Deuda de gastos comunes

Santiago, diez de agosto de dos mil veintiuno.

VISTOS:

En autos Rol C-20573-2017, seguidos ante el Décimo Juzgado Civil de Santiago, caratulados “nombre reservado con nombre reservado y nombre reservado y Servicios Limitada”, sobre demanda de terminación inmediata de contrato de arrendamiento por no pago de las rentas, de cobro de rentas y gastos, por sentencia de veintisiete de febrero de dos mil dieciocho se la acogió, solo en cuanto se declaró terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, y se condenó al pago de las rentas adeudadas del mes de julio y agosto de 2017, por un valor de 55 U.F cada una, en lo restante se rechazó, sin condena en costas.

En contra de dicha sentencia el demandante interpuso recurso de apelación, y una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, con fecha uno de marzo de dos mil diecinueve, la revocó solo en cuanto hizo lugar al cobro de las deudas por concepto de gastos comunes y de energía eléctrica demandados, solidariamente, por la cantidad $ 2.670.775, con reajustes e intereses en la forma que dispone el artículo 21 de la Ley 18.101; confirmando en lo demás el fallo apelado.

En contra de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago, la parte demandante dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurrente denuncia la aplicación indebida del artículo 4 de la Ley N°18.101y falta de aplicación de los artículos 1545 y 1945 del Código Civil., pues no es una cuestión discutida que el contrato de arriendo tenía una duración de dos años, prorrogándose tácita y sucesivamente por un año si ninguna de las partes le ponía término por escrito y con la anticipación requerida. No habiendo las partes dado aviso, se extendió hasta el 1° de diciembre de 2017. Pero la judicatura del fondo sostiene que como la parte demandante obtuvola entrega de la propiedad a través del Vigésimo Segundo Juzgado Civil de Santiago, lo demandado desde ese mes en adelante implicaría un enriquecimiento sin causa. Sin embargo, sostiene que es el artículo 1945 del Código Civil quien establece la indemnización, y que en nuestro derecho probado que sea el incumplimiento de un contrato lo que se resuelva como consecuencia no constituye un enriquecimiento sin causa. Señala, asimismo, que no es posible aplicar la norma que reglamenta la restitución del inmueble arrendado por el arrendatario, cuando precisamente es un hecho establecido que la demandante lo recuperó judicialmente, invocando el derecho que le concede el inciso segundo del artículo 6 de la Ley N°18.101

En cuanto al error en la aplicación del artículo 4 de la referida ley, sostiene que su gran verbo rector es restituir, que significa de acuerdo al diccionario de la RAE “volver una cosa a quien la tenía antes”, y, en este caso, no fue el arrendatario sino el tribunal quien dispuso la entrega del inmueble arrendado. Sostiene que el artículo 1 de la Ley N°18.101 señala que el contrato de bienes raíces urbanos se regirá por las disposiciones especiales de esta ley y en lo no previsto por el Código Civil. Se ha producido en la sentencia el error de derecho al resolver que debe aplicarse preferentemente el artículo 4 ya mencionado al artículo 1945 del Código Civil. Añade que las cuestiones tratadas son enteramente diversas, el artículo 1945 regula la indemnización de perjuicios que debe pagar el arrendatario en el caso que se ponga término al contrato por su culpa, y el artículo 4 de la Ley N° 18.101 el pago de rentas que debe pagar el arrendatario cuando ha sido desahuciado por su arrendador, disponiendo que debe pagar por todo el periodo que dure la ocupación del inmueble. En un caso, se trata de perjuicios por el incumplimiento contractual y en el otro las obligaciones que nacen del contrato de pagar las rentas. Sostiene, finalmente, que la norma general del ordenamiento jurídico, para el asunto preciso de que se trata se encuentra regido por el artículo 1945 del Código Civil que regula las indemnizaciones de perjuicios por el término anticipado del contrato por culpa del arrendatario.

Termina señalando cómo los errores de derecho han influido en los decisivo del fallo.

SEGUNDO: Que los hechos que han quedado establecido para la resolución del conflicto son los siguientes:

A) Existencia de contrato de arrendamiento entre las partes, celebrado el 1 de diciembre de 2014 sobre las oficinas 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97 y 98 y de subarriendo de las oficinas 91 y 98 del edificio situado en Moneda 1137 de la comuna de Santiago.

B) Existencia de contrato de arrendamiento entre las partes, celebrado el 6 de julio del 2006 sobre las oficinas 91, 92, 93, 95 y 98.

C) Con fecha 24 de agosto de 2017, por resolución del Vigésimo Segundo Juzgado Civil de Santiago, se llevó a efecto la entrega material de las oficinas señaladas en la letra A junto con los muebles que lo guarnecen, y el 21 de agosto la parte demandada hizo entrega de las llaves a la parte demandante.

D) Por concepto de gastos comunes y de energía eléctrica existe una deuda ascendente a $2.670.775.

TERCERO: Que, luego, la sentencia impugnada señala que la correcta calificación jurídica del contrato una vez renovado es la de uno de plazo fijo no superior a un año, con cláusula de renovación automática.

Para este tipo de contratos de arrendamiento, el artículo 4º de la Ley N°18.101 prevé que, por un lado, el arrendador para ponerle término sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble; y, por el otro, que el arrendatario podrá restituirlo antes de expirar el plazo de restitución y sólo estará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que aquélla se efectúe.

Conforme lo regla el artículo 1948 del Código Civil, “la restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves”.

Como quedó establecido en el considerando 13° de la sentencia en alzada, ambas hipótesis se verificaron en el mes de agosto de 2017, por lo que aplicándose el artículo 4° de la ley especial señalada, la obligación de pagar la rentas por todo el tiempo que falte para su terminación como lo pretende el actor, regla general supletoria contenida en el artículo 1945 del Código Civil, cede en su aplicación frente a la regla especial ya señalada, de manera que la pretensión de pago de todas las rentas por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio, no podrá ser acogida, por lo que la sentencia en esta decisión será confirmada; revocándose sólo en cuanto acoger la obligación del pago de los gastos comunes y el consumo de energía eléctrica que se produjo durante los meses que aún estaba ocupada la propiedad por el arrendatario.

CUARTO: Que, para resolver el conflicto jurídico planteado, cabe recordar que el artículo 1945 del Código Civil dispone, en lo que interesa, que: “Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.

Podrá con todo eximirse de este pago proponiendo bajo su responsabilidad persona idónea que le sustituya por el tiempo que falte, y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente”.

Dicha disposición contempla una cláusula penal legal, estableciendo, de antemano, la procedencia y monto de la indemnización que se sigue por el incumplimiento del contrato por culpa del arrendatario.

Al calificar la Corte el contrato como uno de plazo fijo que no excede de un año debemos tener presente el artículo 4 de la Ley N°18.101, que dispone, en su inciso segundo, “En los casos a que se refiere este artículo el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitución y sólo restará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que aquélla se efectúe”.

QUINTO: Que el conflicto, por lo tanto, es determinar cuál norma se debe aplicar entre el artículo 1945 del Código Civil y el artículo 4º de la Ley N°18.101; y éste impone el pago de las rentas por el tiempo que dure la ocupación del inmueble cuando el arrendatario lo restituye antes de la expiración del plazo del contrato, en cuyo caso, solo se deben las rentas devengadas hasta el momento de su restitución; sin embargo, la situación descrita es distinta al caso sublite, ya que el arrendamiento terminó por mediar culpa del arrendatario, situación regida por la norma especial que prevé el artículo 1945 del Código Civil, quien, con su actuar negligente -no pago de las rentas-, generó perjuicios a su contraparte, los que deben ser resarcidos y que, en la especie, están constituidos por las rentas que dejó de percibir por todo el tiempo que debía regir la convención. Tanto así, que el demandante para obtener la restitución del inmuebledebió recurrir al procedimiento especial que se encuentra en el inciso segundo del artículo 6 de la misma ley, que señala “Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal”. De acuerdo a los hechos establecidos, así ocurrió la entrega del inmueble y no por la restitución hecha por el arrendatario, caso en el cual sería posible aplicar el artículo 4.

SEXTO: Que, asimismo, es necesario determinar que, en ningún caso, nos encontramos ante la institución del enriquecimiento sin causa, ya que, en éste, la causa jurídica está representada por el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, distinto es entender cuando el contrato ha terminado y cuáles serían sus consecuencias. Todo lo anterior, permite dar por establecido que la sentencia del tribunal de alzada infringió lo dispuesto por el artículo 1945 del Código Civil, al no aplicarlo en este caso, procediendo invalidar el fallo impugnado.

Por estas consideraciones, y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia dictada el primero de marzo de dos mil diecinueve, por la Corte de Apelaciones de Santiago, la que se invalida sólo en lo concerniente al extremo acogido, y se la reemplaza por la que se dicta acto continuo, sin nueva vista, pero separadamente.

Acordada en contra del voto del abogado integrante Antonio Barra, quien estuvo por rechazar el recurso de autos, por cuanto en su concepto, la sentencia impugnada no incurre en los errores de derecho que se le atribuyen.

Redactada por la abogada integrante Leonor Etcheberry C.

Regístrese.

Rol N° 9.456-19

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los ministros señora Gloria Ana Chevesich R., señora Andrea Muñoz S., señora María Angélica Repetto G. y Abogados Integrantes señora Leonor Etcheberry C. y señor Antonio Barra R. No firma el abogado integrante señor Barra, obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber concluido su periodo de nombramiento. Santiago, diez de agosto de dos mil veintiuno.