Materias ajenas a la litis

Santiago, veintiuno de septiembre de dos mil veintitrés.

VISTOS:

En los autos tramitados ante el Vigésimo Noveno Juzgado Civil de Santiago bajo el Rol C-3555-2022, caratulados “Comercial Texmundo S.A. con nombre reservado”, por sentencia de diecinueve de julio de dos mil veintidós, se acogió la demanda y declaró terminado el contrato de arrendamiento condenándose a la parte demandada a pagar a la parte demandante las rentas de arrendamiento devengadas desde febrero de 2022, a razón de 450 Unidades de Fomento más I.V.A., hasta la efectiva restitución del inmueble arrendado y se rechazó lo solicitado sobre las rentas que se devenguen al plazo de término estipulado en el contrato.

La demandante apeló de dicho fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago por sentencia de once de noviembre de dos mil veintidós confirmó la decisión.

En contra de esta última decisión la misma parte dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

PRIMERO: Que la recurrente sostiene que en la sentencia impugnada se ha infringido el artículo 6° de la Ley 18.101, por falsa aplicación, porque su representada pidió que, por haberse producido la terminación del contrato por culpa de la arrendataria, fuere ésta condenada a pagar la correspondiente indemnización especial de perjuicios prevista en el artículo 1945 inciso primero del Código Civil equivalente a la renta mensual pactada hasta el mes de noviembre de 2025;

Agrega que se ha infringido la regla del artículo 19 inciso primero del Código Civil, en relación al artículo 6° de la Ley 18.101, que es nítido en el sentido que regula un fenómeno social que ocurre después de la terminación del arrendamiento y antes de la restitución de la cosa arrendada; en tanto que no regula a fines indemnizatorios lo que ocurre desde que la terminación anticipadamente ocurre hasta la data en que naturalmente, o sea, si no hubiere intervenido culpa del arrendatario hubiere debido ocurrir la terminación; y, por lo mismo, no regula lo correspondiente al lapso posterior a la terminación y anterior a la restitución.

Señala que la infracción influyó sustancialmente en lo dispositivo del fallo impugnado porque, si no se hubiera aplicado al caso el artículo 6° de la Ley 18.101, la sentencia no hubiera circunscrito o limitado indebidamente la cláusula décimo quinta legalmente celebrada, o sea, habría aplicado conforme al tenor literal que revela un sentido claro y unívoco conforme el artículo 19 inciso primero del Código Civil el precepto del artículo 1945 inciso primero del Código Civil, y, por lo mismo, habría acogido el recurso de apelación y concedido indemnización equivalente a los montos de las rentas hasta el mes de noviembre de 2025 inclusive, la que, en cambio, a causa de las infracciones denunciadas, no fue otorgada con esta extensión que era la legalmente debida.

SEGUNDO: Que para una acertada resolución del recurso de nulidad sustancial resulta conveniente dejar constancia de las siguientes actuaciones del proceso:

1.- Comparece Eduardo Zarhi Hasbun, abogado, en calidad de mandatario judicial de la sociedad Comercial Texmundo S.A., quien interpone demanda en juicio sumario por terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas en contra de Servicios Dna Human Capital S.A., y en contra de Grupo Dna SpA, en calidad de aval, fiador y codeudor solidario, solicitando se declare terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y que los demandados quedan obligados a pagar la suma de 1.125 Unidades de Fomento, más las rentas que se devenguen hasta el día 30 de noviembre del año 2025, más intereses por todo el periodo y que el arrendatario debe restituir el inmueble arrendado, con costas.

Fundamenta su acción en que con fecha 26 de noviembre del año 2020, ambas partes realizaron una modificación al contrato en lo relativo al plazo de duración, fijando como fecha de término el día 30 de noviembre del año 2025, por lo que conforme al artículo 1955 del Código Civil el arrendatario tiene la obligación de pagar las rentas por todo el periodo.

2.- El demandado contestó la demanda señalando que no existe deuda de ninguna renta de arrendamiento, toda vez que la renta de arrendamiento vigente es de 225 Unidades de Fomento y no de 450 Unidades de Fomento como señala el demandante.

TERCERO: Que para resolver como lo hicieron los sentenciadores del mérito establecieron la existencia del contrato, sus anexos y con ello por ciertas las cláusulas contenidas en dichos instrumentos, era carga de la parte demandada acreditar el pago de las rentas de arrendamiento cuyo incumplimiento se le atribuye y demás obligaciones a las que se encontraba obligada en razón del contrato ya reseñado.

Continúan sosteniendo en lo relativo a las rentas peticionadas hasta la expiración del plazo, que el artículo 1.955 del Código Sustantivo, bajo el cual se toleraría que el arrendatario siga obligado al pago de la renta hasta la terminación del arrendamiento estipulado en la convención, tampoco resulta aplicable en la especie en atención al principio de especialidad de las normas legales, detentando la Ley N° 18.101 la calidad de norma especial frente al Código de Bello, debiendo primar en consecuencia aquélla en vez de ésta para el caso, ya que la expresión “cualquier otra causa”, incluye ciertamente, la terminación por no pago de rentas, que es la acción sometida a conocimiento de esta magistratura.

Agregan que declarado el término del contrato, el arrendatario deberá cesar en el goce de la cosa arrendada, el que lógicamente fue el motivo que lo indujo a celebrar la convención, por lo que admitir el pago de rentas de arrendamiento con posterioridad a la entrega del inmueble, significaría –como se ha señalado- para el arrendador un enriquecimiento incausado, cuestión manifiestamente repudiada por el derecho privado nacional y los principios que le sirven de sustento. En consecuencia, cuando expira un contrato de esta índole, el arrendatario continúa obligado a pagar las rentas de arrendamiento y los pagos de su cargo, sólo hasta la restitución del inmueble, momento en el cual cesa en el goce del mismo.

CUARTO: Que el recurrente denuncia la violación del inciso 1º del artículo 1945 del Código Civil fundada en que al haberse producido la terminación del contrato por culpa de la arrendataria debió ser condenada a pagar la indemnización especial de perjuicios prevista en la referida norma equivalente a la renta mensual pactada hasta el mes de noviembre de 2025, esto es, por todo el tiempo que debió regir la convención, alegaciones donde el demandante postula una línea argumentativa distinta de aquella que manifestó en la etapa procesal pertinente, pues de los antecedentes aparece que en la demanda el arrendador peticionó la terminación del contrato de arrendamiento, y en base al artículo 1955 del Código Civil, solicitó el pago de las rentas que faltaban hasta la expiración de la convención.

Recién en la apelación sostuvo que en razón de la cláusula décima quinta del contrato la arrendataria estaba obligada a pagar las rentas hasta el término del plazo original cualquiera sea la causa de la terminación, ahora basado en el artículo 1945 del Código Civil, solicitó como indemnización por incumplimiento culpable del arrendatario el pago de las rentas hasta el término del plazo, alegaciones que ahora reitera en sede de casación.

QUINTO: Que lo anterior deja en evidencia que el recurrente funda las infracciones de derecho en postulados que no fueron planteados en la oportunidad procesal pertinente en base al artículo 1955 del Código Civil que regula la situación de la entrega anticipada del bien arrendado, sin que haya cesado el contrato. En definitiva, ya finalizada la etapa de discusión y prueba el impugnante pretende introducir elementos ajenos a la controversia, como es la indemnización ante el término anticipado del contrato por incumplimiento culpable del arrendatario regulada en la norma del artículo 1945 del Código Civil, construyendo su alegato de nulidad sustancial sobre la base de consideraciones que no formuló oportunamente y que, por lo mismo, no pueden configurar un error de derecho en que haya incurrido el fallo, deviniendo en ajeno e inaceptable a los contornos de un recurso de este tipo.

SEXTO: Que, en consecuencia, sin que sea necesario analizar las restantes infracciones de derecho denunciadas por la demandada debe concluirse que su libelo de nulidad, del modo en que fue propuesto, no resulta apto para los fines que se han promovido, razón por la cual necesariamente debe ser desestimado.

Y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto a fojas 437 por el abogado Eduardo Zarhi Hasbun, en representación de la demandante, contra la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago de fecha once de noviembre de dos mil veintidós.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del Abogado Integrante Señor Pedro Hernán Aguila Y.

Nº 160.737-2022

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros Sr. Mauricio Silva C., Sra. María Soledad Melo L., Sra. Dobra Lusic N. (S) y los Abogados Integrantes Sra. Leonor Etcheberry C. y Sr. Pedro Águila Y.

No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma el Ministro señor Silva, por estar con feriado legal y la Abogada integrante señora Etcheberry, por ausencia.