Conservador de bienes raíces (CBR)

Santiago, veinticuatro de enero de dos mil veintidós.

VISTO:

En este juicio sumario sobre acción de precario, Rol C-1.579-2018 del Primer Juzgado de Letras en lo Civil de Rengo, caratulado “nombre reservado con nombre reservado”, mediante sentencia de treinta de abril de dos mil diecinueve fue rechazada la acción, sin costas.

Apelado el fallo por la demandante, en su pronunciamiento de doce de diciembre de dos mil diecinueve la Corte de Apelaciones de Rancagua lo revocó y en su lugar accedió a la demanda, condenando a la demandada a restituir el inmueble disputado, en el plazo que señala, sin costas.

En contra de esta decisión, la demandada deduce recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

PRIMERO: Que la recurrente postula que el fallo infringe el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, reprochando que los juzgadores estimen que el mero título de propiedad presentado por el demandante y la notificación practicada por el receptor constituyan plena prueba de la ocupación de inmueble que se le atribuye.

Manifiesta a este respecto que como la individualización de los predios rurales en los registros del Conservador de Bienes Raíces de la VI Región carece de precisión, en la especie resultaba indispensable verificar la ubicación del inmueble reclamado con un perito topográfico pues, tal como razonó el tribunal de primer grado, no es posible aseverar sólo en virtud de las inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces la identidad física de la propiedad reclamada y la que ocupa quien recurre Y como ese aspecto tampoco puede determinarse con las demás probanzas rendidas, arguye que no era viable dilucidar si el predio que ocupa su parte pertenece a su arrendador nombre reservado o al demandante. Por lo demás, los jueces no se refieren a la instrumental aportada por su parte que comprueba –afirma- que la propiedad que ocupa pertenece al inmueble inscrito a fojas 66, número 61 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Rengo del año 2010 a nombre de su arrendador, tercero ajeno al juicio.

SEGUNDO: Que en estos antecedentes el actor nombre reservado dedujo demanda de precario en contra de nombre reservado reclamando la restitución del inmueble de su propiedad que actualmente ocupa y que corresponde al Lote 21 de una propiedad de mayor extensión denominada “El Limo”, ubicada en la comuna de Malloa, provincia de Cachapoal, Región del Libertador Bernardo O´Higgins, lote de una superficie aproximada de 444,44 metros cuadrados, con los deslindes que indica el título inscrito a nombre del demandante a fojas 2715 número 2695 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Rengo del año 2017, asegurando que por su mera tolerancia y sin que haya habido previo contrato de ninguna especie ni pagos periódicos que justifiquen la tenencia, el inmueble es ocupado por la demandada junto a su hija y nieto.

La demandada contestó el libelo solicitando su rechazo. Cuestionó que su contraparte fuera el dueño del inmueble que ocupa, pues aseguró que pertenece a un tercero, nombre reservado, a cuyo nombre figura la inscripción de fojas 66 número N° 61 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Rengo del año 2010, que corresponde al inmueble de 1,85 hectáreas que adquirió el 15 de enero del año 2010 mediante el procedimiento previsto en el Decreto Ley N° 2.695 y que dio en arrendamiento a la demandada mediante contrato celebrado el año 2015, título que autoriza a la tenencia de una porción ubicada en un sector cerro, de superficie aproximada de 150 metros cuadrados, lugar en el que, por lo demás, vive hace más de treinta años sin haber conocido al actor.

Arguyó, en definitiva, que la acción de precario no resulta procedente porque existe un título que la habilita para ocupar el inmueble consistente en un contrato de arrendamiento celebrado con el dueño de la propiedad que habita. Por último, aseveró que al no ser dueño del inmueble que reclama, el demandante carece de legitimación activa.

TERCERO: Que luego de enunciar los presupuestos de la acción de precario, la sentencia deja asentado que el actor es poseedor inscrito del inmueble materia del juicio y que el predio es ocupado por la demandada, pues en ese lugar fue notificada personalmente del libelo de autos.

Y en cuanto a la justificación de esa ocupación, los jueces expresan que “la prueba de la demandada resulta insuficiente para desvirtuar los hechos establecidos y demostrar su alegación de total ausencia de vínculo jurídico con el dueño de la propiedad, al esgrimir que ocupa un inmueble de otro dueño, por cuanto el contrato de arrendamiento que acompaña, celebrado con fecha 29 de Septiembre del año 2015, respecto del inmueble de propiedad de don nombre reservado, no es un título que posea la calidad y entidad necesaria para oponerlo al demandante, siendo imprescindible al efecto que el derecho que emana del título y que legitima la tenencia de la cosa ajena pueda ejercerse respecto del dueño, sea porque él o sus antecesores se colocaron en la posición jurídica de respetar esa tenencia -derecho de naturaleza personal- o porque puede ejercerse sin respecto a determinada persona -derecho real-.”

Concluyen , en definitiva, que “no pesa sobre el demandante obligación alguna de respetar tal título, por tratarse de un instrumento privado, del que emana un derecho personal para la demandada, exigible respecto de un tercero ajeno al juicio distinto al dueño de la propiedad sub-lite y que recae igualmente sobre un inmueble distinto al objeto del litigio, teniendo presente, que en la acción de precario, la restitución del bien raíz, encuentra su justificación en la carencia absoluta de nexo jurídico entre, quien ocupa el bien raíz y el propietario del mismo”.

En consecuencia, al concurrir los presupuestos de procedencia de la acción deducida, acogen la demanda y ordenan a la demandada restituir la propiedad al actor.

CUARTO: Que el artículo 2195 del Código Civil, en su inciso segundo, expresa que “Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño”, definición de la que se desprende que es un elemento inherente del precario la mera situación de hecho y la total ausencia de vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor del inmueble reclamado.

Con estricto apego a la disposición transcrita y de acuerdo a la reiterada jurisprudencia existente sobre la materia, para que exista precario es necesario la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b) que el demandado ocupe ese bien; y c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

QUINTO: Que como ya fuera enunciado, la recurrente asevera que la sentencia infringe el precepto legal antes citado porque los jueces se equivocan al concluir que han sido comprobados los requisitos de la acción, en circunstancias que, en su opinión, no ha sido posible declarar que el predio que habita está contenido dentro de los contornos del inmueble de que es dueño el actor, pues pertenece a un tercero, quien se lo dio en arrendamiento.

Ante semejante alegación es propicio recordar que los hechos fijados en una sentencia corresponden al resultado de la ponderación judicial de la prueba rendida en el juicio y esta actividad de análisis, examen y valoración del material probatorio se encuentra dentro de las facultades privativas de los sentenciadores, concerniendo, por ende, a un proceso racional del tribunal, por lo que no está sujeto al control del recurso de casación en el fondo, salvo que se haya denunciado de modo eficiente la vulneración de las leyes reguladoras de la prueba que han permitido establecer el presupuesto fáctico que viene asentado en el fallo.

Como se sabe, tales preceptos constituyen reglas básicas de juzgamiento que contienen deberes, limitaciones o prohibiciones a que deben sujetarse los sentenciadores y se entienden vulnerados, según lo ha reconocido reiteradamente esta Corte, cuando los jueces invierten el onus probandi, rechazan las pruebas que la ley admite, aceptan las que la ley descarta, desconocen el valor probatorio de las que se produjeron en el proceso cuando la ley les asigna uno determinado, de carácter obligatorio, o alteran el orden de precedencia que la ley les diere, disposiciones que, sin embargo, no se aducen quebrantadas en la especie.

SEXTO: Que, entonces, como la denuncia de haberse transgredido la norma contenida en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil se desarrolla sobre la base de circunstancias materiales extrañas a las fijadas en el proceso, no es viable que los planteamientos de la recurrente tengan cabida en esta sede de nulidad puesto que los hechos asentados en la causa son inamovibles para el tribunal de casación.

La necesidad de establecer un presupuesto fáctico acorde con el postulado de casación se aprecia en lo que expresamente preceptúa el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto señala que “Cuando la Corte Suprema invalide una sentencia por casación en el fondo, dictará acto continuo y sin nueva vista, pero separadamente, sobre la cuestión materia del juicio que haya sido objeto del recurso, la sentencia que crea conforme a la ley y al mérito de los hechos tales como se han dado por establecidos en el fallo recurrido, reproduciendo los fundamentos de derecho de la resolución casada que no se refieran a los puntos que hayan sido materia del recurso y la parte del fallo no afectada por éste”.

Así, resulta evidente que el error de derecho que se denuncia también ha debido posibilitar la revisión de los hechos determinados en el pronunciamiento impugnado y demostrar, en su caso, aquellos imprescindibles de fijar para el éxito de la pretensión invalidatoria, por cuanto el fallo de reemplazo que habría de dictarse debe respetar el mérito de los hechos “tales como se han dado por establecidos en el fallo recurrido”, lo que en la especie supondría revisar la aplicación de los preceptos enunciados en el libelo anulatorio sobre un supuesto fáctico que precisamente autoriza la concreción de aquella norma sustantiva al caso de autos.

Por lo demás, si el reproche pretende convencer que los sentenciadores soslayaron analizar y ponderar todos los elementos de convicción aparejados al juicio, tal inobservancia constituiría un defecto formal y no sustantivo, por lo que debió ser conducida por la vía procesal correspondiente.

SÉPTIMO: Que, en consecuencia, el modo en que ha sido formulado inexorablemente determina que el recurso no puede prosperar.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado Jorge Federico Ernesto Von Bischhoffshausen Ábalos, en representación de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Rancagua el doce de diciembre de dos mil diecinueve.

Acordada con el voto en contra de los ministros señores Silva C. y Biel M., quienes fueron del parecer de acoger el recurso de nulidad, invalidar el fallo de la Corte de Apelaciones de Rancagua y dictar sentencia de reemplazo que confirme la de primer grado, en razón de las siguientes consideraciones:

1.- Que tal como se razona en la sentencia de nulidad, el recurso no resulta idóneo para modificar los hechos establecidos en el proceso. En consecuencia, debe reconocerse que el actor es dueño del inmueble en disputa y que ella lo ocupa en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado con un tercero.

No obstante, la denuncia de haberse infringido el inciso segundo del artículo 2195 de Código Civil es igualmente suficiente, en opinión de los disidentes, para determinar, respetando aquellos hechos, si el título de que está premunida la actora justifica su ocupación de la propiedad.

2.- Que, en ese sentido, debe considerarse que la expresión “contrato” contenida en la recién mencionada disposición ha de ser entendida en términos más amplios que los descritos en el artículo 1438 del Código Civil. Lo relevante es que la tenencia de la cosa ajena, para que no se entienda precario, debe al menos sustentarse en un título, antecedente jurídico al que la ley le reconozca la virtud de justificarla, aun cuando no sea de origen convencional o contractual y que ese título resulte oponible al actual propietario, de forma tal que la misma ley lo ponga en situación de tener que respetarlo y, como consecuencia de lo anterior, de tolerar o aceptar la ocupación de una cosa de que es dueño, por otra persona distinta que no tiene sobre aquella ese derecho real.

3.- Que siendo posible que el arrendamiento verse sobre una cosa ajena, se debe concluir que la tenencia u ocupación de la propiedad por parte de la demandada no deriva de una actitud permisiva, de transigencia, aquiescencia o condescendencia del actor, sino que de una relación contractual previa. Y como el precario constituye una cuestión de hecho, ese título es suficiente para justificar la ocupación que lleva a cabo pues, en lo meramente fáctico, no ocupa el bien raíz por ignorancia o mera tolerancia del dueño, sino por una causa jurídicamente relevante.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del ministro señor Silva C.

Nº 14.973-2020.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Arturo Prado P., Sr. Mauricio Silva C., Sr. Rodrigo Biel M. (s), Sr. Juan Manuel Muñoz P. (s) y Sr. Juan Pedro Shertzer D.

No firman los Ministros Sr. Prado y Sr. Shertzer no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con feriado legal el primero y haber cesado en sus funciones el segundo.