Acción de precario

Santiago, dieciséis de octubre de dos mil veinticuatro.

VISTOS:

En este procedimiento sumario tramitado ante el Segundo Juzgado Letras de Iquique, bajo el Rol C-877-2021, caratulado “nombre reservado con nombre reservado”, por sentencia de nueve de junio de dos mil veintitrés, se acogió una acción de precario, condenando al demandado a restituir la propiedad objeto del pleito, con costas.

Aquella decisión fue objeto de un recurso de apelación por la demandada, y conociendo de aquel, una sala de la Corte de Apelaciones de Iquique, con fecha veintidós de septiembre de dos mil veintitrés, con nuevos argumentos, la confirmó.

Contra este último pronunciamiento la demandada interpuso un recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que, en su recurso de nulidad sustancial, la demandada denuncia la infracción del inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil.

Al efecto indicó que, en su momento, vendió el inmueble objeto del pleito a la empresa Sociedad Comercial Barceloneta Limitada, la que no ha cumplido con el pago del precio de venta pactado, lo cual consta en prueba documental que presentó en la causa, consistente en el contrato de compraventa respectivo, un certificado de dominio vigente y los expedientes civiles Rol C-420-2017 y C-3491-2013, del Tercer y Primer Juzgado de Letras de Iquique, respectivamente, antecedentes que fueron omitidos en la sentencia recurrida, y de los que se deriva la existencia de un título que habilita al demandado para ocupar la propiedad.

Precisó así que con la prueba rendida se da cuenta que la ocupación que mantiene del inmueble se encuentra justificada en aquel incumplimiento del pago del precio del contrato de compraventa con un propietario anterior del mismo, operando la condición resolutoria tácita de pleno derecho.

Pidió la invalidación de la sentencia recurrida y, en la de reemplazo, se revoque la sentencia definitiva de primera instancia dictada en esta causa, con costas.

SEGUNDO: Que para un acertado examen de las alegaciones que postula el recurrente, resulta útil consignar las siguientes actuaciones del proceso:

1°.- La presente causa se inició por don nombre reservado, en representación de doña nombre reservado, quien interpuso una demanda de precario en juicio sumario en contra de don nombre reservado y de don nombre reservado, ambos domiciliados en el inmueble cuya restitución se solicita, ubicado en el sitio número 32 de la Manzana F, ubicado en el Sector de Alto Hospicio, Comuna de Alto Hospicio, actualmente situado en calle Teniente nombre reservado, ex Avenida Los Aromos, N° 4226, de la Comuna de Alto Hospicio, y en contra de todo otro ocupante y moradores del referido inmueble, a fin de que se le restituya, con costas.

Expone que doña nombre reservado, es dueña de la propiedad cuyo dominio fue adquirido al Banco de Chile mediante escritura pública de compraventa de fecha 10 de diciembre del 2020, e inscrita a fojas 72 Vuelta, N°93 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Iquique del año 2021.

Agrega que el propietario anterior del inmueble, el Banco de Chile, lo adquirió por adjudicación en remate, en su carácter de acreedor hipotecario, ordenado por el Tercer Juzgado de Letras de Iquique en autos Rol N°C-420-2017, caratulados “Banco Santander Chile con Importadora, Comercializadora y Eventos Barceloneta Limitada”, y se inscribió a fojas 1835, número 2290, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Iquique del año 2020.

A su vez, señaló que se trata de un inmueble cuyo destino no es el habitacional y que es utilizado por los demandados para el estacionamiento de vehículos, ocupación que se mantiene sin título alguno que los habilite para ello, esto es, sin que haya habido contrato o autorización de ninguna especie, puesto que al adquirir el inmueble la demandante, mediante compraventa efectuada al Banco de Chile, éste ya se encontraba ocupado según se dejó constancia en el mismo acto, por lo que dicha ocupación se ha mantenido hasta la actualidad por su mera tolerancia o ignorancia, sin que haya podido a la fecha obtener su restitución.

2°.- Como consta en la carpeta digital de primera instancia, a folio 30, se llevó a cabo el comparendo de estilo con la asistencia de la parte demandante y el demandado nombre reservado, y en ausencia del demandado nombre reservado.

En dicha actuación se ratificó íntegramente la demanda.

El demandado nombre reservado, en su contestación, expuso que tiene un justo título para justificar la tenencia y propiedad del inmueble, puesto que vendió el mismo a una sociedad que jamás pagó el precio el que fue pactado en cuotas, hecho que aconteció antes de la subasta judicial referida en la demanda. Alegó que el no pago del precio activa la cláusula resolutoria que opera -a su juicio- de pleno derecho, y en cuya virtud debe restituirse a las partes al estado en que se encontraban al momento de la compraventa, de manera tal, que sigue siendo propietario del inmueble.

Afirma que la propiedad es habitada por 14 personas en virtud de contratos de arrendamiento, los que no han sido notificados de esta acción, pero cuyos derechos emanan de ese título, y que, en consecuencia, los eventuales efectos de la sentencia que en esta causa se pronuncie, les son inoponibles.

Concluye solicitando el rechazo de la demanda, con expresa condena en costas.

Respecto del demandado nombre reservado, se tuvo por evacuado el traslado conferido, en rebeldía.

3°.- Por sentencia de primera instancia de nueve de junio de dos mil veintitrés, se hizo lugar a la demanda, ordenándose la restitución de la propiedad dentro de tercero día, sin costas.

En sus fundamentos, indicó que, conforme la prueba rendida, efectivamente la demandante es la actual propietaria del inmueble, y que, igualmente, los demandados nombre reservado e nombre reservado, ocupan la propiedad sublite conforme se observa de los atestados receptoriales que dan cuenta de su notificación personal.

En cuanto al título de ocupación, expresó que ha quedado establecido que no existe título o contrato que justifique su ocupación, debiendo estimarse que aquella lo es por mera tolerancia o simple condescendencia del dueño.

Desestimó la defensa esgrimida por el demandado nombre reservado, por estimar que la condición resolutoria tácita que invocó, derivada del no pago del precio de la venta que efectuó del mismo inmueble a la Importadora, Comercializadora y Eventos Barceloneta Limitada, requiere necesariamente que se declare por sentencia judicial, dictada conociendo de la acción entablada oportunamente por el contratante diligente, lo que no se ha acreditado por el demandado en autos, lo que fue reconocido por el demandado como se asentó en la sentencia de primera instancia.

Así, se acoge la demanda y ordena la restitución de la propiedad dentro de tercero día, rechazándose en lo demás, sin costas por no haber sido totalmente vencidos, esto último, sin especificarlo.

4°. - Que, apelada la sentencia de primera instancia por el demandado nombre reservado, esta fue confirmada por la Corte de Apelaciones de Iquique, la que, precisó además que los medios de prueba ofrecidos en esa instancia fueron también incorporados en primer grado, expresando que los mismos, en su mayoría, fueron valorados por el juez a quo.

Sin perjuicio de lo anterior, señaló también que tanto el certificado emanado de la Dirección de Obras Municipales de Alto Hospicio acompañado por el demandado, no posee la virtud, mérito, o aptitud para acreditar el dominio, y tampoco los certificados que dan cuenta del derecho que el actor tenía sobre el inmueble de autos por haberlo adquirido en 2011, puesto que aparecen extendidos en 2019, fecha anterior a aquella en que la actora adquirió el dominio del bien raíz mediante escritura pública de 10 de diciembre de 2020.

Por último, señaló la Corte de Apelaciones, que las causas que se solicitó tener a la vista no alteran lo resuelto, pues dos de ellas consisten en procedimientos ejecutivos afinados, llevados tanto por el Banco de Chile y el Banco Santander contra Importadora, Comercializadora y Eventos Barceloneta, todos terceros ajenos a este proceso, y una última, corresponde a una medida prejudicial precautoria, que permanece reservada en el sistema.

TERCERO: Que así expuestos los antecedentes del proceso y las alegaciones de la recurrente de casación, se observa que la controversia jurídica radica en determinar si los hechos asentados en la causa se encuadran dentro de la hipótesis de mera tolerancia que habilita al dueño de una propiedad para accionar de precario contra el o los ocupantes.

CUARTO: Que para emprender el análisis propuesto conviene tener presente que el artículo 2195 del Código Civil es del siguiente tenor: “Se entiende precario cuando no se presta la cosa para un servicio particular ni se fija tiempo para su restitución. Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.”

Conforme al precepto transcrito constituye un precario el goce gratuito de una cosa ajena, no amparado en un título que le sirva de fundamento y explicable solo por la ignorancia o mera tolerancia de su dueño, como indica el inciso segundo del referido artículo. En tal situación, el propietario de la cosa tenida por una tercera persona puede recuperarla en cualquier momento, ejerciendo la acción correspondiente, con arreglo al procedimiento sumario, según el artículo 680 N°6 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO: Que, así las cosas, para que exista precario es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b) que el demandado ocupe ese bien; y c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

SEXTO: Que en el caso que se trae a conocimiento de esta Corte la discrepancia jurídica surge en torno al tercer elemento reseñado precedentemente, pues no existe controversia sobre el dominio del inmueble y tampoco se discute la ocupación por parte de la demandada. El punto para dilucidar, entonces, se circunscribe a determinar si, a la luz de los hechos de la causa, existe mera tolerancia o bien existe motivo o antecedente que justifica la ocupación de los demandados.

SÉPTIMO: Que sobre la materia esta Corte Suprema ha tenido la oportunidad de señalar que el precario es una cuestión de hecho, y constituye un impedimento para su establecimiento que el tenedor tenga alguna clase de justificación para ocupar la cosa cuya restitución se solicita, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno. Así entonces, cuando el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil señala que constituye precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño, debe entenderse que la expresión mera tolerancia está aludiendo a la ausencia de un título que justifique la tenencia, más no necesariamente a la existencia de una convención celebrada entre las partes.

En este punto resulta pertinente tener en especial consideración que la referida disposición señala que constituye también precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato, por ende, es un presupuesto de la esencia del precario la absoluta y total carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y los ocupantes de la cosa, es decir, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante.

Consecuencialmente, la cosa pedida en la acción de precario, esto es, la restitución o devolución de una cosa mueble o raíz, encuentra su justificación en la ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa esa cosa y su dueño o entre aquél y la cosa misma.

OCTAVO: Que volviendo al caso que nos ocupa, y muy particularmente a las alegaciones del demandado que ha sustentado el título que invoca en la existencia de una deuda del anterior propietario del inmueble, que no habría pagado el precio correspondiente.

Sin perjuicio del efecto jurídico de aquella situación, que los jueces del fondo aclararon al resolver la naturaleza y alcance de la condición resolutoria tácita que sostuvo el demandado nombre reservado, los antecedentes del proceso dan cuenta que éste, ha estado en pleno conocimiento de la adquisición del dominio por parte de la demandante, sin justificar, de manera verosímil, la existencia de algún título efectivamente habilitante para permanecer en el inmueble.

Los procesos traídos a la vista dan cuenta justamente de ese conocimiento, desde que corresponden a causas ejecutivas seguidos en contra de la Sociedad Importadora, Comercializadora y Eventos Barceloneta Limitada, en cuya representación actuó el mismo demandado nombre reservado en la compraventa del inmueble en el año 2011, compareciendo por sí, como vendedor, y al mismo tiempo como mandatario de la indicada sociedad, en calidad de compradora.

NOVENO: Que, en las condiciones anotadas, no cabe duda que las alegaciones del demandado carecen de la verosimilitud necesaria para postular la existencia de un legítimo título de ocupación, y, por el contrario, los antecedentes contenidos en los procesos que los tribunales del fondo tuvieron a la vista, dan cuenta que sus actuaciones no están revestidas de la buena fe necesaria que debe envolver un planteamiento como el que se ha levantado, único fundamento que justifica la ocupación de un inmueble cuando se invocan actos o contratos suscritos con anteriores propietarios u ocupantes del mismo, como en diversas oportunidad ha sostenido esa Corte.

DÉCIMO: Que lo razonado pone de manifiesto que los jueces del fondo han efectuado una correcta aplicación de las normas sustantivas que han justificado la decisión del asunto, por lo que el recurso de casación en el fondo del demandado será desestimado.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, con costas, el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Osvaldo Flores Olivarez, en representación del demandado nombre reservado, en contra la sentencia de veintidós de septiembre de dos mil veintitrés, dictada por la Corte de Apelaciones de Iquique.

Regístrese, notifíquese y devuélvase en su oportunidad.

Redacción a cargo de la Ministra Sra. María Soledad Melo L.

Rol N° 237.785-2023.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Repetto G., señora María Soledad Melo L. y los Abogados integrantes señor Carlos Urquieta S. y señora Andrea Ruíz R.