Falta de legitimación activa

Santiago, dieciocho de diciembre de dos mil diecinueve.

Vistos:

En autos Rol C-1953-2017, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, seguidos ante el Primer Juzgado Civil de Letras de Talagante, por sentencia de veintinueve de septiembre de dos mil diecisiete, se rechazó la excepción de falta de legitimación activa y se acogió la demanda, declarando terminado el contrato de arrendamiento celebrado por las partes, condenando a la demandada restituir el inmueble objeto del contrato, bajo apercibimiento legal; a pagar la suma de $600.000 por concepto de rentas adeudadas correspondientes a los meses de diciembre de 2016 a mayo de 2017 y a las devengadas durante la tramitación del juicio hasta la fecha de entrega efectiva de la propiedad, junto al pago de las costas de la causa.

El tribunal de segunda instancia, conociendo de la apelación deducida por el demandado, la revocó en aquella parte que rechazó la excepción referida y en su lugar la acogió parcialmente, condenando a la demandada a pagar la cantidad de $200.000, correspondiente a las rentas devengadas en los meses de diciembre de 2016 y enero de 2017, debidamente reajustadas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley N° 18.101.

En contra de esta última decisión el actor dedujo recurso de casación en el fondo, solicitando su invalidación y, acto seguido y sin nueva vista, se dicte la de reemplazo que confirme el fallo de primera instancia.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurrente, en un primer capítulo, denuncia infringido el artículo 1950 N° 3 en relación al artículo 1958, ambos del Código Civil, pues la sentencia impugnada asume que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se extinguió desde el momento en que la demandada celebró un nuevo contrato con los dueños de la propiedad, a pesar de que, tal como ha sido sostenido por la jurisprudencia de los tribunales superiores de justicia, la inoponibilidad de un contrato de arrendamiento respecto del propietario del inmueble, no es ni puede constituir, por sí misma, causal de término del respectivo contrato.

Agrega, que si bien el artículo 1950 N° 3 del código de Bello expresa que el arrendamiento de cosas expira por la extinción del derecho del arrendador, está referido a la situación que se produce cuando, con posterioridad a la celebración del contrato, acontece un hecho que extingue el derecho de dicho arrendador, lo que no ocurre, pues el contrato de arrendamiento materia del juicio fue celebrado con posterioridad a la posesión efectiva que invoca la demandada para acreditar la celebración de un nuevo contrato con los propietarios del inmueble, por lo que la disposición legal aludida fue aplicada erróneamente.

Denuncia, además, infringido el artículo 700 del Código Civil, pues resultaron acreditados los presupuestos objetivos y subjetivos de la posesión del actor sobre el inmueble, por lo que siendo el arrendador de la propiedad durante muchos años, resulta improcedente acoger la excepción de falta de legitimación activa.

Por último, expuso que la sentencia infringe el artículo 6 de la Ley N° 18.101, pues la arrendataria, en el caso de marras, se encuentra obligado a pagar las rentas de arrendamiento hasta que se efectúe la restitución del inmueble.

Finaliza desarrollando la influencia que los errores de derecho denunciados tuvieron en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que los presupuestos de hecho que la sentencia impugnada tuvo por acreditados son los siguientes:

1.- En el mes de julio del año 2007, las partes celebraron verbalmente un contrato de arrendamiento por el cual el actor dio en arrendamiento a la demandada la propiedad ubicada en nombre reservado° 307, comuna de Talagante.

2.- En el contrato de arrendamiento se pactó una duración de doce meses a partir de dicha fecha, renovable por periodo de cuatro meses, pactándose una renta de $320.000 mensuales pagaderos por anticipado los cinco primeros días del mes.

3.- El arrendador no es propietario del inmueble, ni posee título que lo habilite para su tenencia.

4.- La demandada pagó la renta pactada hasta el mes de noviembre de 2016.

5.- El propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento es la sucesión quedada al fallecimiento de don nombre reservado compuesta, entre otros, por doña nombre reservado.

6.- El 31 de enero de 2017 la demandada celebró un contrato de arrendamiento con la representante de la sucesión quedada al fallecimiento de don nombre reservado, doña nombre reservado, por el cual ésta dio en arriendo a aquella el inmueble objeto del contrato a contar del mes de febrero de 2017.

Sobre la base de los hechos reseñados precedentemente, se acogió la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la demandada, concluyendo que si bien no cuestionó la validez del vínculo contractual que la ligó con el actor hasta el mes de enero de 2017, se extinguió desde el momento en que celebró un nuevo contrato de arrendamiento con los dueños de la propiedad, de lo cual se concluye que el actor no es legitimado activo para accionar por terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas.

En lo referido a la acción de cobro de las rentas, razonó que, al no haber acreditado la demandada que solucionó la de los meses de diciembre de 2016 y enero de 2017, que corresponde a los dos últimos meses de vigencia del contrato que la vinculaba con el actor, circunstancia que reconoció, corresponde acoger parcialmente la demanda sólo respecto de dichas mensualidades.

Tercero: Que para resolver el conflicto jurídico planteado, cabe recordar que el artículo 1950 del Código Civil señala que: “El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente: 3°. Por la expiración del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán”.

Por su parte, el artículo 6 de la Ley N° 18.101 establece que: “Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble.

Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal”.

Cuarto: Que, asimismo, tal como esta Corte ha referido (Roles N°4.237-2014 y N° 2.280-2015), para los efectos de celebrar un contrato de arrendamiento de una propiedad, no constituye requisito sine qua non ostentar el dominio de la misma. Dicha aseveración fluye de la definición que de dicha convención proporciona el legislador en el artículo 1915 del Código Civil, que dispone: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”, apareciendo expresamente reconocido en el inciso segundo del artículo 1916 del mismo texto legal, que establece: “Puede arrendarse aun la cosa ajena”. En otros términos, basta con que el arrendador esté en condiciones de cumplir con su obligación de proporcionar el goce de la cosa, mediante su entrega e, incluso, en el evento de arriendo de cosa ajena, el arrendatario de buena fe es protegido a través del ejercicio de la acción de saneamiento contra el arrendador en caso de evicción, según lo explicita la misma norma.

Por consiguiente, la circunstancia que se arrendara una cosa ajena al demandada no priva de validez a la convención de que se trata, la que, por el contrario, tiene plena eficacia y ha generado las obligaciones y derechos que le son propios.

Quinto: Que, sin perjuicio de lo razonado en la motivación precedente, al haberse tenido por acreditado que la propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento es la sucesión quedada al fallecimiento de don nombre reservado, compuesta, entre otros, por doña nombre reservado, y que con fecha 31 de enero de 2017 la demandada celebró un contrato de arrendamiento con ella en calidad de representante de la sucesión referida, a contar del mes de febrero de 2017, resulta que, no obstante el principio de validez de la venta de cosa ajena, sólo hasta esta última data es posible dar lugar a la pretensión del pago de rentas de arrendamiento estipuladas en la convención, porque el demandante ya no está en condiciones de reciprocidad respecto de los derechos y obligaciones que emanan del contrato de arrendamiento celebrado, esto es, la obligación de mantener la entrega del goce de la cosa, pues fue entregada a la demandada por quien tiene un mejor derecho que él, como es la dueña del bien raíz, a partir de la celebración de una nueva convención, circunstancia que hace concluir que la celebrada entre las partes carece de causa, entendida como el motivo que induce a la celebración del acto jurídico.

Sexto: Que, en virtud de lo anterior, aun cuando es errada la fundamentación de la sentencia impugnada para acoger la excepción de falta de legitimación activa, esto es, que el vínculo jurídico entre las partes se extinguió al celebrarse un nuevo contrato de arrendamiento entre la demandada y los dueños del inmueble, -pues dicho presupuesto no se enmarca en la causal contemplada en el artículo 1950 N° 3 del Código Civil, con los efectos que el artículo 6 de la Ley N° 18.101 refiere-, dicho yerro no tiene influencia en su parte dispositiva, dado que, al tenor de las argumentaciones referidas en la motivación precedente, igualmente se habría arribado a la misma decisión de acoger parcialmente la demanda.

Séptimo: Que, por consiguiente, sólo es dable concluir el rechazo del arbitrio de nulidad impetrado.

Por estas consideraciones y de conformidad a lo dispuesto en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido contra la sentencia de veintitrés de enero de dos mil diecisiete, dictada por la Corte de Apelaciones de San Miguel.

Regístrese y devuélvase.

N° 3.321-2018.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Mauricio Silva C., el ministro suplente señor Hernán González G., y el abogado integrante señor Antonio Barra R. No firman el ministro suplente señor González, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber terminado su periodo de suplencia. Santiago, dieciocho de diciembre de dos mil diecinueve.