Incumplimiento contractual

Santiago, doce de marzo de dos mil veintiuno.

Vistos:

En autos número de rol C-1947-2018, caratulados “Inversiones Magallanes SpA con nombre reservado”, seguidos ante el Primer Juzgado Civil de Puerto Montt, por sentencia de veintiséis de junio de dos mil dieciocho, se rechazó la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento con indemnización de perjucios.

La parte demandante dedujo recurso de apelación, y una sala de la Corte de Apelaciones de dicha ciudad, por sentencia de once de enero de dos mil diecinueve, con nuevos fundamentos, la confirmó.

En contra de la última decisión la misma parte dedujo recurso de casación en el fondo, solicitando que se lo acoja y se la anule, acto seguido y sin nueva vista, pero separadamente, se dicte la de reemplazo que conceda la demanda en todas sus partes, con costas.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurrente plantea que el fallo impugnado infringe los artículos 1932, 1545 y 1489 del Código Civil, denunciando, primeramente, la errónea consideración del primer precepto citado, al estimar que conforme a su tenor, la terminación del contrato de arriendo solicitada no requiere de pronunciamiento judicial previo, lo que se contradice con su tenor literal, que establece que la invocación del mal estado de la cosa arrendada otorga al arrendatario el derecho a solicitar la declaración judicial de terminación, rescisión o rebaja del precio, pero no para terminar unilateralmente el contrato sin intervención jurisdiccional. Asimismo, indica que yerra la judicatura al señalar que la aplicación del citado artículo no formó parte de la controversia, olvidando que al ser contestada la demanda, se solicitó –impropiamente– su rechazo, fundado en la existencia de causa legal para terminar el contrato, y ello, afincado en la norma referida; por lo que se trataría de un punto de derecho esgrimido por las partes en el período de discusión, y que, por lo tanto, no correspondía incluirlo en el auto de prueba, como malamente se argumenta, siendo errada la consideración por la cual explica que la referencia a dicha norma en la decisión de primer grado fue “exclusivamente para los efectos de fundar el mecanismo de término usado por el demandado”.

Añade que es evidente que el artículo 1932 del Código Civil, sirve de fundamento al pronunciamiento recurrido, y que su errada aplicación, provoca, de manera consecuencial, la vulneración de los artículos 1489 y 1545 del Código Civil.

Expresa, al efecto, que la equivocada validación de la terminación anticipada del contrato por parte del demandado, sin exigir declaración judicial, atenta contra la regulación general de la denominada condición resolutoria tácita, la cual requiere de pronunciamiento por parte del órgano jurisdiccional pertinente, por lo que es menester deducir, previamente, una demanda que invoque su aplicación. Sin embargo, en la especie –según expresa–, la parte recurrida se limitó a contestar la demanda pidiendo la declaración de terminación del contrato, pero sin entablar la correspondiente demanda reconvencional, conculcando, con ello, el tenor del artículo 1545 del Código Civil, por cuanto se atenta contra la ley del contrato, al permitir la terminación anticipada ipso facto, sobre la única base de la alegación de incumplimiento por parte del arrendador, en una situación que no fue pactada por las partes.

Finaliza explicando la manera en que las transgresiones legales denunciadas influyeron en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que, para un adecuado análisis del recurso, es menester mencionar que el presente juicio se inició por demanda mediante la cual se solicitó el cumplimiento forzado de un contrato de arrendamiento. Explica el recurrente, que con fecha 30 de noviembre de 2016, entregó la propiedad que indica en arriendo al demandado, actual Notario Público de la ciudad de Puerto Montt, para desempeñar en ella su oficio, pactándose una duración de 60 meses con renovación automática y derecho de término, recién al cuarto año de vigencia.

Expresa que el arrendatario el 24 de marzo de 2018, le remitió una misiva poniendo término al contrato, aduciendo el mal estado de la cosa arrrendada, con defectos de tal entidad que impide su uso de manera digna considerando el cargo ejercido, abandonando el inmueble el 28 de ese mes y año.

Indica que no son efectivos los deterioros que se invocan como fundamento de dicha carta, por lo que solicita que se declare el incumplimiento del contrato, y se le condene a ejecutarlo conjuntamente con el pago de los perjuicios que se acrediten.

Por su parte, el demandado solicitó su rechazo, afirmando la existencia de defectos y deterioros en el inmueble y, siendo la reparación de cargo del arrendador, provocan que esté en mal estado, lo que justifica su decisión de ponerle término al contrato. Además de solicitar que la demanda sea desestimada, pidió que se declare terminado el contrato, en razón del mal estado de la propiedad.

Tercero: Que la judicatura del mérito tuvo por reconocido, en lo pertinente al recurso, la existencia del contrato de arrendamiento que recae sobre el inmueble de autos, para el uso como despacho de la notaría de la cual es titular el demandado.

Asimismo, expresa, que no se encuentra discutido el hecho de que el demandado remitió a la actora la carta de aviso de terminación del pacto referido, dando, con ella, término al contrato, atribuyéndole al arrendador su incumplimiento, atendido el mal estado en que se encontraba el inmueble, según un listado de deterioros que invoca.

Además, se hizo presente, que no se demandó el pago de rentas atrasadas ni otros gastos, por lo que se colige que es efectivo lo señalado por el demandado en cuanto a que cumplió con dichas obligaciones.

Asimismo, sobre la base de los medios de convicción aparejados al juicio, se tuvo por establecida la efectividad de que el inmueble arrendado adolece de los defectos y deterioros acusados en la carta referida, consistentes, específicamente, en filtraciones graves, goteras, humedad en suelo y malos olores, todos notorios y que afectaban tanto al personal del arrendatario como a los clientes que visitaban su despacho.

Por lo demás, el demandante no negó tales deterioros, sino que se intentó excusar afirmando que se deben a la falta de reparaciones que le correspondía realizar al arrendatario.

Cuarto: Que, sobre la base de tales fundamentos fácticos, el fallo recurrido concluyó que los defectos acreditados corresponden a deterioros cuya reparación son de cargo del arrendador, conforme la lata explicación que expresa, lo que configura “…un incumplimiento de su obligación de mantener la cosa en estado de servir para el arrendamiento, pues las inundaciones, goteras y hedores demostrados en autos, evidentemente provocan un detrimento en el servicio que debía prestar la notaría que allí se emplazaba, y un riesgo para la documentación que se debe conservar en el lugar. Con todo lo anterior, además los defectos aludidos en las condiciones descritas, afectan la dignidad del cargo como lo indicó la demandada”.

De este modo, descartó los incumplimientos invocados por la parte demandante, por cuanto, por un lado, no es efectivo que el demandado haya incumplido el plazo estipulado en el contrato, por cuanto evidenció que su término anticipado se verificó por la inobservancia en que incurrió el arrendador, conforme al artículo 1932 del Código Civil. Tampoco probó que no haya cumplido su obligación de reparación de deterioros, pues como se dijo, los probados eran de cargo del arrendador, rechazando la demanda.

Finalmente, al hacerse cargo de los argumentos de la apelación, expresó que no es efectivo que en la demanda se haya sometido a la resolución del tribunal la verificación de los requisitos que establece el artículo 1932 citado, que no fue invocada en el libelo inicial, ni tampoco contiene mención precisa, argumentaciones ni peticiones concretas en torno a la mencionada disposición, razón por lo cual, concluye que, de pronunciarse sobre ello, podría eventualmente configurar el vicio de ultrapetita, indicando que la mención que se efectúa a dicho precepto, es “exclusivamente para los efectos de fundar el mecanismo de término usado por el demandado y el contenido de la carta…”.

Quinto: Que, previo a cualquier referencia relativa a lo sustantivo del recurso, es conveniente señalar que, conforme lo dispone la parte final del artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, para que proceda un arbitrio de nulidad sustancial no es suficiente establecer la sóla existencia de una infracción de ley, sino que es menester, además, que tal vulneración haya influido sustantivamente en lo decisorio del fallo, es decir, que se trate de un yerro trascendente, en cuanto corresponda a la circunstancia o elemento basal que provoca la decisión adoptada.

En otras palabras, una infracción de ley es capaz de provocar la invalidación de una sentencia, por vía de este arbitrio, en la medida que su reparación implique de manera necesaria una alteración de la decisión arribada, de modo que, si la resolución dictada no se ve afectada por la remoción del vicio, resultaría que dicho defecto no tuvo influencia en lo dispositivo del fallo, y el recurso no podría prosperar.

Sexto: Que, a juicio de esta Corte, es lo que sucede en la especie, pues, incluso en el evento que sea efectiva la concurrencia del yerro jurídico que se acusa, no se constata que dicho defecto influya de manera sustancial en lo dispositivo del fallo.

Pues bien, como se aprecia, el recurso gira en torno a la denuncia de una errada interpretación del artículo 1932 del Código Civil, situación que consecuencialmente, provocaría la conculcación de los otros preceptos invocados, señalando que, en lo central, la facultad que otorga al arrendatario por el mal estado de la cosa arrendada, debe ser ejercida judicialmente, mediante la interposición de la acción adecuada, cosa que en la especie no habría sucedido.

Sin embargo, el itinerario judicial que se verifica en estos antecedentes dan cuenta de una situación procesal que impide, en todo caso –sea cual sea la interpretación que se haga de las normas que sustentan el recurso–, acoger la demanda, por cuanto incluso la eventual constatación de las infracciones denunciadas no modificarían el pronunciamiento arribado.

En efecto, no debe olvidarse que el juicio se inició mediante demanda de incumplimiento de contrato, por atribuir al demandado la inobservancia del pacto de arrendamiento suscrito entre las partes, en lo que interesa, por darlo por terminado unilateralmente, antes del término del plazo acordado.

Frente a dicha pretensión, el demandado se defendió indicando como justificación de su conducta el incumplimiento en que incurrió el arrendador, previo a la conducta que se le crítica mediante la demanda, y ello, debido a la existencia de defectos y deterioros cuya reparación son de cargo de éste y que le impidieron el uso adecuado de la cosa arrendada. Para ello, presentó las probanzas adecuadas en la oportunidad procesal pertinente, las cuales llevaron a la judicatura de instancia a tener por establecida dicha situación, lo que significó, desde una perspectiva forense, la acreditación de su excepción o defensa, lo que, consecuencialmente, provocó el rechazo de la demanda, al enervarse, judicialmente, la pretensión esgrimida en su contra.

De este modo, en lo concreto, resulta que el demandado justificó su conducta –que la recurrente estima configurativa de un incumplimiento contractual–, alegando ciertas circunstancias fácticas, que, en definitiva, el órgano jurisdiccional tuvo por suficientemente probadas; así las cosas, como ya se expresó, cualquiera sea la postura doctrinal que se adopte frente al alcance y extensión del artículo 1932 del Código Civil, es decir: sea que se estime que la terminación del contrato de arrendamiento basado en los presupuestos que señala, necesariamente debe ser declarado por un tribunal, previo proceso declarativo iniciado con ese fin; o que se considere que basta la sola manifestación de voluntad del afectado para tales efectos, lo concreto es que, en la especie, el órgano jurisdiccional competente tuvo por establecidos ciertos hechos, que finalmente fueron calificados como constitutivos de una inobservancia del arrendador, pues tal como asevera el fallo recurrido, “…el incumplimiento ha correspondido al arrendador, al padecer el inmueble de defectos importantes y notorios, los que son señalados en la carta o comunicación de término…”, que llevaron a descartar los incumplimientos en que se funda la demanda, y, por ende, a desecharla en todas sus partes.

Séptimo: Que, así, como se viene señalando, fluye que para el propósito del recurso analizado es indiferente la interpretación que se le dio al artículo 1932, por cuanto, aunque se sostenga como acertada la tesis que defiende el recurrente, en cuanto a la imprescindible necesidad de que sea la judicatura quien declare la terminación de un contrato de arrendamiento por las razones que refiere dicha norma, tal solicitud no fue efectuada en el proceso, por cuanto, quien estaba legitimado para hacerlo, esto es, el demandado, no lo hizo válidamente, como el recurrente lo hace notar en su recurso, y de hecho, tampoco existió un pronunciamiento judicial que recaiga sobre dicho asunto, pues lo que en estricto rigor realizó el demandado no fue deducir una acción declarativa de término de contrato, sino oponer una defensa fundada en el incumplimiento previo del arrendador de sus obligaciones contractuales, que justificaron el actuar que se le reprocha.

En otras palabras, en el fondo, la defensa planteada por el arrendatario, se asemeja a una excepción de contrato no cumplido, que finalmente fue acogida, al acreditarse la inobservancia del recurrente de ciertos deberes contractuales; de esta manera, y como consecuencia de todo lo expresado, aparece que los hechos acreditados –que tampoco fueron cuestionados por la presente vía recursiva–, impiden, en cualquier caso, que la demanda sea acogida, razón por lo cual, el recurso tampoco puede prosperar, desde que la infracción que denuncia, no influye en lo dispositivo del fallo.

Así las cosas, e insistiendo y reiterando en la misma idea, esta Corte estima que, aunque se entendiese que la correcta interpretación del artículo 1932 del Código Civil es la propuesta por el recurrente, de todos modos la demanda no podría prosperar, ni darse lugar a su pretensión de que se ordene la ejecución del contrato, atendidos los hechos que se acreditaron en la instancia pertinente, que dan cuenta del incumplimiento previo en que incurrió respecto de las obligaciones contractuales anotadas, que impidieron que el demandado hiciera el uso de la cosa arrendada para los fines que fueron convenidos.

En virtud de lo precedentemente razonado, el recurso de casación en el fondo examinado no puede prosperar y deberá, por tanto, ser desestimado.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia de once de enero de dos mil diecinueve, dictado por la Corte de Apelaciones de Puerto Montt.

Regístrese y devuélvanse.

N° 4.258-19

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señora Gloria Ana Chevesich R., señora Andrea Muñoz S., señora María Angélica Repetto G., Ministro (s) Mario Gómez M., y Abogada Integrante señora Leonor Etcheberry C. No firma la Ministra señora Repetto, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal. Santiago, doce de marzo de dos mil veintiuno.