversiones Mira Sol E.I.R.L. es propietaria del 100% de las acciones y derechos sobre el inmueble denominado Sitio N°24 del proyecto de Parcelación San Alberto sector La Obra, Los Niches, Curicó, según título de dominio inscrito a fojas 5.094 N°2797 del Registro de Propiedad del año 2014 del Conservador de Bienes Raíces de Curicó, quedando establecido en consecuencia el derecho que detenta la parte demandante respecto del inmueble cuya restitución solicita.

En segundo lugar, se encuentra acreditado que los demandados se encuentran ocupando el bien individualizado.

En tercer lugar, se probó que la ocupación se debe a la celebración de un contrato de arrendamiento, a través de escritura privada, entre el anterior dueño del inmueble, don nombre reservado, y el padre de los demandados. El contrato se celebró el año 1976 y tenía un plazo de 200 años.

Tercero: Que, atendido a los hechos reseñados, en la sentencia recurrida se rechazó la acción de precario estimando que no se cumplen las condiciones del artículo 2195 del Código Civil, toda vez que la ocupación no se debe a la tolerancia o mera ignorancia del dueño, si no por el contrato de arrendamiento celebrado entre el anterior dueño y el padre de los demandados.

Cuarto: Que, no obstante el hecho de que la demanda que encabeza estos autos indica la materia como “comodato precario” y que la misma expresión emplean las sentencias del tribunal de instancia y alzada, lo cierto es que la discusión no ha sido en torno a dicho contrato sino, al precario. Así puede apreciarse con toda claridad de los escritos de las partes y de la sentencia recurrida.

Quinto: Que la discusión en este caso es si se encuentran o no satisfechos los requisitos del precario, tal y como los establece el inciso segundo del artículo 2.195 del Código Civil, según el cual, conviene recordarlo: “Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.”

Sexto: Que nada ha quedado de este conciso texto sin discutir en tribunales; por lo tanto, pocas cosas son pacíficas respecto del precepto en cuestión.

Con todo, parece aceptarse que la expresión “sin previo contrato” indica que el éxito de la acción de precario depende de que quien detenta materialmente la cosa pueda justificar dicha tenencia en algún título.

Se ha discutido arduamente si ese título debe o no resultar oponible a quien intenta la acción, sin embargo, no resulta necesario hacerse cargo de dicha discusión en estos autos.

Es innecesario porque, como se advertirá de inmediato, la cuestión se suscita, por así decirlo, un paso antes del problema de la oponibilidad; se suscita a propósito de la existencia del título del que los demandados se sirven para justificar su tenencia material.

Séptimo: Que, en efecto, los demandados justifican su detentación material del inmueble en un contrato de arrendamiento suscrito entre su padre y un dueño anterior del inmueble.

Siendo las cosas de esta manera, habrá que aceptar que si dicho contrato existe –y dejando aparcada la cuestión de la oponibilidad del título a quien demanda- podría afirmarse que existe “previo contrato”.

Octavo: Que, sin embargo, una cosa así no puede afirmarse. Para entender por qué, resulta necesario considerar la disciplina del contrato de arrendamiento.

En particular, teniendo en cuenta que el anterior dueño, con el cual celebró el contrato de arrendamiento el padre de los demandados, vendió el inmueble y transfirió su dominio, es necesario prestar atención a los efectos que sobre el contrato de arrendamiento ha tenido la pérdida de dominio por parte del arrendador.

Noveno: Que el adecuado tratamiento de la cuestión surge de la relación que es posible establecer entre el numeral 3º del artículo 1950 y el numeral 2º del artículo 1962.

Según dispone el primero de estos preceptos: “El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente:

(…)

3º Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán.

El segundo de estos preceptos –el numeral 2º del artículo 1962, y dispone lo siguiente:

“Estarán obligados a respetar el arriendo:

(…)

2º Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios.”

La relación que puede trazarse entre estos dos preceptos es la siguiente. La extinción del derecho del arrendador –en este caso el dominio, que se extinguió con la tradición del inmueble- determina la expiración del contrato de arrendamiento.

Sin embargo, si, como en este caso, se trata de inmuebles, quien adquiere el inmueble puede quedar obligado a respetar el arriendo. De esta manera, habrá que aceptar que dicho arrendamiento no ha expirado pues no parece conducente respetar aquello que no existe.

Décimo: Que en este caso, en primer lugar, expiró el derecho del arrendador; y, en segundo lugar, el arrendamiento no fue contraído por escritura pública, por lo tanto, ha de estimarse que el arrendamiento que los demandados utilizan como título justificante de su detentación material del inmueble expiró junto al derecho del arrendador.

Undécimo: Que, desde antiguo, a esta situación se la conoce como “precario sobrevenido”. En palabras del profesor Alejandro Guzmán Brito, dicho precario tenía lugar “toda vez que alguien que había una cosa como tenedor en virtud de un derecho real o personal, continúa habiéndola de hecho, después que el derecho se extinguió por alguna causa eficaz. Esto le acaece, por ejemplo, al arrendatario, si su arrendador enajena la cosa a un tercero: ante éste, dicho arrendatario carece de cualquier derecho (aunque pueda indemnizarse frente al que fue su arrendador), y su situación frente a la cosa dependerá exclusivamente de la voluntad del nuevo dueño: en consecuencia, el tenedor es un precarista a su respecto.” (Derecho privado romano. T. 1. Editorial Jurídica de Chile. Santiago: 1996, pp. .778 y 779).

Duodécimo: Que, en consideración a lo señalado, no es posible compartir la decisión de la Corte de Apelaciones de Talca.

En efecto, en su sentencia ha entendido que la existencia del contrato de arrendamiento celebrado por el padre de los demandados satisfaría la exigencia de “previo contrato” formulada por el inciso segundo del artículo 2.195 del Código Civil; de esta manera, la detentación material de los demandados no se explicaría por la mera tolerancia o ignorancia del dueño.

Pero aún, concediendo que un contrato inoponible a los terceros fuera suficiente para enervar la acción de precario, habrá que aceptar que dicho contrato se extinguió junto a la expiración del derecho del arrendador; y, de esta manera, a partir de su expiración, no puede ser aquello que justifica la detentación material de los demandados. Por lo mismo, no cabe sino explicarla a partir de la mera tolerancia del dueño.

Decimotercero: Que, como se ve, con su sentencia, la Corte de Apelaciones de Talca ha infringido el artículo 2.195, sin que sea considerando como “previo contrato” uno que, al momento de invocarlo, ya no existía, por lo mismo, mal puede entenderse que, a ese momento, justifique dicha detentación.

Esta infracción resulta suficiente, sin que sea necesario pronunciarse sobre los otros dos preceptos, para privar de a la sentencia en cuestión.

Decimocuarto: Que, en las condiciones antedichas, ha quedado de manifiesto que los jueces del fondo al rechazar la demanda de precario por considerar que el contrato de arrendamiento suscrito por el padre de los demandados impedía la acción de precario incurrieron en el error de derecho denunciado. Por último, cabe señalar que esta errónea aplicación de la ley ha tenido influencia substancial en lo dispositivo del fallo, pues determinó que se rechazara la demanda.

Decimoquinto: Que, no obstante el hecho de no haber sido discutido en estos autos, convendrá advertir que, aun cuando se estime que lo único que explica la detentación material del inmueble por parte de los demandados sea la ignorancia o mera tolerancia del dueño pues el contrato de arrendamiento había expirado, podría surgir la duda si la acción para obtener la restitución del predio sea la del artículo 7º nº 4 de la ley 18.101. Particularmente, porque en otras sentencias así lo ha considerado este Corte (ver, por ejemplo la sentencias de 5 de enero de 2017, rol 21899-2015).

Sin embargo, en este caso algo así no sucede. Aun dejando de la lado que el contrato de arrendamiento es anterior a la entrada en vigencia de dicha ley, conviene advertir que la ley 18.101, tal y como su título lo indica, fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos. Éste, ya se ha dicho, es un predio rústico, disciplinado, entonces, por el Decreto Ley Nº 993 que, a estos efectos, remite a las normas del párrafo XXVI del Libro IV del Código Civil, en el cual no existe una norma semejante a la del artículo 7º nº 4 de la ley 18.101 que permite a un tercero solicitar, con cargo a las normas del arrendamiento la restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador.

Y vistos, además, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por el demandante en contra de la sentencia de diecisiete de enero de dos mil diecisiete, escrita a fojas 118 y siguientes, la que se invalida y se reemplaza por la que se dicta acto continuo, sin nueva vista, pero separadamente.

Acordado con el voto en contra de la ministra señora Chevesich, quien fue de opinión de rechazar el arbitrio invalidatorio interpuesto, en razón de los siguientes argumentos:

1. Que, conforme se expresó en el motivo segundo que antecede, es un hecho establecido que la ocupación del predio tiene como antecedente el contrato de arrendamiento celebrado entre el anterior dueño del inmueble, don nombre reservado y el padre de los demandados, instrumento suscrito en 1976, en el cual se estableció un plazo de 200 años.

2. Que, conforme esta Corte viene sosteniendo de manera permanente, la figura del precario corresponde a una noción que obedece estrictamente a una cuestión de hecho, cuya consecuencia jurídica que la ley prevé, se enerva en caso que el tenedor logre acreditar la concurrencia de un motivo o razón que justifique su ocupación, la cual debe tener la entidad necesaria, de forma tal que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno.

3. Que en virtud de tal predicamento, es posible sostener que el título al que se refiere el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil, corresponde a uno que permita constatar la presencia de una determinada situación jurídica que descarte que la ocupación de la cosa es simplemente sufrida o soportada por su actual dueño, y no es menester que emane de aquél ni que se trate de uno que cumpla con la ritualidad que le sea aplicable; por ende, es suficiente que permita desvirtuar que el origen de la ocupación de la cosa se sustenta en una situación de hecho exclusivamente soportada por el dueño que exige recuperarla (así se sostiene en las sentencias dictadas en los procesos número 8.054-17, 10.323-17, 11.720-17, 34.172-17 y 37.898-17 de esta Corte).

4. Que, en consecuencia, habiéndose acreditado que los demandados ocupan el inmueble de que se trata en razón del contrato de arrendamiento que su padre celebró con el señor nombre reservado, antecesor en el dominio del demandante, se debe necesariamente concluir que la tenencia del bien materia del juicio no obedece a la mera tolerancia de su dueño, sino que está provista de justificación en razón de dicho acto jurídico que, conforme lo antes reflexionado, resulta suficiente para concluir que no se está en presencia de un precario.

Regístrese.

Redactó el Abogado Integrante Iñigo de la Maza G., y la disidencia por su autora.

N° 14.605-17

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por la Ministra señora Gloria Ana Chevesich R., Ministros Suplentes señores Julio Miranda L., Juan Muñoz P. y los abogados integrantes señora Leonor Etcheberry C., y señor Iñigo De la Maza G. No firma el Ministro señor Miranda, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber terminado su periodo de suplencia. Santiago, diez de octubre de dos mil dieciocho.