Cláusula penal

Santiago, dieciocho de noviembre de dos mil veintiuno.

VISTOS:

En estos autos rol C-32024-2017, seguidos ante el Vigésimo Sexto Juzgado Civil de Santiago, caratulados “Banco Santander-Chile con Sociedad Constructora Polonesa Limitada y otro”, por sentencia de tres de enero de dos mil dieciocho, se acogió la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas suscrito entre las partes, debiendo la sociedad arrendataria restituir el inmueble ubicado en domicilio reservado, y condenó a los demandados a pagar solidariamente las rentas insolutas desde el 22 de octubre de 2017, equivalente a 336,25 unidades de fomento, I.V.A. incluido, pagaderas en su equivalente en pesos al día de su pago, más los cánones que se hayan devengado durante la tramitación del juicio hasta la fecha de la devolución efectiva del inmueble arrendado, además de los intereses corrientes para operaciones reajustables con el máximo recargo legal, aplicable sobre el monto de las rentas adeudadas, durante el período de la mora o simple retardo y hasta su pago efectivo; rechazándose la pretensión de declarar que en forma ipso facto, y como consecuencia del incumplimiento, la arrendataria perdió el depósito constituido para pagar el precio de la compraventa, a título de indemnización compensatoria, sin costas

Se alzó el demandante y una de las Salas de la Corte de Apelaciones de Santiago, por sentencia de nueve de agosto de dos mil dieciocho, la confirmó, con costas.

En contra de este último pronunciamiento, el demandante dedujo recurso de casación en el fondo, solicitando se invalide el fallo y se dicte uno de reemplazo que acoja la procedencia de la cláusula penal o indemnizatoria convenida en el contrato de arrendamiento, con costas

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurrente sostiene que la sentencia impugnada ha infringido los artículos 1445, 1460, 1535, 1542, 1545, 1915,1560 y 1562 del Código Civil.

En relación al artículo 1445 del Código Civil, sostiene que las partes al convenir una cláusula penal o indemnizatoria en un contrato de leasing o de arrendamiento con opción de compra, se cumplen todos los requisitos que establece de manera que esa declaración de voluntad obliga a las partes, sin que dicha estipulación se encuentre prohibida por la ley o que atente contra la moral o las buenas costumbres, y que, de acuerdo al artículo 1460 del Código Civil, contendría un objeto de dar una cosa.

Respecto al artículo 1535 del Código de Bello, sostiene que la cláusula penal incorporada al contrato de arrendamiento con opción de compra cumple con la definición dada por el legislador, y que el 1542 del mismo código contempla la situación de la cláusula del juicio en comento dentro de las posibles de ser exigidas.

Asimismo, señala, que el artículo 1545 del Código Civil le da obligatoriedad entre las partes a la cláusula penal bajo la denominada ley del contrato, y que todos los artículos enunciados han sido desconocidos por el sentenciador al no aceptar la cláusula penal convenida en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes.

Argumenta que el contrato suscrito entre las partes es uno de arrendamiento definido en el artículo 1915 del Código Civil, y que el hecho de convenir una opción de compra no lo desnaturaliza y menos lo transforma en uno que contenga una operación de crédito de dinero o de financiamiento.

Sostiene el recurrente que aplicando los artículos 1560 y 1562 del Código Civil, se desprende claramente que la intención de las partes era convenir una cláusula penal para que produjera efectos en el caso del retardo en el pago de las rentas de arrendamiento.

Finaliza señalando como los errores han influido en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que, para resolver el asunto, se debe tener presente que los hechos establecidos por los tribunales del fondo son los siguientes:

1.- Con fecha 18 de marzo de 2013 se celebró entre las partes un contrato de arrendamiento, mediante el cual el actor entregó en arriendo a la demandada con opción de compra, según lo estipulado en la cláusula décimo segunda, el inmueble ubicado en domicilio reservado, que corresponde al Lote E1 de una superficie de 2.600,22 M2, “Condominio Industrial Doña nombre reservado”, del Macrolote A, comuna de Pudahuel, rigiendo el mismo a contar de la data de inscripción de dominio, con un plazo de duración de 143 meses, por una renta mensual de 82,02 unidades de fomento, las 3 primeras pendientes de pago, y las 125 siguientes por un valor de 282,56 unidades de fomento, más I.V.A., pagaderas por periodos mensuales los días 22 de cada mes de vigencia del contrato, a contar del 22 de julio de 2014, constituyéndose, a su vez, don nombre reservado en fiador y codeudor solidario de la arrendataria, así como las demás cláusulas pertinentes y debatidas en el juicio.

2.- Para el evento de incumplimiento del pago de rentas, se estipuló en la letra a) de la cláusula decimotercera del contrato de arriendo , una cláusula penal por los perjuicios, avaluados anticipadamente y de común acuerdo, consistente en el depósito pagado y establecido en la cláusula decimosegunda, - que dice, para los fines de pagar el precio de compraventa, la arrendataria abonará al banco, en calidad de depósito, el equivalente a UF 8.694-, más un 30% de las rentas pendientes de vencimiento a la época del incumplimiento.

En su letra b), numeral 2), se estipula que: "Las partes convienen expresamente que por el pago de la indemnización de perjuicios establecidos bajo la modalidad de cláusula penal en la letra a) del párrafo precedente no se entiende extinguida la obligación de pagar las rentas vencidas e impagas con sus respectivos intereses moratorios, de conformidad a lo estipulado en el artículo mil quinientos cuarenta y siete del Código Civil".

3.- Por escritura pública fechada 26 de mayo de 2014, se modificó el contrato de arrendamiento con opción de compra, entre otros aspectos, el numeral 6) de la cláusula decimosegunda, en el sentido de que "para los fines de pagar el precio de la compraventa, la arrendataria abona al contado, en este acto, declarando la arrendadora haberla recibido a su entera y total satisfacción, en calidad de depósito, el equivalente a diecisiete mil doce como ochenta unidades de fomento".

En su cláusula octava, establece que en todo lo no modificado permanecen vigentes las estipulaciones contenidas en el contrato de arrendamiento con opción de compra.

4.- Los demandados no acreditaron el pago de las rentas demandadas.

Tercero: Que, a la luz de los hechos señalados en el artículo precedente, la judicatura de primera instancia estimó que se configuraban los presupuestos del artículo 1977 del Código Civil, en consonancia con lo dispuesto en el artículo 10 de Ley N° 18.101 y sus modificaciones, declarándose, en definitiva, terminado el contrato sub-lite, ordenado la restitución del bien inmueble arrendado y condenándolos a pagar solidariamente las rentas de arrendamiento insolutas desde el 22 de octubre de 2017, equivalente a 336,25 unidades de fomento, I.V.A. incluido, más los cánones que se hayan devengado durante la tramitación del juicio hasta la fecha de la devolución efectiva del inmueble arrendado, además de los intereses corrientes para operaciones reajustables con el máximo recargo legal, que se aplicará sobre el monto de las rentas adeudadas, durante el período de la mora o simple retardo y hasta su pago efectivo.

Respecto de la pretensión de declarar que en forma ipso facto, y como consecuencia del incumplimiento, la arrendataria perdió el depósito constituido para pagar el precio de la compraventa, a título de indemnización compensatoria, cabe consignar, que no habiéndose estipulado como cláusula penal, pues la décimo tercera del contrato primitivo que la contiene no fue modificada, se la desestimó. A mayor abundamiento, y para el caso que se hubiera estipulado como cláusula penal, se decidió que, en relación a la estimación anticipada de los perjuicios por el retardo en la restitución del bien arrendado, cabe señalar que si bien el contrato de leasing, al no encontrarse definido en el ordenamiento jurídico ha sido asemejado a un arrendamiento de bienes con opción de compra, no es menos cierto que, atendido sus fines, es una figura que tiene por objeto la prestación de un servicio financiero, a través del cual el arrendatario obtiene el financiamiento para la adquisición de bienes muebles e inmuebles, y desde esta perspectiva, el leasing financiero es una obligación de dinero a la que no pueden serle ajenos las normas y principios que el ordenamiento jurídico prevé para esa clase de obligaciones, por tanto, la única indemnización de perjuicios que procede es aquella que proviene del retardo en el cumplimiento de la obligación y se traduce en el pago de los intereses moratorios, no siendo legítimo el cobro de una cantidad por concepto de cláusula penal.

Por su parte, la sentencia de segunda instancia si bien la confirmó, sostiene que no se puede desconocer que en el contrato de arrendamiento con opción de compra se convino por las partes que, en caso de incumplimiento por parte de la arrendataria, especialmente, en la falta de pago oportuno de la renta de arrendamiento, el banco tenía derecho a título de indemnización, el abono o anticipo entregado en depósito para la compra del inmueble arrendado, no obstante, que no se puede obviar que la cláusula en cuestión no es más que una de adhesión, impuesta unilateralmente por la entidad bancaria, sin que resulte posible una opción distinta a la de su suscripción para lograr acceder a un financiamiento en orden llevar a efecto un proyecto comercial, aun percibiendo el desequilibrio de las obligaciones y deberes entre arrendador y arrendatario

La cláusula de que se trata fue redactada por la entidad bancaria, limitándose la demandada a aceptarla, imponiéndose aquella sobre su voluntad, sin que existiera la posibilidad de discutirla, de lo que se desprende el desequilibro del poder negociador de los contratantes, sin que en la realidad exista una libertad contractual, corolario de la autonomía de la voluntad, transformándose en definitiva en una cláusula abusiva.

A pesar de lo anterior, comparte la decisión del juez a quo, en el sentido que la única indemnización de perjuicios que procede es la del retardo en el cumplimiento de la obligación, y que se traduce en el pago de los intereses moratorios, sin perjuicio de las mejoras a que se refiere la cláusula sexta del contrato que ceden a su favor.

Cuarto: Que, como se ve, se rechazó la pretensión de cobrar la suma del depósito estimando que, al tratarse de un contrato de carácter financiero, la cláusula penal únicamente podría consistir en el pago de los intereses en los términos que lo establece la ley 18.010. También porque se trataría de una cláusula abusiva.

Ambos argumentos deben examinarse. Por lo que toca al primero, es efectivo que el leasing opera como un mecanismo de financiamiento, sin embargo, dicha operación se estructura en torno a figuras tipificadas, a saber un contrato de arrendamiento y uno de promesa unilateral de contrato bilateral, al que, en ocasiones, se le denomina opción.

Ahora bien, no basta que se trate de un mecanismo financiero para aplicar la ley 18.010 sobre operaciones de crédito de dinero. Resulta necesario que se trate de uno en el que el acreedor entregue o se obligue a entregar una suma de dinero en los términos del artículo 1º de dicha ley.

Sin embargo, eso no sucede en este caso, el banco de ninguna manera entrega o se obliga a entregar dinero a la demandada y, por lo mismo, no puede afirmarse que la ley 18.010 reciba aplicación en este caso.

Con respecto al segundo argumento -se trataría de una cláusula abusiva en un contrato de adhesión-, todo indica que si se tratara de un contrato de aquellos disciplinados por la ley 19.496, la cláusula sería abusiva y, siendo un supuesto de nulidad absoluta, el tribunal podría declararlo de oficio. Pero, como es evidente, no se trata de un contrato disciplinado por dicha ley. Ahora bien, podría aplicarse de manera analógica dicha ley cuando se trata de empresas pequeñas, sin embargo, el legislador ya habría tomado esa decisión a través de la ley 20.416. Como sea que fuere, en este caso no formó parte de la discusión si la demandada se trata de una de las empresas a las que se aplica esa ley, a lo cual habrá que añadir que no fue alegado. De esta manera, tampoco puede compartirse el argumento del tribunal de alzada.

Quinto: No compartir el argumento de los tribunales de instancia, sin embargo, no determina no aceptar la solución a la que llegaron; lo que exige arribar a ella a través de argumentos que puedan compaginarse adecuadamente con el derecho chileno.

Para descubrirlos es necesario señalar que lo que se le está reprochando al banco es que cobre, por una parte, aquello que se debe por el incumplimiento de un contrato de arrendamiento y, por otra, que cobre el precio de un contrato de compraventa sin cumplir con la entrega traslaticia.

Se trata de un reproche justo; una cláusula que permita lo anterior claramente fractura la conmutatividad que resulta deseable en un contrato de esta especie. De manera que si se hubiera alegado como una cláusula penal enorme no existiría ningún problema en declararla como tal, pero no se alegó y, como resulta evidente, según lo dispuesto en el artículo 1544 del Código Civil, la disminución de la cláusula penal debe pedirse.

Sin embargo, la doctrina más autorizada ha considerado esta situación a propósito de los hechos de que da cuenta la causa.

Pues bien, en alguna ocasión este tribunal ha fallado que el pago del precio no tendría causa si la cosa no se entrega traslaticiamente, sin embargo, no parece necesario extender de esa manera la existencia de la causa, después de todo, habrá que recordar que la concurrencia de los requisitos del negocio jurídico se exige al momento de su perfeccionamiento y que no existe la nulidad sobrevenida.

De esta manera, si el problema se encuentra en la causa, debería configurarse al momento de perfeccionarse el contrato; es decir, que en esa oportunidad falte ese elemento del contrato, esto es, la causa.

No parece, entonces, jurídicamente adecuado subsumir la cuestión en la falta de causa, ni es el camino que ha seguido la doctrina más autorizada, que se ha decantado por la ilicitud de la causa. En este sentido, el profesor Hernán Corral estima que si no se ha pedido la reducción de la cláusula penal enorme se puede acudir a la ilicitud de la causa, en los siguientes términos: “Por último, si ninguno de estos remedios resulta procedente para repeler el abuso y el enriquecimiento injusto, estimamos que debe considerarse nulo el contrato por causa ilícita (no por falta de causa como quería la Corte en el caso comentado). Nos parece que se trata de un caso de fraude a la ley ya que por medio de actos aisladamente apegados a la legalidad: contrato de leasing, clausula penal punitiva, se llega a un resultado no querido por el ordenamiento: la empresa de leasing obtiene el precio del bien sin enajenarlo (lo recupera a través de la resolución). Si el resultado inicuo es patente en el contrato, podrá el Juez declararla nulidad de oficio conforme a lo previsto en el art. 1683 CC (…). La nulidad del contrato principal acarreará también la nulidad de la cláusula penal (art. 1536 CC) (…).” (Corral, “Cláusula Penal” (2016), pp.172 y 173).

La opinión del profesor Corral merece, sin embargo, un comentario en este caso. Desde luego, no parece tolerable que, bajo el ropaje de contratos lícitos (arrendamiento y promesa) se procure una finalidad ilícita (apropiarse del precio pactado sin resultar obligado a la entrega traslaticia). Sin embargo, de allí no se sigue que todo el contrato resulte contrario a la ley, las buenas costumbres o el orden público. En realidad, se trata de un contrato perfectamente válido en el ordenamiento jurídico y tipificado a través de la ley 19.281. Lo que, en cambio, repugna al ordenamiento jurídico, pues despoja a un contrato conmutativo de la equidad más elemental entre sus prestaciones es que, por un incumplimiento, el acreedor obtenga el total de las rentas adeudadas y el precio de la compraventa sin que surja para él obligación de hacer la entrega.

De esta manera, habrá que convenir que nos encontramos frente a lo que la doctrina especializada denomina un supuesto de “nulidad parcial”, es decir uno en el que alcance de los efectos de la nulidad no impregna todo el contenido del contrato, sino nada más una porción del mismo.

Concluido lo anterior, ahora es posible presentar el argumento de la nulidad absoluta en este caso.

En primer lugar, este contrato existe una cláusula que permite aquello que el ordenamiento jurídico no debe tolerar, a saber, que frente a un incumplimiento contractual se terminen cumpliendo completamente las obligaciones de dos contratos (renta y precio) sin una contraprestación adecuada.

En segundo lugar, dentro de la frondosa literatura acerca de la causa existe una línea que entiende el “motivo” no en términos estructurales, sino como intención de las partes.

En tercer lugar, resulta perfectamente posible que esa intención repugne al ordenamiento jurídico, en cuyo caso se le denomina “causa ilícita”.

En cuarto lugar, se ha sostenido que la nulidad absoluta tutela intereses que trascienden aquellos de los directamente involucrados en el contrato. Por lo mismo, habrá que preguntarse si, en este caso, existe un interés que exceda al de los participantes en el contrato. Esta Corte estima que sí, el interés que la parte contratante más poderosa imponga condiciones que no solo son ventajosas para ella, sino que, directamente ruinosas para la parte más débil, en términos que frustran la finalidad típica de un contrato.

En quinto lugar, según dispone el artículo 1683 del Código Civil, la nulidad absoluta debe ser declarada por el juez, aun sin petición de parte, cuando aparece de manifiesto en el acto o contrato. Y eso es, precisamente, lo que sucede aquí, basta leer la cláusula para advertir que lo que se pretende con su aplicación es permitir a una parte apropiarse del precio sin transferir la cosa.

En sexto lugar, podría entenderse que se trata de un caso de cláusula penal enorme, y sería correcto. Sin embargo, el hecho de que las partes dispongan de remedios para tutelar sus propios intereses no obstaculiza que el tribunal deba cumplir con el mandato que le impone el referido artículo.

Pues bien, las reflexiones anteriores conducen a concluir que las asumidas por la judicatura de instancia son erradas, por lo que esta Corte debería acoger el recurso de nulidad sustantivo que se analiza y dictar la respectiva sentencia de reemplazo; sin embargo, como en ésta habría que cumplir el mandato que contiene el artículo 1683 del Código Civil, dado lo razonado, se debe inferir que los yerros jurídicos constatados no tienen influencia en la parte dispositiva de la sentencia impugnada, pues, en todo caso, habría que confirmar la de primera instancia que rechazó la demanda; en consecuencia, el recurso corresponde que sea desestimado.

Y visto además lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el demandante en contra de la sentencia de nueve de agosto de dos mil dieciocho dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago.

La ministra Chevesich deja constancia que abandona la postura asumida en sentencias que inciden en una materia similar a la que se examina en la presente, por estimar que la actual resulta más acorde a la normativa legal que la reglamenta.

Se previene que la ministra Repetto concurre al rechazo teniendo únicamente presente:

Primero: Que es un hecho establecido en la sentencia recurrida que la cláusula penal fue impuesta unilateralmente por la entidad bancaria, según se lee en su considerando décimo.

Segundo: Que estos hechos de la causa resultan inamovibles para el tribunal de casación al no haberse alegado respecto de su establecimiento infracción a normas reguladoras de la prueba.

Tercero: Que por lo tanto la sentencia recurrida al restarle eficacia a esa cláusula no ha infringido las normas invocadas por el recurrente, porque la ley del contrato obliga a los contratantes en la medida que hayan concurrido con su voluntad a formar el consentimiento que genera las respectivas obligaciones o derechos que nacen de un contrato, lo que en este caso no ha ocurrido atendidas las conclusiones de hecho a que ha arribado la sentencia, según se ha referido.

Redactada por la abogada integrante Leonor Etcheberry C., y la prevención por su autora.

Regístrese y devuélvase

Nº 24.704-2018

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., María Angélica Cecilia Repetto G., ministro señor Mario Gómez M., y las Abogadas Integrantes señora María Cristina Gajardo H. y señora Leonor Etcheberry C. No firma el ministro suplente señor Gómez, obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber terminado su periodo de suplencia. Santiago, dieciocho de noviembre de dos mil veintiuno.