Indemnización de perjuicios

Santiago, ocho de agosto de dos mil veintitrés.

VISTO:

En este juicio sumario, seguido por demanda de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, rol C-5553-2021 y caratulado “Inmobiliaria Pablo Rado Reichberg SpA con Farmacias, nombre reservado y Comercializadora nombre reservado EIRL”, el Vigésimo Primer Juzgado Civil de Santiago, por sentencia de quince de marzo de dos mil veintidós, acogió la demanda y declaró terminado el contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, condenando a la demandada al pago de rentas adeudadas por la suma de 189 UF, correspondiente a los meses de junio, julio y agosto de 2020 y al cobro del saldo de rentas insolutas producidas en los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2020 por la suma equivalente a 75,1 UF más intereses legales. Condenó también a la demandada al pago de una indemnización de perjuicios consistente en el pago de las rentas hasta la expiración de la prórroga vigente del contrato.

La demandada apeló de esta decisión y una sala de la Corte de Apelaciones de esta ciudad, por sentencia de veintiuno de septiembre de dos mil veintidós, revocó la sentencia. En su lugar, rechazó la demanda en todas sus partes.

En contra de esta última sentencia, la parte demandante interpuso recurso de casación en la forma y en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

En cuanto al Recurso de Casación en la Forma.

PRIMERO: Que la recurrente asevera que la sentencia ha incurrido en la causal de casación formal del artículo 768 N°4 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido dado en ultra petita. Expone que la demandada no opuso como defensa o excepción la cláusula “rebus sic stantibus”, ni invocó la teoría de la imprevisión que sirve de base y sustento de la sentencia impugnada. Agrega que en la etapa de discusión la demandada no alegó un cambio en las circunstancias existentes al momento de celebrar el contrato, que le haya significado un impedimento para usar el local arrendado para el fin pretendido.

SEGUNDO: Que, para una adecuada comprensión del asunto planteado en el recurso, resulta necesario tener presente los siguientes antecedentes:

1. Con fecha 25 de junio de 2021, Inmobiliaria Pablo Rado Reichberg Spa dedujo demanda en juicio sumario de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas y de indemnización de perjuicios en contra de Farmacias, Perfumería y Comercializadora nombre reservado EIRL. Solicitó el pago de 75.1 Unidades de Fomento, que corresponden a las diferencias producidas entre lo pagado parcialmente por concepto de rentas de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2020 y lo que efectivamente debió pagarse. Pidió que se condene a la demandada al pago del resultado de calcular 1 Unidad de Fomento por cada día de atraso en el pago de la renta, por concepto de multa convenida en el contrato de arrendamiento y al pago de la cifra de dinero que resulte de calcular el 10% del total adeudado, por concepto de gestión de cobranza convenida en el contrato de arrendamiento.

Interpuso además demanda de indemnización de perjuicios causados por el incumplimiento culposo del contrato de arrendamiento, los que deben ser resarcidos con el pago de las rentas de arrendamiento que falten para el cumplimiento del plazo establecido en el referido contrato de arrendamiento. Al efecto, invocó la cláusula 4ª del contrato de arrendamiento, que estipula que rigió a contar del 3 de abril de 2017 con vigencia de 36 meses renovables automáticamente por periodos iguales y sucesivos de 36 meses más, salvo que una de las partes comunicase a la otra su intención de que el arrendamiento no se renueve, comunicación que deberá ser enviada por carta certificada con una anticipación no inferior a 60 días respecto de la fecha de expiración del contrato de arrendamiento o de cualquiera de sus prórrogas que estuviese vigente.

Reiteró que la demandada no pagó las rentas de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio y agosto de 2020 y luego de ello hizo abandono unilateral e intempestivo del inmueble arrendado, mediante la entrega de las llaves al notario público Wladimir Shramm López, las que finalmente fueron entregadas a su parte el día 2 de septiembre de 2020.

2. La demandada contestó la demanda indicando que luego del denominado estallido social, la renta fue rebajada por la parte contraria. Refirió la existencia de un correo electrónico en el que se le informó la rebaja en un 30% de la renta convenida, durante los meses de marzo y abril del año 2020, decisión que se agradeció, en vista de las diversas dificultades ya experimentadas desde octubre del año 2019.

Agregó que mediante carta certificada de fecha 6 de mayo del año 2020, su representada puso término al contrato de arriendo de autos lo que consta a través de un correo electrónico dirigido con esa misma fecha a la corredora de propiedades a cargo del inmueble, quien el mismo día respondió que comenzaría la búsqueda de un nuevo arrendatario. Añadió que ese mismo día también se puso la propiedad a disposición de la demandante, informándole del pago de los servicios básicos y la respectiva entrega de las llaves lo que no se concretó, por cuanto se alegó problemas de salud del propietario. Señaló que luego, el representante legal de la propietaria, Pablo Rado Reichberg, respondió vía correo electrónico con fecha 1 de junio de 2020, que el término anticipado no estaba pactado y que, por lo tanto, debía el arrendatario continuar pagando la renta. Por esta razón, indicó la demandada, que con fecha 13 de agosto de 2020 envió a la inmobiliaria una carta certificada para formalizar la entrega de las llaves del inmueble, en la que refirió la imposibilidad de continuar con el contrato debido a la crisis económica que le afectó desde el estadillo social y que se agudizó con la pandemia del Covid-19.

En cuanto al derecho, aseguró que existe la obligación de pagar la renta convenida sólo hasta la restitución del inmueble y no existe obligación de continuar pagando las rentas hasta el término del periodo renovado. Al efecto, invocó lo dispuesto en el artículo 6 de la ley 18.101 en cuanto dispone que “Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble.” A su vez, invocó la cláusula 4ª del contrato según la cual el contrato rige desde el 3 de abril de 2017 por 36 meses, renovable automáticamente por igual lapso, salvo que una de las partes comunique a la otra su intención de no renovarlo, comunicación que deberá ser enviada por carta certificada con una anticipación no inferior a sesenta días respecto de la fecha de expiración del contrato o de cualquiera de sus prórrogas que estuviere vigente. En este escenario, sostuvo entonces que el derecho de terminar el contrato anticipadamente está establecido en la ley de arrendamiento y que la oportunidad para efectuarlo es materia de interpretación entre las partes.

Finalmente, en cuanto a la demanda de indemnización de perjuicios, indicó que no se configuran los presupuestos del artículo del 1945 del Código Civil, es decir no existe culpa de su parte en la terminación del contrato. Aseguró que la terminación fue comunicada según lo dispuesto en la ley 18.101 y de conformidad también lo previsto en el artículo 1976 del Código Civil, en cuanto prescribe que el desahucio deberá darse con anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta, lo que reitera fue cumplido al dar aviso con más de 60 días de anticipación, teniendo presente que se envió la carta el día 6 de mayo de 2020.

Agregó que no es posible entender que las partes deban seguir ligados en un contrato de arriendo, independiente de que no exista lo que denomina “una cláusula de salida”, desde que la ley 18.101, que regula los contratos de arrendamientos, prescribe que los derechos establecidos para el arrendatario son irrenunciables.

TERCERO: Que el tribunal de primera instancia estableció en el motivo séptimo del fallo, los siguientes hechos:

a) La existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con fecha 17 de marzo de 2017, que comenzó a regir el 3 de abril de 2017 por un plazo de 36 meses renovables por periodos iguales y sucesivos de 36 meses.

b) El contrato se renovó con fecha 3 de abril de 2020 por un nuevo periodo de 36 meses.

c) Con fecha 6 de mayo de 2020 la parte demandada envió carta certificada a la demandante comunicándole su decisión de poner término al contrato de arrendamiento a contar de esa fecha.

d) Que la parte demandada, ante la negativa del arrendador de recibir el inmueble, con fecha 13 de agosto de 2020 le comunicó mediante el envío de carta suscrita ante notario público que el día 3 de agosto de 2020 dejó en custodia las llaves del inmueble arrendado a fin de que fueran entregadas a la demandante.

Sobre la base de estos hechos, la sentenciadora advirtió que el fundamento para demandar tanto el término del contrato de arrendamiento como la indemnización de perjuicios, se encontraba en que la demandada puso término unilateralmente al contrato de arrendamiento antes de que cesara la prórroga vigente del contrato. En este contexto, resolvió que “con anterioridad al último periodo de vigencia del contrato, no podía la demandada poner término al contrato unilateralmente, esto es, no podía impedir los derechos y obligaciones recíprocos de las partes; a lo más pudo evitar su renovación automática por otros 36 meses comunicando su intención de no renovarlo con la anticipación de 60 días previos a la primera renovación que aconteció con fecha 3 de abril de 2020, lo que no ocurrió.” Por esta razón accedió al cobro de las rentas adeudadas por los meses de junio, julio y agosto de 2020 por la suma de 189 Unidades de Fomento.

En el motivo décimo segundo, el tribunal concluyó que el contrato terminó por culpa de la arrendataria y, por lo tanto, queda obligada al pago de la renta por el tiempo que falte, hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio, conforme lo dispone el artículo 1945 del Código Civil. Es decir, condenó a la demandada al pago de la renta desde el mes de septiembre de 2020 hasta la fecha convenida, a saber, el 2 de abril de 2023.

Además, condenó al pago del saldo de las rentas pagadas entre los meses de enero a mayo de 2020, por estimar que la demandada no probó el pago de las mismas, descartando la existencia de un acuerdo de rebaja. Finalmente, rechazó la demanda en cuanto al pago de la multa y los gastos de cobranza avaluados en el 10% del total de lo adeudado.

CUARTO: Que, sobre la base de los mismos hechos asentados por el tribunal de primer grado, la sentencia dictada por el tribunal de alzada, en su motivo sexto, se pronunció sobre la imprevisión en el contrato. Al efecto, la Corte sostuvo que en determinados casos la ley faculta a juzgar la llamada cláusula “rebus sic stantibus”, entendiendo que es posible intervenir el negocio jurídico cuando la variación de las circunstancias existentes al momento de celebrar el contrato signifique una grave lesión en los derechos de una de las partes.

En el motivo séptimo la Corte afirmó que “se ha resuelto generalmente en lo atingente a los pagos de renta que los mismos se deben irrogar hasta la restitución del bien inmueble o cuando queda el bien raíz a disposición de la parte arrendadora, por cuanto, cuando se habla de indemnización en este tipo de actos jurídicos bilaterales, se entiende que existe una cláusula penal y estas últimas en todo contrato no son de aplicación automática, ya que indefectiblemente tienen que reflejar un daño o menoscabo patrimonial demostrable”.

Así entonces estimó el tribunal de segunda instancia que “no es justo ni equitativo dejar obligada a la parte arrendataria demandada por una cláusula contractual no obstante que sobreviniente a la celebración del acuerdo contractual de arrendamiento aconteció un hecho imprevisible para las partes y totalmente ajeno a la voluntad de estas, cual es, el llamado “Estallido Social” y seguidamente una pandemia mundial que produjo, sin lugar a dudas, perturbaciones graves a toda una categoría de personas, lo que es público y notorio; máxime si el local arrendado (farmacia) se encontraba ubicado en domicilio reservado, esto es, en el epicentro de las manifestaciones sociales”.

QUINTO: Que, al resolver de esta manera, la sentencia que se impugna, se ha pronunciado sobre materias no discutidas por las partes. En efecto, para saber si concurre la causal de casación formal prevista en la disposición 4ª del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, es menester comparar la sentencia con el mérito del expediente, de conformidad con lo previsto en el artículo 160 del mismo Código, en cuanto dispone que las sentencias se pronunciarán conforme al mérito del proceso y no podrán extenderse a puntos que no hayan sido expresamente sometidos a juicio por las partes, salvo cuando las leyes manden o permitan a los tribunales proceder de oficio.

Así entonces, de acuerdo con el estatuto procesal civil, el vicio de ultra petita se configura cuando una sentencia otorga más de lo pedido por las partes o se extiende a puntos no sometidos a la decisión del tribunal, caso este último que la doctrina denomina extra petita. Este vicio, en cualquiera de sus variantes, se configura confrontando la causa y objeto pedidos en los escritos principales de las partes, y en la resolución que recibe la causa a prueba, con la decisión adoptada en la sentencia definitiva. Todo lo que no se encuentre en tales escritos no puede ser objeto de la decisión del tribunal, por afectar no solo a un principio de congruencia, sino que por menoscabar el derecho a la defensa.

SEXTO: Que, de esta manera, revisados los antecedentes, es posible advertir que en la contestación de la demanda no hay ninguna mención a la imposibilidad de continuar con la ejecución del contrato, salvo la referencia a comunicaciones enviadas entre las partes antes de iniciado el presente juicio, cuyo contenido no fue establecido como hecho del proceso. En este escenario entonces, el tribunal de alzada incurrió en el vicio de extra petita, pues excedió la materia objeto de la discusión, al fundar el rechazo de la demanda en una situación no alegada por la demandada, extendiendo la resolución a puntos no sometidos por los litigantes a la decisión del tribunal, razón suficiente para acoger el arbitrio impetrado por la demandante.

Y de conformidad además con lo dispuesto en los artículos 766, 768 y 786 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en la forma interpuesto por el abogado Sergio Cohen Müller, en representación de la parte demandante y se invalida la sentencia de veintiuno de septiembre de dos mil veintidós, la que se reemplaza por la que se dicta acto continuo, sin nueva vista, pero en forma separada.

Atendido lo resuelto, téngase por no interpuesto el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandante.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo de la ministra señora María Angélica Repetto García.

Rol N° 137.714-2022.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sra. María Angélica Repetto G., Ministros Suplentes Sr. Juan Manuel Muñoz P. y Sra. Eliana Quezada M. y los Abogados Integrantes Sr. Héctor Humeres N. y Gonzalo Ruz L.

No firman la Ministra Sra. Repetto y el Ministro (S) Sr. Muñoz P., no obstante haber concurrido a la vista de los recursos y acuerdo del fallo, la primera por encontrarse haciendo uso de su feriado legal y el segundo por haber cesado el periodo de su suplencia.