Cláusula penal

Santiago, nueve de febrero de dos mil veintidós.

VISTO:

En estos autos Rol 13252-2020, seguidos ante el Primer Juzgado Civil de Santiago, juicio sumario sobre terminación de contrato de arrendamiento, caratulado “Exacta SPA con nombre reservado” por sentencia de treinta de octubre de dos mil veinte, se acogió la demanda principal y se declara la terminación del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, condenándose a la demandada al pago de las rentas adeudadas por los meses de mayo y junio de 2020, consumos de servicios básicos, gastos y daños que indica y rechazó el cobro de rentas futuras reclamadas hasta el término del contrato, esto es, a julio de 2021; debiendo cada parte soportar sus costas.

Se alzó la demandante y una Sala de la Corte de Apelaciones de esta ciudad, por determinación de cuatro de junio de dos mil veintiuno, confirmó la sentencia en alzada.

En contra de esta última determinación, la demandante dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que la recurrente denuncia la infracción de los artículos 1945 y 1545 del Código Civil, al no haber dado lugar la sentencia impugnada a la acción de cobro de rentas futuras o indemnización por no encontrarse vigente el contrato de arrendamiento.

Señala que erróneamente los sentenciadores consideran para desestimar tal pretensión que la referida indemnización supone dos hechos, el primero es la vigencia del contrato y el segundo, que la subarrendataria haya continuado ocupando la propiedad, ninguno de los cuales se estima se cumple en la especie, ya que el 30 de junio de 2020 se le puso término al contrato y la arrendataria restituyó la propiedad.

Indica que en el caso sub lite se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 1945 del Código Civil, para dar lugar a su pretensión indemnizatoria y que las exigencias que considera el fallo impugnado no se encuentran estatuidos en la ley, de manera que debió condenarse a los demandados al pago de las rentas hasta el final del período contratado, al haber concluido el contrato por culpa del arrendatario, como quedó acreditado en la especie.

Agrega que la circunstancia de que el inmueble se encuentre actualmente arrendado a un tercero, no es un hecho que permita dejar sin aplicación lo que dispone el inciso primero del citado artículo 1945, así como tampoco rebajar el monto a pagar por indemnización. Por lo demás, explica que su parte ha actuado de buena fe manifestando en el comparendo celebrado en el proceso que este nuevo contrato se celebró recién el 14 de julio de 2020 y por una renta muy inferior, a la pactada en el anterior, lo que le ha significado un perjuicio de UF 1060.

En un segundo acápite se denuncia la conculcación del artículo 1545 del Código Civil, argumentando en este sentido que dentro de la convención se contempló una cláusula penal en la disposición quinta, párrafo final, que señala que: “El cese del arrendamiento por incumplimiento del subarrendatario, referido en el párrafo anterior, no exime del derecho de exigir el cumplimiento forzado hasta el término del plazo de arriendo en la forma prescrita en la ley”, lo que no fue considerada por los sentenciadores, vulnerándose de esta forma la ley del contrato. En efecto, el fallo acepta la terminación culpable e unilateral, sin consecuencia alguna para el arrendatario, convalidando una situación fáctica como es abandonar el inmueble arrendado, dejando gastos y rentas impagas y lo libera de la obligación de pagar las futuras.

SEGUNDO: Que, para la acertada inteligencia del asunto y resolución del recurso de casación en el fondo interpuesto, cabe tener presente los siguientes antecedentes del proceso:

a).- La sociedad Exacta SpA., dedujo demanda de terminación de contrato de subarrendamiento, cobro de rentas impagas y futuras, en contra de Fusión Operador Logístico Limitada y de nombre reservado, cada uno en sus calidades de subarrendataria y avalista y codeudor solidario respectivamente, solicitando que en definitiva se declare: a) la terminación del contrato por pacto comisorio pactado en el contrato, o en subsidio, declararlo terminado por incumplimientos graves con fecha 30 de junio de 2020; b) el cobro de rentas impagas, consumos de gastos comunes y servicios y, en definitiva, condenar a los demandados al pago de las sumas demandadas por rentas impagas, gastos comunes y servicios; c) el cobro de indemnización correspondiente al total de rentas hasta el término del contrato de arrendamiento y gastos de limpieza y daños, condenando a los demandados al pago de las sumas demandadas por rentas futuras y gastos indicados; y d) que se le condene al pago de las costas.

b).- La demandada reconoció la existencia del contrato y el hecho de adeudar rentas de arrendamientos, gastos comunes y servicios básicos. Niega, sin embargo, la situación del cobro de indemnización, gastos e indemnización.

TERCERO: Que son hechos establecidos en la sentencia impugnada, los siguientes:

1.- El 8 de julio del año 2019 se celebró un contrato de subarrendamiento entre la sociedad Exacta SpA., en calidad de subarrendadora, Fusión Operador Logístico Limitada, como subarrendataria y nombre reservado, avalista y codeudor solidario, respecto del inmueble correspondiente al Sitio N°4, denominado Condominio “Induterra Parque Industrial”, ubicado en el Lote C del plano de subdivisión de la Hijuela N°8 del Fundo Santa Marta de Chena, Condominio Tipo B, hoy propiedad ubicada en Cerro Sombrero N°780, comuna de Maipú, el que tendría una duración de dos años, a contar del 8 de julio de 2019, venciendo el plazo inicial en julio del año 2021. Se acordó una renta de UF 130 mensual, pactándose en caso de mora o simple retardo en el pago de esta una multa de interés del 2% mensual.

2.- La demandada adeuda las rentas de arrendamiento de los meses de mayo y junio del año 2020, gastos comunes y servicios básicos que se indican.

3.- Exacta SpA. puso término al contrato de subarrendamiento por incumplimiento contractual, a partir del 30 de junio de 2020, lo que comunicó por escrito a la demandada, la que le hizo entrega de la propiedad una semana después de recibir la comunicación respectiva.

CUARTO: Que el fallo impugnado resolvió acoger la demanda de terminación de contrato de arrendamiento, declarando su terminación a partir del 1 de julio del año 2020, y condenó a la demandada al pago de las rentas adeudadas por los meses de mayo y junio del año 2020.

Asimismo, desestimó el reclamo de rentas futuras, hasta la fecha pactada para el término del contrato, esto es, julio del año 2021, teniendo para estos efectos en consideración que tal indemnización, supone la vigencia del contrato y que la subarrendataria haya continuado ocupando la propiedad, presupuestos que no concurren en la especie, ya que la demandante puso término al arrendamiento el 30 de junio de 2020 y la subarrendadora restituyó la propiedad.

CUARTO: Que de lo que se ha expuesto queda en evidencia que, pese al esfuerzo argumentativo de la impugnante, su recurso no ha sido encaminado como debió serlo, abarcando los fundamentos jurídicos que en propiedad e ineludiblemente resultaban ser pertinentes y de rigor. Esto es así, puesto que la preceptiva legal citada en el motivo primero y que constituye, como se ha visto, aquella en que se asila la estructura normativa sobre la cual viene construido el alegato de casación de fondo, no es bastante para abordar el examen de la resolución de la controversia de la forma en que se hizo por los juzgadores, al no venir denunciada la conculcación del artículo 6 de la Ley N°18.101, norma decisoria litis que fue aplicada por los sentenciadores a la resolución de la controversia.

En estas condiciones, al no venir acusado en el libelo de casación el quebrantamiento de la preceptiva sustantiva básica en comento, su vigor se ve radicalmente debilitado.

SEXTO: Que, en este punto de la reflexión vale poner de relieve la particularidad que -en cuanto constituye su objetivo directo- define al recurso de casación en el fondo que es permitir la invalidación de determinadas sentencias que hayan sido pronunciadas con infracción de ley, siempre que esta haya tenido influencia sustancial en su parte resolutiva o decisoria.

La característica esencial de este medio de impugnación se encuentra claramente establecida en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, que lo instituye dentro de nuestro ordenamiento positivo y se traduce en que no cualquier transgresión de ley resulta idónea para provocar la nulidad de la sentencia impugnada, la que no se configura en el mero interés de la ley, sino sólo aquella que haya tenido incidencia determinante en lo resuelto, esto es, la que recaiga sobre alguna ley que en el caso concreto ostente la condición de ser decisoria litis.

En tal sentido, esta Corte ha dicho que las normas infringidas en el fallo para que pueda prosperar un recurso de casación en el fondo han de ser tanto las que el fallador invocó en su sentencia para resolver la cuestión controvertida, como aquellas que dejó de aplicar y que tienen el carácter de normas decisoria litis, puesto que en caso contrario esta Corte no podría dictar sentencia de reemplazo, dado el hecho que se trata de un recurso de derecho estricto. (CS, 14 diciembre 1992, RDJ, T. 89, secc. 1ª, pág. 188).

SÉPTIMO: Que no debe perderse de vista que el recurso de casación en el fondo persigue instar por un examen del juicio conclusivo de la cuestión principal, desplegado en la sustancia misma de la sentencia definitiva o interlocutoria que se busca anular, cuyos desaciertos jurídicos sólo autorizarán una sanción procesal de esa envergadura en la medida que hayan trascendido hasta la decisión propiamente tal del asunto, definiéndola en un sentido distinto a aquel que se imponía según la recta inteligencia y aplicación de la normativa aplicable.

De este modo, entonces, aun bajo los parámetros de desformalización y simplificación que caracterizan a este arbitrio desde la entrada en vigencia de la Ley N° 19.374, no se exime a quien lo plantea de indicar la ley que se denuncia como vulnerada y que ha tenido influencia sustancial en lo resolutivo de la sentencia cuya anulación se persigue.

OCTAVO: Que, conforme a lo razonado, el recurso de casación será desestimado.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por la abogada Fabiola Soto Cid, en representación de la demandante, en contra de la sentencia de cuatro de junio de dos mil veintiuno, dictada por la Corte de Apelaciones de esta ciudad.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo de la ministra señora María Angélica Repetto.

Rol N°42.905-2021.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Mauricio Silva C., Sra. María Angélica Repetto G., Sr. Juan Manuel Muñoz P. y Abogados Integrantes Sr. Diego Munita L. y Sr. Raúl Fuentes M.

No firma el Abogado Integrante Sr. Fuentes, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar ausente.