Contrato de arrendamiento

Santiago, dos de mayo de dos mil veinticuatro.

De conformidad con lo previsto en el artículo 786 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.

VISTOS:

Se reproduce la sentencia en alzada, sus motivos y citas legales, a excepción de los motivos décimo séptimo y décimo octavo que se eliminan y del apellido paterno del demandante “SEIFFERET” el que se reemplaza por “nombre reservado” las veces en que aparece.

Y SE TIENE ADEMÁS PRESENTE:

1°.- Que, tal como se ha dejado constancia en la parte expositiva del fallo de primer grado, que se ha tenido por reproducida, nombre reservado, interpuso demanda de nulidad de contrato de arrendamiento otorgado por escritura pública con fecha 26 de noviembre del año 2010, en contra de don nombre reservado y de la sociedad Asesorías Jurídicas Marcos Halabi & Compañía Limitada, a fin de que se declare su nulidad absoluta. En subsidio solicita que se declare la inoponibilidad del mismo y de los actos que de éste se deriven, puesto que no hubo concurrencia de voluntad de su parte en el contrato, siéndole por tanto inoponible.

Sobre este segundo punto, el demandante y recurrente de apelación, en su libelo recursivo, además de hacer notar nuevamente que el juez de primer grado no se pronunció respecto de esta petición subsidiaria, pese a que resultaba procedente hacerlo, señala además, que en el caso de autos se dan dos situaciones que son sancionadas por nuestro ordenamiento jurídico con la inoponibilidad: la falta de concurrencia de voluntad en la celebración del contrato, y la extralimitación del mandato con el que se representó a la madre del demandante, en la celebración del contrato, concluyendo que no es posible exigir el cumplimiento de las obligaciones emanadas del contrato al demandante, toda vez que no es posible radicar sus efectos en su patrimonio.

2°.- Que, en seguida, conviene recordar los hechos que fueron asentando por el a quo, y que esta Corte hace suyos:

a) Doña nombre reservado, adquirió por adjudicación en remate el inmueble de domicilio reservado el cual se inscribió a fs. 20911 vta N° 10648 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Temuco año 2005.

b) Doña nombre reservado otorgó Mandato especial al demandado, don nombre reservado, para que en su nombre y representación diera en arriendo el inmueble, pudiendo fijar las condiciones del mismo.

c) El 16 de Abril de 2010, don nombre reservado, en representación de doña nombre reservado, dio en arriendo el inmueble a la Sociedad Agrícola Comercial Chahuilco S.A.

d) El 22 de noviembre de 2010, ante el Notario Público de Santiago don Luis Poza Maldonado, Repertorio N° 3633, doña nombre reservado revocó el mandato conferido al demandado Sr. nombre reservado mediante escritura pública otorgada con fecha 19 de marzo de 2008 en la Notaría de Santiago de don nombre reservado, Repertorio N° 4458-2008, tomándose nota al margen de la misma el mismo día.

e) El 26 de noviembre del año 2010, don nombre reservado, compareció en representación de doña nombre reservado y dio en arriendo por 30 años, a contar del 1 de enero de 2011 hasta el 31 de enero de 2041, por la suma total de $20.000.000, el inmueble de domicilio reservado, a la sociedad Asesorías Jurídicas Marcos Halabi & Compañía Limitada, quien compareció representada por don nombre reservado.

f) nombre reservado adquirió el inmueble por sucesión por causa de muerte al fallecer su madre, doña nombre reservado, con fecha 26 de agosto de 2014, siendo su único heredero.

3°.- Que, como se observa, el recurrente censura, además, el fallo recurrido, por no haber declarado la inoponibilidad del contrato de arrendamiento de 26 de noviembre del año 2010, suscrito por el demandado nombre reservado, en representación de nombre reservado –antecesora en el dominio del inmueble arrendado y madre del actor- por medio del cual dio en arriendo por treinta años, a contar del 1 de enero de 2011 hasta el 31 de enero de 2041, por la suma total de $20.000.000, el inmueble de domicilio reservado, a la sociedad Asesorías Jurídicas Marcos Halabi & Compañía Limitada, representada por mismo don nombre reservado.

4°.- Que, la inoponibilidad, si bien constituye una institución no tratada sistemáticamente en nuestro Código Civil, es posible considerarla como una categoría de ineficacia de los actos jurídicos; así Bastián, citado por Jorge López Santa María en su obra “Los Contratos. Parte General” (Editorial Jurídica de Chile, página 267) la define como “la ineficacia, respecto de terceros, de un derecho nacido como consecuencia de la celebración o de la nulidad de un acto jurídico”. Refiriéndose a este punto se ha expresado por Marcadé y Pont, mencionados por Stitchkin que “el mandante no es obligado, en principio, por los actos ejecutados por el mandatario fuera de su mandato. Estos actos no existen respecto del mandante, el cual ni siquiera necesita atacar la validez de ellos por la vía de la nulidad o por otro medio, pues le basta desconocerlos como res interallios acta” (David Stitchkin Branover. “El Mandato Civil”. Editorial Jurídica de Chile; año 2008, pág. 365).

5°.- Que, seguidamente, los diversos autores anotan, entre los principales motivos de la inoponibilidad, aquéllos provenientes del incumplimiento de formalidades de publicidad, de falta de fecha cierta, por simulación, por falta de concurrencia o consentimiento o por nulidades u otra causal de ineficacia del acto jurídico. En lo que interesa a lo planteado en este recurso, la inoponibilidad por falta de concurrencia o consentimiento abarca los casos en que el acto o contrato no puede hacerse valer -oponerse- en contra de las personas que no han concurrido como partes a su celebración. En nuestra legislación los casos más típicos están constituidos por la venta de cosa ajena (artículo 1815 del Código Civil), el arrendamiento de cosa ajena (artículo 1916) y la prenda de cosa ajena (artículo 2390); todas situaciones en que, no obstante ser válidos la venta, el arriendo o la prenda, son a la vez inoponibles al dueño. Existen otros casos de inoponibilidad por no concurrencia, a que se alude, por ejemplo, en materia de mandato, en los artículos 2160 y 2136 del Código Civil; normas que hacen inoponibles al mandante los actos celebrados por el mandatario, que excedan los límites del poder que ostenta este último, salvo ratificación posterior del mandante; asimismo, se contempla la inoponibilidad de los actos celebrados por el delegado, cuando no existe autorización para ello por parte del mandante ni ratificación de lo obrado.

6°.- Que, de acuerdo a lo razonado en los basamentos que anteceden, los actos realizados por el mandatario, con apego a los requisitos establecidos en la ley para su eficacia, sea que se encuentren o no autorizados por el mandante, son válidos, sin que se vean afectados por la falta de concurrencia de la voluntad del mandante. “El mandatario que contrata a nombre de su mandante lo representa en cuanto los “efectos” del contrato se producirán respecto del representado como si éste los hubiera celebrado personalmente, pero el contrato se genera en virtud de la concurrencia de las voluntades del mandatario y del tercero. Este concurso de voluntades forma el consentimiento necesario para la validez del contrato. Por consiguiente el mandante podrá alegar que esos actos o contratos no le afectan porque el mandatario no estaba autorizado para ejecutarlos o celebrarlos obligando su patrimonio, pero no podrá pretender que la convención o la declaración de voluntad es nula por falta de consentimiento, pues ese consentimiento ha existido manifestado por el representante en concordancia con el tercero” (David Stitchkin Branover. Ob. Cit. pág. 365)

Los actos ejecutados por el mandatario extralimitándose del ámbito de las facultades que le ha entregado el mandante -si se cumple respecto de su celebración con los requisitos exigidos por la ley para reconocerles eficacia- son válidos pero sus efectos jurídicos no afectan a este último; le son inoponibles.

7°.- Que, en relación con el mencionado tópico de la impugnación, cabe traer a colación la cláusula segunda del Mandato Especial para Arrendar otorgado por doña nombre reservado al demandado nombre reservado con fecha 19 de marzo de 2008, que a la letra expresa: “Por este acto la compareciente, doña nombre reservado, otorga mandato especial amplio al abogado nombre reservado…para que actuando en su nombre y representación, pueda arrendar la propiedad individualizada en la cláusula anterior. Para tal efecto, faculta al mandatario para que ejecute todos los actos que sean necesarios para el más eficaz y cumplido desempeño de este poder, pudiendo especialmente fijar renta o precio, forma e instrucciones de pago, percibir la renta, plazos, multas, intereses, establecer obligaciones de la arrendataria, entregar materialmente el inmueble, regular el estado de conservación del inmueble, establecer mes de garantía, fijar domicilio legal y en general todas las demás cláusulas que estime conveniente para la correcta ejecución del contrato, el que podrá celebrar por escritura privada o pública a su elección”.

8°.- Que, establecido el negocio encomendado al mandatario nombre reservado –gestionar el arriendo del inmueble ubicado en domicilio reservado–, es necesario determinar, más allá de las indicadas en el motivo anterior, las facultades que se le han conferido para el desempeño de la gestión.

El principio general que impera en este punto es que las facultades del mandatario dependen exclusivamente de la voluntad del mandante. La ley, mediante sus disposiciones, no pretende otra cosa que interpretar la voluntad del mandante cuando ésta no aparece claramente expresada o cuando el mandante ha omitido manifestarla en lo relativo a ciertos actos o cosas. De aquí, pues, que el artículo 2131 del Código Civil, con que se inicia el párrafo relativo a la administración del mandato, disponga que el mandatario "se ceñirá rigorosamente a los términos del mandato", fuera de los casos que las leyes lo autoricen para obrar de otro modo.

En consecuencia, el mandatario debe ceñirse rigurosamente, estrictamente, fielmente, a la voluntad del mandante, procurando gestionar el negocio que se le ha confiado dentro de las condiciones económicas, jurídicas y de tiempo que ha fijado el mandante. Este principio informa toda clase de mandato, sea general o especial, civil, judicial o mercantil (David Stitchkin Branover. Ob. Cit. pág. 268).

Pues bien, para determinar la voluntad de la mandante y con ello establecer si el mandatario ha ejecutado el encargo en la forma debida o si por el contrario, se ha apartado de las instrucciones, incurriendo en la responsabilidad consiguiente, se tiene a la vista la prueba documental allegada por las partes en primera y segunda instancia, en particular, las copias de la escritura pública de venta en remate de 17 de septiembre de 2005 e inscripción de dominio de fojas 20.911 vuelta número 10.648 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Temuco del año 2005, que dan cuenta que la mandante nombre reservado, adquirió el inmueble ubicado en domicilio reservado de una superficie de dos mil ciento cuatro coma cincuenta metros cuadrados, en subasta pública en la suma de $28.000.000; el mandato especial para Arrendar otorgado por doña nombre reservado al demandado nombre reservado con fecha 19 de marzo de 2008, que da cuenta que la mandante encomendó la gestión de este inmueble al mandatario nombre reservado; el contrato de arrendamiento celebrado el 16 de abril de 2010 por el propio nombre reservado en representación de su mandante, mediante el cual se dio en arrendamiento la propiedad aludida, a la sociedad Agrícola Comercial Chahuilco S.A., por una renta mensual de $1.000.000; y el certificado de avaluó fiscal de la referida propiedad, en que figura una tasación fiscal al segundo semestre del año 2022 de $37.295.259.

Analizados estos antecedentes probatorios en su conjunto, configuran las bases para construir, mediante un proceso lógico deductivo, una presunción judicial que en concepto de estos juzgadores tiene el mérito probatorio suficiente, por su gravedad y precisión, para dar por establecido que el inmueble de domicilio reservado, fue adquirido por doña nombre reservado para alquilarlo a modo de inversión, siendo su expectativa de renta al 16 de abril de 2010, la suma de $1.000.000.- mensuales, términos a los cuales el mandatario debía ceñirse para atender la voluntad e intención de la mandante.

Luego, al celebrar el demandado nombre reservado, en representación de la mandante, con fecha 26 de noviembre de 2010 un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, con una sociedad de la cual el mandatario es su representante y por ende beneficiario del contrato, por una renta significativamente inferior a la ya percibida por la arrendadora, conducen a la conclusión de que el mandatario obró excediendo sus poderes, sin que del actuar de la mandante se derive ratificación alguna de lo actuado por aquél, lo que importa la ausencia absoluta de consentimiento para concurrir a obligarse en los términos que indica el contrato de arrendamiento de 26 de noviembre de 2010 y su consecuencia es la inoponibilidad al demandante.

9°.- Que, en las condiciones antes dichas, se accederá a la demanda subsidiaria de inoponibilidad en los términos que se dirán en lo resolutivo de esta sentencia.

Y visto, además, lo preceptuado en las disposiciones legales citadas y lo prevenido en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia apelada de 13 de mayo de 2020 dictada por el Segundo Juzgado Civil de Temuco, sólo en aquella parte que omitió pronunciarse de la demanda subsidiaria de inoponibilidad y, en su lugar se declara:

I.- Que HA LUGAR, en todas sus partes, a la demanda subsidiaria de inoponibilidad, en consecuencia, se declara que es inoponible al demandante nombre reservado el contrato de arrendamiento suscrito mediante escritura pública de fecha 26 de noviembre de 2010, entre nombre reservado en representación de nombre reservado como arrendadora y aquel mismo en representación de sociedad Asesorías Jurídicas Marcos Halabi & Compañía Limitada, como arrendataria.

Procédase a la suscripción de esta sentencia al margen de las inscripciones de fojas 20.911 vuelta número 10.648 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Temuco del año 2005 y de fojas 7957 número 7866 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Temuco del año 2014.

II.- Que, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del abogado integrante Sr. Raúl Patricio Fuentes M.

Rol N° 138.560-2022

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Repetto G., señor Miguel Vázquez P. (S) y el Abogado Integrante señor Raúl Patricio Fuentes M.