Sana crítica

Santiago, cinco de abril de dos mil veintiuno.

VISTO:

En estos autos Rol 187-2019, seguidos ante el Cuarto Juzgado Civil de San Miguel, en juicio sumario caratulado “Salcobrand S.A. con nombre reservado” por sentencia de treinta y uno de mayo de dos mil diecinueve, se acogió parcialmente la demanda y se declaró terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, respecto de los locales comerciales dos y tres de la propiedad ubicada en domicilio reservado, además se condenó a la demandada al pago de los servicios de luz, agua potable y gastos comunes demandados, por un monto de $5.563.892, todo esto con los reajustes e intereses contractuales, hasta la entrega material del inmueble y se condenó a la demandada a restituir el inmueble arrendado, dentro de tercero día de que dicha sentencia se encuentre ejecutoriada, sin costas por no haber sido totalmente vencida.

La demandada apeló de dicho fallo y una de las salas de la Corte de Apelaciones de San Miguel, por resolución de dieciséis de enero de dos mil veinte, lo revocó y, decidió en su lugar, rechazar la demanda en todas sus partes.

En contra de esta última determinación, el demandante dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que en su libelo el actor sostiene que la sentencia impugnada transgredió lo dispuesto en el artículo 8 N° 7 de la Ley N°18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, que obligaba a fallar esta controversia conforme a las reglas de la sana crítica, al expresarse en sus considerandos tercero y cuarto que su parte nada habría acreditado. Al respecto, refiere que demandada siempre ha reconocido que no pagó los gastos comunes y, solo sostuvo al efecto, que eran excesivos. Consta además en autos correo electrónico dirigido por la propia demandada a su parte, en que le solicita el envío de facturas a su nombre que dieran cuenta de dichos gastos para incorporarlos a su contabilidad. Además dichas facturas fueron acompañadas al proceso y no fueron objetadas por la contraria. Por ello sostiene que todas las reglas de la lógica y la razón debieron haber movido a los jueces recurridos a establecer que esas facturas daban efectivamente cuenta de los montos adeudados por esos conceptos.

Finaliza solicitando que se acoja su recurso, se invalide el fallo recurrido y se dicte la correspondiente sentencia de reemplazo en la que se resuelva que se revoca la sentencia recurrida y, en su lugar, se acoja la demanda deducida por su parte, con costas de la causa y del recurso.

SEGUNDO: Que los antecedentes se inician con la demanda que deduce Salcobrand S.A. en contra de nombre reservado, la que se funda en que la actora tiene dado en subarrendamiento a la demandada los inmuebles consistentes en los locales comerciales dos y tres de la propiedad ubicada en domicilio reservado. Esgrime que dicho contrato de subarrendamiento se celebró por escritura pública de fecha 27 de abril de 2016, ante el Notario de Santiago don Roberto Antonio Cifuentes Allel, el cual se modificó en cuanto al plazo de duración del mismo, mediante escritura pública de fecha 17 de noviembre de 2016, ante el Notario de Santiago don Andrés Felipe Rieutord Alvarado. Agrega que en el primer contrato, se convino la obligación de la subarrendataria de pagar los gastos comunes y cuentas de servicios domiciliarios, estableciéndose en la cláusula quinta que, en caso de no pago, esas sumas deberían pagarse reajustadas conforme a la variación de la unidad de fomento, más el interés máximo convencional para operaciones de crédito reajustables de dinero sin perjuicio de los demás derechos que dicho incumplimiento acarrea. Arguye que la demandada no ha pagado los gastos por concepto de mantención de jardines asignables a los inmuebles que subarrienda desde el mes de abril de 2016 a la fecha, lo que totaliza la suma de $581.380, tampoco ha pagado los gastos comunes desde el mes de enero de 2017 a la fecha, lo que totaliza la suma de $270.884, además no ha pagado tampoco los gastos de agua potable y consumo eléctrico desde el mes de abril de 2016 a la fecha, lo que totaliza por concepto de agua la suma de $971.387 y por concepto de luz la suma de $5.391.312, ambos al mes noviembre de 2018 inclusive, adeudando en definitiva un total $7.214.963. Indica que el no pago de las cuentas constituye un incumplimiento contractual a la luz de lo dispuesto en el artículo 1545 y siguientes del Código Civil y Ley N°18.101, por lo que pide se declare terminado el contrato de arrendamiento; declarar que la demandada debe pagarle íntegramente los gastos comunes adeudados y de servicios demandados, por las sumas indicadas en el cuerpo de su presentación, y, declarar, además, que la demandada debe restituirle las propiedades dentro de tercero día desde que el fallo cause ejecutoria, bajo apercibimiento de lanzarla con auxilio de la fuerza pública, con costas.

Contestando la demandada la parte demandada pidió su rechazo. Esgrime que la práctica habitual llevada a cabo por el demandante era la de no realizar cobro alguno por concepto de gastos comunes, ello hasta marzo de año 2017, cerca de un año después de iniciada la relación contractual. Precisa que a partir de esa fecha, empleados de la demandante comenzaron a enviarle facturas por concepto de servicios básicos y mantención de jardines. Indica que en razón de estos cobros, ha mantenido reuniones e intercambio de comunicaciones vía correo electrónico con distintos funcionarios de la demandante, a quienes les ha hecho presente que se encuentra dispuesta a pagar consumos básicos y gastos comunes, pero bajo las siguientes condiciones: - Que se cobre desde la fecha en que la subarrendadora comenzó una nueva práctica respecto de los cobros por servicios básicos y gastos comunes, pues con anterioridad, el actuar de ambos suponía una interpretación distinta al tenor literal del contrato. - Que se instalen medidores separados de energía eléctrica y agua potable, pues dichos cobros se fundamentan en un sistema de cálculo que no forma parte del contrato y que ha sido establecido solo por la arrendadora, en la cual también se les cobra el valor agregado. - Que se exhiba el o los contratos referidos a la mantención de jardines o se precisen los trabajos realizados en ellos y su valor.

Manifiesta que no ha incurrido en un incumplimiento contractual, sino que los gastos comunes y consumos que actualmente se cobran, se encuentran debatidos entre las partes. Además, la parte arrendadora, ha sido incapaz hasta el momento de justificar los montos cobrados por los ítems que actualmente reclama.

TERCERO: Que la sentencia de primera instancia, tuvo por acreditado los siguientes hechos: A) Que con fecha 27 de abril de 2016, Salcobrand S.A, en calidad de subarrendador, y doña nombre reservado, en calidad de subarrendataria, celebraron un contrato de Subarrendamiento, respecto de los locales comerciales dos y tres, ubicados en domicilio reservado, pactándose un plazo de duración de dos años renovables por periodos iguales de dos años cada uno, salvo aviso en contrario por alguno de los contratantes y que se cumpla alguna de las condiciones señaladas en dicha convención.

B) Que se acordó que la renta tendría un valor de 60 U.F, correspondiendo al valor que tenga al día del pago efectivo. El no pago oportuno de la renta de arrendamiento, así como los gastos comunes, servicios domiciliarios o cualquiera otros pagos que corresponda realizar al subarrendatario dará derecho al subarrendador para exigirlos debidamente reajustados conforme a la variación de la U.F, más el interés máximo convencional.

C) Que en la cláusula novena se pactó que los gastos comunes y consumos básicos serán de cargo del subarrendatario, así como consumos básicos domiciliarios tales como agua, gas, teléfono, internet electricidad, etc. No siendo de su cargo el pago de las contribuciones de Bienes Raíces.

D) Que con fecha 17 de noviembre de 2016, en virtud del nombramiento como notario titular de la Subarrendataria, las partes celebraron un anexo de contrato de arrendamiento que modificó la cláusula tercera del mismo, estableciéndose que el plazo de duración del contrato será de cinco años a partir de la fecha de suscripción del contrato primitivo, al término de los cuales, se renovará automática y sucesivamente por periodos de tres años cada uno, salvo aviso en contrario dado por cualquiera de los contratantes con no menos de noventa días de anticipación al vencimiento o término.

E) Que se pactó que el subarrendador tendrá derecho a poner término anticipado al contrato de arrendamiento en caso de incumplimiento del subarrendatario, especialmente en el pago oportuno de las rentas de arrendamiento.

F) Que la demandada adeudada al demandante por concepto de gastos comunes, luz, agua y mantención del jardín la suma de $5.563.892. Hecho que tiene por establecido de la valoración que realiza de las facturas y correos electrónicos acompañados en autos.

En base a dichos sustratos fácticos señala la sentenciadora que el contrato faculta al subarrendador a poner término al contrato de arrendamiento en caso de algún incumplimiento de la subarrendataria, como sería en este caso el no pago de los servicios básicos y gastos comunes, por lo que declara terminado el contrato.

Dicho fallo fue apelado por la parte demandada y una sala de la Corte de Apelaciones de San Miguel lo revocó, toda vez que a su entender, nada se acreditó respecto de cuál sería el costo mensual total del Strip Center que ocupa tanto la actora como la subarrendataria, por cada uno de los ítems que se pretenden cobrar, para así aplicar el porcentaje que a cada uno corresponde pagar, por otra parte en cuanto a los costos por mantención de jardín, refiere que tampoco se probó por parte de la demandante el origen de dichos gastos, esto es la existencia de algún contrato de mantención o las boletas de honorarios por pago de dichos servicios.

Agrega que en estas condiciones, correspondiendo a la demandada el pago de sólo un 34,63% de los gastos totales -superficie del inmueble que ésta subarrienda- y, teniendo en consideración que no existe una obligación líquida, por cuanto la subarrendadora no acreditó que lo cobrado corresponde a dicho porcentaje de lo gastado, no puede establecerse aún el importe de lo que se pretende por concepto de gastos comunes, por lo que estima que en virtud del artículo 1552 del Código Civil, no se ha configurado incumplimiento alguno por parte de la demandada que haga procedente disponer la restitución del inmueble.

CUARTO: Que, asentado lo anterior, atendido los reproches realizados en el libelo, se debe precisar que el artículo 8 N°7 de la Ley N° 18.101 señala: “Los juicios a que se refiere el artículo anterior se regirán por las reglas siguientes: 7) La prueba será apreciada conforme a las reglas de la sana crítica. La prueba testimonial no se podrá rendir ante un tribunal diverso de aquél que conoce de la causa. Concluida la recepción de la prueba, las partes serán citadas a oír sentencia”.

Como se observa, la referida norma dispone que los tribunales apreciarán la fuerza probatoria que se rinda en el juicio de acuerdo a las reglas de la sana crítica, lo cual importa tener en consideración las razones jurídicas, asociadas a las simplemente lógicas, científicas, técnicas o de experiencia en cuya virtud se le asigne o se le reste valor, teniendo presente la multiplicidad, gravedad, precisión, concordancia y conexión de las demás pruebas o antecedentes del proceso, de manera que conduzcan a la conclusión que convence al sentenciador.

La sana crítica está referida a la valoración y ponderación de la prueba, esto es, la actividad encaminada a considerar los medios probatorios tanto aisladamente como mediante una valoración de conjunto para extraer las conclusiones pertinentes en cuanto a los hechos y fijar la forma en que éstos sucedieron. En la ponderación de ambos aspectos se deben tener presente las leyes de la lógica, la experiencia y los conocimientos científicamente afianzados en la comunidad en un momento determinado, por lo que son variables en el tiempo y en el espacio, pero estables en el pensamiento humano y la razón. Este es el contenido de la sana crítica o su núcleo medular; son los aspectos que no pueden ser desatendidos.

QUINTO: Que el método de razonamiento desarrollado en el considerando anterior sólo es abordable por la vía de casación en el evento que en su ejercicio no haya sido factible el proceso deductivo que dicho raciocinio entraña, nada de lo cual ha sido esgrimido por el recurso en estudio, pues es evidente que las alegaciones de la parte recurrente no dicen relación con una eventual vulneración de la aludida norma conforme a los parámetros expuestos, sino que descansan más bien en una disconformidad con el proceso de ponderación de los distintos medios de prueba llevados a cabo por los sentenciadores, materia que incumbe exclusivamente a los jueces de la instancia.

En efecto, el recurrente se limita a señalar que “el sentenciador ha contravenido expresamente la citada norma, porque todas las reglas de la lógica, la razón y las máximas de la experiencia, acreditaban el monto de las obligaciones que se encontraban impagas por parte de la demandada”, empero, no señala concretamente en el libelo anulatorio cuál de estas reglas infringió el sentenciador, siendo evidente que el descontento se relaciona con el proceso de valoración de la prueba, cuestión que no es susceptible de ser revisada a través del arbitrio en estudio.

SEXTO: Que sin perjuicio que lo anterior es suficiente para descartar el recurso en estudio, resulta imperioso consignar, además, que pese al esfuerzo argumentativo del impugnante, su recurso no ha sido encaminado como debió serlo, abarcando los fundamentos jurídicos que en propiedad e ineludiblemente resultaban ser pertinentes y de rigor. Ya que conforme aparece de los antecedentes reseñados, el recurrente hace radicar los errores de derecho que denuncia en su libelo en la vulneración del artículo 8 N°7 de la Ley N°18.101, sin extender la censura por la infracción supuestamente cometida, a alguna concreta norma decisoria litis, no obstante, sus planteamientos en el sentido que debía acogerse la demanda. Esta consideración impide que el recurso prospere, en atención a que lo resuelto sobre la acción deducida, rechazándola, no ha sido apreciado como error de derecho.

En este punto de la reflexión vale poner de relieve la particularidad que -en cuanto constituye su objetivo directo- define al recurso de casación en el fondo que es permitir la invalidación de determinadas sentencias que hayan sido pronunciadas con infracción de ley, siempre que esta haya tenido influencia sustancial en su parte resolutiva o decisoria.

La característica esencial de este medio de impugnación se encuentra claramente establecida en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, que lo instituye dentro de nuestro ordenamiento positivo y se traduce en que no cualquier transgresión de ley resulta idónea para provocar la nulidad de la sentencia impugnada, la que no se configura en el mero interés de la ley, sino sólo aquella que haya tenido incidencia determinante en lo resuelto, esto es, la que recaiga sobre alguna ley que en el caso concreto ostente la condición de ser decisoria litis.

En tal sentido, esta Corte ha dicho que las normas infringidas en el fallo para que pueda prosperar un recurso de casación en el fondo han de ser tanto las que el fallador invocó en su sentencia para resolver la cuestión controvertida, como aquellas que dejó de aplicar y que tienen el carácter de normas decisoria litis, puesto que en caso contrario esta Corte no podría dictar sentencia de reemplazo, dado el hecho que se trata de un recurso de derecho estricto. (CS, 14 diciembre 1992, RDJ, T. 89, secc. 1ª, pág. 188).

SÉPTIMO: Que no debe perderse de vista que el recurso de casación en el fondo persigue instar por un examen del juicio conclusivo de la cuestión principal, desplegado en la sustancia misma de la sentencia definitiva o interlocutoria que se busca anular, cuyos desaciertos jurídicos sólo autorizarán una sanción procesal de esa envergadura en la medida que hayan trascendido hasta la decisión propiamente tal del asunto, definiéndola en un sentido distinto a aquel que se imponía según la recta inteligencia y aplicación de la normativa aplicable.

De este modo, entonces, aun bajo los parámetros de desformalización y simplificación que caracterizan a este arbitrio desde la entrada en vigencia de la Ley N° 19.374, no se exime a quien lo plantea de indicar la ley que se denuncia como vulnerada y que ha tenido influencia sustancial en lo resolutivo de la sentencia cuya anulación se persigue.

OCTAVO: Que, conforme a lo razonado, el recurso de casación será desestimado.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado Álvaro Villa Vicent, en representación de la parte demandante, en contra de la sentencia dieciséis de enero de dos mil veinte, dictada por una Sala de la Corte de Apelaciones de San Miguel.

Regístrese y devuélvase con su agregado.

Redacción a cargo del ministro señor Mauricio Silva C.

Rol N°21.029-2020.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sr. Arturo Prado P., Sr. Mauricio Silva C., Sr Rodrigo Biel M. (s), Sr. Juan Pedro Shertzer D. y Abogado Integrante Sr. Diego Munita L.

No firma el Abogado Integrante Sr. Munita, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar ausente.