Indemnización de perjuicios

Santiago, ocho de agosto de dos mil veintitrés.

En cumplimiento a lo dispuesto en el inciso tercero del artículo 786 del Código de Procedimiento Civil, se procede a dictar la siguiente sentencia de reemplazo que corresponde de conformidad con la ley.

VISTO:

Se reproduce la sentencia de fecha quince de marzo de dos mil veintidós con excepción de los fundamentos décimo, décimo segundo y décimo tercero.

Y TENIENDO, ADEMÁS, PRESENTE:

PRIMERO: Que, en cuanto a la acción de terminación del contrato de arrendamiento por no pago de rentas deducida en lo principal de la presentación de folio 1, constituyen hechos asentados en el proceso que el contrato materia de autos es uno de arrendamiento de plazo fijo con una duración de 36 meses, con cláusula de renovación automática por períodos iguales u sucesivos, que comenzó a regir a contar del 3 de abril de 2017; que la demandada comunicó a la actora el 6 de mayo de 2020, una vez renovado en su duración por otro período, su intención de ponerle término desde dicha data y hacer entrega del inmueble; que ante la negativa del arrendador de recibirlo, el 13 de agosto de 2020 la demandada le comunicó mediante carta certificada a la actora, que el día 3 de agosto de 2020 habría restituido el inmueble, desocupándolo y dejando a disposición del arrendador sus llaves, en manos del notario público don Wladimir Shramm López, a fin de que fueran retiradas por este, lo que el arrendador hizo el 2 de septiembre de 2020.

SEGUNDO: Que, tratándose -la cosa dada en arrendamiento- de un inmueble urbano, le son aplicables las disposiciones de la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios de ese tipo, y en lo no previsto en ella, el Código Civil.

Precisamente, la ley 18.101 introdujo una serie de prerrogativas y derechos para las partes de estos contratos, disponiendo en su art. 19 que “Son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios.” En esta parte, este texto especial constituye, para los arrendatarios, un conjunto de normas de orden público de protección. Entre las prerrogativas o derechos que introdujo, se encuentran formas especiales de ponerle término a estos contratos, resultando aplicable, entonces, la regla contenida en el inciso 1° del artículo 6 de la ley 18.101 en cuanto dispone que “cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble” resaltando en la expresión “por cualquier otra causa”, que contiene el precepto recién transcrito, que su campo operativo se extiende, sin distinción, a los casos en que el término del arrendamiento se produzca por culpa o no del arrendatario.

TERCERO: Que, también constituye un hecho no controvertido entre las partes que el último pago de la renta lo hizo la demandada en el mes de mayo de 2020, de modo que las rentas posteriores a la época en que se efectuó la restitución, en los términos que prescribe el artículo 1948 del Código Civil, verificada el 3 de agosto de 2020, no han sido solucionadas por la demandada, lo que llevará a acoger la demanda de terminación de contrato de arrendamiento, condenándola al pago de las rentas devengadas por el mes de junio de 2020 hasta la fecha en que se verificó la restitución del inmueble, poniéndole término al contrato de arrendamiento.

CUARTO: Que, respecto a la acción de cobro de la diferencia entre la renta originalmente pactada y la efectivamente pagada por la arrendataria por los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2020, pretensión deducida conjuntamente con la acción principal de terminación de contrato, corresponde analizar la alegación de la demandada que asevera que le fue consentido por el arrendador una reducción de dichas rentas, y para cuyo efecto incorporó en la audiencia de contestación y conciliación de 10 de diciembre de 2021 un correo electrónico enviado con fecha 27 de febrero de 2022, entre la encargada del departamento de contabilidad y finanzas de la demanda y Pablo Rado, en el que se solicita a éste, representante de la actora, la posibilidad de reducir el monto de las rentas pactadas “por un período el cual nos pueda dar estabilidad al cumplimiento de nuestros compromisos y poder seguir con Uds. mediante este acuerdo económico”, correo que fue contestado el mismo día de su envío, señalándose que “con respecto a su solicitud, mediante el presente confirmo un 30% de descuento de los arriendos de Marzo y Abril. Espero que la situación mejore durante los próximos meses.”.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 8° N°7 de la Ley 18.101, que dispone que “la prueba será apreciada conforme a las reglas de la sana crítica”, este antecedente es suficiente para tener por establecido que operó entre las partes un acuerdo para reducir el monto de las rentas originalmente pactadas por los meses de marzo y abril de 2020, y esto es así por cuanto más allá de las observaciones al valor probatorio que se hizo de estos documentos por el apoderado de la actora, no se desconoció por ésta la existencia del dicho pacto de rebaja de rentas, deduciéndose del tenor del correo que envía la demandada que precisamente la rebaja se solicitaba en febrero de 2020 para impedir incumplir los meses siguientes, de manera que lógicamente y conforme a las máximas de la experiencia, que no son sino aplicación del sentido común, debe concluirse que al consentirse dicha rebaja por los meses señalados, las anteriores rentas cuya diferencia también pretende la actora (enero y febrero de 2022) se encontraban solucionadas conforme al monto originalmente pactado.

Distinta es la situación de la diferencia de renta que se demanda respecto del mes de mayo de 2020, en donde no existe antecedente alguno en autos acerca de que haya operado también un pacto de rebaja a su respecto, de lo que se sigue que en esta parte la acción será acogida, rechazándose en consecuencia el cobro de diferencias de rentas por los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2020, como se dirá en lo resolutivo.

QUINTO: Que, en cuanto a la demanda de indemnización de perjuicios deducida en el primer otrosí de la demanda de folio 1, resulta necesario partir señalando que el artículo 1945 del Código Civil, en su inciso 1°, dispone que “Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio”.

El referido precepto disciplina el régimen general de los daños reparables en sede de incumplimiento del contrato de arrendamiento cuando es atribuible a culpa del arrendatario, configurándose un suerte de indemnización legal o tasada cuya extensión está dada en dos supuestos o ámbitos de aplicación diferentes, aunque no exclusivos ni excluyentes: el primero, en los contratos cuyo término se produce mediante el desahucio, es decir, centrado en los contratos a duración indefinida, empleando el legislador como parámetro de la indemnización que fija, el pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que el desahucio le pone fin al contrato, de modo que por aplicación de las reglas del inciso 2° del artículo 3° de la Ley 18.101 el plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble, pero limitando dicho tiempo pues, incluido el aumento, no podrá exceder, en total, de seis meses. El segundo, se ha centrado en otros tipos de contratos, y ha previsto que la condena a título de indemnización de perjuicios será la de pagar las rentas que falten hasta el día en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio. Sin embargo, salta a la vista que el legislador no ha excluido situaciones en que haya terminado de otra forma, sin desahucio, el arrendamiento, como lo es, por la restitución anticipada, conforme ya se analizó, que es una forma que la Ley 18.101 ha previsto de poner término al contrato, precisamente sin desahucio. Así, entonces, en este caso, la extensión de la indemnización en comento debe alcanzar hasta el día en que se verificó efectivamente, en la forma que dispone el artículo 1948 del Código Civil, la restitución de la cosa dada en arrendamiento, que es otra forma que ha reconocido la ley en que se le pone fin, sin desahucio, al contrato de arrendamiento.

Lo que subyace de lo antes anotado es que la regla del artículo 1945 del Código Civil, al tasar la indemnización a que tiene derecho el arrendamiento cuando el término del arrendamiento es reprochable a culpa del arrendatario, fija su extensión en todos los casos a la época en que el contrato ha terminado, sea por desahucio o, como en el caso de autos, por la restitución anticipada que hace el arrendatario, en el ejercicio de un derecho que le confiere la Ley 18.101, que dado su carácter de irrenunciable, no puede serle desconocido.

Lo anterior, por cierto, no obsta a que el arrendador pueda reclamar la indemnización de otros perjuicios que el incumplimiento del arrendatario le haya causado, conforme a las reglas generales del derecho de la responsabilidad civil, lo que no ha sucedido en estos autos.

SEXTO: Que, conceder, como lo pretende la actora, que la demandada sea condenada al pago de todas las rentas que falten hasta la llegada del plazo fijo pactado, en este caso, del vencimiento de la prórroga operada, pues esa sería la forma en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio, sería desconocer, como ya se dijo, que hay otras formas que reconoce nuestro ordenamiento jurídico de poner fin a este tipo de contratos, con la particularidad, además, que esta otra forma, la restitución anticipada que hace el arrendatario de la cosa arrendada, se erige como un derecho irrenunciable, contenido en una ley especial, que esta Corte no puede desatender.

En este orden de cosas, entonces, habiéndose establecido que el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes terminó por culpa del arrendatario, quien restituyó anticipadamente el inmueble en el mes de agosto de 2020, corresponde acoger la demanda de indemnización de perjuicios, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1945 del Código Civil, condenándose a la demandada al pago, por este concepto, de las rentas de arrendamiento desde el mes de junio de 2020 hasta el día 13 de agosto del mismo año.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia de quince de marzo de dos mil veintidós, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago, sólo en cuanto acogió la demanda de cobro de saldos de rentas y la demanda de indemnización de perjuicios y, en su lugar, se declara:

I. Que se rechaza la demanda de cobro de saldo de las rentas, sólo respecto de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2020, debiendo determinarse la deuda por concepto de diferencias insolutas por el mes de mayo de 2020 en la etapa de ejecución del fallo.

II. Que se acoge la demanda de indemnización de perjuicios, sólo en cuanto se condena a la demanda al pago de las rentas correspondientes a los meses de junio, julio y hasta el día 13 de agosto de 2020, en que terminó el contrato por la restitución anticipada del inmueble.

III. Que se confirma en lo demás la referida sentencia.

Acordada la decisión de acoger parcialmente la demanda de indemnización de perjuicios, con el voto en contra de la ministra señora María Angélica Repetto García y el abogado integrante señor Héctor Humeres Noguer, quienes estuvieron por confirmar la sentencia apelada en este capítulo, atendido los siguientes fundamentos:

1. El artículo 6° de la ley 18101 impone al arrendatario el pago de las rentas por el tiempo que dure la ocupación del inmueble cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa.

2. Hasta el año 1954, no existía ningún artículo que ordenara al arrendatario, o más bien ex –arrendatario pagar por la ocupación del inmueble una vez terminado el contrato. Así se dictó la ley 11.622 que en su artículo 12 incorporó tal obligación, -esto es pagar la renta- hasta el día de la restitución de la propiedad. El precepto en cuestión pasó al DL 964, de 1975, donde el artículo 16 prescribió que el arrendatario cuyo contrato termine sea por expiración del término estipulado para la duración del arriendo, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquiera otra causa, continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y servicios hasta el día en que la restitución se efectúe. De ahí pasó a ser el artículo 6° de la ley 18101.

3. De lo consignado aparece entonces que el sentido de la norma ha sido proteger al arrendador, habilitándolo para demandar el cobro de la renta post término del contrato, por todo el tiempo que medie hasta la restitución. Idea que se basa en el rechazo al enriquecimiento sin causa.

4. En el presente caso, el contrato que suscribieron las partes- de plazo fijo- como quedó asentado en el fallo comenzó a regir el 3 de abril de 2017 por un plazo de 36 meses renovables, por periodos iguales y sucesivos, habiéndose producido la primera prórroga del contrato el 3 de abril de 2020 ocurriendo que con fecha 6 de mayo del mismo año, estando vigente la renovación de aquél, la demandada envió carta certificada a la actora comunicándole su decisión de poner término al contrato, y ante la negativa de esta última, el 13 de agosto del mismo año le indicó por carta certificada remitida por notario, que dejaba las llaves donde el ministro de fe, para que le fueran entregadas a su arrendadora.

5. Que, dentro de las causales de término del contrato de arrendamiento de inmuebles, no figura ninguna que contemple el mero abandono, o la entrega de las llaves de la propiedad efectuada en forma unilateral por parte del arrendatario, ante la negativa del arrendador de ponerle termino en forma anticipada, cuestión que ocurrió en la especie. Sin perjuicio que nuestra normativa contenida en el Código Civil, contemple por variadas razones la posibilidad que le asiste a un arrendatario para poner término al contrato en forma anticipada, sin que en el presente juicio haya habido alguna alegación al respecto por la parte de la demandada.

De estimarse que el abandono de la propiedad sea una causa legal de término del contrato, a juicio de estos disidentes importaría entender que en estos casos lo acordado por las partes no tendría fuerza obligatoria para ellas.

6. Ahora bien, la situación contenida en el inciso segundo del artículo 6 reseñado, que es consecuencia de lo dispuesto en el inciso primero y que permite solicitar sin forma de juicio, al arrendador la entrega del inmueble cuando su arrendatario lo hubiere abandonado, tan solo vino a solucionar un problema que se suscitaba hasta antes de la dictación de esta norma, cual era que el arrendador debía, para poder obtener la devolución de la propiedad, esperar el término del juicio donde se declarara judicialmente terminado el contrato de arriendo.

7. Ahora bien, entendido que conforme al artículo 6° inciso 1° de la ley 18101 el arrendatario debe pagar la renta hasta el día en que dure la ocupación del inmueble, distinta es la aplicación que debe darse al artículo 1945 del Código Civil, que no se opone a la primera norma citada, por cuanto mientras este opera hasta que dure la detentación del bien, el mencionado artículo regula los efectos indemnizatorios que se producen por el término del contrato por culpa del arrendatario, toda vez que la restitución debe llevarse a cabo antes del plazo previsto para la duración del contrato.

8. Que no habiendo alegado la demandada fuerza mayor u otra causal de extinción de responsabilidad, para poner término al contrato, en forma anticipada, habiendo rentas impagas y no existiendo antecedentes que permitan arribar a una conclusión contraria cabe compartir lo razonado por la juez a quo, en el sentido que el término de ese contrato, se produjo por culpa suya razón por la cual se encuentra obligada a pagar a título de indemnización el equivalente al importe de la renta, luego de producida la restitución hasta el término del plazo del contrato prorrogado.

Redacción a cargo del abogado integrante señor Gonzalo Ruz Lártiga y de la disidencia sus autores, la ministra señora María Angélica Repetto García y el abogado señor Héctor Humeres Noguer.

Regístrese y devuélvase vía interconexión.

N°137.714-2022

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sra. María Angélica Repetto G., Ministros Suplentes Sr. Juan Manuel Muñoz P. y Sra. Eliana Quezada M. y los Abogados Integrantes Sr. Héctor Humeres N. y Gonzalo Ruz L.

No firman la Ministra Sra. Repetto y el Ministro (S) Sr. Muñoz P., no obstante haber concurrido a la vista de los recursos y acuerdo del fallo, la primera por encontrarse haciendo uso de su feriado legal y el segundo por haber cesado el periodo de su suplencia.