Derecho de propiedad

Santiago, siete de julio de dos mil veintiuno.

VISTOS:

En este procedimiento sumario tramitado ante el Primer Juzgado Civil de San Miguel bajo el rol C-6580-18, caratulado “Metlife Chile Seguros de Vida S.A. con nombre reservado”, por sentencia de dieciséis de abril de dos mil diecinueve se rechazó la demanda de precario, sin costas.

Apelada esta decisión por la demandante, la Corte de Apelaciones de San Miguel, mediante sentencia de diecisiete de septiembre de dos mil diecinueve la revocó y en su lugar acogió la demanda interpuesta, ordenando la restitución del inmueble objeto de la litis dentro del plazo de diez días desde la ejecutoria del fallo.

Contra este último pronunciamiento el demandado dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

PRIMERO: Que el recurrente de nulidad sustancial denunció infringido el artículo 2195 inciso 2° del Código Civil.

Luego de reseñar en detalle las probanzas que rindió en el juicio, asevera -en síntesis- que la Corte de Apelaciones no valoró la documental que da cuenta que su parte se hizo cargo del pago de los dividendos de la propiedad objeto de la litis, por lo que al momento de otorgarse la dación en pago que le hizo a la demandante no se adeudaban 71 dividendos como se señaló en la escritura y, por ende, la dación carece de causa y objeto, y se obtuvo mediante la presión del antiguo deudor y, por lo demás, en su momento ni siquiera se notificó a éste de la cesión del crédito por parte del primitivo acreedor al demandante, ni tampoco a nombre reservado, padre del demandado, quién fue designado en la escritura pública como mandatario especial para recibir notificaciones y requerimientos judiciales.

En otro orden de ideas, afirma que en los autos ha quedado meridianamente claro que el demandado ocupa amparado en instrumentos oponibles a la actora, como son los contratos de promesa de compraventa y compraventa celebrados con el antiguo dueño los años 2012 y 2014 respectivamente y, por ende, la ocupación no se origina en un acto de mera indulgencia, gracia o ignorancia del presunto dueño.

En virtud de lo expuesto concluye señalando que, de no mediar el yerro denunciado, y, de haberse aplicado correctamente el artículo 2195 del Código Civil, los juzgadores debieron rechazar la acción de precario.

SEGUNDO: Que para un acertado examen de las alegaciones que postula el recurrente, resulta útil consignar las siguientes actuaciones del proceso:

a) Metlife Chile Seguros de Vida S.A. interpuso demanda de precario contra nombre reservado, aseverando ser dueña de la propiedad ubicada en Gran domicilio reservado, primera etapa del loteo Villa El Esfuerzo, comuna de El Bosque. Explica que adquirió el inmueble individualizado por dación en pago otorgada por el anterior dueño del bien raíz, mediante escritura pública de 21 de junio de 2017, inscrita a fojas 11.181 Vta. Nº10.489 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de San Miguel del año 2017.

Aduce que el demandado y sus familiares, actuales ocupantes del inmueble, lo habitan sin mediar autorización ni contrato previo, gozando gratuitamente del mismo y sin ningún título que legitime su ocupación, pues no existe un vínculo que lo ligue con su parte.

En virtud de lo expuesto y al no haber intención del demandado de hacer abandono del bien raíz, solicitó que se acoja la acción de precario que ejerció, para que sea condenado a restituir la propiedad, bajo apercibimiento de lanzamiento con auxilio de la fuerza pública.

b) Emplazado el demandado, éste concurrió a la audiencia y contestó la demanda por escrito, solicitando su rechazo. Expuso que ocupaba el inmueble a través de sus padres quienes también viven en él y cuentan con un título que justifica su ocupación. Explica que su padre nombre reservado y también el anterior dueño nombre reservado han sido víctimas de extrañas maniobras y procedimientos llevados a cabo por la demandante Metlife Chile Seguros de Vida S.A., consistentes en aparentes cesiones de créditos jamás notificados al deudor directo nombre reservado, quien bajo engaños fue prácticamente obligado a firmar una dación en pago, atendido el hecho que a la fecha de la firma de la escritura correspondiente y que hoy invoca como justo título la actora, él supuestamente debía 71 dividendos, lo cual era en realidad falso, pues su padre, nombre reservado, pagó puntualmente dichas cuotas a Hipotecaria La Construcción S.A., acreedora original del crédito hipotecario, dado que jamás se le notificó al deudor la correspondiente cesión del crédito hipotecario. Indica que dicho pago se justifica puesto que su padre suscribió con nombre reservado, mediante escritura pública de fecha 22 de Mayo de 2012, un contrato de promesa de compra referido al inmueble que la demandante pretende ahora recuperar y como consecuencia de dicho contrato se pagaron los dividendos correspondientes.

c) La sentencia de primer grado rechazó la demanda de precario, pues estimó que la ocupación por el demandado del inmueble cuya restitución se solicita se sustenta en el contrato de promesa de compraventa de fecha 22 de mayo de 2012 celebrado con el antiguo dueño y que constituye un título que legitima su ocupación.

d) Apelada dicha decisión por la parte demandante, la Corte de Apelaciones la revocó y en su lugar resolvió acoger en todas sus partes la demanda de precario.

TERCERO: Que son hechos del proceso pertinentes para dilucidar el recurso, los siguientes:

a) La sociedad demandante es dueña y poseedora inscrita del inmueble ubicado en domicilio reservado.

b) El demandado nombre reservado ocupa el referido inmueble.

c) El demandado celebró el 22 de mayo de 2012 una promesa de compraventa con el anterior dueño del inmueble, nombre reservado.

CUARTO: Que una vez establecidos los presupuestos fácticos recién reseñados, para acoger la acción de precario los juzgadores adujeron que el título invocado por el demandado para justificar la ocupación del inmueble sub lite no resulta oponible al dueño atendido el efecto relativo de los contratos, pues consiste en un contrato de promesa de compraventa suscrito por el anterior propietario. Se trata entonces, de una situación de hecho puramente concebida con ausencia de vínculo jurídico entre dueño y tenedor de la cosa, es decir, existe en la especie una tenencia sin fundamento, carente de relevancia jurídica. En consecuencia, no existe ligazón jurídica entre el demandado y la demandante.

Concluyen así que no habiéndose probado por el demandado que la tenencia del inmueble ha sido autorizada por su dueño, o provenga de un título oponible al demandante que deba respetar, resulta procedente acoger la demanda y ordenar por lo mismo la entrega material del ocupado.

QUINTO: Que así expuestos los antecedentes del proceso y las alegaciones de la recurrente de casación, la controversia jurídica radica en determinar si el título y antecedentes invocados por el demandado permiten descartar la ocupación por ignorancia o mera tolerancia que habilita al dueño de una propiedad para accionar de precario contra el o los ocupantes.

SEXTO: Que para una adecuada resolución del asunto conviene recordar que el goce gratuito de una cosa ajena, no amparado en un título que le sirva de fundamento y explicable sólo por la ignorancia o mera tolerancia de su dueño, configura la situación de precario prevista en el artículo 2195 inciso 2° del Código Civil que dispone: "Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño". De lo preceptuado en esta norma es dable establecer que el propietario de la cosa tenida por una tercera persona puede recuperarla en cualquier momento, ejerciendo la acción correspondiente, con arreglo al procedimiento sumario, según el artículo 680 N° 6 del Código de Procedimiento Civil.

SÉPTIMO: Que, atendida la referida norma y de acuerdo a la reiterada jurisprudencia sobre la materia, para que exista precario es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b) que el demandado ocupe ese bien; y c) que tal ocupación lo sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

OCTAVO: Que la carga de la prueba de las dos primeras exigencias corresponde siempre al actor, pero una vez que acredita ser propietario del bien y que es ocupado por el demandado, pesa sobre éste comprobar que la ocupación está justificada por un título o contrato y que, por lo mismo, no obedece a ignorancia o a mera tolerancia.

NOVENO: Que en el caso sub-júdice la discrepancia jurídica radica en el tercer elemento reseñado precedentemente, pues ya ha sido asentada por los jueces del mérito la titularidad del dominio del inmueble y no se discute la ocupación por parte del demandado. El punto a dilucidar se circunscribe a determinar, entonces, si a la luz de los hechos de la causa, existe un título que justifique la ocupación de nombre reservado.

DÉCIMO: Que al respecto esta Corte Suprema ha discurrido, en lo pertinente, que el precario es, naturalmente, una cuestión de hecho y que ha de ponderarse considerando que el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil señala que constituye precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño, por lo que debe entenderse que la expresión mera tolerancia está aludiendo a la ausencia de un título que justifique la tenencia. Que resulta atendible tener en especial consideración, que la referida disposición señala que constituye también precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ende es un presupuesto de la esencia del precario, la absoluta carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y el ocupante de la cosa, es decir, una tenencia sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante. Consecuencialmente, la cosa pedida en la acción de precario, esto es, la restitución o devolución de una cosa mueble o raíz tiene su justificación en la ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa esa cosa y su dueño o entre aquél y la cosa misma. (Corte Suprema, rol N°11143-20).

UNDÉCIMO: Que dados estos antecedentes, el título que invoca el demandado como justificación de la tenencia y que se ha tenido por acreditado, es haber celebrado con fecha 22 de mayo de 2012 un contrato de promesa de compraventa con el anterior dueño de la propiedad. Sobre tales hechos, de acuerdo a lo que expresamente dispone el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, debe pronunciarse esta Corte, pues dicha norma preceptúa: “Cuando la Corte Suprema invalide una sentencia por casación en el fondo, dictará acto continuo y sin nueva vista, pero separadamente, sobre la cuestión materia del juicio que haya sido objeto del recurso, la sentencia que crea conforme a la ley y al mérito de los hechos tales como se han dado por establecidos en el fallo recurrido, reproduciendo los fundamentos de derecho de la resolución casada que no se refieran a los puntos que hayan sido materia del recurso y la parte del fallo no afectada por éste”.

Por ende, al no haberse denunciado infracción de las normas reguladoras de la prueba, el fallo de reemplazo que habría de dictarse en caso de prosperar el recurso debe respetar el sustrato fáctico que ha dado por establecido la sentencia impugnada, y que se conforma por aquellas circunstancias transcritas en el motivo tercero de este fallo, esto es, en lo que toca a la discrepancia jurídica que se trae a conocimiento de esta Corte, que el demandado nombre reservado celebró el 22 de mayo de 2012 una promesa de compraventa con el anterior dueño del inmueble, nombre reservado.

Asimismo, todas las alegaciones del libelo recursivo tendientes a cuestionar la validez de la dación en pago por la cual adquirió el dominio del inmueble el demandante no pueden ser de incumbencia de este fallo de casación, por cuanto es un hecho asentado e inamovible que el demandante es el actual propietario del inmueble.

DUODÉCIMO: Que, sin perjuicio de que el contrato de promesa de compraventa no es un acto jurídico que sirva como antecedente para adquirir el dominio, ni constituye un título de mera tenencia, no puede perderse de vista, además, que lo invocado corresponde a un contrato preparatorio suscrito por el anterior propietario del inmueble y, como tal, dicha convención resulta inoponible frente al derecho de dominio del actual poseedor inscrito y dueño del inmueble y no puede estimarse como suficiente para enervar el derecho del dueño, ni menos legitima la ocupación que del mismo hace el demandado.

Dicho de otro modo, el dueño no está obligado a respetar el título esgrimido por el demandado, pues no le empece y, por ende, en lo que a él respecta una ocupación que obedece únicamente a la mera tolerancia o simple gracia de su legítimo propietario.

DÉCIMO TERCERO: Que, formuladas las anteriores precisiones, queda en evidencia que el yerro de ley denunciado en el arbitrio no se configura. En efecto, el título invocado por el demandado no puede surtir efecto alguno contra el demandante, en cuanto es un contrato otorgado por un tercero ajeno al juicio, quién no es el actual dueño del inmueble y no resulta oponible a su verdadero propietario. Tal raciocinio por sí sólo resulta suficiente para desestimar la existencia de un título que justifique la ocupación y que se da sin previo contrato, amparándose únicamente en la mera tolerancia o ignorancia del legítimo propietario de la cosa.

DÉCIMO CUARTO: Que, en virtud de todo lo ya expuesto, el recurso de casación sustantiva deberá ser desestimado.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Guillermo Caballero Pineda, en representación de la parte demandada, contra la sentencia de diecisiete de agosto de dos mil diecinueve dictada por la Corte de Apelaciones de San Miguel.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del Abogado Integrante señor Rafael Gómez B.

Rol N°29.440-2019.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sra. Rosa Maggi D., Sr. Arturo Prado P., los Ministros Suplentes Sr. Juan Manuel Muñoz P., Juan Shertzer D., y el Abogado Integrante Sr. Rafael Gómez B. No firman el Ministro Suplente Sr. Shertzer y el Abogado Integrante Sr. Gómez, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber cesado en su periodo de suplencia el primero, y haber terminado en su periodo de nombramiento el segundo. Santiago, siete de julio de dos mil veintiuno.