Contrato de arrendamiento

Santiago, trece de abril de dos mil veintiuno.

Visto:

En autos Rol N° 9.493-2018, seguidos ante el Noveno Juzgado Civil de Santiago, por sentencia de seis de julio de dos mil dieciocho, se acogió la demanda interpuesta por don nombre reservado en contra de doña nombre reservado, la condenó a la restitución de la propiedad dentro de décimo día desde que sea notificada, y al pago de las rentas que señala, con costas.

Se alzó la demandada y una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por sentencia de quince de enero de dos mil diecinueve, la confirmó.

La misma parte dedujo recurso de casación en el fondo en contra de esta última decisión, y solicita que se lo acoja y se la anule, acto seguido, separadamente y sin nueva vista, se dicte la de reemplazo que describe.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la recurrente fundamenta su arbitrio denunciando la vulneración de los artículos 1563 y 1951 del Código Civil, 3 y 19 de la Ley N° 18.101.

Señala que se transgredieron los artículos 1563 y 1951 del Código Civil y el artículo 3 de la Ley N° 18.101 al estimarse que el contrato de arriendo celebrado entre las partes es de plazo fijo. Al respecto indica que la magistratura obvió el anexo suscrito el 12 de octubre de 2016 según el cual se acordó que el arrendador podía, unilateralmente, en cualquier momento y sin necesidad de indicar causa o motivo, dar término al contrato, teniendo el arrendatario un plazo de sesenta días para entregar la propiedad, de cuyo tenor se desprende que la convención pasó a ser de plazo indefinido ya que de otra forma no se puede entender la facultad de poner término al contrato a mero arbitrio del arrendador, caso en el que debe operar el desahucio al tenor de lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley N° 18.101, de manera que la modalidad aplicada por el actor para noticiar el término del contrato, es decir, el empleo de una vía extrajudicial, no es idónea para provocar el efecto pretendido. De esta manera, la notificación válida del desahucio se produjo con la comunicación de la demanda, y el plazo para restituir la propiedad es de tres meses por cuanto se la ocupó por más de un año.

Indica, por último, que violentó el artículo 19 de la Ley N° 18.101 en cuanto dispone que son irrenunciables los derechos que la ley confiere a los arrendatarios, atendido que no se respetó el del demandado en cuanto a que el desahucio debía ser notificado de conformidad con lo dispuesto en el inciso 1° del artículo 3 del mismo cuerpo legal.

Termina señalando como las infracciones denunciadas influyen en lo dispositivo de lo resuelto.

Segundo: Que la sentencia estableció como hechos de la causa, en lo que interesa al recurso, los siguientes:

a.- El 30 de enero de 2012 las partes celebraron un contrato de arrendamiento en relación con la propiedad ubicada en el Loteo Santa Cecilia, calle El Olivar, Parcela N° 126, comuna de Colina;

b.- El contrato comenzó a regir el 1 de febrero de 2012 hasta el 31 de julio del mismo año, pactándose que se renovaría automáticamente por períodos iguales y sucesivos de seis meses, salvo que alguno de los contratantes le pusiera término dando aviso por escrito, mediante carta certificada o notarial, dirigida al domicilio señalado en el contrato, con sesenta días de anticipación al vencimiento del período que estuviera en curso;

c.- El 12 de octubre de 2016 las partes modificaron en contrato disponiendo que el arrendatario queda facultado para, unilateralmente, en cualquier momento y sin necesidad de indicar causa o motivo, dar término al contrato de arrendamiento, teniendo el arrendatario un plazo de sesenta días para entregar la propiedad, dando aviso de la forma ya pactada;

d.- Por cartas certificadas fechadas el 20 de diciembre de 2017 y 12 de febrero de 2018 el demandante notificó a la demandada el término del contrato de arrendamiento, señalándole que la entrega del inmueble debía verificarse el 19 de febrero de 2018;

Tercero: Que, sobre la base de los hechos reseñados, la magistratura concluyó que, en la especie, procede acoger la demanda y condenar a la demandada a la restitución del inmueble y al pago de las rentas que se pretenden, teniendo en consideración que el actor puso término al contrato de arrendamiento cumpliendo con las condiciones pactadas por las partes en la cláusula cuarta del anexo, y que los términos en los que se pactó la convención no permiten sostener que la norma que resuelve la controversia es el artículo 3 de la Ley N° 18.101.

Cuarto: Que, conforme se ha resuelto, corresponde a la magistratura del grado la labor de interpretar los contratos conforme a las reglas contenidas en los artículos 1545, 1560 y 1564 del Código Civil, cuestión que escapa del ámbito de control de esta Corte, a menos que, como sostienen la doctrina y jurisprudencia, le atribuyan al contrato, efectos diversos de los que prevé la ley o lo desnaturalicen al interpretarlo. Tal como se ha señalado por este tribunal, la interpretación de las cláusulas de un contrato y la determinación de la intención que motivó a las partes a celebrarlo, es una cuestión de hecho que se deduce del examen de la propia convención y de los antecedentes reunidos en el proceso, labor que, por ello, no es susceptible de revisión en sede de casación, a menos, que, como se dijo, se altere la esencia o naturaleza del mismo, debiendo entenderse que aquello sucede cuando la labor no se limita a fijar la voluntad de las partes, sino que, bajo el pretexto de hacerlo, se le asigna una comprensión contraria a la razón, desconociendo su intención, sustituyendo el contrato prácticamente por uno nuevo, distinto al celebrado.

Quinto: Que del tenor del recurso de casación en el fondo que se analiza se desprende que se controvierte la interpretación que la magistratura hizo del contrato de arrendamiento que unió a las partes, especialmente en lo que dice relación con su vigencia.

Sexto: Que para resolver es necesario tener en consideración el tenor de las cláusulas referidas a la vigencia de la convención. Es así como el numeral tercero del contrato de arrendamiento celebrado el 30 de enero de 2012 estableció que “empezará a regir el día 1 de febrero de 2012 y se mantendrá vigente hasta el 31 de julio de 2012. Expirado el plazo indicado el contrato se renovará automáticamente por períodos iguales y sucesivos de 6 meses cada uno, salvo que alguna de las partes contratantes, le ponga término dándole a la otra parte un aviso por escrito, mediante carta certificada o notarial, dirigida al domicilio registrado en el presente contrato con 60 días de anticipación al vencimiento del período que estuviere en curso”, Por su parte, el anexo convenido el 12 de octubre de 2016 dispuso en lo pertinente que “sin perjuicio a lo indicado en el artículo tercero del contrato de arrendamiento, que indica períodos de vigencia de 6 meses renovables, las partes acuerdan que el arrendador podrá unilateralmente, en cualquier momento y sin necesidad de indicar causa o motivo alguno, dar término al contrato teniendo el arrendatario un plazo de 60 días para entregar la propiedad. La forma de realizar dicho aviso de término de contrato será la misma indicada en el contrato de arrendamiento, artículo tercero”.

Séptimo: Que el objetivo de la labor de interpretar actos y contratos radica en conocer los puntos en que ha confluido la intención de los contratantes, la voluntad que han expresado al celebrar el acto o convención de que se trate, vale decir, aquello en lo que han consentido uniéndolos y determinándolos a contratar, aspectos que, de conformidad al artículo 1560 del Código Civil, debe conocerse "claramente" para estarse a ello más que a la letra de la estipulación.

Para guiar al intérprete en su labor, el legislador ha entregado diversas reglas que sirven en la consecución de la finalidad de su actividad, directrices que se contienen, fundamentalmente, en los artículos 1560 a 1566 del Código Civil, las que no tienen un orden de prelación, sino que serán más o menos relevantes, según la incidencia que tienen en la determinación de la intención de las partes, siempre considerando las circunstancias que hayan integrado el iter contractual, inclusive en lo relativo a la etapa de cumplimiento.

Octavo: Que atento lo reflexionado no aparece que la magistratura se haya apartado de las reglas de interpretación referidas, sino que, por el contrario, siguió estrictamente los parámetros que entregan, considerando la naturaleza del contrato de que se trató, desestimando la tesis de la parte demandada en orden que se trataría de un arrendamiento de carácter indefinido, teniendo en consideración para ello el tenor de las cláusulas referidas a la vigencia de la convención que unió a las partes y la forma de ponerle fin, de manera que no puede considerarse que se hayan vulnerado las normas denunciadas, especialmente aquella que establece el carácter irrenunciable de los derechos del arrendatario, atento que del tenor del contrato materia de análisis no puede estimarse que haya sido concebido por las partes de duración indefinida.

Noveno: Que, por consiguiente, al no haberse incurrido en los errores de derecho denunciados, el recurso de casación en el fondo debe ser desestimado.

Y de conformidad, además, a lo prevenido en el artículo 782 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el demandado, en contra de la sentencia de quince de enero de dos mil diecinueve de la Corte de Apelaciones de Santiago.

Regístrese y devuélvase.

Nº 9.447-19.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora María Angélica Repetto G., ministra suplente señora Dobra Lusic N., y los Abogados Integrantes señor Gonzalo Ruz L., y señora Leonor Etcheberry C. No firma la Ministra Suplente señora Lusic, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber terminado su periodo de suplencia. Santiago, trece de abril de dos mil veintiuno.