Contrato de arrendamiento

Santiago, seis de enero de dos mil veinte.

Vistos:

En autos Rol C-5892-2018, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, seguidos ante el Décimo Tercer Juzgado Civil de Santiago, por sentencia de uno de octubre de dos mil dieciocho, se acogió la demanda de precario interpuesta por doña nombre reservado en contra de don nombre reservado, condenándolo a restituir el inmueble objeto de juicio dentro de décimo día desde que la sentencia quede ejecutoriada, con costas.

Se alzó el demandado y una de las salas de la Corte de Apelaciones de esta ciudad, por sentencia de treinta y uno de diciembre de dos mil dieciocho, la revocó y, de consiguiente, desestimó la demanda.

En contra de esta última decisión, la actora dedujo recurso de casación en el fondo, que pasa a analizarse.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la recurrente sostiene que la sentencia impugnada infringió los artículos 1698 y 2195 inciso segundo del Código Civil y artículo 348 bis del Código de Procedimiento Civil, pues se rechazó la demanda en circunstancias que el demandado no cuenta con un título que justifique la ocupación del inmueble, pues el contrato de arrendamiento invocado fue celebrado entre el antecesor en el dominio y la hermana del demandado, dos personas ajenas al juicio, por lo que le es inoponible, sin que altere el elemento ignorancia o mera tolerancia, presupuesto necesario para configurar el precario, pues no resultó acreditado que la demandante haya tenido conocimiento de dicho acto jurídico, razón suficiente para acoger la demanda de precario.

Por otro lado, agrega que al valorar los documentos consistentes en copias de transferencias electrónicas, que no fueron percibidas bajo las formalidades que el artículo 348 bis del Código de Procedimiento Civil establece, se infringió dicha norma legal, circunstancia que tuvo una influencia sustancial en lo dispositivo del fallo, al revocar la sentencia apelada.

Finaliza solicitando que se invalide la sentencia impugnada, dictando una de reemplazo que dé lugar a la demanda, con costas.

Segundo: Que la judicatura del fondo tuvo por acreditados los siguientes hechos:

1.- Doña nombre reservado es poseedora inscrita del inmueble ubicado en domicilio reservado de esta ciudad. Lo adquirió por adjudicación en la partición de bienes quedada al fallecimiento de sus padres, don nombre reservado y doña nombre reservado, mediante escritura pública de 16 de marzo de 2016, que fue inscrita a fojas 27.270 N° 39.157 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago.

2.- Con fecha 15 de diciembre de 2013 doña nombre reservado, hermana del demandado, celebró contrato de arrendamiento con el antecesor en el dominio del inmueble, don nombre reservado, por el cual este último dio en arriendo el inmueble objeto de juicio.

3.- El demandado ocupa actualmente el inmueble objeto de juicio y es quien ha pagado las rentas del contrato de arrendamiento referido, correspondiente a los meses de enero a mayo de 2018, transfiriendo la suma de $450.000 mensuales desde su cuenta corriente a la cuenta de la demandante.

Sobre la base de los hechos reseñados precedentemente, rechazó la demanda, razonando que el demandado cuenta con un título que justifica la ocupación, consistente en el contrato de arrendamiento celebrado por su hermana con el antecesor en el dominio sobre el bien raíz objeto de juicio, descartando el presupuesto del artículo 2195 del Código Civil, consistente en la ocupación por ignorancia o mera tolerancia de la dueña, careciendo de relevancia si el referido contrato fue celebrado por persona diversa al demandado, sin perjuicio del derecho del demandante de interponer las acciones que en derecho correspondan.

Tercero: Que en lo que dice relación con la infracción a lo dispuesto en el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, tal como esta Corte ha sostenido reiteradamente, la acción que dicha disposición consagra es aquella que permite al propietario de la cosa tenida por una tercera persona recuperarla en cualquier momento, en la medida que acredite la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b) que el demandado ocupe ese bien; y c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Cuarto: Que conforme se afirma por la doctrina, la figura del precario comprende a una situación meramente fáctica, referida al caso concreto por el cual una persona mantiene en su poder, sin título que lo ampare, una cosa ajena careciendo de la autorización de su dueño, sea porque simplemente se resigna, o porque lo ignora.

La consecuencia jurídica que la ley prevé se enerva en caso que el tenedor acredite que milita a su favor alguna justificación para ocupar la cosa objeto del litigio, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno. En virtud de aquello, es posible sostener que el título al que se refiere el inciso 2° del artículo 2195 del código ya mencionado, corresponde a uno que permita constatar la presencia de una determinada situación jurídica que descarte que la ocupación de la cosa sea simplemente sufrida o soportada por su actual dueño, y no que emane de éste ni que se trate de uno que cumpla con la ritualidad que le sea aplicable, por ende, es suficiente que permita desvirtuar que el origen de la ocupación de la cosa se sustenta en una situación de hecho exclusivamente soportada por el dueño que exige recuperarla (así se sostiene en las sentencias dictadas en los procesos número 8.054-17, 11.720-17, 34.172-17 y 37.898-17).

Quinto: Que, en el caso de autos, la controversia gira en torno a la concurrencia del último elemento de la figura en análisis, esto es, la determinación de los contornos relativos a los términos en que debe excluirse la existencia de una vinculación jurídica entre las partes, en relación a la ausencia de título respecto de la demandada, pues sostiene que, por el hecho de haber celebrado su hermana un contrato de arrendamiento con el antecesor en el dominio del inmueble, su ocupación no carece de título, por lo que la tenencia precaria que se le reprocha no está desprovista de título jurídico, enervándose con ello la acción impetrada en su contra.

No resulta indiferente el hecho que la demandante aceptara recibir en su cuenta corriente las transferencias respectivas que tienen por causa el contrato de arrendamiento que la actora desconoce.

Sexto: Que, al respecto, debe resaltarse que la ausencia de título como presupuesto de procedencia de la acción de precario, se relaciona íntimamente con la idea de mera tolerancia que el artículo 2195 del código de Bello establece, y que la actora reclama, por cuanto dicho elemento dice relación directa con el origen y eventual justificación de una determinada tenencia de cosa ajena, que eventualmente puede ser considerada como precaria.

En consecuencia, se hace necesario dilucidar el sentido y alcance de la expresión “sin previo contrato”, y al respecto es dable señalar que si bien la ley define lo que es contrato en el artículo 1438 del Código Civil como el “acto por el cual una parte se obliga con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”, en la especie debe dársele un sentido más amplio, comprensivo de la voz “título”, esto es, un antecedente jurídico al que la ley reconozca la virtud de justificar la ocupación.

Por su parte, la expresión “mera tolerancia” no denota otra cosa que la actitud indulgente del dueño de una cosa, que permite -sin aprobarlo expresamente- actos del demandado, por los cuales ejerce la tenencia de una cosa de su propiedad, en resumen, se trata de la simple condescendencia del propietario de la cosa que luego trata de recuperar.

Séptimo: Que se tuvo por establecido como hecho que el demandado ocupa el inmueble desde el año 2003, a partir de un contrato de arrendamiento celebrado entre su hermana y el antecesor en el dominio, cumpliendo el demandado con la obligación emanada de dicho contrato de pagar las rentas a la actora, de modo que su introducción en el inmueble, fue consecuencia de dicho vínculo jurídico.

Octavo: Que, de esta manera, se puede concluir que la tenencia u ocupación de la propiedad por parte del demandado no deriva de “una actitud permisiva, de transigencia, aquiescencia o condescendencia” de la actora, sino que de una relación contractual previa, título que, en opinión de esta Corte, por tratarse el precario una cuestión de hecho, es suficiente para justificar la ocupación que lleva a cabo, pues en lo meramente fáctico, ocupa el bien raíz no por ignorancia ni por mera tolerancia del actual dueño, sino por una causa jurídicamente relevante, de manera que no se configuran los presupuestos del referido artículo 2195 del Código Civil, de tal manera, que la acción de precario no es la idónea para reclamar la restitución del inmueble.

Noveno: Que, por lo antes explicado, la judicatura de segundo grado no infringió lo dispuesto en la norma jurídica denunciada, toda vez que no encontrándose acreditados todos los presupuestos de hecho de la acción de precario, desestimó la demanda intentada.

Décimo: Que en relación con la infracción de lo dispuesto en los artículo 1698 y 348 bis del Código de Procedimiento Civil, el recurrente se limitó a cuestionar la decisión de no citar a una audiencia de percepción documental con el fin de incorporar las copias de las transacciones electrónicas acompañadas. Sin embargo, como dichos datos probatorios fueron acompañados como prueba documental y atendido que lo que se pretende impugnar es el proceso de valoración de dichas probanzas, cuestión que escapa del control de un recurso de casación en el fondo, dicho capítulo de nulidad tampoco puede prosperar.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 772, 785 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandante, contra la sentencia de treinta y uno de diciembre de dos mil dieciocho, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago.

Regístrese y devuélvase.

N° 5.035-2019.-

Pronunciado por los ministros señor Sergio Muñoz G., señora Andrea Muñoz S., señores Arturo Prado P., Mauricio Silva C., y el abogado integrante señor Antonio Barra R. No firman los Ministros señores Prado y Silva C., no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo de la causa, por estar ambos haciendo uso de su feriado legal. Santiago, 6 de enero de 2020.