Copropiedad inmobiliaria

Santiago, siete de noviembre de dos mil veintitrés.

VISTOS:

En los autos tramitados ante el Tercer Juzgado Civil de La Serena bajo el rol C 3646-2019, caratulados “Administraciones Altovalsol SPA. con nombre reservado” por sentencia de nueve de febrero de dos mil veintidós, se rechazó la demanda.

La actora apeló de dicho fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de La Serena, por sentencia de veintidós de julio de dos mil veintidós, confirmó la decisión.

En contra de esta última decisión la misma parte dedujo recursos de casación en la forma y en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

En cuanto al recurso de casación en la forma:

PRIMERO: Que la recurrente afirma que el fallo cuestionado ha incurrido en la causal de invalidación formal contenida en el cuarto numeral del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, acusando que la sentencia recurrida rechaza la demanda fundado en que la propiedad no está afecta al pago de las expensas comunes, por no encontrarse acogida a la ley de copropiedad, no obstante que no ha sido un hecho controvertido, afirmando que el reglamento materia de autos no es de aquellos regulados por la Ley Nº 19.537, extendiéndose el fallo de ese modo a puntos no sometidos a su decisión, configurando así la causal denunciada; vicio solo reparable con la declaración de nulidad.

SEGUNDO: Que en relación con el vicio de ultra petita, esta Corte de Casación ha establecido que aquélla concurre cuando la sentencia, apartándose de los términos en que las partes situaron la controversia por medio de sus respectivas acciones o excepciones, altera su contenido, cambiando su objeto o modificando su causa de pedir. La regla anterior debe necesariamente concordarse con el artículo 160 del estatuto antes citado, de acuerdo con el cual las sentencias se pronunciarán conforme al mérito del proceso y no podrán extenderse a puntos que no hayan sido sometidos expresamente a juicio por los litigantes, salvo en cuanto las leyes manden o permitan a los tribunales proceder de oficio.

Por ende, el referido vicio formal sólo se verifica cuando la decisión otorga más de lo solicitado en los escritos de fondo por medio de los cuales se fija la competencia del tribunal, o cuando se emite pronunciamiento en relación con materias no sometidas a su conocimiento en franco quebrantamiento de la correlación o correspondencia que ha de imperar en la actividad procedimental.

El principio rector del instituto en referencia es el de la congruencia procesal, que dentro del procedimiento encuentra diferentes fundamentos, ámbitos de aplicación y objetivos. En virtud de dicha directriz es que se produce la vinculación de las partes y del juez con el debate, guardando el necesario encadenamiento de sus actos, permitiendo que éstos alcancen eficacia. Sustancialmente, se refiere a la conformidad que ha de existir entre la sentencia expedida por el órgano jurisdiccional y las pretensiones que las partes hayan expuesto oportuna y formalmente en sus escritos fundamentales agregados al proceso.

TERCERO: Que de lo señalado, surge como consecuencia necesaria que la causal de invalidación formal debe ser rechazada, por cuanto los jueces del fondo, al pronunciarse sobre la acción de cobro de pesos lo hacen sobre la base de las peticiones concretas formuladas en este sentido por el actor en su escrito de demanda, de manera que los juzgadores no han fallado sobrepasando los contornos del debate sino que, por el contrario, se han limitado a constatar la falta de configuración de los supuestos fácticos presentados por uno de los intervinientes para justificar su petición, esto es, la existencia de la obligación de pago de gastos comunes, circunscribiendo su pronunciamiento a lo requerido por aquél.

Por consiguiente, los jueces del fondo han actuado dentro de la esfera de las atribuciones que les son propias, sin que logre advertirse pronunciamiento alguno referente a un supuesto fáctico o jurídico que exceda el marco legal que correspondía examinar al órgano jurisdiccional, conforme a la acción objeto de la litis, razón por la que habrá de desestimarse el arbitrio de nulidad formal en relación con la causal en estudio.

En cuanto al recurso de casación en el fondo:

CUARTO: Que fundamentando su pretensión invalidatoria la recurrente afirma que el fallo infringe el artículo 1437 del Código Civil y los artículos 31, 32, 52 y 53 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

Afirma que la Sociedad Agrícola Bakulic e Hijos Limitada en su calidad de dueña única y exclusiva de los inmuebles que componen el Condominio El Maitén dictó el Reglamento que grava y afecta a 73 lotes, mediante escritura pública de fecha 12 de octubre del año 2007, entre los cuales se encuentra el predio de la demandada, sobre el cual pesa el deber de pagar gastos comunes en la proporción respectiva, gravamen inscrito a fojas 3653 número 3017 del Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de La Serena del año 2007.

Señala que erróneamente la sentencia impugnada entiende que no es oponible al demandado al no estar regido por la Ley Nº 19.537, ni haber éste prestado su consentimiento expreso para que le sea aplicable, ni tampoco haber probado que la obligación sea de aquellas propter rem, ni finalmente, sea posible afirmar que se está ante la existencia de una promesa de hecho ajeno en los términos del artículo 1450 del Código Civil.

Reclama como segundo error en que incurre el fallo, la falta de aplicación de las normas del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, pues al señalar el número 2 de su artículo 53 que puede inscribirse todo gravamen impuesto al predio, está haciéndolo de este modo oponible a todo quien adquiera el inmueble en cuestión.

QUINTO: Que para una adecuada resolución del recurso, conviene tener presente algunos antecedentes del proceso:

1.- Administraciones Altovalsol SPA. dedujo demanda de cobro de pesos en contra de nombre reservado.

Fundamentando su acción en que la demandada es dueña del denominado lote Nº 4.5.36. sujeto al Reglamento de Copropiedad inscrito a fojas 3653 número 3017 Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de La Serena, correspondiente al año 2007, donde se estableció la obligación de los propietarios de pagar gastos comunes y demás disposiciones afines.

Agrega que por escritura pública de fecha 30 de enero de 2017 la actora asume la administración de estos bienes y, de conformidad al artículo cuadragésimo sexto señala que es facultad del administrador del Condominio fijar, cobrar y recaudar las cuotas que corresponda pagar a los distintos copropietarios por gastos comunes y sus incrementos por concepto de fondo común de reserva, previstos en el presente reglamento.

Solicita se condene al demandado a pagar la cantidad de $1.360.000, por concepto de gastos comunes vencidos a la fecha de presentación de la demanda, más todos los que se devenguen durante la tramitación del proceso o hasta la fecha del pago efectivo, debidamente reajustada, aplicándose el interés máximo convencional que la ley permita estipular para operaciones en moneda nacional no reajustables y a una multa a beneficio de la comunidad ascendente al 10% de la cantidad adeudada, más costas.

2.- El tribunal tuvo por contestada la demanda en rebeldía de la parte demandada.

SEXTO: Que el fallo censurado confirmó lo resuelto por el tribunal de primer grado, reflexionando que la comunidad demandante corresponde a un Loteo y no a una Copropiedad en los términos de la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria y que asimismo el Reglamento de Copropiedad existente, posee vigencia interna de carácter voluntario para todos los propietarios, futuros compradores y no constituye Reglamento de Copropiedad en los términos establecidos en la referida Ley.

Concluyendo que el demandado no se encuentra obligado a pagar gastos comunes debido a que el inmueble de su propiedad forma parte de un Loteo y no de una Copropiedad, además que tampoco ha acreditado la parte demandante que el demandado hubiera otorgado su consentimiento al pago de los rubros contenidos en el reglamento que invoca como título para ello; en consecuencia, no está obligada al cumplimiento de tal convenio, ya que no ha concurrido con su voluntad al mismo.

La Corte agregó que el denominado “Reglamento de Copropiedad” del llamado “Condominio El Maitén” no es más que un acto jurídico unilateral realizado por quien fue el dueño original y desarrollador del proyecto de parcelación que conforma el ya citado “condominio”, el cual no es más que un conjunto de terrenos independientes y de dominio exclusivo (parcelas de agrado) que poseen 73 inmuebles o lotes y 1 lote denominado “camino” o lote camino conforme lo informó el Director de Obras Municipales de La Serena.

Continúa señalando que dada la naturaleza jurídica del acto singularizado no es posible extender sus efectos a un tercero que no ha convenido en sus disposiciones o que no ha manifestado su consentimiento en sujetarse a tales disposiciones, como lo es el demandado de autos. Tampoco se ha acreditado que, de alguna forma, el señor nombre reservado, haya otorgado su consentimiento en relación con el pago de los rubros que son objeto de la acción de cobro de pesos y que se justificarían en el ya citado reglamento de copropiedad, ello a fin de establecer la existencia de la obligación.

SÉPTIMO: Que, lo reseñado en los fundamentos que preceden, pone de manifiesto que, en este caso, el quid de la crítica de ilegalidad dirigida en contra de la sentencia que se impugna en el recurso de nulidad sustancial, estriba en determinar si el Reglamento de Copropiedad en que se funda la acción de cobro de gastos comunes es una convención obligatoria para el demandado.

OCTAVO: Que, de lo que se ha expuesto queda en evidencia que, pese al esfuerzo argumentativo de la impugnante, su recurso no ha sido encaminado como debió serlo, abarcando el basamento jurídico que en propiedad e ineludiblemente resultaba ser pertinente y de rigor. Esto es así, puesto que la preceptiva legal citada en el motivo cuarto de este fallo y que constituye, como se ha visto, aquella en que se asila la estructura normativa sobre la cual viene construido el alegato de casación de fondo, no es bastante para abordar el examen de la resolución de la controversia de la forma en que se hizo por los juzgadores al no venir denunciada la conculcación de las normas que en la especie tienen el carácter de decisoria de la litis, es decir, aquellos preceptos que invocó el sentenciador, en particular, el artículo 1545 del Código Civil, por tratarse, precisamente, de la normativa que sustenta, la decisión de rechazar la acción por estimar que el demandado no otorgó su consentimiento en relación al pago de los rubros que son objeto de la acción de cobro de pesos, siendo un acto jurídico unilateral, conforme se dejó anotado.

NOVENO: Que en esas condiciones, al no venir acusado en el libelo de casación el quebrantamiento de la preceptiva sustantiva básica en comentario, tal norma debe quedar en la forma que lo interpretó la sentencia.

En efecto, en este punto de la reflexión vale poner de relieve la particularidad que, en cuanto constituye su objetivo directo, define al recurso de casación en el fondo y es que éste permite la invalidación de determinadas sentencias que hayan sido pronunciadas con infracción de ley, siempre que haya tenido influencia sustancial en su parte resolutiva o decisoria.

Semejante connotación esencial de este medio de impugnación se encuentra claramente establecida en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, que lo instituye dentro de nuestro ordenamiento positivo y se traduce en que no cualquier transgresión de ley resulta idónea para provocar la nulidad de la sentencia impugnada, sino solo aquella que haya tenido incidencia determinante en lo resuelto, esto es, la que recaiga sobre alguna ley que en el caso concreto ostente la condición de ser decisoria litis.

En tal sentido, esta Corte ha dicho que las normas infringidas en el fallo, para que pueda prosperar un recurso de casación en el fondo, han de ser tanto las que el fallador invocó en su sentencia para resolver la cuestión controvertida, como aquellas que dejó de aplicar, puesto que en caso contrario esta Corte no podría dictar sentencia de reemplazo, dado el hecho que se trata de un recurso de derecho estricto. Así se ha razonado, entre otros, en fallo de 14 diciembre de 1992, RDJ, T. 89, secc. 1ª, pág. 188.

DÉCIMO: Que no debe perderse de vista que el recurso de casación en el fondo persigue instar por un examen del juicio conclusivo de la cuestión principal, desplegado en la sustancia misma de la sentencia definitiva o interlocutoria que se busca anular, cuyos desaciertos jurídicos solo autorizarán una sanción procesal de esa envergadura en la medida que hayan trascendido hasta la decisión propiamente tal del asunto, definiéndola en un sentido distinto a aquel que se imponía según la recta inteligencia y aplicación de la normativa aplicable.

De este modo, entonces, aun bajo los parámetros de desformalización y simplificación que caracterizan a este arbitrio desde la entrada en vigencia de la Ley N° 19.374, no se exime a quien lo plantea de indicar la ley que se denuncia como vulnerada y que ha tenido influencia sustancial en lo resolutivo de la sentencia cuya anulación se persigue, esto es, según ya se anotó, aquellos preceptos legales que en la resolución del asunto sub judice ostentan la condición de ley decisoria litis.

UNDECIMO: Que las circunstancias descritas en los razonamientos que anteceden traen por consecuencia inevitable que el recurso de casación en el fondo deberá ser desestimado.

Por estas consideraciones y visto además con lo dispuesto en los artículos 764, 766 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos por el abogado don Claudio Rojas Laulie, en representación de la parte demandante, contra la sentencia de veintidós de julio de dos mil veintidós, dictada por la Corte de Apelaciones de La Serena.

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Redacción a cargo del Ministro señor Arturo Prado P.

Nº 80.720-2022

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Arturo Prado Puga, señor Mauricio Silva Cancino, señora María Angélica Repetto García, y los Abogados integrantes señor Raúl Patricio Fuentes M. y señor Eduardo Morales R.

No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma la Ministra señora Repetto, por estar en comisión de servicio.