Ocupación ilegal

Santiago, treinta y uno de enero de dos mil veinte.

Vistos:

En autos Rol C-2.541-2018, caratulados “Sociedad Inmobiliaria Roca Limitada con nombre reservado”, seguidos ante el Tercer Juzgado de Letras de La Serena, por sentencia de once de septiembre de dos mil diecinueve, se rechazó la demanda de precario.

Se alzó la actora y una de las salas de la Corte de Apelaciones de La Serena, por sentencia de siete de junio último, la revocó y, de consiguiente, acogió la demanda, condenando a la demandada a restituir el inmueble objeto del juicio dentro de quinto día desde que se encuentre ejecutoriada.

En contra de esta última decisión, la demandada dedujo recursos de casación en la forma y en el fondo, que pasan a analizarse.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

En cuanto al recurso de casación en la forma

Primero: Que la recurrente expresa que el fallo cuestionado ha incurrido en el vicio contemplado en el artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, en su numeral 5°, esto es “En haber sido pronunciada con omisión de cualquiera de los requisitos enumerados en el artículo 170”, en relación con el numeral 4° de la última disposición citada, por carecer de las consideraciones de hecho o de derecho que le sirven de fundamento. Señala que tiene reflexiones contradictorias que, al anularse entre sí, lo dejan desprovisto de motivación, pues en el considerando décimo deja asentado que se declaró la nulidad del remate por el cual la antecesora en el dominio, Inmobiliaria Masferren Limitada, se adjudicó el inmueble objeto de juicio, anulándose por efecto extensivo las compraventas posteriores, entre ellas, la celebrada por la sociedad demandante el 17 de mayo de 2018; resultando divergente con el considerando séptimo del fallo de primera instancia, reproducido por el impugnado, que tuvo por acreditado que la demandante es dueña del bien raíz objeto de juicio.

Sin embargo, de la sola lectura de la sentencia impugnada se desprende la inexistencia del vicio denunciado, pues si bien mantuvo la motivación séptima que refiere que la actora es dueña del inmueble materia de la litis, razona, a partir de la reflexión décima en adelante, que no obstante que en el juicio ejecutivo aludido se haya decretado la nulidad del remate del inmueble, la demandada y su cónyuge perdieron la posesión del mismo, circunstancia que no es oponible a la sociedad demandante, por tratarse de un tercero ajeno al juicio en que dicha invalidación se decretó.

Segundo: Que lo antes referido resulta suficiente para concluir que la sentencia contiene las consideraciones de hecho o de derecho que le sirven de fundamento, sin que sean contradictorias entre sí; razón por la que corresponde que el recurso de nulidad formal sea desestimado.

Tercero: Que, sin perjuicio de lo anterior, y a mayor abundamiento, corresponde señalar que la causal de nulidad formal del numeral 5° del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil en relación con el numeral 4° del artículo 170 del cuerpo legal mencionado, se configura con la ausencia e insuficiencia de las consideraciones de hecho y derecho que sirvan de fundamento a la decisión, o incluso cuando adolecen de incoherencia interna, arbitrariedad e irrazonabilidad, pero no se incurre en tal vicio cuando no se ajusten a la tesis del reclamante ni aun cuando resulten equivocadas (Mario Mosquera Ruiz y Cristian Maturana Miquel, “Los Recursos Procesales”, Editorial Jurídica de Chile, 2010, p. 250-252).

Como se advierte de lo señalado, lo que se plantea es justamente un reproche al mérito de la decisión de fondo, impropio en el presente recurso.

En cuanto al recurso de casación en el fondo:

Cuarto: Que la recurrente sostiene que la sentencia impugnada infringió el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, en relación con los artículos 700, 717, 728, 682, 683, 670 y 675 del mismo cuerpo legal, pues se acogió la demanda en circunstancias que cuenta con un título que justifica la ocupación del inmueble, pues es cónyuge de don nombre reservado, antecesor en su dominio, quien fue demandado por el Banco Santander Chile, en causa ejecutiva Rol C-224-2017, procediendo, con fecha 29 de junio de 2017, al remate del inmueble objeto de juicio, adjudicándose la propiedad Inmobiliaria e Inversiones Masferren Limitada, que, por escritura pública de 11 de abril de 2018, vendió el inmueble a la Inmobiliaria e Inversiones Refugio Escondido Limitada que, a su vez, con fecha 15 de mayo de 2018, lo transfirió a la sociedad demandante. Sin embargo, por sentencia de 15 de noviembre de 2017, se acogió, en la causa ejecutiva referida, un incidente de nulidad de lo obrado deducido por su cónyuge, por lo que se dejó sin efecto el remate de 29 de junio de 2017, ordenando los alzamientos y cancelación de las inscripciones realizadas, lo que no fue realizado por el respectivo Conservador de Bienes Raíces, atendido que la sociedad adjudicataria había trasferido el dominio con anterioridad a la fecha en que se le informó que las practicara.

Agrega que el hecho que se haya anulado el remate del inmueble y la adjudicación posterior, permite concluir que cuenta con un título que justifica la ocupación, por lo que toda discusión relativa al dominio del inmueble debe ser ventilada en un juicio de lato conocimiento, no configurándose en la especie los presupuestos del precario.

Finaliza solicitando que se invalide la sentencia impugnada, dictando una de reemplazo que rechace la demanda, con costas.

Quinto: Que la judicatura del fondo tuvo por acreditados los siguientes hechos:

1.- La Sociedad Inmobiliaria y Servicios Roca Limitada es poseedora inscrita del inmueble ubicado en domicilio reservado, loteo Serenazul II, comuna de La Serena, Región de Coquimbo. Lo adquirió por tradición, en virtud de un contrato de compraventa celebrado el 17 de mayo de 2018 con la Sociedad Inmobiliaria El Refugio limitada.

2.- La demandada es cónyuge de don nombre reservado, antecesor en el dominio del inmueble, quien fue demandado por el Banco Santander Chile, en causa ejecutiva Rol C-224-2017, seguida ante el Primer Juzgado de Letras de La Serena, procediendo, con fecha 29 de junio de 2017, a su remate, adjudicándoselo Inmobiliaria e Inversiones Masferren Limitada, la que por escritura pública de 11 de abril de 2018 lo vendió a Inmobiliaria e Inversiones Refugio Escondido Limitada que, a su vez, con fecha 15 de mayo de 2018, lo transfirió a la sociedad demandante.

3.- Por sentencia de 15 de noviembre de 2017, en causa ejecutiva Rol C-224-2017, seguida ante el Primer Juzgado de Letras de La Serena, se acogió el incidente de nulidad de lo obrado deducido por el ejecutado don nombre reservado, y se dejó sin efecto el remate del inmueble de 29 de junio de 2017, ordenando los alzamientos y cancelación de las inscripciones realizadas, lo que no fue realizado por el respectivo Conservador de Bienes Raíces, atendido que la sociedad adjudicataria había trasferido el dominio con anterioridad a la fecha en que se le informó al Conservador que las practicara.

4.- La demandada ocupa el inmueble objeto de juicio.

Sobre la base de los hechos reseñados precedentemente, acogió la demanda, razonando que no obstante que en el juicio ejecutivo aludido se haya decretado la nulidad del referido remate, la demandada y su cónyuge perdieron la posesión del inmueble, pues esa circunstancia no es oponible a la actora, por tratarse de un tercero ajeno al juicio en que dicha invalidación se decretó, concluyendo que la ocupación se realiza por mera tolerancia.

Sexto: Que como esta Corte ha sostenido reiteradamente, el artículo 2195 inciso 2° del Código Civil, al tratar la institución del precario, dispone que: "Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño". De su tenor es claro que la acción que se consagra es aquella que permite al propietario de la cosa tenida por una tercera persona recuperarla en cualquier momento, en la medida que acredite la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b) que el demandado ocupe ese bien; y c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Séptimo: Que conforme se afirma por la doctrina, la figura del precario comprende una situación meramente fáctica, referida al caso concreto por el cual una persona mantiene en su poder, sin título que lo ampare, una cosa ajena careciendo de la autorización de su dueño, sea porque simplemente se resigna, o porque lo ignora.

La consecuencia jurídica que la ley prevé se enerva en caso que el tenedor acredite que milita a su favor alguna justificación para ocupar la cosa objeto del litigio, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno. En virtud de aquello, es posible sostener que el título al que se refiere el inciso 2° del artículo 2195 del código ya mencionado, corresponde a uno que permita constatar la presencia de una determinada situación jurídica que descarte que la ocupación de la cosa sea simplemente sufrida o soportada por su actual dueño, y no que emane de éste ni que se trate de uno que cumpla con la ritualidad que le sea aplicable, por ende, es suficiente que permita desvirtuar que el origen de la ocupación de la cosa se sustenta en una situación de hecho exclusivamente soportada por el dueño que exige recuperarla (así se sostiene en las sentencias dictadas en los procesos número 8.054-17, 11.720-17, 34.172-17 y 37.898-17).

Octavo: Que, en el caso de autos, la controversia gira en torno a la concurrencia del último elemento de la figura en análisis, esto es, la determinación del alcance de los términos en que debe excluirse la existencia de una vinculación jurídica entre las partes, en relación a la ausencia de título de la demandada.

Noveno: Que, al respecto, debe resaltarse que la ausencia de título como presupuesto de procedencia de la acción de precario, se relaciona íntimamente con la idea de mera tolerancia que establece el artículo 2195 del código de Bello, y que la actora reclama, por cuanto dicho elemento dice relación directa con el origen y eventual justificación de una determinada tenencia de cosa ajena, que eventualmente puede ser considerada como precaria.

En consecuencia, se hace necesario dilucidar el sentido y alcance de la expresión “sin previo contrato”, y al respecto es dable señalar que si bien la ley define lo que es contrato en el artículo 1438 del Código Civil como el “acto por el cual una parte se obliga con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”, en la especie debe dársele un sentido más amplio, comprensivo de la voz “título”, esto es, un antecedente jurídico al que la ley reconozca la virtud de justificar la ocupación.

Por su parte, la expresión “mera tolerancia” no denota otra cosa que la actitud indulgente del dueño de una cosa, que permite -sin aprobarlo expresamente- actos del demandado, por los cuales ejerce la tenencia de una cosa de su propiedad; en resumen, se trata de la simple condescendencia del propietario de la cosa que luego trata de recuperar.

Décimo: Que atendido los hechos que se tuvieron por acreditados, se puede concluir que la tenencia u ocupación de la propiedad por la demandada no deriva de “una actitud permisiva, de transigencia, aquiescencia o condescendencia” de la actora, sino que de una relación con su cónyuge, antecesor en el dominio del inmueble, existiendo antecedentes relativos al dominio del mismo que deben ser dilucidados en un juicio de lato conocimiento, atendido el hecho consignado en el número 3 del motivo quinto. Lo anterior, unido a que, en opinión de esta Corte, por tratarse el precario una cuestión de hecho, el título invocado es suficiente para justificar la ocupación que lleva a cabo, pues en lo meramente fáctico, ocupa el bien raíz no por ignorancia ni por mera tolerancia de la actual dueña, sino por una causa jurídicamente relevante, que permite concluir que no se configuran los presupuestos del artículo 2195 del Código Civil, de tal manera, que la acción de precario no es la idónea para reclamar la restitución del inmueble.

Undécimo: Que, por lo antes explicado, el tribunal de segundo grado infringió lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, toda vez que no encontrándose acreditados todos los presupuestos de hecho del precario, acogió la demanda, de modo que el recurso en análisis debe necesariamente acogerse.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 772, 785 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en la forma y se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandada contra la sentencia de siete de junio de dos mil diecinueve, dictada por la Corte de Apelaciones de La Serena, la que se invalida y se reemplaza por la que se dicta acto continuo, sin nueva vista, pero separadamente.

Regístrese.

N° 19.059-2019.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Gloria Ana Chevesich R., señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Cecilia Repetto G. y el Abogado Integrante señor Antonio Barra R. No firma el Abogado integrante señor Barra, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar ausente. Santiago, treinta y uno de enero de dos mil veinte.