Requisitos de los vicios redhibitorios

Santiago, ocho de abril de dos mil diecinueve.

En cumplimiento a lo ordenado en el fallo precedente y lo estatuido en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil se pronuncia la siguiente sentencia de reemplazo.

Vistos:

Se reproduce el fallo en alzada, previa eliminación del artículo “el” que precede a “los” que se lee en el quinto fundamento del fallo. En ese mismo basamento se reemplaza el adjetivo posesivo “sus” por su forma singular y se intercala la conjunción “que” a continuación de la forma verbal “establecido”.

También se prescinde del tercer y cuarto párrafo de su motivo séptimo y de los considerandos octavo al décimo cuarto.

Y teniendo en su lugar y además presente:

1.- Que el contrato de compraventa es un contrato bilateral en que una parte (comprador) se obliga a pagar el precio y la otra (vendedor) a entregar la cosa objeto del contrato. El vendedor cumple las obligaciones que le impone el contrato de venta entregando la cosa al comprador y confiriéndole todos los derechos necesarios para que goce de ella como señor y dueño.

Puede suceder que aunque el vendedor entregue la cosa vendida al comprador, éste no pueda usarla en la forma que creyó que podría hacerlo cuando la adquirió, sea porque un tercero pretende su dominio o porque adolece de ciertos vicios o defectos que la hacen impropia para el uso a que se la destina o que impiden proporcionar todos los beneficios que de ella se esperaba obtener.

En ambas situaciones el comprador tiene un recurso o una acción para exigir del vendedor el cumplimiento exacto de su obligación. Esta acción es la de saneamiento, y es la que tiene el comprador para exigir que el vendedor lo ampare en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida y subsane los defectos o vicios ocultos de la misma.

En virtud de la obligación del saneamiento, el vendedor se obliga a proteger y defender al comprador cuando es atacado en el dominio o posesión de la cosa a fin de ampararlo en ellos o, en subsidio, a indemnizarle los daños y perjuicios que experimente, como también los que sufra a consecuencia de los defectos o vicios que pueda tener, llamados vicios redhibitorios (Arturo Alessandri Rodríguez “De la compraventa y de la promesa de venta”, Tomo II, Volumen I, 2003, páginas 7 y 8).

2.- Que nuestro Código Civil no define qué se entiende por vicios redhibitorios, sino que se limita a enumerar los requisitos que deben reunir los vicios para ser tales. En efecto, dice el artículo 1858: “Son vicios redhibitorios los que reúnen las calidades siguientes: 1º Haber existido al tiempo de la venta; 2º Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no lo hubiera comprado o lo hubiera comprado a menos precio; 3º No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin grave negligencia de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio”.

Concurriendo estos tres requisitos en los vicios de que adolezca la cosa y que puede resumirse en que los vicios sean graves, ocultos y existentes al tiempo de la venta, proceden las acciones de que habla el artículo 1860 del Código Civil, esto es que el comprador puede exigir la rescisión de la venta o la rebaja del precio (quanti minoris).

3.- Que en relación a tales acciones, resulta indiferente que el vendedor haya estado o no en conocimiento de los vicios que afectan la cosa, de modo que su buena o mala fe en nada incide en su responsabilidad en el saneamiento de los vicios redhibitorios, pues “debe sanearlos en todo caso, háyalos o no conocido. Así como su conocimiento por el comprador releva al vendedor de la obligación de sanearlos, el desconocimiento que éste pueda tener de ellos no lo exonera de esa obligación. El vendedor debe sanear todos los vicios que ignore el comprador, sea que él los haya conocido o ignorado "(...) La buena o mala fe del vendedor se toma en cuenta únicamente para determinar su responsabilidad, pero no para establecer si debe o no sanear al comprador. Y no puede ser de otro modo desde que esta obligación no reposa sobre su buena o mala fe sino sobre la obligación que tiene de procurar al comprador la posesión útil de la cosa vendida" (Arturo Alessandri Rodríguez, ob. cit. p. 231).

La ley asigna otras consecuencias al conocimiento de los vicios por parte del vendedor, al disponer en el artículo 1861 del Código Civil que si los conocía y no los declaró o eran tales que debió conocerlos en razón de su profesión u oficio, será obligado además a la indemnización de perjuicios.

4.- Que, en la especie, se ha acreditado que el inmueble adquirido por el demandante ha sufrido filtraciones de agua provenientes de la sala de calderas que está emplazada en el piso inmediatamente superior del edificio, ocasionando daños al departamento.

5.- Que el fallo ha establecido además que se trata de un inmueble nuevo y recién construido, entregado al actor el día 26 de marzo de 2014 y que la primera filtración se produjo el día 23 de abril de 2014, es decir, antes de cumplido un mes de uso, situación que se repitió el día 28 de ese mes y año.

En su contestación, la demandada atribuyó la filtración a la deficiente mantención de la planta de calderas, no obstante tratarse de un equipamiento destinado a un edificio nuevo. Sin embargo, no comprobó cuando empezó a funcionar esa instalación, la precisa causa de la filtración, si ella efectivamente obedecería a una incorrecta mantención y cuál debía ser el particular cuidado que correspondía realizar para evitar su mal funcionamiento, explicación que, en consecuencia, no resulta plausible para liberarla de responsabilidad, más todavía si a pesar de haber asegurado que el hecho era atribuible a terceros, reconoció haber efectuado ciertas reparaciones a consecuencia de las primeras manifestaciones del vicio.

6.- Que por las mismas razones ya enunciadas tampoco puede prestarse acogida a su argumentación relativa a la inexistencia del vicio a la época del contrato, tanto porque no acreditó que a ese entonces las calderas hubiesen estado operando a la capacidad que había sido prevista, cuanto porque el contrato de compraventa se otorgó el 17 de marzo de 2014 y el actor sólo pudo acceder al inmueble ocho días después, constatación que, por lo demás, no permite concluir que los vicios pudieran haber sido conocidos por el comprador, aun cuando tenga la profesión de arquitecto.

Lo razonable y ajustado al proceso es concluir, en consecuencia, que el vicio sí existía a la época de celebración del contrato y que sólo vino a manifestarse cuando la caldera ya funcionaba en forma continuada y probablemente a una mayor capacidad.

Con todo y aun si la filtración pudiera ser imputable a la falta de mantención de determinados elementos, es lo cierto que la demandada también atribuye el escurrimiento de las aguas a un defecto de impermeabilización del suelo del sector de las calderas, aseverando que realizó trabajos para mejorarla.

Eso, evidentemente, es un defecto que estaba presente desde la construcción de la obra.

7.- El fallo deja asentada la existencia de este desperfecto de impermeabilización como causa concomitante de la filtración y también determina que, no obstante los arreglos realizados por la inmobiliaria a requerimiento del actor, los escurrimientos de agua nuevamente se producen en tres ocasiones durante el mes de agosto de 2014.

Empero, las declaraciones de los testigos abonados que rolan a fojas 60 y siguientes reúnen los requisitos que prevé la segunda regla del artículo 384 del Código de Procedimiento Civil para establecer además que las filtraciones siguieron presentándose con posterioridad, tal como reclama el actor al departamento de servicio al cliente de la demandada y a la administración del edificio en sus correos electrónicos de 12, 22, 25 de septiembre de 2014, rolantes a fojas 117, 121, 122, acompañados sin objeción de contrario.

Al decir de la trabajadora de casa particular que labora en el departamento en cuestión y del conserje del edificio, las filtraciones se siguen produciendo hasta la fecha de sus declaraciones, diligencia realizada en el mes de septiembre del año 2015, todo lo cual da cuenta de que los defectos no han sido reparados y que el vicio aún subsiste.

8.- Que la circunstancia de haber estado expuesto el demandante a los riesgos, peligros e incomodidades originadas por los vicios de la cosa que ya han sido descritos, naturalmente demuestra que si bien el inmueble nuevo que adquirió de la demandada puede ser habitado, solo ha servido imperfectamente para ese uso natural, siendo presumible establecer que si el comprador hubiese conocido esos defectos, no lo habría adquirido, hipótesis que justificadamente se esgrime en la demanda principal.

9.- Que, de esta manera, habiéndose establecido la existencia del vicio redhibitorio denunciado por el actor y la concurrencia de los requisitos previstos en el artículo 1858 del Código Civil, corresponde rescindir la venta, proceder a la entrega del inmueble y a la restitución del el precio pagado.

10.- Que en cuanto a los perjuicios alegados, ya sea que el vicio consista en el funcionamiento de la caldera, en el diseño de la sala en la que se emplaza o la insuficiente impermeabilización del suelo de ese recinto, el giro inmobiliario que explota la demandada necesariamente la dejó en situación de conocer esos defectos y sus potenciales efectos perniciosos, presupuesto que el artículo 1861 del Código Civil prevé para obligarla no solo a la restitución o rebaja del precio, sino también a la indemnización de perjuicios.

11.- Que en lo relativo al daño emergente, si bien la sentencia en alzada enuncia ciertos perjuicios que sufrió el actor, las probanzas que rindió son insuficientes para establecer su cuantía.

Aun cuando en su recurso de apelación dicha parte solicitó diferir su cálculo para la etapa de cumplimiento del fallo, no formuló esa reserva en su demanda, por lo que no podrá prestarse acogida a este capítulo del libelo, atendida la manera en que fue deducida la pretensión resarcitoria.

12.- Que respecto a los perjuicios extrapatrimoniales, no está en discusión su procedencia en la especie ni la modalidad en abstracto del daño moral que ha propuesto el actor.

En el caso, los padecimientos constitutivos de ese daño fueron originados por los vicios redhibitorios que afectan la cosa vendida, el estrés al que se vio sometido el demandante, sus manifestaciones físicas y la incertidumbre y molestia que le generó las filtraciones de agua que afectaron al departamento que adquirió sin uso y sus enseres.

Si bien las probanzas de autos no se ocupan particularmente de dichos aspectos, dan cuenta, como ya fue enunciado, de los vicios alegados por el actor y sus consecuencias materiales, las comunicaciones que al efecto mantuvo con la demandada, los diversos reclamos que realizó por las filtraciones que afectaron su vivienda, siendo incontrovertido además que debió abandonarla durante un mes para que se efectuaron reparaciones que, como ha quedado establecido, no lograron subsanar los problemas de filtración.

En este punto del análisis debe recordarse que si bien la indemnización debe ser concedida solamente en favor de aquellos que acrediten haber sufrido real y efectivamente el daño, tratándose del daño moral no puede ser omitido un principio probatorio elemental en materia civil, cual es el denominado principio de la normalidad, según el cual quien alega lo normal, lo habitual, lo común u ordinario, no tiene el peso de la prueba, el que recae sobre la parte que postula lo anormal, excepcional o extraordinario.

El referido principio no es extraño al artículo 1698 del Código Civil el cual, adoptándolo, impone el peso de la prueba a quien alega que alguien ha contraído una obligación a su favor; y luego, si esa obligación es probada, siguiéndolo, impone el peso de la prueba a quien alegue que ella ha sido extinguida. Y es así porque lo normal es que las personas no estén obligadas unas para con otras; si bien es posible que la generalidad de las personas tengan actualmente una o más obligaciones para con otros, no es normal o común que uno tenga cierta o determinada obligación para con otro cierto o determinado sujeto; eso no es lo normal. Establecido que esa obligación exista y que consiste en una determinada prestación, esa situación es el nuevo estado normal entre ellos, de modo que si alguno propone que ese estado ha sido alterado, porque la obligación ha sido modificada o extinguida, está sosteniendo una situación distinta, nueva, y deberá probarlo.

La doctrina nacional ha estimado que este criterio es el adoptado en la citada regla y que es de amplia aplicación, más allá de la literalidad del precepto, que la refiere, como es sabido, sólo a la prueba de las obligaciones. (Así, por ejemplo, Claro Solar, Luis: “Explicaciones de Derecho Civil Chileno y Comparado.” Edición facsimilar. Edit. Jurídica de Chile. Santiago, 1979, Tomo VI nombre reservado, Nºs. 1987 y 1988, págs. 659 y 660). En esta dirección ha sido sostenido que son estados normales todos aquellos que en el Derecho constituyen el modo de ser perfecto y habitual de las personas o cosas, sin limitaciones ni restricciones. “Por eso, quien demanda por cobro de pesos debe probar el contrato de donde nace la obligación que exige (artículo 1698), y quien alega la mala fe o el dolo debe probarlo (artículo 707 y 1459); así como el que invoque haber existido culpa en la ejecución de un hecho ilícito debe demostrarla (artículo 2329)” (Rioseco Enríquez, Emilio: “Nociones sobre la Teoría de la Prueba.” En Revista de Derecho. Universidad de Concepción, N° 73. Concepción, 1950, págs. 298 y 299).

La jurisprudencia ha resuelto otro tanto. (Revista de Derecho y Jurisprudencia Tomo 27, pág. 414; Tomo 29, pág. 532; Tomo 77, sección 3ª, pág. 7).

13.- Que, en tal sentido, para determinar la ocurrencia del daño reclamado por el demandante también debe ser considerada la normalidad en la existencia de un padecimiento por haberse visto sometido a una serie de situaciones y conductas que, de no mediar los vicios redhibitorios, no habrían acontecido.

De este modo, habiendo quedado asentado que las filtraciones provocaron daños en distintas dependencias de su inmueble, que se vieron afectados sus enseres y que esa situación se ha mantenido en el tiempo, es del todo razonable derivar de esa situación el estado de ánimo que se describe en la demanda, soportando el actor un estrés y preocupación que encuentran su origen en las manifestaciones de los vicios ocultos de la cosa que adquirió, correspondiendo a la demandada demostrar que su conducta antijurídica no produjo la aflicción que presumiblemente ocasionó en la víctima directa de su infracción, sin que produjera prueba en tal sentido.

Como lo normal y corriente es que los hechos acreditados en el proceso provoquen los padecimientos y menoscabos invocados en la demanda, corresponde que el demandante sea indemnizado en una suma que prudencialmente se fija en $3.000.000, más los incrementos que se determinarán en lo resolutivo.

14.- Que al acoger la demanda principal formulada en autos, resulta innecesario emitir pronunciamiento sobre la acción subsidiaria.

15.- Que al no haber sido totalmente vencida, se eximirá a la demandada del pago de las costas.

Y visto además lo previsto en los artículos 144 y 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia apelada de veintidós de noviembre de dos mil dieciséis, escrita a fojas 289 y siguientes, y en su lugar se declara que se acoge la demanda interpuesta en lo principal de fojas 1 y se rescinde el contrato de compraventa celebrado entre las partes mediante escritura pública de diecisiete de marzo de dos mil catorce, debiendo la demandada recibir dentro de décimo día de ejecutoriado el fallo el departamento N° 1606 del décimo sexto piso, la bodega número ochenta y seis del segundo subterráneo y el estacionamiento número ochenta y ocho del segundo subterráneo del Edificio denominado “nombre reservado”, ubicado en domicilio reservado de la comuna de San Miguel, inscritos a nombre del demandante a fojas 11.177 vuelta número 8677 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de San Miguel del año 2014, restituir al actor la suma pagada a título de precio, de 3.002 unidades de fomento, en su equivalente en pesos a la fecha de pago, más la cantidad de $3.000.000 por concepto de daño moral, con sus reajustes e intereses corrientes a contar de la fecha de la presente sentencia, sin costas.

El Conservador recién señalado deberá proceder a efectuar las anotaciones y cancelaciones pertinentes en los registros correspondientes a su cargo.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del ministro señor Carreño S.

N° 1.281-2018.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Héctor Carreño S., Sr. Guillermo Silva G., Sra. Rosa María Maggi D., Sra. Rosa Egnem S. y Sra. Andrea Muñoz S.

No firma la Ministra Sra. Maggi no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar en comisión de servicio.