Excepción de contrato no cumplido

Santiago, doce de julio de dos mil veintiuno.

VISTO:

En estos autos Rol N° 76.355-2020 de esta Corte Suprema, en juicio sumario, sobre terminación inmediata de contrato de arrendamiento, cobro de servicios básicos, indemnización de perjuicios y en subsidio desahucio, y demanda reconvencional, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, seguidos ante el Segundo Juzgado de Letras de Temuco, la demandada dedujo recurso de casación en la forma y casación en el fondo contra la sentencia de la Corte de Apelaciones de Temuco, de siete de mayo de dos mil veinte, que confirmó, sin modificaciones, con costas, el fallo de la instancia de fecha tres de abril de dos mil diecinueve, mediante el cual hace lugar, con costas, a la demanda de término inmediato de contrato de arrendamiento interpuesta por nombre reservado y de su hija nombre reservado en contra de la Sociedad Eventos Cornejo Limitada, y en consecuencia se declara terminado el contrato de arrendamiento de fecha 15 de mayo de 2014, y se condena a la demandada a pagar la renta adeudada por la suma de $ 1.650.000 (un millón seiscientos cincuenta mil pesos), suma que se deberá pagar reajustada entre la fecha en que la sentencia cause ejecutoria y la fecha en que efectivamente se pague, más los intereses corrientes devengados en el mismo periodo, debiendo además pagar las rentas que se devenguen hasta la fecha de la entrega del inmueble arrendado a razón de $2.150.000.- mensuales, que se pagarán debidamente reajustadas de acuerdo a la variación que experimente el valor de la U.F. entre las fechas en que debió efectuarse el pago y la fecha de restitución del inmueble, más el interés corriente devengado entre las mismas fechas; además deberá pagarse la suma de $ 1.727.600 por concepto de gastos por servicios básicos de energía eléctrica y agua potable y los gastos por los servicios básicos que se adeuden hasta que se efectúe la restitución del inmueble; y se deberá proceder a restituir el inmueble libre de ocupante a más tardar dentro de tercero día desde que la sentencia cause ejecutoria, todo ello bajo apercibimiento de ser lanzado con el auxilio de la fuerza pública. Y que no hace lugar a la demanda reconvencional deducida por don nombre reservado en contra de nombre reservado y nombre reservado, sin costas.

Se ordenó traer los autos en relación.

CON LO RELACIONADO Y CONSIDERANDO

I.- EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA.

PRIMERO: Que la recurrente, al argumentar su solicitud de nulidad formal, denuncia infracción al artículo 768 N°5 del Código de Procedimiento Civil, en relación al artículo 170 N°4 del mismo cuerpo legal, esto es, haber sido la sentencia pronunciada con omisión de las consideraciones de hecho y de derecho que le sirven de fundamento.

Se funda, para ello, en que la sentencia impugnada, al fallar el recurso de apelación, confirmó la sentencia en alzada, pero sin considerar fundamentación alguna, en los cuales, sostiene, se analizaba y valoraba la prueba rendida por su parte y en base a la cual se habría dejado establecido el incumplimiento de las obligaciones de la demandante como arrendadora, y que fueron los que sustentaron su excepción de contrato no cumplido.

Arguye que no se consideró el peritaje evacuado por nombre reservado, Contador Público y Auditor, informe en el cual en definitiva se concluye la obligación Tributaria de la actora de pagar el Impuesto al Valor Agregado, impuesto de un valor de $ 343.277., considerando los 60 meses transcurridos, sumatoria total que no fue considerada en su demanda reconvencional, lo que, agrava y afecta los intereses patrimoniales de la Sociedad Eventos Cornejo Limitada, incluso en la sentencia en su parte resolutiva, no hace mención a la demanda reconvencional presentada por Eventos Cornejo Limitada, sólo hace alusión al demandante reconvencional nombre reservado, que al tenor del fallo no es sujeto pasivo del presente litigio, ya que, la contraparte, se allanó a la excepción de falta legitimidad pasiva en el comparendo de estilo. Insiste en que con la sola lectura del peritaje contable, se puede verificar que la demanda reconvencional presentada en tiempo y forma, tenía que ser sí o sí, acogida.

SEGUNDO: Que, respecto del vicio de nulidad alegado, esto es, la falta de consideraciones de hecho y de derecho, se debe consignar que este defecto sólo concurre cuando la sentencia carece de fundamentos fácticos o jurídicos que le sirvan de sustento, es decir, cuando no se desarrollan los razonamientos que determinan el fallo y el mismo carece de normas legales que lo expliquen. Estos requisitos son exigidos por la claridad, congruencia, armonía y lógica que deben observarse en los razonamientos judiciales.

TERCERO: Que un somero análisis de la fundamentación del arbitrio permite concluir que los hechos en que se hace consistir la causal no la constituyen, por cuanto en definitiva el recurrente reprocha a la sentencia no haber ponderado el peritaje contable, fundamento principal de la demanda reconvencional interpuesta. Sin embargo el recurrente olvida que el fallo de primer grado contiene tanto las consideraciones de hecho y de derecho, para resolver el asunto debatido y para acoger la demanda principal y rechazar la demanda reconvencional. En este capítulo el sentenciador a quo se hace cargo de la demanda reconvencional, expresando que al haberse acogió la excepción de falta de legitimación pasiva respecto del demandado nombre reservado, resulta a todas luces contradictorio impetrar una demanda reconvencional por quien no tiene la calidad de demandado en este proceso, motivo que resulta suficiente para rechazar la pretensión reconvencional. Asimismo, el sentenciador señaló el contenido del informe contable, y de la lectura del mismo y de los argumentos de la referida demanda, fluye en forma prístina que dicha pericia se refiere más a las obligaciones de la demandante reconvencional, respecto a la tramitación de las patentes respectivas, a las expectativas sobre supuestas ganancias futuras, y al pago de impuestos por parte de la actora principal que en definitiva son improcedentes al no reunir los requisitos para ser gravados con el Impuesto al valor agregado. Culmina el juzgador que la prueba no analizada en particular en nada altera lo dispositivo del fallo, lo que acontece justamente con la aludida pericia. Por lo que en consecuencia tampoco podía prosperar la demanda reconvencional deducida por la Sociedad Eventos Cornejo, en la que también se hacía alusión a un contrato anterior entre la demandante y nombre reservado, el que no tiene relación alguna con el contrato de arrendamiento que dio origen a la acción interpuesta en este juicio.

CUARTO: Que, como se observa, aquello realmente atacado a través del presente recurso de nulidad formal, son las argumentaciones fácticas y el razonamiento jurídico que llevó a los sentenciadores a la conclusión de que la demandada fue quien incumplió gravemente las obligaciones que le imponía el contrato de arrendamiento vigente entre las partes, al no pagar las rentas en el periodo acotado en el fallo y las que se devenguen hasta la fecha de entrega del inmueble.

QUINTO: Que así, surge evidente que la sentencia censurada satisface el requisito cuya falta se alega. Cuestión distinta es que el recurrente considere que los argumentos entregados por los falladores son errados, pues el vicio invocado se configura por la falta de consideraciones y no porque aquellas que contenga el fallo no sean compartidas por la demandada.

SEXTO: Que, por todo lo antes razonado, cabe concluir que el presente recurso de casación en la forma no puede prosperar y debe ser desestimado por incurrir en manifiesta falta de fundamento.

II.- EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO.

SEPTIMO: Que el arbitrio de nulidad sustancial se funda en la infracción de los artículos 8° inciso 2° y 19 N°3, inciso 6°, ambos de la Constitución Política; al artículo 1698 del Código Civil; y al artículo 1552 del mismo cuerpo legal.

OCTAVO: Que, funda la infracción del artículo 1698 del Código Civil, en relación al artículo 1552 del mismo cuerpo legal, toda vez, que cuando interpuso la excepción de contrato no cumplido por su parte, se produjo una alteración de la carga de la prueba que obligaba al demandante a probar que fue diligente en cumplir con dos de sus obligaciones principales como arrendador, “entregar el bien arrendado y no turbarlos en el uso y goce del mismo, cosa que el demandante no habría hecho”. El Juez no tomó en consideraciones en torno a la prueba aportada por su parte para probar el pretendido incumplimiento.

NOVENO: Que con relación a la infracción del artículo 1552 del Código Civil, sostiene que dicha norma da cuerpo al adagio legal conocido como “la mora purga la mora” y es la fuente de la “excepción de contrato no cumplido” opuesta por su parte, “al sostener que la Comunidad Baquedano no cumplió con su obligación de entregar el bien arrendado y no turbarlo en el goce del mismo. Es una regla que enfatiza la reciprocidad de las obligaciones en los contratos bilaterales y supone que éstas han de cumplirse simultáneamente”

DECIMO: Que, en mérito de los antecedentes que obran en la causa, ya sea por haberse reconocido expresamente por las partes, por no haberse controvertido, o por haberse acreditado por medio de las pruebas aportadas por los intervinientes, valoradas conforme a las reglas de la sana critica, quedaron asentados los siguientes hechos:

1°Que con fecha 15 de mayo de 2014, se celebró un contrato de arrendamiento entre nombre reservado, por si y como representante legal de su hija nombre reservado y Sociedad Eventos Conejo Limitada, representada por nombre reservado, respecto del local comercial número Uno, ubicado en domicilio reservado y local comercial número Dos, ubicado en la misma calle N°648 piso 1, que corresponde al establecimiento de comercio conocido con el nombre de fantasía de “EL PEREJIL”, y en virtud del cual se pactaron las siguientes clausulas:

a) Que por clausula tercera del contrato se estableció que “La propiedad arrendada deberá ser destinada única y exclusivamente a actividades del giro, cafetería, restaurante y/o salón de baile y bajo el nombre “EL PEREJIL”, será de exclusiva responsabilidad y costo del arrendatario el efectuar las habilitaciones materiales necesarias para el uso del inmueble, así como solicitar y obtener para si las patentes comerciales y los permisos necesarios para su funcionamiento, incluso el de cambio de destino o uso, o que el cumplimiento de órdenes o disposiciones legales, reglamentarias y de toda índole, que en cualquier tiempo pueda impartir la autoridad, ya sea referente a condiciones sanitarias, higiénicas, laborales, etcétera, con relación al uso que se le dará al inmueble arrendado.-

b) Que conforme a la cláusula cuarta se estableció que el contrato regiría a contar del 15 de mayo de 2014 hasta el 1 de diciembre de 2015. Se estipuló también que “El arrendatario deberá restituir el inmueble a su contraparte, totalmente aseado, desocupado de muebles de su propiedad, como de ocupantes y personas, a la arrendadora dentro de la fecha de su término. Además deberá exhibir, los recibos que acrediten el pago hasta el último día que ocupó el inmueble, de gastos comunes, energía eléctrica, agua, y otros similares”.

c) Que conforme a la cláusula quinta se pactó que “La renta mensual de arrendamiento se conviene en la cantidad de 2.150.000 (dos millones ciento cincuenta mil pesos), reajustada cada seis meses conforme a la variación que experimente el Índice de Precios al Consumidor o la unidad que le reemplace. El arrendatario está obligado, además, a pagar puntualmente, los gastos comunes del inmueble arrendado, consumos de luz, agua potable, extracción de basura, gas, y demás que puedan corresponderle”.

d) Que conforme a la cláusula sexta del contrato se estipuló que “La renta se pagará por mensualidades anticipadas, dentro los primeros cinco días hábiles de cada mes”.

e) Que conforme a la cláusula octava del contrato, se estableció que “La propiedad se arrienda en el estado en que se encuentra lo que es conocido y aceptado expresamente por el arrendatario, quien lo refaccionará y regularizará toda la documentación necesaria, ante los organismos competentes, a fin de posibilitar el uso para el cual fue arrendado. Especialmente ante la Dirección de Obras Municipales en orden a obtener la recepción definitiva de la superficie que se exija. Todos y cada uno de los costos que importe, la refacción y regularización del referido inmueble serán de su exclusivo cargo”.

f) Que conforme a la cláusula décima del contrato, se pactó que, “El arrendatario se obliga a mantener en perfecto estado de funcionamiento las llaves de los artefactos, las de paso, las válvulas y lo flotadores de los excusados, y los enchufes, timbres e interruptores del sistema eléctrico, mantener en buen estado el sistema de agua y calefacción, debiendo repararlos o cambiarlos por su cuenta y costo y cada vez que sea necesario. En general, deberá conservar la propiedad arrendada en perfecto estado de aseo y conservación”.

g) Que conforme a la cláusula décima primera del contrato, se estableció que “Serán motivos plausibles para que la arrendadora ponga término anticipado al contrato de arrendamiento, los generales previstos en la ley; y especialmente, los siguientes: Uno.- Si el arrendatario se atrasa en el pago de la renta, en los términos dichos en la cláusula sexta de este contrato. Dos.-Si dedica la propiedad a un fin distinto del indicado en este contrato; o si subarrienda o cede en todo o parte el contrato. Tres.- Si no mantiene la propiedad en perfecto estado de conservación y aseo, así como si no repara inmediatamente y a su costa, los desperfectos ocasionados por el hecho o culpa de él, de sus dependientes o clientes; Cuatro.- si se atrasa en el pago de las cuentas por consumo de agua potable, electricidad, gas, etcétera. Cinco.-Si hace variaciones, de cualquier especie, en la propiedad sin consentimiento escrito de la arrendadora”.

h) Que conforme a la cláusula décimo séptima del contrato se estableció que “Sin perjuicio de lo expresado en la cláusula octavo anterior, el arrendatario no podrá, sin permiso escrito de la parte arrendadora, efectuar mejoras, reformas o adiciones en el inmueble arrendado. Las reparaciones locativas serán por cuenta del arrendatario”.

2° Que con fecha 1 de noviembre de 2010, se celebró un contrato de arrendamiento entre, nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado, todos en representación de la comunidad hereditaria quedada al fallecimiento de nombre reservado, como arrendadores, e nombre reservado, como arrendatario, respecto del local comercial número Uno, ubicado en domicilio reservado y local comercial número Dos, ubicado en la misma calle N°648 piso 1, que corresponde al establecimiento de comercio conocido con el nombre de fantasía de “EL PEREJIL”.

UNDECIMO: Que versando la controversia sobre una demanda de terminación de contrato de arrendamiento, por no pago de rentas y consumos básicos, estaba obligado el impugnante a denunciar como infringidos aquellos preceptos que, al ser aplicados, servirían para resolver el supuesto enjuiciado.

En este caso, los artículos 1977 del Código Civil y artículo 10 y demás pertinentes de la Ley N° 18.101, son los que constituyen precisamente el marco legal que regula la materia sobre la que versa el asunto y que, obviamente, fueron utilizados por los jueces del fondo al resolver, de manera que debía ser revisado, en el caso de dictarse sentencia de reemplazo. Al no hacerlo, produce un vacío que esta Corte no puede subsanar, atendida la naturaleza de derecho estricto del recurso.

DUODECIMO: Que lo anterior resulta relevante, atendido que conforme a lo dispuesto en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, el recurso de casación en el fondo procede sólo contra las resoluciones que señala, siempre que se hayan pronunciado con infracción de ley que influya substancialmente en su parte dispositiva. Agregando el artículo 772 del precitado Código, que el escrito respectivo debe expresar en qué consiste el o los errores de derecho de que adolece la sentencia recurrida, y de qué modo ese o esos errores han influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo.

DECIMOTERCERO: Que, de lo previamente consignado, se advierte que el arbitrio intentado no cumple con tales requisitos, puesto que no acusa la vulneración de las normas sustantivas o decisoria litis, debiendo entenderse por tales aquellas con arreglo a las cuales debe resolverse el litigio, y que son las únicas que pueden influir de un modo sustancial en lo dispositivo de la sentencia; pues pese a mencionarlo dentro de su desarrollo argumental, no denunció en forma clara y precisa, con la certeza exigible a un recurso de derecho estricto, el quebrantamiento de los artículos 1977 del Código Civil y artículo 10 y demás pertinentes de la Ley 18.101, cuya aplicación al caso condujo a la Corte sentenciadora a acoger la demanda.

De este modo, debe concluirse que el recurso carece de un desarrollo y explicación suficiente acerca de errores que puedan incidir sobre la materia debatida y la decisión de fondo.

DECIMOCUARTO: Que, si lo anterior no fuere bastante para decidir el rechazo del recurso, el impugnante al indicar la conculcación del artículo 1552 del Código Civil, manifestó que la “excepción de contrato no cumplido” opuesta por su parte, se tradujo en que “al sostener que la Comunidad Baquedano no cumplió con su obligación de entregar el bien arrendado y no turbarlo en el goce del mismo. Es una regla que enfatiza la reciprocidad de las obligaciones en los contratos bilaterales y supone que éstas han de cumplirse simultáneamente”. Lo que revela la falta de acuciosidad al momento de redactar el arbitrio, al intentar cuestionar un supuesto que no guarda relación alguna con la materia debatida en el caso sub judice.

DECIMOQUINTO: Que, por las razones expresadas en las motivaciones que anteceden son suficientes para concluir que el recurso de casación en el fondo ha de ser desestimado.

Y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764, 765, 766, 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se declara que se rechazan, con costas, los recursos de casación en la forma y en el fondo, interpuesto por el abogado Patricio Cornejo González, en representación de la parte demandada, ambos en contra de la sentencia de siete de mayo de dos mil veinte, dictada por la Corte de Apelaciones de Temuco.

Regístrese y devuélvase, vía interconexión.

Redacción a cargo del Ministro (S) Sr Rodrigo Biel Melgarejo.

Rol N°76.355-2020.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Arturo Prado P., Sr. Rodrigo Biel M. (s), Sr. Juan Manuel Muñoz P. (s), Sr. Raúl Mera M. (s) y Abogado Integrante Sr. Jorge Lagos G.

No firman el Ministro (s) Sr. nombre reservado y Abogado Integrante Sr. Lagos, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber terminado su periodo de suplencia el primero y ausente el segundo.