Vicio redhibitorio

Santiago, ocho de abril de dos mil diecinueve.

VISTOS:

En estos autos Rol Nº 22.627-2014, del Décimo Primer Juzgado Civil de Santiago, juicio ordinario sobre acción redhibitoria e indemnización de perjuicios, caratulados “nombre reservado con Inmobiliaria Actual El Llano S.A.”, por sentencia de veintidós de noviembre de dos mil dieciséis, escrita a fojas 289 y siguientes, el referido tribunal desestimó la acción redhibitoria y la subsidiaria de quanti minoris deducidas en lo principal y primer otrosí de fojas 1, sin costas.

Apelado este fallo por el actor, una de las salas de la Corte de Apelaciones de esta ciudad lo confirmó mediante sentencia de veintiocho de septiembre de dos mil diecisiete que se lee a fojas 334.

En contra de esta última decisión, la misma parte dedujo recursos de casación en la forma y en el fondo.

En resolución de veintiuno de marzo de dos mil dieciocho rolante a fojas 357 se declaró inadmisible el primer arbitrio y se dispuso traer los autos en relación para conocer la nulidad sustantiva.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que previo al estudio del recurso interpuesto y conforme lo previene el artículo 775 del Código de Procedimiento Civil, corresponde analizar si de los antecedentes de autos se manifiestan vicios en la sentencia que den lugar a la casación en la forma. Al conocer, entre otros, el recurso de casación, la señalada norma autoriza a los tribunales para invalidar de oficio las sentencias, debiendo oír sobre este punto a los abogados que concurran a alegar en la vista de la causa. Pero si, como sucede en la especie, los defectos formales invalidantes sólo han sido detectados después de completarse el trámite de la vista, nada obsta a que pueda entrar a evaluar esos vicios con prescindencia de tales alegatos, en la medida que aquéllos revistan la suficiente entidad como para justificar la anulación del veredicto en que inciden, presupuesto cuya concurrencia quedará en evidencia del examen que será consignado en los razonamientos expuestos a continuación.

SEGUNDO: Que el actor funda su libelo de demanda en la circunstancia de haber celebrado con el demandado un contrato de compraventa el 17 de marzo de 2014, por cuyo intermedio adquirió el departamento sin uso N° 1.606, la bodega y estacionamiento asignados a esa unidad, del edificio “nombre reservado” construido en calle nombre reservado° 1171 de la comuna de San Miguel, así como los derechos de dominio, uso y goce sobre los bienes comunes, inmueble inscrito a su nombre en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de San Miguel.

Expresó que sin haber transcurrido un mes desde la entrega verificada el 26 de marzo de 2014, el inmueble comenzó a presentar filtraciones de agua provenientes de la sala de calderas que se emplaza en el piso inmediatamente superior, produciendo goteras que ocasionaron diferentes daños en la propiedad, defecto de construcción y de diseño que resultaba imposible de advertir y que no ha sido subsanado con las reparaciones posteriores realizadas por la demandada, para lo cual dicha parte dispuso incluso el traslado del propietario del inmueble a un apart hotel durante un mes, afirmando haber sufrido perjuicios materiales y extrapatrimoniales ocasionados por el vicio que compromete absolutamente la utilidad del inmueble y que su vendedora debió haber conocido en razón de las actividades inmobiliarias y de construcción que desarrolla.

Demandó la rescisión del contrato por vicios redhibitorios y, en subsidio, la rebaja del precio pagado, en ambos casos con indemnización de perjuicios.

A su turno, al evacuar la contestación la Inmobiliaria Actual El Llano S.A. solicitó el íntegro rechazo de ambas acciones, afirmando que las filtraciones de agua que afectan al departamento no constituyen vicios redhibitorios porque no han impedido que el departamento en cuestión sirva para su uso natural o que por ellos solo sirva imperfectamente, pues el demandante lo sigue habitando. Tampoco existían al tiempo de la venta ya que solo se manifestaron luego de un mes de recibido conforme por el comprador, fallas que, con todo, fueron solucionadas por su parte, advirtiendo que continuará efectuando reparaciones si se presentan defectos que sean de su responsabilidad o de la constructora que ejecutó la obra.

Refirió asimismo que el problema de escurrimiento de las aguas se presentó únicamente en dos ocasiones y se origina en la sala de calderas cuyas instalaciones están ubicadas en el piso superior, instalaciones que exhiben una deficiente mantención, lo que no es de su responsabilidad sino de la administración del edificio. No obstante, procedió en dos oportunidades a realizar trabajos de impermeabilización del piso de la sala de calderas -la última de acuerdo a la solución que propuso el demandante, de profesión arquitecto- por lo que de existir nuevos escurrimientos ellos no filtrarán a los departamentos ubicados en el piso inmediatamente inferior.

Afirmó, en síntesis, que se trata de problemas ocasionales cuyo origen se encuentra en la deficiente mantención de la sala de calderas y que fueron solucionados por la inmobiliaria manifestando el actor su conformidad con esos trabajos.

Sobre la acción subsidiaria, arguyó que no se justifica la rebaja del precio que reclama el actor ya que con las reparaciones realizadas –que en todo caso no afectan a la estructura del inmueble- los defectos se han solucionado y en ningún caso acarrean una disminución de su valor, el que, por lo demás, ha experimentado un alza.

En razón de ello solicitó, por último, el rechazo de las indemnizaciones reclamadas, cuestionando al mismo tiempo su procedencia y la cuantía del resarcimiento que propone el actor.

En la réplica el demandante disputó que las filtraciones obedecieran a una deficiente mantención, afirmando que se originan por la errónea concepción y construcción del proyecto inmobiliario y en su dúplica el demandado reiteró que los problemas habían sido solucionados y que obedecían a la incorrecta mantención de la sala de calderas y sus elementos.

TERCERO: Que sin haber sido controvertida la existencia del contrato de compraventa celebrado entre las partes el 17 de marzo de 2014 cuyo precio de 3.002 unidades de fomento fue íntegramente pagado por el demandante, que la entrega material del inmueble se efectuó el día 26 de ese mismo mes y año, que sobre el departamento adquirido por el actor se encuentra la sala de calderas del edificio, que desde ese lugar ha escurrido agua hacia el mencionado departamento a lo menos en dos oportunidades y que la demandada realizó labores de reparación en la sala de calderas trasladando al actor a un apart hotel en el mes de julio de 2014, el fundamento quinto del fallo de primer grado, confirmado por la sentencia censurada, manifiesta que con el mérito de la prueba rendida que enuncia en el basamento anterior es posible establecer que las filtraciones se produjeron los días 23 y 28 de abril, 13, 17 y 20 de agosto, todos de 2014, que el agua que escurrió desde el techo y por los muros del inmueble del demandante afectó los sectores de cocina, una pieza, comedor y living, muebles y artefactos eléctricos y electrónicos y que la filtración se produjo por defectos en la impermeabilización en el piso de la sala de calderas.

Sobre la base de ese presupuesto fáctico los sentenciadores concluyen que en la especie no concurren los presupuestos previstos en el artículo 1858 del Código Civil ya que “el departamento en sí mismo permite ser habitado en condiciones y de hecho lo es, pues la deficiente impermeabilización no lo inhabilita totalmente para vivir, de hecho es posible que dicho defecto de construcción sea reparado y de esa manera superar los efectos de los efectos (sic) que se producen a consecuencia del derrame de agua en la sala de caldera”, razonamiento en virtud del cual rechazan la demanda principal.

CUARTO: Que, empero, aun cuando los sentenciadores afirman que los hechos asentados en el fallo se obtienen con el mérito de las probanzas descritas en el basamento anterior, se limitan sólo a describir la prueba testimonial pero no la analizan ni la consideran en conjunto con las demás probanzas a la luz de los planteamientos de las partes. Así, establecen que las filtraciones se produjeron en cinco ocasiones, verificándose la última de ellas el 20 de agosto de 2014, siendo que dos de los testigos del actor –la trabajadora de casa particular que labora en el departamento en cuestión y el conserje del edificio- expresan que los problemas han seguido presentándose a la fecha en que prestan su declaración (15 de septiembre de 2015), información que hace verosímil el reclamo que consta en los correos electrónicos que el demandante acompañó al proceso.

Como es posible advertir, esas circunstancias desvirtuarían la alegación de la demandada en orden a que los problemas eran ocasionales, que habrían sido reparados y que de producirse nuevamente también los remediaría.

Empero, la sentencia injustificadamente prescinde de esas probanzas.

Tampoco precisa las razones por las cuales los defectos no inhabilitan al departamento “totalmente para vivir”, pese a que establece que las filtraciones que se produjeron en las cinco ocasiones que consideran afectaron la cocina, una pieza, el comedor y el living, así como muebles y artefactos eléctricos y electrónicos.

Desde luego, la mera circunstancia de habitar el actor el departamento no podría ser suficiente para declarar la inconcurrencia del presupuesto descrito en el N° 2 del artículo 1858 del código sustantivo, pues ese elemento que junto a otros configuran el vicio redhibitorio, concurre tanto cuando la cosa no sirve para su uso natural como cuando solo sirva imperfectamente, extrañándose así una fundamentación adecuada que permita comprender por qué los jueces coligen que los defectos y daños constatados no ocasionan que el departamento sirva imperfectamente para su uso natural.

QUINTO: Que se aprecia, en consecuencia, una falta de fundamentación adecuada, pertinente y suficiente, tanto para el establecimiento de los hechos del proceso cuanto para la justificación de la decisión adoptada, lo que debe ser abordado en razonamientos atinentes al debate.

SEXTO: Que para entender satisfecha la exigencia impuesta a los jueces, relativa a la argumentación de la decisión, resultaba imperioso que fueren analizadas y ponderadas debidamente las probanzas rendidas en juicio con relación a las materias discutidas, desarrollando además las razones que se tuvo en cuenta para otorgarles o negarles mérito probatorio.

Y la prescindencia de aquel análisis ha desembocado en la omisión de las consideraciones de hecho y de Derecho que debían servir de sustento a la sentencia.

SÉPTIMO: Que en concordancia con lo expresado debe tenerse en consideración que el Código de Procedimiento Civil, en los artículos 158, 169, 170 y 171, reguló las formas de las sentencias.

En cumplimiento a lo estatuido por el artículo 5° transitorio de la Ley Nº 3.390, de 15 de julio de 1918, que mandató a este tribunal a establecer por medio de un Auto Acordado la forma en que deben ser redactadas las sentencias definitivas para dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 170 y 785 del Código de Procedimiento Civil, esta Corte procedió a dictar el Auto Acordado sobre la forma de las sentencias, de fecha 30 de septiembre de 1920, expresando que las definitivas de primera o de única instancia y las que revoquen o modifiquen las de otros tribunales, contendrán: “5° Las consideraciones de hecho que sirvan de fundamento al fallo. Se establecerán con precisión los hechos sobre que versa la cuestión que deba fallarse, con distinción de los que hayan sido aceptados o reconocidos por las partes y de aquellos respecto de los cuales haya versado la discusión; 6° En seguida, si no hubiere discusión acerca de la procedencia legal de la prueba, los hechos que se encuentren justificados con arreglo a la ley y los fundamentos que sirvan para estimarlos comprobados, haciéndose, en caso necesario, la apreciación correspondiente de la prueba de autos conforme a las reglas legales; 7° Si se suscitare cuestión acerca de la procedencia de la prueba producida, la exposición de los fundamentos que deben servir para aceptarla o rechazarla, sin perjuicio del establecimiento de los hechos en la forma expuesta en los párrafos precedentes para los fines consiguientes; 8° Establecidos los hechos, las consideraciones de derecho aplicables al caso; 9° La enunciación de las leyes o en su defecto de los principios de equidad con arreglo a los cuales se pronuncia el fallo; 10° Tanto respecto de las consideraciones de hecho como las de derecho, el tribunal observará al consignarlas el orden lógico que el encadenamiento de las proposiciones requiera, y, al efecto, se observará, en cuanto pueda ser aplicable a tribunales unipersonales, lo dispuesto en el artículo 186 del Código de Procedimiento Civil” (actual artículo 83 del Código Orgánico de Tribunales).

En diferentes ocasiones esta Corte Suprema ha resaltado la importancia de cumplir con tales disposiciones, por la claridad, congruencia, armonía y lógica en los razonamientos que deben observar los fallos, entre las que destaca la sentencia publicada en la Revista de Derecho y Jurisprudencia Tomo XXV, Sección 1°, pág. 156.

OCTAVO: Que para dar estricto cumplimiento a lo dispuesto por el Constituyente y el legislador, los jueces han debido agotar el examen de las argumentaciones que sustentan las alegaciones y defensas de las partes, analizándolas también conforme a las probanzas que a ellas se refieren.

En este mismo sentido, “considerar” implica reflexionar detenidamente sobre algo determinado, es decir, concreto.

Así, del contexto de justificación que antecede queda demostrada la falta a las disposiciones y principios referidos en que incurrieron los magistrados del grado, lo que constituye el vicio de casación en la forma previsto en el artículo 768 N° 5 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el numeral 4° del artículo 170 del mismo texto legal, por la falta de consideraciones de hecho que sirven de fundamento al fallo.

NOVENO: Que el artículo 775 del Código de Procedimiento Civil dispone que los tribunales, conociendo, entre otros recursos, por la vía de la casación, pueden invalidar de oficio las sentencias cuando los antecedentes manifiesten que ellas adolecen de vicios que dan lugar a la casación en la forma.

DÉCIMO: Que por las razones expresadas en las motivaciones anteriores se procederá a ejercer las facultades que le permiten a esta Corte casar en la forma de oficio.

De conformidad a lo expuesto, las normas legales citadas y lo prescrito en los artículos 768 y 806 del Código de Procedimiento Civil, se invalida de oficio la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago el veintiocho de septiembre de dos mil diecisiete, escrita a fojas 334, que confirma la pronunciada por el tribunal a quo, reemplazándola por la que será dictada a continuación, separadamente, sin nueva vista de la causa.

Ténganse por no interpuesto el recurso de casación en el fondo deducido en el primer otrosí de la presentación de fojas 336 por el abogado Isaías Gómez Ganem, en representación de la parte demandante.

Regístrese.

Redacción a cargo del ministro señor Carreño S.

Nº 1.281-2018.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Héctor Carreño S., Sr. Guillermo Silva G., Sra. Rosa María Maggi D., Sra. Rosa Egnem S. y Sra. Andrea Muñoz S.

No firma la Ministra Sra. Maggi no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar en comisión de servicio.