Inoponibilidad del contrato

Santiago, once de junio de dos mil diecinueve.

VISTO:

En autos sobre juicio sumario Rol C- 1375- 2016 del Segundo Juzgado de Letras de Los Andes, por sentencia de veintiuno de noviembre de dos mil dieciséis, se acogió la demanda principal de terminación inmediata de contrato de arrendamiento deducida por los demandantes nombre reservado y nombre reservado, en contra de nombre reservado, por extinción del derecho del arrendador, estimándose innecesario en tal virtud emitir pronunciamiento sobre el libelo subsidiario de su terminación por vencimiento del plazo del contrato.

Apelada dicha sentencia por el demandado, ella fue confirmada con fecha veintisiete de febrero de dos mil diecisiete por una de las salas de la Corte de Apelaciones de Valparaíso.

Contra esta última resolución el demandado dedujo recurso de casación en el fondo, ordenándose traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurrente denuncia en primer lugar que el fallo impugnado ha sido dictado con infracción del artículo 1962 numeral 2° del Código Civil, al no entenderse oponible el contrato de arrendamiento a los demandantes sucesores de la arrendadora en el dominio del inmueble arrendado, en virtud de haberse acreditado su celebración por escritura pública. Y en segundo término, sostiene haberse incurrido también en error de derecho al no darse aplicación a la norma del 53 número 2° del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces.

SEGUNDO: Que para la debida resolución del recurso de nulidad sustancial referido, es menester considerar los siguientes hechos que se tuvieron por acreditados en la sentencia impugnada:

a).- El contrato de arrendamiento en cuestión, de fecha 13 de abril de 2012, fue celebrado por escritura pública de la misma data otorgada ante la Notario de los Andes doña nombre reservado;

b).- Por escritura pública datada 15 de enero de 2014 otorgada en la misma notaría, la arrendadora nombre reservado, representada por su cónyuge administrador de la sociedad conyugal, vendió, cedió y transfirió al demandante nombre reservado el cincuenta por ciento de los derechos y acciones radicados en el inmueble de marras, por el precio de cinco millones de pesos; compraventa inscrita a fojas 321 vuelta número 437 del Registro de Propiedad del año 2014 del Conservador de Bienes Raíces de Los Andes;

c).- Con fecha 25 de Agosto de 2016, también por escritura pública, la arrendadora, igualmente representada, vende, cede y transfiere al actor nombre reservado todos los derechos restantes sobre el mismo inmueble por el precio de ocho millones de pesos, inscribiéndose también esta compraventa a fojas 1527 número 1940 del Registro de Propiedad del año 2016 del Conservador de Bienes Raíces de Los Andes.

TERCERO: Que, no obstante lo dicho en los literales precedentes, la sentencia del grado acogió la demanda principal de terminación inmediata del contrato de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador, por estimar que los actores no estaban “en ninguna de las hipótesis que los obliguen a respetar el contrato de arrendamiento establecidas en el artículo 1962 del Código Civil por cuanto aquél fue celebrado entre doña nombre reservado quien ya no es propietaria del inmueble”, y por cuanto dicho contrato “no consta que haya sido transferido a título lucrativo u oneroso a los demandantes”, razón por la cual la extinción del derecho de la arrendadora ha operado de pleno derecho en la fecha en que la arrendadora dejó de ser dueña, el 5 de Septiembre de 2016.

CUARTO: Que en lo que atañe a la primera infracción de ley aducida en el recurso, resulta apropiado recordar que la norma del artículo 1962 establece las hipótesis en las cuales -no obstante no haber participado en su celebración- los terceros sucesores del arrendador estarán “obligados a respetar el arriendo”, esto es, a mantener la vigencia del contrato con todos sus derechos y deberes inherentes, como si hubieran sido parte en éste, porque como se ha fallado por esta Corte (CS 02/10/2013)“la lógica y el sentido común enseñan que en un contrato bilateral, como es un contrato de arrendamiento, si el derecho del (actual) propietario del bien arrendado es a gozar de la cosa, es obvio que, si no puede tener un goce material porque la cosa está arrendada y pesa sobre el propietario el deber de respetar el arriendo, al menos debe reconocérsele, como contrapartida, que tiene la calidad de arrendador”.

QUINTO: Que, entre dichas hipótesis, el numeral 2° del precepto 1962 en análisis, establece que está obligado a respetar el arriendo todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios, cuyo no es el caso.

SEXTO: Que como se señaló en el considerando segundo de este fallo, concurren en el caso sub lite los dos requisitos copulativos ya señalados, esto es, haberse transferido el derecho de la arrendadora a título oneroso y haberse celebrado por escritura pública el contrato de arrendamiento.

SÉPTIMO: Que, en tal virtud, yerran los jueces recurridos al confirmar el fallo del grado que acogió la demanda principal de terminación inmediata del contrato de arrendamiento por extinción del derecho de la arrendadora y, al hacerlo, vulneran el inciso 2° del artículo 1962 DEL Código Civil, puesto que debieron revocarlo. Y por tanto sería procedente acoger el recurso de casación, si no fuera porque la antedicha infracción de ley no ha podido tener influencia sustancial en lo dispositivo del fallo, en razón de que habría que pronunciarse respecto de la demanda subsidiaria de término del contrato por vencimiento del plazo estipulado y acogerla, por lo que se dirá a continuación, debería mantenerse la orden de restitución del inmueble arrendado, circunstancia que también hace innecesario ocuparse de la segunda infracción de ley invocada por el recurrente, al artículo 53 N° 2 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, pues de acogerse tampoco tendría, por la misma razón, influencia sustancial en lo dispositivo del fallo.

OCTAVO: Que, en efecto, puestos a resolver sobre la demanda subsidiaria -terminación del contrato por vencimiento del plazo estipulado— no solucionada, estos sentenciadores no pueden ignorar lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, en cuanto los contratantes pactaron una duración de cuatro años, contados desde la fecha de su suscripción, conviniendo expresamente en que tendría su vencimiento al día ”trece de abril del año dos mil dieciséis”, constatándose que a la fecha de interposición de la demanda el plazo del contrato se encontraba vencido, motivo por el cual debería acogerse la demanda subsidiaria y tenerlo por terminado, dándose lugar correctamente, en consecuencia, a la restitución del inmueble arrendado dentro de tercero día, tal como lo hizo la sentencia impugnada.

Por estas consideraciones, disposiciones legales citadas y lo dispuesto por el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Valparaíso con fecha veintisiete de febrero de dos mil diecisiete.

Redacción del abogado integrante señor Antonio Barra Rojas.

Regístrese y devuélvase.

N°11.665-17

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., Ministro Suplente señor Eduardo Meins O., y los Abogados Integrantes señora Leonor Etcheberry C., y señor Antonio Barra R. No firma el ministro suplente señor Meins, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber terminado su periodo de suplencia. Santiago, once de junio de dos mil diecinueve.