Contrato de arrendamiento

Santiago, veinte de marzo de dos mil veintitrés.

VISTO:

En estos autos Rol 4.444-2018, seguidos ante el 1° Juzgado Civil de Temuco, en juicio sumario por terminación de contrato de arriendo por no pago de rentas, caratulados “Banco de Estado de Chile con Distribuidora El Abastero Limitada” por sentencia de veintiséis de enero de dos mil veintidós, se resolvió: I. Que se rechaza la excepción perentoria de improcedencia de la acción. II. Que se acoge, con costas, la demanda y, en consecuencia, se declara: a) Terminado el contrato de arrendamiento inmobiliario suscrito por las partes de autos. b) Que la demandada deberá hacer entrega del inmueble arrendado, correspondiente a un retazo de terreno de cero coma setenta y cinco hectáreas, resultante de la subdivisión del resto del Fundo La Montaña, ubicado en la comuna de Temuco, dentro de tercero día de que el presente fallo cause ejecutoria, bajo apercibimiento de ser lanzado con la Fuerza Pública. c) Que se condena solidariamente a los demandados a pagar a la demandante: c.1) Las rentas que se devenguen durante el presente juicio y hasta la entrega material del inmueble. c.2) Los perjuicios avaluados anticipadamente y de común acuerdo por las partes en un 30% de las rentas que se encontraban pendientes de vencimiento a la época del incumplimiento, más los intereses moratorios pactados en la cláusula décimo cuarta del contrato, correspondiente al interés máximo que la Ley permite estipular, sobre el total de la obligación insoluta y hasta la fecha de su pago efectivo, sin perjuicio del reajuste correspondiente.

La parte demandada apeló en contra de dicho fallo y una sala de la Corte de Apelaciones de Temuco, por resolución de tres de agosto de dos mil veintidós, lo confirmó.

En contra de esta última determinación, dicha parte dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que en su libelo el demandado acusa que la sentencia recurrida ha infringido los artículos 1545, 1560, 1698 inc. 1 del Código Civil, inciso 2 del artículo 1 del DL N° 993 y 1 letra a) primer párrafo de la Ley N° 16.640. Al respecto sostiene que aquella no se ha hecho cargo de la verdadera naturaleza jurídica del inmueble materia de autos y del tipo de contrato suscrito por las partes; en efecto, dice que, el inmueble corresponde a un retazo de terreno de cero coma setenta y cinco hectáreas, resultante de la subdivisión del resto del Fundo La Montaña, en cuyo certificado de avalúo fiscal se lee “Destino del bien: Agrícola”; por su parte, el contrato que suscribieron las partes no era un simple arrendamiento sino un contrato de Leasing Inmobiliario integrado por un contrato de arrendamiento y una promesa de compraventa. Conforme a lo anterior, asevera que el procedimiento nunca debió desarrollarse al amparo de los artículos 607 y 611 del Código de Enjuiciamiento Civil, normas que se remiten a los artículos 1972 y 1973 del Código Civil (arrendamiento de predios urbanos), siendo lo correcto una tramitación conforme a las reglas y procedimiento contenido en el DL N° 993 sobre arrendamiento de predios rústicos.

Agrega que al ser el contrato de leasing inmobiliario un contrato bilateral, oneroso y conmutativo en donde cada parte es recíprocamente deudora y acreedora de la otra, la vía idónea para la parte demandante era accionar conforme al artículo 1489 del Código Civil y obviamente en un proceso distinto al utilizado.

Por último expone que el contrato de leasing inmobiliario otorgaba al arrendatario y promitente comprador los siguientes derechos: Que se discutiera simultáneamente el termino o resolución de ambos contratos -el arrendamiento y la promesa de compraventa y que la discusión de termino o resolución fuera ventilada en un proceso idóneo “el que legalmente corresponde” -en donde se hubiera podido ejercer adecuadamente el derecho de defensa jurídica- considerando las restricciones que tiene el demandado en el juicio sumario.

SEGUNDO: Que, para la acertada inteligencia del asunto y resolución del recurso de casación en el fondo interpuesto, cabe tener presente los siguientes antecedentes del proceso:

a) Comparece con fecha 30 de septiembre de 2018 Banco Estado y deduce demanda de terminación de contrato de arriendo por no pago de rentas en contra de Distribuidora Abastero Limitada y en contra de nombre reservado, en su calidad de fiadora y codeudora solidaria de la sociedad antes mencionada. Fundó su demanda en que por escritura pública de fecha 28 de Diciembre de 2017 dio en arrendamiento con opción de compra a la sociedad demandada el inmueble correspondiente a un retazo de terreno de cero coma setenta y cinco hectáreas, resultante de la subdivisión del resto del Fundo La Montaña, ubicado en la comuna de Temuco, de una superficie de 212,54 hectáreas. Dice que la renta de arrendamiento se estipuló de la siguiente forma: 1.- Una renta de $30.000.000, moneda corriente nacional de curso legal, que se pagó al momento de la suscripción de la escritura y que el arrendador, declaró recibir a su entera y completa satisfacción, y 2.- 238 rentas iguales, mensuales y sucesivas de $1.347.417 pesos, moneda corriente nacional, de curso legal, cada una de ellas, que se pagarían el día 15 de cada a mes contar del 15 de Marzo del año 2018. Hace presente que se estipuló en su cláusula décimo segunda que el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que en virtud de dicho contrato correspondieren a la arrendataria, especialmente la falta de pago oportuno de una cualquiera de las rentas de arrendamiento pactadas facultaría al arrendador para ejercer, a su opción, uno cualquiera de los siguientes derechos: a) La terminación inmediata del contrato de arrendamiento que se producirá por el solo hecho del incumplimiento, sin necesidad de declaración judicial alguna, en cuyo caso el arrendatario deberá restituir el inmueble en forma inmediata y pagar al Banco el monto de las rentas vencidas hasta la fecha de restitución del inmueble, con el máximo recargo que permita la Ley, que se aplicará sobre el monto de las referidas rentas por la mora o simple atraso, además deberá pagar por concepto de cláusula penal un 30% de las rentas pendientes de vencimiento a la fecha del incumplimiento; o bien b) A exigir el pago anticipado y sin sujeción a trámite alguno de todas las rentas de arrendamiento hasta la fecha de término del contrato, las que se entenderán totalmente vencidas por el no pago de cualquiera renta o el incumplimiento de cualquiera otra de las obligaciones asumidas por el arrendatario en el contrato. En este caso, si todas las cantidades señaladas fueron pagadas, el arrendador transferirá al arrendatario los inmuebles arrendados según lo establecido en la cláusula décimo primera de dicho contrato.

Refiere que la sociedad demandada no canceló la renta de arrendamiento que venció el 15 de Abril de 2018, ascendente a la suma de $1.347.417 y las siguientes que al 30 de julio de ese año ascendían a $4.057.637.

b) La parte demandada comparece al comparendo de conciliación, contestación y prueba y deduce incidente de nulidad de todo lo obrado por estimar que el procedimiento incoado es erróneo, pues esta causa debió tramitarse conforme a las normas sobre arrendamiento de predios rústicos. Incidente que es rechazado.

c) Contestando la demanda la parte demandada pide su rechazo. Opone en primer lugar excepción perentoria de improcedencia de la acción y alega que el contrato de arrendamiento acompañado por la demandante tiene por objeto un predio rústico, de manera que le es aplicable el Decreto ley N°993 de 1975. En subsidio, pide el rechazo de la demanda por encontrarse las rentas pagadas. En subsidio de lo anterior, alega que la escritura pública acompañado por la demandante para fundar su acción corresponde a un contrato de leasing, es decir, es la unión de dos convenciones: un contrato de arrendamiento y un contrato de promesa de compraventa. Atendido lo anterior, sostiene que el precio que se paga corresponde a la renta de arrendamiento y al pago de parte del precio del contrato de compraventa prometido, por lo que le parece curioso que la demandante en su demanda haya obviado todo lo relativo al contrato de promesa de compraventa inserto en la escritura en cuestión. Expone que dicha conducta procesal implica necesariamente privar a su parte de los derechos contractuales que emanan de la compraventa futura del predio rustico materia del presente juicio, siendo el principal derecho poder adquirir el dominio del predio en cuestión, por el cual, ya ha desembolsado una suma cercana a los $40.000.000, avizorando un enriquecimiento sin causa del demandante.

En otro orden de ideas, sostiene que la demandante pretende el pago de una cláusula penal equivalente al 30% de las rentas pendientes de vencimiento, cláusula que es nula absolutamente, por cuanto, la renta de arrendamiento es además el precio de la compraventa prometida, contrato que tácitamente está siendo dejado sin efecto y, no obstante ello, se pretende cobrar una multa.

d) Que por sentencia de primera instancia de veintiséis de enero de dos mil veintidós se rechazó la excepción de improcedencia de la acción y se acogió demanda, declarándose terminado el contrato de arriendo, la cual, luego de ser apelada por la parte demandada, fue confirmada por una sala de la Corte de Apelaciones de Temuco.

TERCERO: Que para adoptar tal decisión la sentencia recurrida tuvo presente que los argumentos en que se fundó la excepción perentoria eran los mismos en que se basó el incidente de nulidad que ya había sido rechazado, y por lo tanto, la rechaza reproduciendo dichos fundamentos (que la naturaleza del contrato cuya terminación se demanda corresponde a un leasing inmobiliario, por lo que considerando dicha naturaleza atípica, la acción judicial para que se declare su terminación, la restitución del bien raíz, el pago de las rentas adeudadas e las indemnizaciones pactadas que eventualmente procedieren, se encuentra sometido al procedimiento reglamentado en el título VI del Libro II del Código de Procedimiento Civil).

En cuanto al fondo tuvo por acreditado que las partes suscribieron por Escritura Pública de fecha 28 de diciembre de 2017 un contrato de arrendamiento, así como también sus estipulaciones y rentas pactadas, por lo que correspondía a la demandada probar que se encontraba al día en el pago de éstas, cuestión que estima no sucedió pues solo acompañó certificado de avalúo fiscal del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y comprobante de pago de 22 de enero de 2019 de la renta N°6 con vencimiento el 15 de julio de 2018, .

En cuanto a la petición de cobro de la cláusula penal, tiene presente que esta fue pactada por las partes y que conforme al artículo 1545 del Código de procedimiento Civil, todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes.

Así, conforme las estipulaciones convenidas por la partes, no habiéndose acreditado el pago oportuno de la renta y lo previsto en la norma antes citada, acoge la demanda.

CUARTO: Que la cita de las disposiciones legales que se dicen infringidas y los argumentos esgrimidos en tal sentido tienen por objeto sustentar, en lo medular, que el procedimiento seguido en autos no era el idóneo conforme a la naturaleza del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya terminación se solicita –predio rústico-, así como también en relación a la naturaleza del contrato mismo –arrendamiento con opción de compra.

QUINTO: Que de lo que se ha expuesto queda en evidencia que, pese al esfuerzo argumentativo del impugnante, su recurso no ha sido encaminado como debió serlo, abarcando los fundamentos jurídicos que en propiedad e ineludiblemente resultaban ser pertinentes y de rigor. Esto es así, puesto que la preceptiva legal citada en el motivo primero y que constituye, como se ha visto, aquella en que se asila la estructura normativa sobre la cual viene construido el alegato de casación de fondo, no es bastante para abordar el examen de la resolución de la controversia de la forma en que se hizo por los juzgadores, al no venir denunciada la conculcación de las normas que en la especie tuvieron el carácter decisorias de la litis, es decir, los preceptos que al ser aplicados han servido para resolver la cuestión controvertida, particularmente el artículo 1977 del Código Civil, que es precisamente la norma en que se basa el fallo cuestionado para acoger la demanda y los artículos 607 y 611 del Código de Procedimiento Civil, los que si bien son citados en el recurso, no son normas que se señalan vulneradas.

Por otra parte, como ya se dijo, el recurrente ha sostenido que el procedimiento a aplicar debió haber sido aquel establecido para los predios rústicos, sin embargo la única norma que menciona conculcada en este sentido es el artículo 1 inciso 2° del DL N° 993, la cual solo define que se entiende por predio rústico, pero no establece nada respecto al procedimiento. En este sentido, debieron ser alegados como vulnerados los artículos 2 y 11 del referido decreto ley, cuestión que no aconteció.

Por último la parte demandada también ha alegado que el contrato que sirve de fundamento a la acción sería uno de arrendamiento con opción de compra y por lo tanto el procedimiento sumario tampoco era el correcto para exigir su cumplimiento, pues la acción que debió deducirse debió haber sido aquella del artículo 1489 del Código Civil, no obstante ello, tampoco menciona como vulnerado dicho artículo así como ninguno de la Ley N° 19.281, que regula el contrato de arrendamiento con promesa compra.

En estas condiciones, al no venir acusado en el libelo de casación el quebrantamiento de la preceptiva sustantiva básica en comento, su vigor se ve radicalmente debilitado.

SEXTO: Que, en este punto de la reflexión vale poner de relieve la particularidad que -en cuanto constituye su objetivo directo- define al recurso de casación en el fondo que es permitir la invalidación de determinadas sentencias que hayan sido pronunciadas con infracción de ley, siempre que esta haya tenido influencia sustancial en su parte resolutiva o decisoria.

La característica esencial de este medio de impugnación se encuentra claramente establecida en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, que lo instituye dentro de nuestro ordenamiento positivo y se traduce en que no cualquier transgresión de ley resulta idónea para provocar la nulidad de la sentencia impugnada, la que no se configura en el mero interés de la ley, sino sólo aquella que haya tenido incidencia determinante en lo resuelto, esto es, la que recaiga sobre alguna ley que en el caso concreto ostente la condición de ser decisoria litis.

En tal sentido, esta Corte ha dicho que las normas infringidas en el fallo para que pueda prosperar un recurso de casación en el fondo han de ser tanto las que el fallador invocó en su sentencia para resolver la cuestión controvertida, como aquellas que dejó de aplicar y que tienen el carácter de normas decisoria litis, puesto que en caso contrario esta Corte no podría dictar sentencia de reemplazo, dado el hecho que se trata de un recurso de derecho estricto.

SÉPTIMO: Que, conforme a lo razonado, el recurso de casación será desestimado.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado Sergio Eduardo Sepúlveda Torres, en representación de la parte demandada, en contra de la sentencia de tres de agosto de dos mil veintidós, dictada por la Corte de Apelaciones de Temuco.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del abogado integrante señor Héctor Humeres N.

Rol N° 98.537-2022.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los ministros, Sr. Arturo Prado P., Sr. Mauricio Silva C., Sra. María Angélica Repetto G., Sra. María Soledad Melo L. y Abogados Integrantes Sr. Héctor Humeres N.

No firma el Ministro Sr. Silva C., no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con feriado legal.