Cumplimiento del contrato

Santiago, tres de septiembre de dos mil diecinueve.

VISTOS:

Ante el Vigésimo Primer Juzgado Civil de Santiago, en los autos Rol 1531-2016, don nombre reservado demanda a doña nombre reservado, con el objeto que se termine un contrato de arrendamiento por no pago de rentas, conforme al artículo 1977 del Código Civil, del inmueble ubicado en domicilio reservado, contrato celebrado entre su antecesora en el dominio, doña nombre reservado, y la demandada, se la condene al pago de rentas insolutas y consumos, y a la restitución de la propiedad arrendada, con costas. En subsidio, demanda el desahucio del contrato, con costas.

En la audiencia respectiva, la demandada opuso excepciones de falta de legitimación activa, ineptitud del libelo y cosa juzgada y en subsidio contestó la demanda, pidiendo su rechazo, con costas, por las razones allí expresadas.

El tribunal de primera instancia por sentencia de fecha once de agosto de dos mil dieciséis, de fojas 129, acogió la excepción de falta de legitimación activa interpuesta por la demandada, omitió pronunciamiento sobre las otras excepciones, así como respecto del fondo del asunto, y negó lugar a la demanda, sin costas.

El tribunal de segundo grado, conociendo del recurso de apelación deducido por la demandante, por sentencia de doce de mayo de dos mil diecisiete, escrita a fojas 178, confirmó la de primera.

En contra de esta última decisión, la parte demandante deduce recurso de casación en el fondo por haberse incurrido, en su concepto, en infracción de ley que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal la invalide y dicte la de remplazo que describe.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que, en el estado de acuerdo, se advirtió que la sentencia recurrida incurre en un vicio de casación de forma que autoriza su invalidación de oficio, como se dejará en evidencia en las motivaciones que siguen, circunstancia por la que no se escuchó al abogado que concurrió a estrados.

SEGUNDO: Que, para una debida inteligencia de las cuestiones planteadas, es necesario reseñar algunos de los antecedentes de mayor relevancia que surgen del proceso:

a) Don nombre reservado demanda a doña nombre reservado, con el objeto que: 1. se termine un contrato de arrendamiento por no pago de rentas, conforme al artículo 1977 del Código Civil, del inmueble ubicado en domicilio reservado, contrato celebrado entre su antecesora en el dominio, doña nombre reservado, y la demandada; 2. se condene a la demandada al pago de rentas de arrendamiento devengadas y no pagadas y consumos de luz, agua potable y gas, por un monto de $2.392.000, más las rentas y consumos que se devenguen hasta la entrega del inmueble, con reajustes; y 3. la restitución de la propiedad arrendada dentro de tercero día de ejecutoriado el fallo o en el tiempo que determine, con costas. En subsidio, demanda el desahucio del contrato, con costas.

b) Al contestar la demanda, doña nombre reservado opuso excepción dilatoria de falta de legitimación activa, por no detentar el demandante ningún título que dé cuenta de un contrato de arrendamiento con la demandada; la anterior propietaria nunca resolvió el contrato, ni aun por sentencia judicial y el actor nunca celebró nuevo contrato de arrendamiento ni manifestó intención de respetar su derecho de arrendataria que le otorga la ley. Opuso también excepción de ineptitud del libelo, al pretender el actor entablar una acción de término de contrato de arrendamiento respecto de dos partes que no lo han otorgado, por lo que no existe fecha de inicio ni de término, ni monto de renta, ni las condiciones esenciales de la naturaleza del contrato, de modo que no se puede por la presente acción terminar una fuente de obligación que nunca existió. Y opuso además excepción de cosa juzgada, sosteniendo que el término del arrendamiento y restitución del inmueble ha sido rechazado en dos oportunidades procesales en las causas Rol C-1881-2015 del Cuarto Juzgado Civil de Santiago, y Rol C-1905-2015 del Decimoctavo Juzgado Civil de Santiago.

En cuanto al fondo, contestó diciendo que las rentas de arrendamiento a la arrendadora se encuentran pagadas hasta marzo de 2015 y que el contrato de arrendamiento no se ha extendido al nuevo dueño, de modo que no existe uno entre el actor y la demandada. Agrega que existe un contrato de subarrendamiento con doña nombre reservado desde el 2 de enero de 2016.

c) Las cuentas de consumos de gas, luz eléctrica y agua se encuentran pagadas a marzo de 2016; y los gastos comunes hasta enero de 2016.

d) El fallo de primera instancia solo resolvió la excepción de falta de legitimación activa del demandado, la que analizó en sus considerandos primero a sexto en base a los escritos de demanda y contestación, sin referencia o mención de ningún orden a la prueba rendida por las partes.

e) A fojas 36 la demandada acompañó copia de la sentencia dictada con fecha 22 de julio de 2015, en la causa Rol C-1905-2015 seguida ante el Decimoctavo Juzgado Civil de Santiago, en la que habiéndose demandado a doña nombre reservado la restitución de la propiedad arrendada por expiración del tiempo estipulado, se rechazó la demanda al no haberse pedido el desahucio del contrato por vía judicial, lo que fue confirmado por sentencia de fecha 1 de diciembre de 2015 de la Corte de Apelaciones de Santiago.

f) A fojas 43, la demandada también acompañó copia de la sentencia dictada con fecha 29 de octubre de 2015 en la causal Rol C-18281-2015 del Cuarto Juzgado Civil de Santiago, en la que doña nombre reservado demandó la terminación del contrato de arrendamiento por no pago de rentas, el pago de $1.076.800 más consumos de luz, agua potable y la restitución del inmueble, y en subsidio el desahucio del contrato. El tribunal rechazó la demanda en todas sus partes con costas, por haber terminado el contrato de arrendamiento entre las partes de ese juicio el 26 de febrero de 2015, por extinción del derecho del arrendador, conforme al artículo 1950 del Código Civil, al haberse transferido la propiedad a un tercero.

g) A fojas 97, se acompañó contrato de subarrendamiento entre la demandada y doña nombre reservado, a contar del 2 de enero de 2016, quien fue legalmente emplazada.

TERCERO: Que la sentencia recurrida al acoger la excepción de falta de legitimación activa, lo hizo sin atender las alegaciones completas de las partes ni las pruebas por ellas rendidas; por ello, no se pronunció sobre las excepciones de ineptitud del libelo, cosa juzgada ni sobre el fondo del asunto, todo lo cual deja en evidencia la omisión de consideraciones necesarias para la resolución del asunto y muy especialmente para dar a las partes un adecuado acceso al sistema recursivo, a través de la exposición en la sentencia, al tenor de lo establecido en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, de los motivos de hecho y de derecho en que se basa, justificando lo resuelto.

CUARTO: Que, lo indicado en la motivación anterior configura el incumplimiento de la ritualidad establecida en el numeral 4 del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil y en el N°5 del Autoacordado de la Corte Suprema sobre forma de las sentencias definitivas de fecha 30 de septiembre de 1920, contravención que trae consigo la invalidación de la sentencia viciada, en virtud de haberse incurrido en la causal de nulidad formal prevista en el numeral 5 del artículo 768 del código del ramo.

QUINTO: Que el artículo 775 del mismo cuerpo normativo preceptúa que pueden los tribunales conociendo por vía de apelación, consulta o casación o en alguna incidencia, invalidar de oficio las sentencias cuando los antecedentes del recurso manifiesten que adolecen de vicios que dan lugar a la casación en la forma, situación que concurre en el presente caso, atento que las fundamentaciones de hecho y de derecho que se echan en falta resultaban relevantes para los fines de decidir acerca de la pretensión y defensas opuestas, lo cual obliga a esta Corte a declarar de oficio su nulidad, porque semejante error influye sustancialmente en lo dispositivo de tal resolución.

SEXTO: Que, atendido lo razonado, se tiene por no interpuesto el recurso de casación en el fondo formalizado por el demandante.

Por estas consideraciones y visto, además, lo prevenido en los artículos 766, 768 N°5, 775 y 786 del Código de Procedimiento Civil, se anula de oficio la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago de doce de mayo de dos mil diecisiete, escrita a fojas 178, la que se reemplaza por la que se dicta a continuación, separadamente pero sin nueva vista.

Regístrese.

Redacción de la Sra. Gajardo.

Rol N°35.136-2017

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., Ministro Suplente señor Mario Gómez M., y los Abogados Integrantes señor Jean Pierre Matus A., y señora María Cristina Gajardo H. No firman el ministro suplente señor Gómez y el abogado integrante señor Matus, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber terminado su periodo de suplencia el primero y por haber cesado de sus funciones el segundo. Santiago, tres de septiembre de dos mil diecinueve.