Rentas de arrendamiento

Santiago, diez de agosto de dos mil veintiuno.

En cumplimiento a lo ordenado por el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.

Vistos:

Se reproduce la sentencia apelada de uno de marzo de dos mil diecinueve, previa eliminación de los considerandos segundo y tercero, y los fundamentos cuarto, quinto y sexto del fallo de nulidad que antecede, y se tiene, en su lugar, presente:

PRIMERO: El problema que plantea este caso es la convivencia entre los artículos 1945 y 4 de la Ley N° 18.101.

Para decidir entre ambas normas, resulta necesario desentrañar si es que se presenta una antinomia, es decir una situación en que las mismas circunstancias configuran el supuesto de hecho de ambas y cuyas consecuencias jurídicas son incompatibles. Luego, si se concluye, que existe la antinomia, habrá que determinar cómo resolverla.

De cara a lo primero -la existencia de una eventual antinomia -el inciso 2º del artículo 4 de la Ley N° 18.101, que es el que interesa, dispone que: “En los casos a que se refiere este artículo el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitución y sólo restará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que aquélla se efectúe”.

Se deberá notar que el supuesto de hecho del artículo consiste en que el arrendamiento termine por restitución del inmueble por parte del arrendatario antes del término. Por otra parte, la consecuencia jurídica es una indemnización legal tasada que se manifiesta a través de la obligación de pagar la renta hasta el momento de la restitución. Pues bien, en el caso de autos, no existe una restitución por parte del arrendatario, restituir, de acuerdo al diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, significa “volver una cosa a quien la tenía antes”, por lo tanto, lo que realmente se produjo fue un abandono del inmueble y fue el tribunal quien ordenó la restitución del inmueble al arrendador.

SEGUNDO: Que, tratándose del inciso primero del artículo 1945 del Código Civil, el supuesto de hecho vuelve a ser el término del arrendamiento, pero se limita a aquellos casos en que termina por culpa del arrendatario. Por otra parte, la consecuencia vuelve a ser una indemnización legal tasada, consistente en que se paga la renta, pero hasta un momento distinto que el establecido por el artículo 4 de la Ley N° 18.101.

Pues bien, como puede verse, ambos preceptos disciplinan el término del arrendamiento, sin embargo, no existiría una antinomia, pues el artículo 4 se refiere a la restitución anticipada, la cual está permitida, mientras que el artículo 1945 se remite a aquellos casos en que el término ocurre por culpa del arrendatario.

TERCERO: Que el artículo 1° de la Ley N°18.101 señala que “El contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, entendiéndose por tales los ubicados dentro del radio urbano respectivo, se regirá por las disposiciones especiales de esta ley y, en lo no previsto en ella, por el Código Civil”. Pues bien, el artículo 1945 del Código Civil se encuentra situado dentro de las obligaciones de todo arrendatario, que no se encuentran tratadas específicamente en la Ley N°18.101, por lo cual, es perfectamente aplicable al caso de autos, y establecer, entonces, que el arrendatario está obligado a pagar las rentas hasta el fin del período del arriendo, ya que el arrendamiento terminó por su culpa , pues no restituyó el bien como lo señala el artículo 4 de la Ley N° 18.101, sino que lo abandonó y el arrendador tuvo que recurrir a la justicia para lograr la restitución de que habla dicho artículo.

CUARTO:

Que, la aplicación del artículo 4, como resulta evidente, hará que exista una utilidad perdida durante el tiempo que media entre la restitución y aquel que, razonablemente, tomará al arrendador volver a arrendar el inmueble. Es por eso que el artículo 1945 hace pagar al arrendatario las rentas hasta el final del tiempo en que pudiera haber obtenido el desahucio, y no obliga al arrendador a demandar en un juicio ordinario la indemnización por lucro cesante para obtener el pago de las rentas que significaba el cumplimiento del contrato.

En cambio, hay quienes pueden entender que aplicar el artículo 1945 afecta notablemente al deudor, en el sentido de hacerlo pagar las rentas hasta el fin del término del contrato y que no se cumpla con la figura que la doctrina nacional reconoce como el deber o carga de minimizar el daño, lo que podría ocurrir en aquellos contratos de largo plazo; sin embargo, el artículo 4 de la Ley N°18101 se refiere a arriendos con plazo menor a un año, y particularmente, en el caso de autos, el incumplimiento en el pago de la renta solo está referido a seis meses, plazo razonable de considerar para que una propiedad se vuelva a arrendar, pero, además, no hay que olvidar que el arrendatario tiene la posibilidad que le da el inciso segundo del mismo artículo, en cuanto que “Podrá con todo eximirse de este pago proponiendo bajo su responsabilidad persona idónea que le substituya por el tiempo que falte, y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente”, por lo cual, el arrendador no es libre para no querer arbitrariamente y sin esfuerzo alguno arrendar nuevamente el inmueble.

Por lo tanto, procede acoger la demanda, de la manera en que se dirá, debiendo el demandado pagar las rentas desde julio a agosto, que corresponden a períodos adeudados porque no tuvo acceso al bien, y las de septiembre a noviembre, por aplicación del artículo 1945 ya mencionado.

Por estas consideraciones y de conformidad con lo que previenen los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia apelada de veintisiete de febrero de dos mil dieciocho, y se condena a los demandados a pagar solidariamente las rentas de arrendamiento que se encontraban pendientes de vencimiento a la época del incumplimiento, esto es, las de los meses de julio a diciembre de 2017, por un valor de 55 U.F. cada una, y los gastos comunes y de energía eléctrica por la suma de $ 2.670.775, con reajustes e intereses en la forma que dispone el artículo 21 de la Ley 18.101. Se la confirma en lo demás apelado.

Acordada con el voto en contra del abogado integrante Barra, quien fue de opinión de no dictar decisión de reemplazo, atendidos los fundamentos expresados en su disidencia en el fallo de casación que antecede.

Regístrese y devuélvanse.

Redactada por la abogada integrante Leonor Etcheberry C.

Rol N° 9.456-19

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los ministros señora Gloria Ana Chevesich R., señora Andrea Muñoz S., señora María Angélica Repetto G. y Abogados Integrantes señora Leonor Etcheberry C. y señor Antonio Barra R. No firma el abogado integrante señor Barra, obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber concluido su periodo de nombramiento. Santiago, diez de agosto de dos mil veintiuno.