Restitución de inmueble

Santiago, tres de octubre de dos mil veinticuatro.

VISTO:

En los autos tramitados ante el Vigésimo Juzgado Civil de esta ciudad, rol C-12754-2022, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, por sentencia de veintitrés de marzo de dos mil veintitrés el tribunal rechazó la demanda de terminación del contrato por expiración del tiempo estipulado, acogió la demanda de desahucio opuesta en subsidio, declaró desahuciado el contrato de arrendamiento, y ordenó restituir la propiedad arrendada, totalmente desocupada, libre de enseres y dependientes, en el plazo de 6 meses desde la notificación judicial de desahucio, bajo apercibimiento de lanzamiento con el auxilio de la fuerza pública.

La demandada apeló de dicho fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago por sentencia de veintinueve de septiembre de dos mil veintitrés, confirmó la decisión.

Contra esta última sentencia la misma parte recurre de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

Primero: Que la recurrente sostiene que en el fallo impugnado se han infringido los artículos 3 de la Ley Nº 18.101 y 1545 y 1954 del Código Civil.

Sostiene que el error de derecho en que incurren los jueces del grado se configura al valorar erradamente el contrato de arrendamiento objeto del juicio, declarando que contiene un plazo de duración indefinido, contradiciendo el texto literal del contrato, y más si en el propio fallo en tres oportunidades circunstanciadamente se arriba a un conclusión distinta, esto es que, el contrato contiene un plazo fijo, lo que determinó la incorrecta aplicación de la institución del desahucio, ya que según el artículo 1951 del Código Civil en relación con el 3º de la Ley Nº 18.101, sólo se aplica a los contratos de duración indefinida y a los pactados mes a mes, cuyo no es el caso, ya que el contrato de marras tiene un plazo determinado ya que fue celebrado el 24 de septiembre de 2008, por un término de 2 años, el cual venció en 24 de septiembre de 2010, y desde esa fecha ha operado la renovación automática por plazos de dos años, lo cual descarta la utilización del desahucio.

Peticionó que se invalide la sentencia recurrida, y se dicte acto continuo y sin nueva vista pero separadamente, la de reemplazo que rechace tanto la demanda principal de terminación de contrato de arrendamiento y la subsidiaria de desahucio.

Segundo: Que para una acertada resolución del recurso de nulidad sustancial resulta conveniente dejar constancia de las siguientes actuaciones del proceso:

1.- Comparece Sebastián Antonio Rodoni Palma, abogado, en representación de nombre reservado, quien interpone demanda de restitución de inmueble por expiración del plazo del contrato de arrendamiento celebrado por las partes litigantes.

Fundamenta su acción en que el 24 de septiembre de 2008, dio en arrendamiento el inmueble ubicado en domicilio reservado, al demandado nombre reservado, pactado a plazo de 24 meses, renovable automáticamente por periodos de un año, a menos que alguno de los contratantes manifestara su voluntad de poner término con tres meses de antelación por escrito. Señala, que el contrato comenzó a regir a partir del 1° de octubre de 2008 y haciendo uso de la facultad que le confiere la cláusula número 4, manifestó por medio de una comunicación notarial, su voluntad de poner término al contrato, solicitando la entrega del inmueble, a contar del primer día de octubre de 2022.

Solicita se declare la terminación del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, y se ordene al demandado que restituya la propiedad arrendada, y además, que se condena a pagar las rentas, gastos comunes y consumos que se devenguen hasta que se efectúe la restitución del inmueble, y en subsidio peticionó que se notifique a nombre reservado de desahucio del contrato de arrendamiento, y ordenar que se restituya la propiedad al actor.

2.- Que la demanda se tuvo por contestada en rebeldía de la demandada

3.- El tribunal de primera instancia acogió la demanda subsidiaria de desahucio, decisión que fue confirmada por el tribunal de alzada.

Tercero: Que el fallo recurrido confirmó sin modificaciones lo resuelto por el tribunal de primer grado. Para ello los jueces razonan que si bien el contrato de arrendamiento en estudio fue pactado por el plazo de dos años, también se estipuló su renovación tácita por iguales períodos, lo que se ha mantenido hasta la fecha y de la revisión del contrato, se aprecia que en cuanto a la duración del mismo, se estableció que éste tendría una duración de 24 meses, a partir del 01 de octubre de 2008, renovable automáticamente por iguales períodos, concluyendo que el contrato celebrado derivó en uno de duración indefinida, razón por la cual debe aplicarse lo dispuesto en el artículo 1951 del código sustantivo, quedando impedidas las partes para hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente.

Enseguida reflexionan que manifestada que ha sido la voluntad de una de las partes no perseverar con la relación contractual y en consideración a los principios de autonomía de la voluntad, libertad y buena fe contractual, se considera improcedente mantener esta relación, accediéndose a la petición del demandante de poner término al contrato de arrendamiento, con arreglo a lo establecido en el artículo 3 de la Ley 18.101, y que habiéndose notificado la demanda con fecha 24 de enero de 2023 y durado el contrato más de 10 años, la restitución deberá efectuarse al sexto mes contado desde la notificación de la demanda, esto es, el 24 de julio de 2023.

Cuarto: Que, lo reseñado en los fundamentos que preceden, pone de manifiesto que, en este caso, el qüid de la crítica de ilegalidad dirigida en contra de la sentencia que se impugna en el recurso de nulidad sustancial, estriba en no haber considerado que el contrato de arrendamiento fue pactado a plazo determinado y no indefinido, lo que habría llevado a los jueces del fondo a rechazar la acción de desahucio.

Quinto: Que, de lo que se ha expuesto queda en evidencia que, pese al esfuerzo argumentativo de la impugnante, su recurso no ha sido encaminado como debió serlo, abarcando el basamento jurídico que en propiedad e ineludiblemente resultaba ser pertinente y de rigor. Esto es así, puesto que la preceptiva legal citada en el motivo primero de este fallo y que constituye, como se ha visto, aquella en que se asila la estructura normativa sobre la cual viene construido el alegato de casación de fondo, no es bastante para abordar el examen de la resolución de la controversia de la forma en que se hizo por los juzgadores al no venir denunciada la conculcación de las normas que en la especie tienen el carácter de decisoria de la litis, es decir, aquellos preceptos que invocó el sentenciador, en particular, los artículos 1915, 1916 y 1951 del Código Civil, por tratarse, precisamente, de la normativa que sustentan la decisión de acoger la demanda subsidiaria de desahucio, conforme se dejó anotado.

Sexto: Que en esas condiciones, al no venir acusado en el libelo de casación el quebrantamiento de la preceptiva sustantiva básica en comentario, tal norma debe quedar en la forma que lo interpretó la sentencia.

En efecto, en este punto de la reflexión vale poner de relieve la particularidad que, en cuanto constituye su objetivo directo, define al recurso de casación en el fondo y es que éste permite la invalidación de determinadas sentencias que hayan sido pronunciadas con infracción de ley, siempre que haya tenido influencia sustancial en su parte resolutiva o decisoria.

Semejante connotación esencial de este medio de impugnación se encuentra claramente establecida en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, que lo instituye dentro de nuestro ordenamiento positivo y se traduce en que no cualquier transgresión de ley resulta idónea para provocar la nulidad de la sentencia impugnada, sino solo aquella que haya tenido incidencia determinante en lo resuelto, esto es, la que recaiga sobre alguna ley que en el caso concreto ostente la condición de ser decisoria litis.

En tal sentido, esta Corte ha dicho que las normas infringidas en el fallo, para que pueda prosperar un recurso de casación en el fondo, han de ser tanto las que el fallador invocó en su sentencia para resolver la cuestión controvertida, como aquellas que dejó de aplicar, puesto que en caso contrario esta Corte no podría dictar sentencia de reemplazo, dado el hecho que se trata de un recurso de derecho estricto.

Séptimo: Que no debe perderse de vista que el recurso de casación en el fondo persigue instar por un examen del juicio conclusivo de la cuestión principal, desplegado en la sustancia misma de la sentencia definitiva o interlocutoria que se busca anular, cuyos desaciertos jurídicos solo autorizarán una sanción procesal de esa envergadura en la medida que hayan trascendido hasta la decisión propiamente tal del asunto, definiéndola en un sentido distinto a aquel que se imponía según la recta inteligencia y aplicación de la normativa aplicable.

De este modo, entonces, aun bajo los parámetros de desformalización y simplificación que caracterizan a este arbitrio desde la entrada en vigencia de la Ley N° 19.374, no se exime a quien lo plantea de indicar la ley que se denuncia como vulnerada y que ha tenido influencia sustancial en lo resolutivo de la sentencia cuya anulación se persigue, esto es, según ya se anotó, aquellos preceptos legales que en la resolución del asunto sub judice ostentan la condición de ley decisoria litis.

Octavo: Que las circunstancias descritas en los razonamientos que anteceden traen por consecuencia inevitable que el recurso de casación en el fondo deberá ser desestimado.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Cristián Solís Portales, en representación de la parte demandante, contra la sentencia de veintinueve de septiembre de dos mil veintitrés, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago.

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Redacción a cargo del Ministro señor Mauricio Silva C.

Nº 239.797-2023

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., señora María Soledad Melo L., y los Abogados integrantes señor Álvaro Vidal O. y señor Raúl Patricio Fuentes M.