Carga de la prueba

Santiago, catorce de junio de dos mil veinticuatro.

En cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.

Visto:

Se reproduce el fallo en alzada, salvo sus basamentos duodécimo a décimo sexto que se eliminan y se reiteran los motivos décimo segundo, a excepción de su párrafo primero, a décimo cuarto del fallo de casación que antecede.

Y se tiene en su lugar y además presente:

Primero: Que, en virtud de lo expuesto y razonado en los considerandos décimo segundo -a excepción de su párrafo primero- a décimo cuarto del fallo de casación, se procederá al rechazo de la excepción de falta de legitimación activa opuesta por el demandado principal, bajo la fórmula de la excepción dilatoria contenida en el numeral 2º del artículo 303 del Código de Procedimiento Civil, tal como se dirá en lo resolutivo de esta sentencia.

A mayor abundamiento, no resulta baladí, la posición contradictoria del demandado principal, quien, por una parte, niega la legitimación de la demandante y, por otra, la demanda por vía reconvencional, pues va en contra de sus propios actos, conducta que como se sabe no recibe amparo en nuestro derecho.

I.- De la demanda principal:

SEGUNDO: Que, de lo dispuesto en los artículos 1545, 1938 y 1942 del Código Civil, se colige que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, por medio del cual una de las partes, el arrendador, concede el goce de una cosa y la otra, el arrendatario, se obliga a pagar un precio o renta determinada, siendo esta última su obligación principal, o esencial en los términos del artículo 1444 del cuerpo legal antes nombrado;

TERCERO: Que, a su vez, el artículo 1977 del Código Civil establece que la mora de un período entero en el pago de la renta, otorga derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las que medie al menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, siempre que no se preste seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable;

CUARTO: Que, atendido lo previsto en el artículo 1698 del Código Civil, en estricta relación con lo resuelto por el tribunal al recibir la causa a prueba, correspondía al actor acreditar la existencia del contrato de arrendamiento respecto del inmueble sub lite, así como también las obligaciones contraídas por las partes, por lo que con el mérito de la documental rendida, particularmente del contrato de arrendamiento, apreciada de conformidad a las reglas de la sana crítica, y de acuerdo con lo dispuesto en el numeral séptimo del artículo 8 de la Ley Nº 18.101, se tiene por probado que entre nombre reservado y nombre reservado, se celebró el 24 de julio de 2014, un contrato de arrendamiento, por medio del cual la primera de las nombradas entregó en arriendo al segundo, el inmueble singularizado como casa 2, de la Parcela Nº 78, del Lote 3, Caletera Oriente, de la comuna de Paine; convención que tendría una vigencia de 1 año a partir del 9 de junio de 2014, prorrogable por períodos iguales y sucesivos, salvo que cualquiera de ellas comunicará a la otra su decisión de no perseverar en el contrato, dando aviso con un plazo mínimo de 60 días corridos de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato.

Por su parte, la renta se pactó en el monto de $300.000, pagaderos por mensualidades anticipadas los días 9 de cada mes calendario, precio que se reajustaría cada 6 meses de conformidad a la variación de Índice de Precios al Consumidor, debiendo aplicarse el primer reajuste el 9 de diciembre de 2014. De la misma forma, se acordó que el no pago de las rentas o el pago atrasado de ellas, pondría termino de inmediato al contrato, sin necesidad de requerimiento judicial, no obstante el derecho que asiste al arrendador de solicitar el interés máximo bancario para operaciones reajustables. Seguidamente se convino que si el término del contrato se produjese por culpa del arrendatario, aquel estaría obligado al pago de las rentas hasta el vencimiento del plazo acordado.

Finalmente, el arrendatario se obligó al pago de las cuentas de electricidad y se acordó que cualquier mejora que aquel realice en el inmueble, sería de su exclusivo cargo, y quedaría a beneficio del arrendador, sin costo para éste y, además, el derecho del arrendatario de poder retirarlas. Asimismo, se consignó que el no pago oportuno de la renta de arrendamiento y/o gastos de servicios básicos, devengaría a título de multa la cantidad equivalente al 2% de la renta pactada, por cada día de atraso, si como consecuencia del retraso se le encargare a un abogado el cobro extrajudicial, el arrendatario debería pagar además los honorarios y costos de esta gestión.

QUINTO: Que, en relación a la procedencia de la acción principal, el arrendatario opuso la excepción de pago, fundada en que cumplió con la obligación de pagar las rentas, y en que además debió desembolsar diversas sumas con el objeto de obtener agua para su consumo y el de su familia, para acreditarla rindió prueba documental consistentes en declaraciones juradas y comprobantes de transferencia de dinero, ambas suscritas o emitidas en relación a terceros ajenos al juicio.

El artículo 1568 del Código Civil, define el pago como la prestación de lo que se debe, lo que en la especie vendría dado, sólo por el pago de las rentas de arrendamiento al arrendador, hecho que si bien se alegó, no se acreditó de manera alguna, pues los documentos acompañados al efecto, además de ser insuficientes, dicen relación con dineros recibidos por terceros y no por la acreedora y arrendadora.

Por otro lado, se advierte que el demandado principal alude a incumplimientos de la arrendadora, sin embargo no opone la excepción de contrato no cumplido, condición que impide tomarla en tal sentido, y reconocerle la virtud de enervar la acción; con todo, cabe tener presente que aquella tampoco resultó acreditada, desde que los documentos acompañados al efecto, no fueron reconocidos por quienes los emitieron, carecen de la precisión requerida, y no se ven corroborados por algún reclamo previo a la arrendadora sobre este aspecto.

SEXTO: Que, desechadas las excepciones y las alegaciones, se ha de emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto, aspecto sobre el cual, se ha de tener presente que por aplicación del principio general del onus probandi, correspondía a la demandada probar que se encontraba al día en el pago de las rentas que se cobran, carga que no satisfizo, así como tampoco prestó seguridad competente de pagar las rentas adeudadas dentro del plazo establecido en el artículo 1977 del Código Civil, por lo que se acogerá la demanda de terminación de contrato arrendamiento entablada en su contra, ordenándose la restitución del inmueble como se dirá en lo resolutivo del fallo;

SÉPTIMO: Que, en relación con lo indicado precedentemente se accederá al cobro de las rentas de los meses de marzo a diciembre de 2022, ambos inclusive, así como a las devengadas durante el transcurso del juicio y hasta la restitución del inmueble, las que se pagarán a razón de $300.000.- mensuales, actualizadas según la variación experimentada por el índice de Precios al Consumidor semestralmente, principiando tal actualización el 9 de diciembre de 2014, de acuerdo a lo previsto en la cláusula 3° del Contrato, a las cuales se le aplicaran los intereses pactados en la cláusula 7º y los reajustes legales previstos en el artículo 21 de la Ley N° 18.101.

OCTAVO: Que, en cuanto a la solicitud de condenar a la demandada al pago de los consumos de electricidad por el monto de $ 60.300.- constando de la cláusula 9º del Contrato, que era de cargo del demandado su solución y de conformidad al mérito del comprobante de pago acompañado a folio 12, se accederá en esta parte a la demandada.

NOVENO: Que, en cuanto a la multa solicitada, se rechazará la demanda, pues el contrato a este respecto carece de la claridad requerida, e importando la multa una sanción aquella ha de ser interpretada restrictivamente. En efecto, de lo razonado en los motivos que anteceden, se colige que en diversos pasajes del contrato se establecieron sanciones para el evento en que el arrendatario incumpliera el contrato, pactándose en la cláusula décimo quinta “a título de multa, una cantidad equivalente al 2% de la renta pactada, por cada día de atraso en el pago, si como consecuencia del retraso se le encargara a un abogado el cobro extrajudicial, el arrendatario deberá pagar además los honorarios y costos de esta gestión de cobranza”; como se observa aquella no precisa cómo se procede a su aplicación, cuando son varias las rentas adeudadas, impidiendo incluso el análisis en torno a su cuantía, así como tampoco su compatibilidad con los intereses pactados, surgiendo la interrogante con respecto a que si ella estaba prevista sólo para el cobro extrajudicial o para todo evento, pues la deficiente puntuación de la cláusula dificulta su entendimiento.

DÉCIMO: Que en mérito de lo resuelto, se omite pronunciamiento en relación a las acciones subsidiarias.

II.- De la demanda reconvencional:

UNDÉCIMO: Que, nombre reservado comparece solicitando se condene a la demandante al pago de $10.000.000.- más reajustes, intereses y costas, esgrimiendo que se encuentran sin acceso a agua, ya que el sector en que está emplazado el inmueble arrendado no cuenta con alcantarillado, habiendo incurrido en diversos gastos para proveerse del recurso hídrico.

DUODÉCIMO: Que, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1568 del Código Civil, era de cargo del demandante reconvencional acreditar las condiciones que hacían procedente el acogimiento de su acción, carga con la que no cumplió, pues tal como se argumentó el considerando quinto de esta sentencia, la prueba acompañada no sólo es precaria en cuanto a las declaraciones que en ellas se contienen, sino que además corresponden a instrumentos privados que no fueron ratificados en juicio. Refuerza lo concluido el pacto existente respecto a las mejoras que el arrendatario haya podido introducir al inmueble y las reparaciones locativas, ya que ambas lo gravaban, según se lee de las cláusulas décima y cuarta del contrato, respectivamente.

Por estas consideraciones y lo dispuesto en los artículos 186 y siguientes y 146 del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia apelada de trece de febrero de dos mil veintitrés dictada por el Segundo Juzgado de Letras de Buin, solo en cuanto acogió la excepción de falta de legitimación activa, relacionada con lo dispuesto en el artículo 303 Nº 2 del Código de Procedimiento Civil, declarando en su lugar que aquella queda rechazada; en consecuencia -además- se decide que:

I.- Se rechaza la excepción de pago opuesta por el demandado principal.

II.- Se acoge la demanda principal, sólo en cuanto se declara:

a) Terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre nombre reservado y nombre reservado, respecto de la propiedad ubicada en domicilio reservado, del Lote 3, casa Nº 2, Caletera Oriente, de la comuna de Paine, debiendo el demandado restituir la propiedad libre de ocupantes y con los consumos domiciliarios al día, dentro de décimo día, desde dictado el cúmplase de esta sentencia, bajo apercibimiento de proceder con auxilio de la fuerza pública.

b) Se condena a nombre reservado, a pagar a la parte demandante las rentas adeudadas y las devengadas durante el transcurso del juicio hasta la restitución del inmueble, conforme a lo razonado en el considerando séptimo de esta sentencia; así como también al pago de lo adeudado por concepto de consumo eléctrico, de la forma indicada en el motivo octavo.

III.- Se rechaza la demanda reconvencional.

IV.- Cada parte pagará sus costas.

Regístrese, notifíquese y archívese en su oportunidad.

Redacción a cargo del ministro (S) señor Miguel Vázquez P.

Rol Nº 115.549-2023.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Repetto G., señor Miguel Vázquez P. (S) y el Abogado Integrante señor Pedro Águila Y.

No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma el Ministro señor Prado, por estar con feriado legal y la Ministra señora Repetto, por estar con licencia médica.