Cobro

Santiago, uno de junio de dos mil veinte.

VISTO:

En autos Rol C-3697-2016 seguidos ante el Primer Juzgado Civil de Temuco, juicio ordinario, sobre acción de reembolso de construcciones, caratulados “Sociedad Aliste, nombre reservado y San Martína Ltda.”, por sentencia de nueve de agosto de dos mil diecisiete, se rechazó la demanda, con costas.

Se alzó la demandante y una Sala de la Corte de Apelaciones de esa ciudad, por fallo de veintidós de marzo de dos mil diecinueve, confirmó el de primera instancia.

En contra de dicha decisión la demandante dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que la recurrente denuncia la infracción de los artículos 668, 699, 908, 909, 911, 1545 y 1936 del Código Civil, al concluir los sentenciadores que la construcción emplazada en el inmueble arrendado corresponde a una mejora, puesto que conforme se acreditó se trata de una obra nueva, habiéndose demolido la anterior.

Señala que de este modo no debió aplicarse el estatuto jurídico de las mejoras sino que el artículo 669 del Código Civil, disposición que predomina por sobre la estipulación del contrato referente a su cláusula octava del contrato de arrendamiento.

Agrega que los sentenciadores interpretaron extensivamente el concepto de mejora, desatendiendo lo dispuesto por el artículo 20 del Código Civil, al asimilarla a una obra nueva, bajo el fundamento de que al estar vinculados jurídicamente a través de un contrato de arriendo, todo lo nuevo que se emplaza en el inmueble corresponde siempre a este concepto, en circunstancias que ello no es efectivo, pues el vínculo jurídico no determina la naturaleza de la construcción, debiendo estarse más bien a la intención de las partes, de acuerdo al artículo 1560 del Código Civil, la que en, ni así fue tampoco estipulado.

SEGUNDO: Que para una adecuada comprensión del asunto planteado en el recurso, resulta necesario tener presente los siguientes antecedentes:

a) El 14 de mayo de 2013 la sociedad Aliste, Ulloa y San Martín limitada, celebró contrato de arrendamiento con la demandada Sociedad Inmobiliaria Puelma y Bachmann Limitada”, sobre el inmueble situado en domicilio reservado, esquina san Martin, de la ciudad de Temuco, con el fin de destinarlo a un establecimiento comercial.

b) Se pactó una renta por UF 37, con una duración de 30 meses a contar de la fecha de arrendamiento.

c) La propiedad arrendada poseía un destino de uso de suelo de carácter habitacional razón por la cual se debieron efectuar una serie de trámites administrativos en distintos órganos municipales y estatales a fin de cambiar el uso a destino a comercial.

d) El representante legal de la sociedad Aliste, Ulloa y San Martín limitada, don nombre reservado, fue quien en nombre de la sociedad que representa llevó a cabo todos los trámites inherentes para llevar a cabo el cambio de uso de suelo con la autorización del propietario.

e) La demandada Inmobiliaria Puelma y Bachmann Limitada otorgó con fecha 9 de abril de 2013 autorización a la demandante a través de carta poder a uno de los socios, don nombre reservado, a fin de que: “en su nombre y representación pueda realizar todo tipo de trámites y acceder a todo tipo de documentos en relación a la propiedad ubicada en Phillipi 894 Temuco, con prohibición de enajenar y/o arrendar esta propiedad” con el fin de cambiar el uso de suelo a destino comercial.

f) El arrendatario para cumplir el fin para el cual arrendó la propiedad, introdujo modificaciones importantes en el inmueble, con la autorización de la arrendadora.

g) Las partes del contrato de arrendamiento pactaron en la cláusula octava, titulada MEJORAS que: “El arrendador no tendrá obligación de hacer mejoras en el inmueble arrendado, sin perjuicio de ello, las mejoras que efectúe la parte arrendataria, aun tratándose de aquellas que se consideren superfluas, quedarán en beneficio de la propiedad desde el momento mismo en que sean ejecutada deba pagar por ello suma alguna cualquiera sea su carácter, naturaleza o monto. Al término del Contrato la parte arrendataria podrá retirar las mejoras introducidas al inmueble sin que ello provoque detrimento de la propiedad, o si lo provocare, dejarlos reparados”.

h) Con fecha 28 de abril de 2015, la sociedad Aliste, Ulloa y San Martín limitada, representada por nombre reservado cedió los derechos personales que emanaban del contrato de arrendamiento a la empresa Inversiones Limitada Rut 76.489.153-8, representada por nombre reservado, sociedad en la que también participa nombre reservado, con la debida autorización del arrendador, en la cual otorgó su consentimiento para que esta sociedad ocupara jurídicamente la calidad de arrendataria del señalado inmueble, con todas las facultades que tenía su cedente en el señalado contrato de arrendamiento;

i) En la cláusula segunda del contrato de cesión del contrato de arriendo suscrito el 28 de abril de 2015, se estipuló que a contar de esa fecha “la parte cesionaria pasa a ocupar jurídicamente la calidad de arrendataria del señalado inmueble con todas y cada una de las obligaciones y derechos que tenía su cedente en el señalado contrato de arriendo”.

j) Dicho contrato de arrendamiento se mantuvo vigente hasta el 30 de junio de 2016, fecha en la cual se le puso término por mutuo acuerdo de las partes restituyéndose el inmueble a la arrendadora.

TERCERO: Que sobre la base de los hechos antes descritos los sentenciadores concluyeron que no se reúnen los presupuestos de la acción de reembolso intentada por lo que resolvieron rechazar la demanda.

En efecto, la sentencia impugnada concluye que fue en el marco del vínculo jurídico contractual generado por el contrato de arrendamiento celebrado por las partes, que la actora, en su calidad de arrendataria realizó las obras que, según sus dichos, significaron en el inmueble arrendado una obra nueva, una verdadera transformación del mismo, quedando convertido en un local comercial, lo que queda demostrado de la lectura de las cláusulas del contrato en las cuales manifestaron claramente cuál fue la intención de los contratantes.

Señala que en la cláusula primera, parte final se expresa “que la parte arrendataria destinará el inmueble para el objeto propio de su naturaleza, esto es Comercial Exclusivamente”. Así la circunstancia de haberse dejado constancia en el contrato el destino que el arrendatario iba a dar al inmueble arrendado revela un cabal conocimiento de cuál era su estructura y cuáles eran las modificaciones que necesariamente debía introducir en él para poder desarrollar esa actividad, no pudiendo tampoco desconocer que ellas podrían perfectamente calificarse de mejoras, que es todo incremento o aumento de valor del inmueble, en su sentido natural y obvio.

Alude también a la cláusula octava del contrato, titulada “MEJORAS” se acordó: “El arrendador no tendrá obligación de hacer mejoras en el inmueble arrendado, sin perjuicio de ello, las mejoras que efectúe la parte arrendataria, aun tratándose de aquellas que se consideren superfluas, quedarán en beneficio de la propiedad desde el momento mismo en que sean ejecutadas deba pagar por ello suma alguna cualquiera sea su carácter, naturaleza o monto. Al término del Contrato la parte arrendataria podrá retirar las mejoras introducidas al inmueble sin que ello provoque detrimento de la propiedad, o si lo provocare, dejarlos reparados”.

Agrega que no puede obviarse que uno de los socios de la sociedad arrendataria, nombre reservado, es constructor civil, siendo a éste a quien inmediatamente de firmado el contrato de arrendamiento y durante su ejecución se le dio mandato por la arrendadora, para que realizara los trámites necesarios para dejar el inmueble en condiciones de operar como local comercial, por ende aquél no podía menos que saber que las modificaciones realizadas para cumplir el destino buscado con el arriendo del inmueble, podían considerarse mejoras, y, por ello, quedar sometidas a la ley del contrato pactado libremente en uso del principio de la autonomía de la voluntad.

Concluye que de este modo no es posible a la demandante escapar al vínculo jurídico originado en la suscripción del contrato de arrendamiento y por ende, independiente de si las mejoras introducidas se califiquen de mejoras útiles o voluptuarias y cualquiera sea su valor, su abono queda regido por la ley del contrato y por la voluntad e intención de las partes contratante claramente manifestada en la cláusula octava de aquél (artículo 1560 del Código Civil) que fue que aquellas quedaran en beneficio de la propiedad, sin que la arrendadora debiera pagar suma alguna.

Afirma también que no se da en el caso la situación de enriquecimiento ilícito, como alega la actora, pues éste, se relaciona con una noción predominantemente económica, pretendiéndose evitar que una persona se enriquezca a costa de otra si no puede justificar jurídicamente este beneficio, de manera tal que para que opere dicho instituto teoría resulta necesario que no exista entre las partes una relación patrimonial, ya sea derivada de un contrato, de un hecho ilícito o de la mera ley, lo que no ocurre en la especie puesto que las partes en uso de su libertad y del principio de la autonomía de la voluntad, pactaron una cláusula, que dejaba en beneficio de la arrendadora las mejoras “aun aquellas superfluas”, no útiles.

Adiciona que permite sostener lo concluido además, la norma de interpretación de los contratos contenida en el inciso final del artículo 1564 del Código de Bello, que dispone que las cláusula de un contrato se interpretarán “…por la aplicación práctica que hayan hecho de ellas ambas partes, o una de las partes con aprobación de la otra”. Pues bien cuando la actora cede con fecha 28 de abril de 2015 el contrato de arriendo a la sociedad Inversiones Limitada, contrato en que comparece la demandada autorizando la cesión, siempre hace referencia al inmueble arrendado ubicado en domicilio reservado de la ciudad de Temuco, sin hacer referencia a un supuesto edificio nuevo construido en él; lo que permite presumir que se refería al mismo inmueble con las mejoras introducidas para funcionar como local comercial.

Además, indica que existe otro argumento que hace improcedente la aplicación del artículo 669 del Código Civil, pues de su tenor literal se infiere que consagra una acción para el dueño del inmueble que desea “recobrarlo”, indicando que podrá hacerlo, pero si se edificó, plantó o sembró a su ciencia y paciencia, estando obligado a pagar el valor del edificio, plantación o sementera, lo que no se cumple en el caso sub blite ya la propiedad fue entregada voluntariamente a su dueño por el cesionario del contrato de arriendo, cuando se le puso término de común acuerdo.

Por otro lado, estiman los jueces que la prueba aportada por la demandante, documentos y testigos, si bien permite tener acreditado que realizó a su costa una transformación importante del inmueble, para poder realizar la actividad comercial para lo cual lo había arrendado, no tienen la entidad como para estimarla una construcción nueva susceptible de ser considerada en la norma del artículo 669 del Código Civil, sino solo mejoras contempladas en la intención contractual para adecuar el inmueble al objeto comercial para cual fue arrendado, conforme a la apreciación que hacen de la prueba testimonial.

Así no tratándose de obra nueva edificada sino de mejoras o modificaciones introducidas por el actor en el inmueble de la demandada, para realizar la actividad comercial para la cual lo arrendó, en cuanto a su valor se debe dejar asentado que tanto los testigos de la parte demandante, como el informe pericial y el documento denominado informe de tasación acompañado por la misma, se refieren al valor comercial del inmueble considerado como una unidad en el sector que está situado, sin detallar el valor de los materiales empleados, que sería lo que eventualmente correspondería pagar a la demandada si estuviera obligada, que no lo está, y quisiera quedarse con ellos, sea por la norma del artículo 1936 del Código Civil o por el artículo 669 del mismo cuerpo legal.

CUARTO: Que de los términos del recurso en estudio se desprende que las infracciones de derecho que este denuncia se estructuran sobre fundamentos de hecho que no han sido establecidos en la sentencia atacada y que pugnan con los asentados por los jueces del fondo. En efecto, la recurrente sostiene que se encuentra acreditado el ilícito del cual deriva la responsabilidad reclamada, esto es, el actuar negligente de la demandada y/o de sus dependientes.

Tales alegaciones, sin embargo, no encuentran sustento en el marco fáctico fijado por los jueces del fondo en uso de sus facultades privativas, al haber descartado dicho presupuesto.

SEXTO: Que la doctrina y la jurisprudencia han caracterizado al recurso de casación como un medio de impugnación de carácter extraordinario, que no constituye instancia jurisdiccional, pues no tiene por finalidad propia revisar las cuestiones de hecho del pleito ya tramitado. Antes que ello, se trata de un recurso de derecho, ya que la resolución del mismo debe limitarse en forma exclusiva a examinar la correcta o incorrecta aplicación de la ley en la sentencia que se trata de invalidar, respetando los hechos establecidos en el fallo por los sentenciadores. En ese sentido, por disposición de la ley, el examen y consideración de tales hechos escapan al conocimiento del tribunal de casación.

Como se sabe, esa limitación a la actividad judicial de esta Corte se funda en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, al disponer que la Corte Suprema al invalidar una sentencia por casación en el fondo dictará acto continuo y sin nueva vista, pero separadamente, la sentencia que zanje el asunto que haya sido objeto del recurso de la manera que crea conforme a la ley y al mérito de los hechos, tal como se han establecido en el fallo recurrido. Solo en forma excepcional es posible la alteración de los hechos asentados por los tribunales de la instancia, en el caso que la infracción de ley responda a la transgresión de una o más normas reguladoras de la prueba, mas no respecto de la apreciación de las probanzas que se hubiesen rendido, que es facultad privativa del juzgador.

SÉPTIMO: Que, en este orden de ideas, al no encontrarse establecidos los presupuestos fácticos en que se sustenta la responsabilidad invocada, sin que la recurrente denunciara a este respecto infracción a las normas reguladoras de la prueba el recurso de nulidad intentado no puede prosperar, ya que su éxito se sustenta en la necesidad de modificar los hechos fijados en la sentencia impugnada y la única forma de que ello pudiere tener lugar en esta sede es mediante la invocación y constatación efectiva de vulneración a ese tipo de disposiciones legales, lo que como se ha dicho no ha ocurrido en la especie.

OCTAVO: Que, conforme a lo razonado, el recurso será desestimado.

Por estas consideraciones y lo preceptuado en los artículos 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Federico Campos Sandoval, en representación de la demandante, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Temuco de veintidós de marzo de dos mil diecinueve.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo de la Abogada Integrante Sra. Leonor Etcheberry C.

Rol N° 14.151-2019.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sra. Rosa Egnem S., Sr. Juan Eduardo Fuentes B., Sr. Carlos Aranguiz Z. y Abogados Integrantes Sra. Leonor Etcheberry C. y Sr. Rafael Gómez B.

No firman los Abogados Integrantes Sra. Etcheberry y Sr. nombre reservado, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar ambos ausentes.