Acción de precario

Santiago, veintinueve de abril de dos mil veinticuatro.

VISTO:

En los autos tramitados ante el Tercer Juzgado de Letras de Temuco, rol C-3145-2021, caratulados “nombre reservado y Cía. Ltda. con nombre reservado”, por sentencia de dos de agosto de dos mil veintidós se acogió la demanda de precario y se condenó a los demandados a la restitución del inmueble que ocupan, sin costas.

La demandada apeló de dicho fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de Temuco, por sentencia de diecisiete de enero de dos mil veintitrés, confirmó la decisión.

Contra esta última sentencia la misma parte recurre de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

Primero: Que la recurrente sostiene que en la sentencia impugnada se ha infringido el inciso 2º del artículo 2195 del Código Civil.

Sostiene en síntesis, que no se cumple con el tercer requisito para la procedencia de la acción de precario, ya que la ocupación del inmueble por parte de sus representados se debe a la existencia de un título válido para la ocupación, esto es, la posesión interrumpida por más de 40 años, toda vez que don nombre reservado, padre de los demandados, adquiere el año 1980 el inmueble, siendo este el lugar donde vive con su esposa y sus hijos y nietos.

Agrega que se inició un juicio ejecutivo en contra del padre de sus representados, causa Rol 7464-2009 ante el Segundo Juzgado Civil de Temuco, por el Banco del Estado de Chile y con fecha 24 de diciembre de 2009 se trabó embargo sobre el inmueble sub lite, falleciendo el deudor el 10 de abril de 2014, dejando a sus siete hijos como herederos, continuando éstos en calidad de poseedores y con fecha 20 de junio de 2014 se remató el bien siendo adjudicado por el Banco en la suma de $180.000.000, sin que en el proceso sus representados ni el resto de sus hermanos como los demás ocupantes de dicho inmueble fueran debidamente emplazados por el Banco.

Agregan que es un hecho pacífico de esta causa que las partes siempre estuvieron de acuerdo en los términos de suscribir un contrato de compraventa, y ese es el motivo por el que sus representados se han mantenido en dicho inmueble, acreditándose por tanto la existencia de un título tendiente a justificar la ocupación de la propiedad oponible a la actora.

Segundo: Que para una acertada resolución del recurso de nulidad sustancial resulta conveniente dejar constancia de las siguientes actuaciones del proceso:

1.- Sociedad Vargas Valenzuela y Compañía Limitada, interpone demanda de precario en procedimiento sumario, en contra de nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado, todos de apellidos nombre reservado.

Fundamenta su acción en que es dueña del inmueble individualizado como Parcela número tres del proyecto de parcelación El Maitén, ubicado en la comuna de Cunco, adquirido mediante compraventa que le hiciera el Banco del Estado de Chile, inscrito a fojas 1163 bajo el Nº 1112 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Temuco y que los demandados han estado utilizando por mera tolerancia del dueño y sin mediar contrato ni convención alguna, la totalidad del predio.

Solicitó se acoja la demanda de precario en contra de los demandados con el objeto de que sea condenada a la restitución del inmueble.

2.- Los demandados Ernesto y Valeria, ambos nombre reservado, evacuaron el traslado de la contestación de la demanda, instando por su rechazo, fundado en que su padre adquirió el año 1980 el inmueble y se inició en su contra por el Banco del Estado de Chile, juicio ejecutivo en causa Rol Nº 7464-2009 ante el Segundo Juzgado Civil de Temuco y con fecha 24 de diciembre de 2009, se trabó embargo sobre el inmueble, falleciendo el padre el 10 de abril de 2014, dejando a sus siete hijos como herederos, continuando éstos ocupando y en calidad de poseedores de dicho inmueble, que fue rematado con fecha 20 de junio de 2014 por el Banco por la suma de $180.000.000., proceso en el cual no fueron emplazados los demandados. Luego en el año 2019 el Sr. nombre reservado con el supuesto ánimo de ayudar a nombre reservado, para que éste se adjudicará el predio, pagaría parte del precio en favor de sus representados, tal como consta en correos entre las partes y en escritura pública de promesa de compraventa.

3.- Que respecto del demandado don nombre reservado se tuvo por contestada la demanda en su rebeldía.

4.- El juez de primer grado acogió la demanda de precario, decisión que fue confirmada por el tribunal de alzada.

Tercero: Que en la sentencia impugnada se establecieron como hechos, los siguientes:

1.- Que la demandante es dueña de la propiedad denominada Parcela número tres del proyecto de parcelación El Maitén, ubicado en la comuna de Cunco, de una superficie aproximada de 46,8 hectáreas, inscrito a fojas 1663 bajo el número 1112, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Temuco, correspondiente al año 2019.

2.- Que los demandados ocupan dicha propiedad de la actora.

3.- Que los demandados aducen que los liga con la actora un contrato de promesa de compraventa, no habiendo acreditado en autos tal vinculación contractual, habiéndose percibido con los 97 registros electrónicos de algunas tratativas previas al respecto, no concretadas.

Cuarto: Que sobre la base de los hechos reseñados precedentemente los jueces del fondo acogen la acción de precario, reflexionando que la demandante adquirió la propiedad con fecha 5 de marzo de 2019, habiendo efectuado comunicaciones y tratativas referidas a la celebración de un contrato de promesa de compraventa, constando que el 8 de enero de 2021 el Señor nombre reservado, representante legal de la demandante envió a la profesional letrada que comparece en representación de los demandados don nombre reservado y nombre reservado lo siguiente: “…Adjunto Promesa de compraventa que recibimos el 14 de diciembre de 2018. Después de más de 2 años y sin tener mayor información de los acuerdos preliminares que tuvimos en ese entonces, hemos decidido cerrar este capítulo accediendo a firmar una promesa de compraventa con las siguientes condiciones…”, lo que da cuenta de una actitud de mera tolerancia respecto de la ocupación de los demandados, siendo el último correo enviado con fecha 20 de enero de 2021 del siguiente tenor: “…Estimada Aún ninguna respuesta ....”, denotando asimismo actitud de tolerancia respecto de la ocupación, concluyendo que se encuentra acreditado el elemento anímico de esta figura jurídica reglada en el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil.

Quinto: Que así expuestos los antecedentes del proceso y las alegaciones de la recurrente de casación, se observa que la controversia jurídica radica en determinar si los hechos asentados en la causa se encuadran dentro de la hipótesis de mera tolerancia que habilita al dueño de una propiedad para accionar de precario contra el o los ocupantes o si por el contrario existe un título oponible a la actora.

Sexto: Que en estricto apego a la norma del inciso 2º del artículo 2195 del Código Civil y de acuerdo a la reiterada jurisprudencia sobre la materia, para que exista precario es necesario la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; que el demandado ocupe ese bien; y que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño. De lo anterior se desprende que un elemento inherente al precario está constituido por una mera situación de hecho, la total ausencia de vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor del inmueble reclamado. El primer concepto –la ignorancia-, importa el desconocimiento, la falta de noticia de un hecho categórico, en el presente caso, que el inmueble que se pretende recuperar es ocupado por una persona; y el segundo –la mera tolerancia-, implica asumir una actitud permisora, el simple beneplácito o anuencia del propietario de la cosa que luego trata de recuperar. Al demandante le corresponde acreditar que es dueño de la cosa y que es ocupada por el demandado; cumplida dicha carga probatoria, a éste le incumbe demostrar que la ocupación está justificada por un título o contrato y que, por lo tanto, no obedece a ignorancia o a mera tolerancia;

Séptimo: Que sobre la materia esta Corte Suprema ha tenido la oportunidad de señalar que el precario es una cuestión de hecho, y constituye un impedimento para su establecimiento que el tenedor tenga alguna clase de justificación para ocupar la cosa cuya restitución se solicita, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno. Así entonces, cuando el inciso 2 del artículo 2195 del Código Civil señala que constituye precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño, debe entenderse que la expresión mera tolerancia está aludiendo a la ausencia de un título que justifique la tenencia, más no necesariamente a la existencia de una convención celebrada entre las partes. En este punto resulta pertinente tener en especial consideración que la referida disposición señala que constituye también precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato, por ende, es un presupuesto de la esencia del precario la absoluta y total carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y el ocupante de la cosa, es decir, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante. Consecuencialmente, la cosa pedida en la acción de precario, esto es, la restitución o devolución de una cosa mueble o raíz, encuentra su justificación en la ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa esa cosa y su dueño o entre aquél y la cosa misma. (Corte Suprema, rol Nº 2570-20, rol Nº 11143-20).

La doctrina conceptúa al precario como “situación de hecho que consiste en la simple detentación de una cosa ajena, singular y determinada, sin antecedentes jurídicos que justifiquen tal detentación” (Urtubia Berríos, Fernando. El Precario en la Ley y Jurisprudencia Chilena, Valparaíso, 1979, página 19). Otro fallo expresó que la tenencia es simplemente tolerada, y por tanto es precaria, cuando está “sustentada en la simple y exclusiva indulgencia, condescendencia, aceptación, admisión, favor o gracia del dueño” (Corte de Apelaciones de Santiago, Gaceta Jurídica Nº 59, 1985, página 35).

La doctrina a este respecto igualmente corrobora que el precario por tolerancia descansa efectivamente en que la detentación se debe a la simple y exclusiva indulgencia, condescendencia, permiso, aceptación, del dueño de la cosa (Vergara Aldunate, Sofía. El Comodato Precario y el Simple Precario ante el Derecho y la Jurisprudencia, Editorial Conosur, 1991, página 115). (E. Corte Suprema, causa Rol 23.118-2014).

Octavo: Que la expresión contrato ha sido definida por el legislador en el artículo 1438 del Código Civil, como el “acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”. Si bien este es el concepto legal, la expresión que utiliza el inciso segundo del artículo 2195 citado se ha entendido en términos más amplios, en el sentido que la tenencia de la cosa ajena, para que no se entienda precario, debe al menos sustentarse en un título, es decir, un antecedente jurídico al que la ley le reconozca la virtud de justificarla, aun cuando no sea de origen convencional o contractual.

Lo relevante, no obstante lo antes expuesto, es que ese título resulte oponible al propietario, de forma tal que la misma ley lo coloque en la obligación de respetarlo y, como consecuencia de lo anterior, de tolerar o aceptar la ocupación de una cosa de que es dueño por otra persona distinta que no tiene sobre aquélla ese derecho real.

Noveno: Que, en consecuencia, no habiéndose acreditado que el demandado ocupa el inmueble de que se trata en razón de un contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes, se debe concluir que la tenencia del mismo obedece a la mera tolerancia de su dueña, conforme lo antes reflexionado, lo que resulta suficiente para concluir que se está en presencia de un precario.

Décimo: Que, de esta manera, es palmario que al decidirse de la manera que se hizo los jueces no vulneraron lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, al estimarse que la ocupación de la propiedad por parte de los demandados lo es por mera tolerancia de la demandante, entendiendo acreditada la existencia del simple precario que ese precepto prevé en un caso cuyas circunstancias encarnan a cabalidad sus presupuestos, por lo que necesariamente debió ser acogida la acción como acertadamente lo concluyeron los sentenciadores del grado, lo que llevará al rechazo del recurso.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por la abogada Aída Kürten Osorio, en representación de la parte demandada, contra la sentencia de diecisiete de enero de dos mil veintitrés dictada por la Corte de Apelaciones de Temuco.

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Redacción a cargo del Ministro señor Arturo Prado P.

Nº 25.908-2023

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Repetto G., señor Miguel Vázquez P. (S) y el Abogado Integrante señor Enrique Alcalde R.

No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firman el Ministro señor Prado, por estar con permiso y el Abogado Integrante señor Alcalde, por haber cesado sus funciones.