Cláusula penal

Santiago, cinco de noviembre de dos mil diecinueve.

VISTO:

En este procedimiento ordinario caratulado “nombre reservado con nombre reservado”, tramitado ante el 2° Juzgado de Letras de Copiapó bajo el Rol N° 1038-2016, por sentencia de 10 de noviembre de 2017, dicho tribunal acogió en todas sus partes la demanda deducida en lo principal de fojas 1 y declaró resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el 10 de diciembre de 2015, por hecho imputable al deudor, condenándolo a pagar una indemnización de perjuicios correspondiente al 10% del precio de venta acordado, esto es, a la suma equivalente a 470 UF.

El fallo fue recurrido de casación en la forma y apelado por el demandado y la Corte de Apelaciones de Copiapó, mediante sentencia de 20 de abril de 2018, luego de rechazar el recurso de nulidad formal, lo confirmó.

En contra de esta última decisión, dicha parte dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

PRIMERO: Que la nulidad sustancial que se postula por el recurrente se fundamenta en una infracción a los artículos 1489, 1536, 1554 y 1682 del Código Civil. Sostiene que el contrato de promesa de compraventa debe reunir los requisitos generales de existencia y validez de todo contrato, y desde luego cumplir con los requisitos particulares del citado artículo 1554. De fallar alguno de estos la promesa será inexistente o, en opinión de otros, adolecerá de nulidad absoluta. Aduce que en el caso de autos el contrato en que se fundamentó la acción no produce obligación alguna pues no cumple los Nºs. 3 y 4 del precepto aludido, tal como lo alegó al contestar la demanda. Por tal motivo, al no haber declarado la nulidad absoluta de dicho contrato, el sentenciador dejó de aplicar el artículo 1682 del Código de Bello pues debió haber rechazado la demanda.

Además, afirma que en autos no existen elementos de convicción que permitan establecer que solo su parte se encontraba en mora de cumplir lo pactado en conformidad al artículo 1552 ya mencionado, por cuanto el mismo actor nunca acreditó haber dado cumplimiento al contrato de oferta y aceptación o cómo se constató su real intención de allanarse a celebrar una escritura definitiva de compraventa, pues no remitió ninguna minuta de tal contrato para que el Notario la redujere a escritura pública.

SEGUNDO: Que, a fin de precisar la manera en que las partes han expuesto la controversia jurídica puesta en conocimiento de esta Corte, es pertinente considerar las siguientes circunstancias y actuaciones verificadas en el proceso:

1. A fojas 1 comparece el abogado don Giancarlo Fiocco Rodillo en representación de don nombre reservado, deduciendo demanda de resolución de contrato e indemnización de perjuicios en contra de don nombre reservado. Ella se funda en que el 10 de diciembre de 2015 suscribió con el demandado un contrato de promesa de compraventa respecto del inmueble ubicado en domicilio reservado. Éste rola inscrito a fojas 10.132, N° 4068, del año 2011, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Copiapó. En virtud de dicho contrato el demandado inició gestiones para obtener del Banco Santander un mutuo hipotecario para poder adquirir la propiedad. Así, el banco efectuó el estudio de títulos correspondiente, los cuales se encontraban conforme a derecho, concluyendo que el demandado cumplía con los requisitos exigidos, para el otorgamiento del mutuo por parte del banco. De tal manera, dentro de los primeros días de marzo del año 2016, debía concurrir a firmar los documentos necesarios para la obtención del crédito y así suscribir la escritura de compraventa.

Sin embargo, ella no se perfeccionó por incumplimiento de lo pactado por el demandado. Indica que su parte se obligó a vender el inmueble en 4.700 UF y a entregarlo materialmente libre de ocupantes el día 5 de marzo de 2016, con todos sus pagos de servicios y contribuciones al día, además de tener los títulos e inscripciones que amparan el dominio de dicho inmueble ajustados a derecho, a venderlo libre de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios, condición que se cumpliría al momento de la suscripción del contrato de compraventa definitivo, aceptar las condiciones imperantes en el momento de la confección de la compraventa si es que ellas se ajustaban al tenor de la promesa de compraventa, y se obligó además a pagar una indemnización del 10% del valor de venta a la parte cumplidora, por los daños y perjuicios que eventualmente se originaren si, al término del plazo establecido en la cláusula cuarta del contrato de promesa, no se hubiere materializado la compra del inmueble por un hecho o circunstancia atribuible a la responsabilidad de la parte incumplidora.

Añade que el promitente comprador aceptó la oferta de venta y se obligó a suscribir el contrato de compraventa prometido a más tardar el día 5 de marzo de 2016, o dentro de las sucesivas prórrogas automáticas que el propio contrato de promesa establecía, y a pagar una indemnización del 10% del valor de venta a la parte cumplidora, en la eventualidad de no materializarse la venta del inmueble por un hecho o circunstancia atribuible a la responsabilidad de la parte incumplidora. Sostiene que no se suscribió en el plazo estipulado la compraventa definitiva del inmueble objeto de la promesa, sin justificación alguna, pues cuando el demandado debía concurrir al Banco Santander a suscribir el mutuo hipotecario, éste simplemente no asistió y no firmó, incumpliendo lo pactado en la promesa de compraventa.

Expone que el contrato estableció una cláusula penal correspondiente al 10% del valor de la venta de la propiedad y objeto de la promesa, esto es, 470 UF.

2. Por su parte, el demandado pide el rechazo de la acción, e indica desconocer la suscripción de un contrato de promesa de compraventa con el actor respecto del inmueble antes individualizado, y controvierte los demás hechos aseverados en la demanda. Manifiesta que contrario a lo señalado se suscribió con fecha 10 de diciembre un contrato denominado “carta de oferta y aceptación”, por escritura privada, sobre el inmueble inscrito a fojas 8368 vuelta, N° 2013 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Copiapó, del año 2011, y no sobre la propiedad inscrita a fojas 10.132 número 4068 del mismo Conservador, del año 2011, como se señala en la demanda. Aduce que en dicho contrato él única y exclusivamente aceptó la oferta del inmueble singularizado en la cláusula primera, documento que no contiene ninguna referencia a una promesa de venta de inmueble alguno.

Expresa que al solicitar un certificado de dominio vigente al Conservador antes citado respecto de la inscripción de fojas 8368 vuelta N° 2013 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces del año 2011, que es la que se singulariza en el documento referido, éste le fue negado por el Conservador, atendido que dicha inscripción no existía, de lo que se sigue que el título singularizado en la carta de oferta y aceptación no se encuentra ajustado a derecho, no cumpliéndose las condiciones copulativas mencionadas en dicha carta.

De manera subsidiaria alega la inexistencia del contrato de promesa en los términos del artículo 1554 del Código Civil, ya que el documento fundamente de la demanda no reviste las características de tal, no utiliza la expresión prometido, no hace alusión a la existencia de un acuerdo o contrato anterior entre las partes, y tiene sólo por finalidad principal dar cuenta por escrito de la oferta de compra y aceptación de la misma.

3. Por sentencia de 10 de noviembre de 2017, el Segundo Juzgado de Letras de Copiapó acogió la demanda y declaró resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el 10 de diciembre de 2015, por un hecho imputable al deudor, condenando a éste al pago de una indemnización de perjuicios del 10% del precio de venta, esto es, a 470 UF.

4. Dicho fallo fue recurrido de casación en la forma y apelado por la parte demandada y la Corte de Apelaciones de dicha ciudad, luego de rechazar el recurso de nulidad formal, lo confirmó.

TERCERO: Que la sentencia recurrida tiene por acreditada la existencia del contrato de promesa mediante el documento denominado “Carta Oferta y Aceptación”, celebrado entre las partes el 10 de diciembre de 2015, toda vez que éste da cuenta de haberse celebrado un contrato de promesa entre don nombre reservado y don nombre reservado. En dicho instrumento, el demandante señala ser el exclusivo dueño del inmueble ubicado en domicilio reservado y provincia de Copiapó, inscrita a Fojas 8368 vta. N° 2013, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Copiapó, correspondiente al año 2011.

Del mismo modo, manifiesta que ofrece dicho bien raíz en venta a través de la Corredora de Propiedades Gestión Inmobiliaria Jiménez y Troncoso Limitada, en el precio de 4.700 UF, en dinero efectivo, al contado y libre de hipotecas, gravámenes y litigios, como especie o cuerpo cierto libre de todo ocupante a más tardar el día 5 de marzo de 2016.

La cláusula tercera señala que el señor nombre reservado acepta la oferta de venta del inmueble efectuada por el señor nombre reservado, sujeta a las siguientes condiciones: 1.- Que los títulos e inscripciones que amparan el dominio de dicho inmueble se encuentren ajustados a derecho; 2.- Que el inmueble se venda libre de hipotecas, prohibiciones, gravámenes y litigios; 3.- Que el inmueble sea materialmente entregado libre de ocupantes a más tardar el día 5 de marzo de 2016, con todos su pagos de servicios y contribuciones al día, y 4.- Que las condiciones imperantes en el momento de la confección de la compraventa, sean aceptadas por las partes.

La cláusula cuarta expresa que los comparecientes dejan expresa constancia que el acuerdo se mantendrá vigente hasta el día 5 de marzo de 2016, fecha a cuyo cumplimiento la oferta se entenderá revocada y la aceptación denegada. Dicho plazo se prorrogará automáticamente por periodos de 30 días a menos que alguna de las partes manifieste por escrito a la otra su intención de no continuar con el acuerdo.

A continuación, su cláusula sexta estipula que en garantía de cumplimiento de la aceptación de oferta, las partes se comprometen al pago de una indemnización del 10% del valor de la venta, con el objeto de compensar a la cumplidora, por los daños y perjuicios que eventualmente se originen si al término del plazo establecido en la cláusula cuarta no se hubiese materializado la compra del inmueble objeto de la presente oferta, por un hecho o circunstancia atribuible a la responsabilidad de la parte incumplidora, garantía que se entrega en ese acto mediante cheque sin fecha, cruzado, borrado al portador, nominativo a nombre de la otra parte por el valor de $ 12.045.672, los que quedan en custodia de Gestión Inmobiliaria Jiménez y Troncoso Limitada.

Agregan los sentenciadores que del acuerdo de voluntad suscrito por las partes con fecha 10 de diciembre de 2015, queda claro que su intención fue suscribir una promesa para celebrar un contrato de compraventa respecto la propiedad ubicada en domicilio reservado, Tierra Viva VII Etapa estableciéndose su precio, forma de pago y la fecha pactada para su celebración, motivo por el cual tienen por acreditado el primer requisito, en cuanto a la existencia del contrato y la validez del mismo.

Agregan que en relación al requisito del número 3° del artículo 1554 del Código Civil, la cláusula cuarta del contrato en cuestión señala que “Habida consideración de la aceptación de la oferta, los comparecientes dejan expresa constancia que el presente acuerdo se mantendrá vigente hasta el día 5 de marzo de 2016, fecha a cuyo cumplimiento la oferta se entenderá revocada y la aceptación denegada. Dicho plazo se prorrogará automáticamente por periodos de 30 días a menos que alguna de las partes manifieste por escrito a la otra su intención de no continuar con el acuerdo” por lo que atendido el mérito de la prueba rendida tienen por acreditado que se estableció un plazo para la concreción del negocio prometido.

Dicho término transcurrió sin que las partes celebraran el acuerdo de voluntades, y sin que ninguna de ellas comunicase a la otra la intención de revocar la oferta, teniendo presente que el plazo se prorrogaría por periodos de treinta días. Por esta razón, correspondía al demandado justificar el incumplimiento de las obligaciones que se le imputan infringidas y al respecto –sostienen los jueces del fondo- éste no ha aportado prueba alguna así como tampoco que haya dado noticias al promitente vendedor de su intención de no perseverar en la aceptación de la oferta de la forma pactada.

En virtud de lo anterior concluyen que el demandado se encuentra en mora de cumplir dicha obligación de acuerdo a la normativa del N° 1 del artículo 1551 del Código Civil.

En atención a lo razonado declaran resuelto el contrato de promesa y dan lugar a la indemnización de perjuicios solicitada toda vez que ésta se encuentra determinada anticipadamente por la partes, como consta de la cláusula sexta del contrato de promesa de compraventa.

CUARTO: Que el recurrente señala como infringido el artículo 1554, pues no se habrían cumplido las exigencias tercera y cuarta de ese precepto. Enseguida, señala que en su apelación explicó por qué se trangredieron. Sin embargo, en la acción de nulidad que examinamos, el actor no realiza ningún análisis respecto de cómo se habrían contravenido los Nºs. 3 y 4 del artículo 1554. No está de más recordar que el recurso de casación en el fondo es un recurso extraordinario, en el cual, conforme al artículo 772 del Código de Procedimiento Civil, es necesario “1) Expresar en qué consiste el o los errores de derecho de que adolece la sentencia recurrida, y 2) Señalar de qué modo ese o esos errores de derecho influyen sustancialmente en lo dispositivo del fallo.”. Dado que ninguna de esas exigencias se cumplen, en este aspecto el recurso no puede ser acogido.

Enseguida el recurrente considera transgredido el artículo 1682 del Código Civil, “que el sentenciador dejó de aplicar en la especie”. En armonía con lo expresado en el párrafo anterior, la argumentación es insuficiente para acoger el recurso.

Consecuencialmente, tampoco se aprecia una transgresión al inciso primero del artículo 1536 del mismo código, conforme al cual “La nulidad de la obligación principal acarrea la de la cláusula penal, pero la nulidad de ésta no acarrea la de la obligación principal.”. Sin perjuicio de reiterar la falta de desarrollo del recurso en esta matera, en la especie, la obligación principal del presente caso es válida, de modo que no resulta jurídicamente factible que opere la hipótesis del artículo citado.

Finalmente, el recurso estima violado el artículo 1489 del Código de Bello. Sin embargo, el análisis se basa en consideraciones de prueba que no son de competencia de esta Corte, sino que de los jueces del fondo.

QUINTO: Que, como se desprende de todo analizado, la sentencia objetada no ha incurrido en los yerros que se le atribuye y, por el contrario, ha dado correcta aplicación a las leyes que se pretenden infringidas, razón por la que el recurso deducido debe ser desestimado.

Y visto además lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido en lo principal de fojas 227 por el demandado nombre reservado, en contra de la sentencia de veinte de abril de dos mil dieciocho, escrita a fojas 219 y siguientes.

A fojas 257: estese al mérito de autos.

Redacción a cargo del Abogado Integrante Julio Pallavicini.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

N° 9044-2018.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sr. Guillermo Silva G., Sra. Rosa Egnem S., Sr. Arturo Prado P. y Abogados Integrantes Sres. Diego Munita L. y Julio Pallavicini M.

No firman los Abogados Integrantes Sres. Munita y Sr. Pallavicini, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar ambos ausentes.