Arrendador

Santiago, treinta de enero de dos mil veinte.

VISTOS:

En estos autos Rol C-1250-2013, seguidos ante el Primer Juzgado Civil de San Antonio, sobre juicio ordinario de pago de valor de lo edificado conforme al artículo 669 inciso segundo del Código Civil, caratulado “nombre reservado con nombre reservado”, por sentencia de veintitrés de agosto de dos mil diecisiete, escrita a fojas 303 y siguientes, se rechazó en todas sus partes la demanda, sin costas.

El demandante dedujo recurso de apelación en contra del referido fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones Valparaíso, por sentencia de quince de mayo de dos mil dieciocho, que se lee a fojas 364, lo confirmó.

En contra de este pronunciamiento el actor dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurrente denuncia bajo el primer capítulo del arbitrio de nulidad la infracción del artículo 669 inciso segundo del Código Civil en relación con los artículos 1545, 1546, 1698, 1936 y 1937 del mismo compendio normativo.

Sostiene que los sentenciadores incurren en una falsa aplicación de la primera de las normas reseñadas al confundir un acto jurídico celebrado entre ambas partes –contrato de arrendamiento- con otro acto ejecutado en forma paralela, cual es las obras de construcción en suelo ajeno a ciencia y paciencia del demandado, dueño del inmueble. Estas edificaciones pertenecen a su parte y por ende, dado que no existió controversia sobre la efectividad de la construcción de obras en terreno ajeno, el demandado debe ser obligado, si desea recobrar el inmueble, a cancelar el valor de lo construido.

Argumenta que la norma referida no excluye que haya operado un contrato u otro acto jurídico, pues su principio inspirador es evitar el enriquecimiento sin causa, por lo que aún cuando la situación pudiera estar regulada –como equivocamente sostienen los sentenciadores- por las normas sobre arrendamiento contempladas en el Código Civil, ello no implica que se extinga o precluya el derecho para su titular de accionar conforme a la normativa general referida a la accesión de mueble a inmueble, y así retener el bien mientras el dueño del terreno no pague las obras realizadas en él y así debió resolverse.

Agrega finalmente que también han sido transgredidos los artículos 144, 160, 170, 312, 341, 346 y 384 del Código de Procedimiento Civil, más no explica como se cometerían tales infracciones.

SEGUNDO: Que para un adecuado entendimiento y resolución del asunto, resulta necesario tener presente los siguientes antecedentes:

1).- nombre reservado dedujo demanda conforme al artículo 669 inciso segundo del Código Civil en contra de nombre reservado, fundado en que ha efectuado cuantiosas mejoras en el inmueble de propiedad del demandado por la suma de 11.218 unidades de fomento, equivalente en pesos a $260.402.648,74, que corresponden a obras de construcción y remodelación de la discotheque Disco Show o Arena Estudio, y el camino acceso y cierre perimetral del mismo, efectuadas con autorización escrita del dueño o arrendador, conforme al contrato de arrendamiento celebrado por las partes con fecha 25 de octubre de 2010.

Luego de individualizar el inmueble objeto del referido contrato, indica que respecto de las mejoras o construcciones, la cláusula sexta de la convención señala que el arrendatario queda facultado para hacer las mejoras que estime necesarias para el mejor funcionamiento de lo arrendado, debiendo previamente recabar autorización escrita del arrendador y, en la cláusula décimo novena, se señala expresamente que el arrendatario tendría un plazo máximo de seis meses para construir un camino de acceso a la discotheque ubicada en el predio, por avenida Circunvalación Los Aromos, estipulándose expresamente que dicha vía sería costeada por ambos contratantes, en partes iguales.

Expone que con el expreso consentimiento del arrendador y a vista y paciencia de éste se efectuaron considerables inversiones en la remodelación de la discotheque y la construcción del camino de acceso, por un valor total equivalente a 11.218 unidades de fomento, que se desglosa en obras de edificación y remodelación de la discotheque por un monto de 9.326 unidades de fomento y comprende su fachada, primer piso, entre piso, segundo piso, tercer piso y cuarto piso; y la construcción del camino de acceso y cierre perimetral por un valor equivalente a 3.784 unidades de fomento.

Agrega que con fecha 8 de abril de 2013, el demandado le envió carta certificada dando aviso que el contrato de arrendamiento no se renovaría. Sostiene que durante todo este período, contado desde el aviso de no renovación del contrato de arrendamiento, ha tratado de lograr acuerdo con el arrendador, sin resultado, puesto que le asiste el derecho a que aquél reembolse las mejoras o edificaciones y retener la cosa arrendada mientras no se le pague el valor de lo edificado.

Invoca como sustento normativo de su acción el artículo 669 inciso segundo del Código Civil, en relación al artículo 545 del Código de Procedimiento Civil y artículos 1545 y 1546 del Código Civil y pide se acoja la demanda, declarando el derecho del demandante a retener la cosa arrendada, de acuerdo al contrato de arrendamiento celebrado por escritura pública, mientras el demandado no le pague el valor de lo edificado, más el 10% de interés anual a contar de la fecha de la notificación de la demanda, declarándolo así en la sentencia; o lo que el tribunal estime conforme al mérito del proceso, con costas.

2).- Al contestar el demandado reconoció la existencia del contrato de arrendamiento invocado por el demandante y, sin perjuicio de controvertir la efectiva realización de las refacciones y el camino descritos en el libelo pretensor, sostuvo que de acuerdo al contrato celebrado, cualquier mejora introducida a la propiedad quedaría en beneficio del arrendador sin derecho a pago o indemnización alguna.

En segundo lugar alegó la improcedencia de la demanda fundada en lo dispuesto por el artículo 669 inciso segundo del Código Civil, por tratarse de una forma especial de accesión que sólo cobra aplicación en ausencia de relaciones contractuales que regulen los derechos y obligaciones entre el dueño del predio y quien edifica, planta o siembra, lo que estima no acontece en la especie pues entre los litigantes existió un contrato de arrendamiento válidamente celebrado.

TERCERO: Que se establecieron como hechos en el fallo impugnado los siguientes:

1.- El demandante y el demandado estuvieron vinculados por un contrato de arrendamiento, celebrado con fecha 25 de octubre de 2010 el que se extendió por tres años, según la cláusula quinta del mismo. Además se estableció que el contrato se renovaría automáticamente, por el mismo periodo, si ninguno de los contratantes daba aviso de su intención de ponerle término, con al menos seis meses de anticipación.

2.- Con fecha 8 de abril de 2013 el demandado comunicó su intención de poner término al ya aludido contrato celebrado en relación al inmueble individualizado en la demanda, de modo que aquél finalizó el 31 de octubre de 2013.

3.- En cuanto a las estipulaciones del contrato aludido, en la cláusula sexta se señala que “el arrendatario queda facultado para hacer las mejoras que estime necesario para el mejor funcionamiento de lo arrendado, debiendo previamente recabar autorización escrita del arrendador. Toda mejora que realice quedará en beneficio del inmueble sin derecho a pago ni indemnización alguna”. Por su parte, la cláusula décimo novena se refiere a la construcción de un camino de acceso al inmueble arrendado, indicando que “en la superficie de terreno arrendada, por el deslinde avenida Circunvalación Los Aromos el arrendatario se compromete a construir en un plazo máximo de seis meses un camino de acceso a la Discotheque por Av. Circunvalación Los Aromos, y lugar de estacionamientos de vehículos que se costeará por partes iguales.”

CUARTO: Que el fallo de primera instancia, confirmado por el tribunal de alzada, refiriéndose a la acción intentada, señala que ésta no puede prosperar, atenta la existencia de un contrato de arrendamiento que vinculó directamente a las partes de este juicio en relación al inmueble mencionado en la demanda, en el que se reguló expresamente el tratamiento de las eventuales mejoras que en él podrían llevarse a cabo.

Por otra parte, razona la sentencia que la accesión es una forma de adquirir el dominio que opera cuando no existe vínculo contractual entre la parte propietaria del inmueble y la propietaria de lo edificado, plantado o sembrado, por cuanto, en el evento que exista dicha relación contractual, existirá otro modo de adquirir el dominio y, para el caso del arrendamiento, existen normas específicas sobre reembolso de las mejoras útiles, en los artículos 1936 y 1937 del Código Civil, de acuerdo a las cuales el arrendador no está obligado a reembolsar las mejoras útiles en que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas, normas que permiten, en el evento de ausencia de estipulaciones precisas por parte de los contratantes del arrendamiento, obtener el reembolso. Sin embargo, en la especie los contratantes acordaron libremente que cualquier mejora que se hiciera, sin distinción, quedaría en beneficio del arrendador, sin lugar a pago o indemnización alguna.

En este orden de ideas, precisa el fallo que, no habiéndose hecho distinción alguna en la cláusula antes transcrita, debe interpretarse que, celebrado el contrato en igualdad de condiciones por ambos contratantes, no es posible distinguir unas mejoras de otras, siendo forzoso concluir que ambos contratantes consintieron en que, de hacerse mejoras de cualquier especie, estas quedarían “en beneficio del inmueble”, o sea, favorecerían al propietario o arrendador, sin derecho a compensación alguna, estipulación contractual que impide conceder la indemnización correspondiente al valor de lo edificado, por haberlo así acordado los contratantes.

Luego, en cuanto a la confección de un camino de acceso al inmueble, concluyen los jueces que la petición encuentra fundamento en la cláusula décimo novena del contrato, que estableció que la obra sería cubierta por partes iguales entre los contratantes; estipulación que basta para descartar la posibilidad de retención que pretende el demandante, a través de la acción del artículo 669 inciso 2º el Código Civil, desde que aquella norma solo contempla la realización de obras en terreno ajeno “a ciencia y paciencia del dueño”, pero cuando tal estipulación incluye una obligación contractual, que incluso excede los términos estrictos del arrendamiento, lo que corresponde es deducir la acción de cumplimiento del contrato.

Finalmente, preciso es consignar que, el fallo atacado analiza pormenorizadamente la prueba rendida en los autos y determina que ésta no resulta ser suficiente para establecer la existencia y cuantía de las mejoras, así como tampoco se acreditó lo relativo a la confección de un camino de acceso.

QUINTO: Que en lo que respecta al primer capítulo de la nulidad impetrada, debe señalarse, de manera preliminar, que las alegaciones formuladas parten de una base fáctica no establecida por los jueces del grado, esto es, de la existencia y cuantificación de las mejoras y camino de acceso a que se refiere la demanda.

SEXTO: Que, en este contexto, para examinar la transgresión denunciada respecto de la norma decisoria litis que nutre el recurso, necesaria y previamente se requiere asentar ciertos presupuestos fácticos fundamentales de los que depende su éxito, puesto que solo en la medida que se pudiera establecer que el demandante construyó las obras que aduce en su libelo pretensor, correspondería abocarse a analizar si los jueces han infraccionado el artículo 669 inciso segundo del Código Civil del modo que lo sugiere quien recurre.

Empero, el recurso no resulta idóneo para tales fines en tanto se limita a esbozar una serie de fundamentos y alegaciones para demostrar el quebrantamiento del precepto señalado y de los artículos 1936 y 1937 del Código Civil en razón de determinados hechos no asentados en la causa cuya existencia, no obstante, el recurrente al parecer da por descontada. Es de advertir que no es posible a esta Corte ponderar las probanzas rendidas en el juicio y, en su caso, asentar tales presupuestos de hecho, al no haberse denunciado de manera eficaz la infracción de normas reguladoras de la prueba, carácter que no ostentan los textos citados del Código de Procedimiento Civil.

SÉPTIMO: Que, en efecto, la necesidad de establecer un presupuesto fáctico acorde con el postulado de casación se aprecia en lo que expresamente preceptúa el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto señala que “Cuando la Corte Suprema invalide una sentencia por casación en el fondo, dictará acto continuo y sin nueva vista, pero separadamente, sobre la cuestión materia del juicio que haya sido objeto del recurso, la sentencia que crea conforme a la ley y al mérito de los hechos tales como se han dado por establecidos en el fallo recurrido, reproduciendo los fundamentos de derecho de la resolución casada que no se refieran a los puntos que hayan sido materia del recurso y la parte del fallo no afectada por éste”.

Así, de acuerdo a las conclusiones del fallo atacado, no es posible asentar cuales son las obras que el demandante edificó en terreno ajeno, veredicto que este tribunal no puede modificar por corresponder al resultado de la labor de apreciación de los medios de prueba aportados que han llevado a cabo los jueces del grado, en uso de sus facultades privativas.

Al no acusarse la vulneración de normas reguladoras de la prueba el recurso no posibilita la revisión del material probatorio para constatar la efectividad de las circunstancias mencionadas por el recurrente, no siéndole permitido a esta Corte establecer los hechos imprescindibles de fijar para el éxito del arbitrio de ineficacia, por lo que solo está en condiciones de revisar la correcta aplicación de la ley pero sólo a los hechos “tales como se han dado por establecidos en el fallo recurrido”.

OCTAVO: Que, en estas condiciones, cabe concluir que el libelo de nulidad, del modo en que fue propuesto, no resulta apto para los fines que se persigue, pues descansa sobre presupuestos de hecho que no han sido establecidos en la sentencia. En concordancia con lo dicho, y aun cuando pudiera no compartirse el razonamiento adicionado por la Corte de Apelaciones, y concordar con lo que el recurso en examen expresa al respecto -en cuanto a que la pretensión del pago de mejoras sí estaba contenida en la demanda- ello en modo alguno tendría influencia en la decisión de este conflicto si no están asentados los hechos medulares que sirven de sustento al arbitrio en referencia.

NOVENO: Que, en lo que toca al acusado quebrantamiento de los artículos 144, 160, 170, 312, 341, 346, 384 Código de Procedimiento Civil, el recurrente olvida desarrollar los argumentos que permitan ilustrar los errores de derecho que atribuye los sentenciadores, resultando insuficiente para tal efecto la mera indicación de los artículos que se consideran trasgredidos, desde que, por tratarse de un recurso de derecho estricto se exige, además, explicitar el modo en que debieron tener aplicación y emplearse debidamente los preceptos que se sindican como vulnerados y la influencia de tales yerros en lo decisorio. Al no hacerlo, se impide a este Tribunal resolver sobre su correcta utilización, incumpliendo de esta forma con lo preceptuado en el número 1 del artículo 772 del Código de Procedimiento Civil, circunstancia que ratifica la decisión de desestimar el recurso de nulidad sustancial.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto en lo principal de la presentación de fojas 366 por el abogado Miguel Ignacio Fredes González en representación de la parte demandante, en contra de la sentencia de quince de mayo de dos mil dieciocho, escrita a fojas 364.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Redacción a cargo de la Ministra señora Rosa Egnem S.

Rol N°13.128-2018

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D., Sra. Rosa Egnem Sr. Juan Fuentes B. y Abogado Integrante Sr. Diego Munita L.

No firman la Ministra Sra. Maggi y el Abogado Integrante Sr. Munita, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con feriado legal la primera y ausente el segundo.