Contrato de promesa de compraventa

Santiago, veintitrés de abril de dos mil veinticinco.

VISTOS:

En este procedimiento sumario del Decreto Ley N° 2695 del año 1979, sobre acción de dominio, tramitado ante el Juzgado de Letras de Paillaco, bajo el Rol C-161-2023, caratulado “Reciclajes Prado Verde SpA con nombre reservado”, el tribunal a quo, por sentencia de seis de enero de dos mil veinticuatro, rechazó la demanda.

Apelada la decisión de primer grado por la demandante, una Sala de la Corte de Apelaciones de Valdivia, por fallo de veintiséis de junio de dos mil veinticuatro, la confirmó.

En contra de este último pronunciamiento, la parte demandante dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurrente sostiene -en primer lugar- que la sentencia recurrida infringe -por falsa aplicación- los artículos 26 y 19 N° 1 del Decreto Ley N° 2695, ambos en relación con los artículos 889, 1554 y 1681 del Código Civil, al rechazar la acción al estimar erróneamente que la demandante carece de legitimación activa para demandar por haber establecido que el anterior propietario del inmueble con el demandado habría suscrito un contrato de promesa de compraventa, sin embargo ningún documento se arribó para acreditar dicho hecho, ya que lo único que se trajo a la vista es un recibo en dinero, que no prueba mediante un instrumento solemne la existencia de una promesa de venta del inmueble objeto del presente juicio.

En segundo lugar, el impugnante denuncia que la sentencia recurrida vulnera las leyes reguladoras de la prueba, en específico, el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 1700 del Código Civil, al otorgarle valor probatorio de contrato de promesa a un recibo de dinero firmado por un tercero, anterior propietario del inmueble, el cual se trajo a la vista con la causa Rol N°4540-2009 sobre cobro de mejoras, y a partir de dicho documento, los jueces equivocadamente tienen por probado la existencia de una promesa de venta.

Concluye señalando que, si los sentenciadores hubiesen aplicado correctamente las normas invocadas habrían necesariamente acogido la demanda por cuanto no se estaría ante la situación de excepción de la norma, esto es, la existencia de un contrato de promesa de compraventa del demandado con el anterior dueño y se hubiese, en consecuencia, rechazado la excepción de falta de legitimación activa.

Finaliza solicitando que se invalide la sentencia y se dicte una de reemplazo, que acoja la demanda, con costas.

SEGUNDO: Que, para una adecuada comprensión del asunto planteado, resulta necesario tener presente los siguientes antecedentes del proceso:

1) El 12 de julio de 2023, Reciclajes Prado Verde SpA dedujo la acción de dominio contemplada en el artículo 26 del Decreto Ley N° 2695, en contra de nombre reservado, a fin de que se declarara que la demandante es dueña del inmueble ubicado en domicilio reservado metros cuadrados, cuyos deslindes indica y que el demandado sea condenado a restituir el terreno que regularizó.

La fundó en que la sociedad demandante es dueña del bien raíz denominado Resto Lote A, resultante de la subdivisión del Lote A, ubicado en la comuna de Paillaco, separado en dos sectores que en conjunto tiene una superficie de 0,50 hectáreas. Añadió que lo adquirió por compra que le hizo a nombre reservado por escritura pública de 3 de mayo de 2018, y el título se inscribió a fojas 279 N° 250 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Paillaco del año 2018.

Continúa relatando que el demandado, pretendiéndose dueño y poseedor de una parte del inmueble de propiedad de la actora, regularizó ante el Seremi de Bienes Nacionales, por Resolución Exenta N° E-57961 de 29 de noviembre de 2021, un retazo de terreno de 1124,55 metros cuadrados. Agregó que la resolución citada se inscribió a fojas 15 N° 13 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Paillaco del año 2022, cancelándose parcialmente el título de dominio a nombre de la demandante.

Por último, pidió que el demandado sea considerado poseedor de mala fe a contar de la notificación de la presente demanda, atendido que en causa Rol C-3875-2008 sobre acción reivindicatoria, seguida por el anterior dueño del bien raíz -nombre reservado- en contra del actual demandado, este último fue condenado a restituir el retazo de terreno que luego regularizó.

2) El demandado contestó la demanda, pidiendo su total rechazo por falta de legitimación activa del demandante para deducir la acción de dominio contemplada en el artículo 26 del Decreto Ley N° 2695, por aplicación del artículo 19 N° 1 del mismo cuerpo normativo, ya que el antecesor en dominio de la sociedad demandante prometió vender el 24 de marzo de 1999 al actual demandado, la propiedad objeto del presente juicio.

TERCERO: Que la sentencia recurrida –que confirmó la de primera instancia y en lo que interesa al recurso- comienza señalando los requisitos de procedencia de la acción reivindicatoria que regula el artículo 26 del Decreto Ley N° 2695, para luego dejar establecido que, en la especie, deducida la acción dentro de plazo y habiéndose acreditado por la demandante la calidad de dueña del inmueble regularizado y que se encuentra privado de su posesión, en principio, sería procedente la acción intentada.

Sin embargo -razona el fallo- que, en el presente caso, debe considerarse que la principal alegación opuesta por el demandado dice relación con la falta de legitimación activa de la demandante fundada en que su antecesor en el dominio prometió vender al demandado el inmueble que intenta regularizar, cuestión que impediría al demandante ejercer la acción de dominio del artículo 26 del Decreto Ley N° 2695, conforme lo previsto en el numeral 1° del artículo 19 del mismo cuerpo legal.

En ese contexto, la sentencia indica que, primeramente, corresponde determinar si a la luz de la prueba aportada, resulta probado el hecho alegado, en cuanto a que efectivamente el antiguo propietario hubiese prometido vender el inmueble al demandado y hubiese recibido dinero a cuenta del precio pactado.

En tal sentido, señala que, conforme consta de la causa traída a la vista Rol C-4540-2009, a fojas 1 se encuentra agregado el documento que acredita tanto la promesa de venta como el recibo de dinero pagado a cuenta del precio, documento que no fue objetado en aquella causa y que a juicio del tribunal permite tener por establecidas las circunstancias alegadas por el demandado, por lo que en virtud de los artículos 26 y 19 N° 1 del Decreto Ley N° 2695, la demandante no se encuentra legitimada para accionar de reivindicación, ya que conforme a la normativa citada, sólo le asiste el derecho a demandar la compensación de derecho en dinero, motivo por el cual rechaza la acción.

CUARTO: Que para ordenar el raciocinio de los fundamentos que permitirán dilucidar la pertinencia de la impugnación anulatoria, es conveniente señalar, desde luego, que la actora ha ejercido en esta causa la acción de dominio especial que contempla el artículo 26 del Decreto Ley N° 2695 del año 1979, que es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituírsela. En otras palabras, es la acción que tiene el dueño no poseedor contra el poseedor no dueño.

QUINTO: Que, como ya fuera enunciado, la sentencia censurada rechazó la demanda al concluir que la sociedad demandante carece de legitimación para entablar la acción de dominio del citado artículo 26, por impedírselo el artículo 19 N° 1 inciso 2° del referido Decreto Ley N° 2695 que dispone: “[…] el que por sí o sus antecesores, haya vendido o prometido vender al peticionario o a aquellos de quien o quienes éste derive sus derechos, aunque sea por instrumento privado, el todo o parte del predio y recibido dinero a cuenta del precio”. Agrega el inciso 3° de la misma norma: “Los que se encuentren en las situaciones previstas en el inciso anterior, sólo podrán ejercer el derecho de pedir compensación en dinero establecido en el párrafo 3° del presente título”.

SEXTO: Que asentado lo anterior, queda de manifiesto que las alegaciones del impugnante persiguen desvirtuar los supuestos fácticos fundamentales fijados por los sentenciadores, esto es, la existencia de una promesa de venta entre el antecesor en dominio de la sociedad actora con el actual demandado.

Respecto a dicha recriminación, debe recordarse que el presupuesto fáctico fijado en una sentencia corresponde al resultado de la ponderación judicial de la prueba rendida en el juicio y esta actividad de análisis, examen y valoración del material probatorio se encuentra dentro de las facultades privativas de los sentenciadores, concerniendo a un proceso racional que no está sujeto al control del recurso de casación en el fondo, salvo que se haya denunciado de modo eficiente la vulneración de las leyes reguladoras de la prueba que han permitido establecer los hechos que vienen asentados en el fallo, aduciendo la parte demandante, para tales efectos, el quebrantamiento de los artículos 1700 del Código Civil y 346 del Código de Procedimiento Civil.

Sin embargo, se puede constatar de la lectura del arbitrio de nulidad, que la infracción a las leyes reguladoras de la prueba se justifica sólo sobre la base de la particular apreciación que propone del mérito probatorio de las pruebas que indica, lo que reduce el alegato a un mero desacuerdo respecto a la manera en que han sido analizados los referidos elementos de convicción.

En efecto, los jueces del fondo analizaron las probanzas rendidas en la causa, en especial, los antecedentes que obran en la causa traída a la vista Rol C-4540-2009 sobre cobro de expensas y mejoras interpuesta por el actual demandado nombre reservado en contra de nombre reservado -antecesor en dominio de la sociedad actora- en la que consta que junto con la demanda, el señor nombre reservado acompañó bajo apercibimiento legal del artículo 346 N° 3 del código procesal, un documento denominado “recibo de dinero”, el que no fue objetado por su contraparte, quien justamente lo suscribió, respecto del cual concluye, en análisis y ponderación con los demás elementos probatorios agregados al proceso, la existencia de una promesa de venta y el pago de un anticipo del precio pactado, al tenor de la disposición especial del Decreto Ley N° 2695.

SÉPTIMO: Que, en razón de lo que se viene señalando, se evidencia que el recurrente pretende, en último término, alterar los hechos fijados en el fallo, desde que no obstante lo concluido por los sentenciadores, insiste en sostener que la demanda debió ser acogida, instando a que se declare que no existió una promesa de venta entre el demandado y el anterior dueño del inmueble que se reivindica, sobre la base de alegaciones que distan de las circunstancias fácticas que han sido establecidas en el juicio.

En esta línea de razonamiento, debe recordarse que la necesidad de establecer un presupuesto fáctico acorde con el postulado de casación se aprecia también en lo que expresamente preceptúa el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto señala que “Cuando la Corte Suprema invalide una sentencia por casación en el fondo, dictará acto continuo y sin nueva vista, pero separadamente, sobre la cuestión materia del juicio que haya sido objeto del recurso, la sentencia que crea conforme a la ley y al mérito de los hechos tales como se han dado por establecidos en el fallo recurrido, reproduciendo los fundamentos de derecho de la resolución casada que no se refieran a los puntos que hayan sido materia del recurso y la parte del fallo no afectada por éste”.

OCTAVO: Que, conforme a lo razonado, el recurso de nulidad en análisis no puede prosperar y será rechazado.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 765, 767 y 772 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Sergio Vidal Vásquez, en representación de la parte demandante, en contra de la sentencia de veintiséis de junio de dos mil veinticuatro, dictada por la Corte de Apelaciones de Valdivia.

Acordada con el voto en contra del abogado integrante Sr. Fuentes M., quien estuvo por acoger el arbitrio de nulidad sustancial interpuesto por el demandante, invalidar la sentencia recurrida y, por consiguiente, dictar sentencia reemplazo que revoque el fallo de primer grado, que rechazó la demanda y, en su lugar, acogerla, por las siguientes consideraciones:

1° Que la actora ha ejercido en esta causa la acción de dominio especial contemplada en el artículo 26 del Decreto Ley N° 2695 del año 1979, que es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituírsela. En otras palabras, es la acción que tiene el dueño no poseedor contra el poseedor no dueño en los términos que lo exige el artículo 889 del Código Civil.

2° Que el demandado se ha opuesto a la demanda alegando que la demandante carece de legitimación activa para entablar la presente acción de dominio, por impedírselo el artículo 19 N° 1 inciso segundo del citado decreto ley, fundado en que el antecesor en dominio de la reivindicante le prometió vender a su parte el inmueble sub-lite y que, además, se pagó dinero a cuenta del precio.

3° Que de acuerdo con el artículo 1698 del Código Civil, le correspondía acreditar tal alegación al demandado y, para ello, se trajo a la vista la causa Rol C-4540-2009 seguida ante el mismo tribunal, en el que consta que se acompañó en ese proceso, un documento denominado “recibo de dinero”; instrumento que se debe analizar jurídicamente para determinar si efectivamente existe una promesa de compraventa entre el demandado y el antecesor en dominio de la demandante.

4° Que, el artículo 1554 del Código Civil dispone: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1ª. Que la promesa conste por escrito; 2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; 4ª. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente”.

De lo anterior se sigue, en primer lugar, que la promesa es un acto jurídico bilateral por medio del cual una o ambas partes se obligan a celebrar en el futuro un determinado contrato. En otras palabras, es un acuerdo de voluntades con la intención de crear obligaciones, debiendo por consiguiente cumplir la promesa con los requisitos generales de todo contrato en los términos que exige el artículo 1445 del Código Civil: “Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad es necesario: 1º que sea legalmente capaz; 2º que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio; 3º que recaiga sobre un objeto lícito; 4º que tenga una causa lícita. La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí misma, y sin el ministerio o la autorización de otra.”

Además, la promesa debe cumplir con los requisitos específicos en cuanto a la naturaleza jurídica del contrato para su existencia y validez, como lo exige el citado artículo 1554 del código sustantivo, a saber: a) que conste por escrito; b) que el contrato prometido sea válido; c) que se convenga un plazo o condición para fijar la época en que el contrato prometido debe celebrarse, y; d) que el contrato prometido se especifique de tal modo que para su perfeccionamiento falte sólo la tradición de la cosa o las solemnidades legales.

5° Que dicho lo anterior y entrando al examen del recurso interpuesto, resulta necesario e indispensable analizar la naturaleza jurídica de que da cuenta el instrumento llamado “Recibo de dinero” de 24 de marzo de 1999, acompañado por el demandado a folio 1, junto con la presentación de la demanda de cobro de expensas y mejoras, en la causa traída a la vista en el presente juicio, Rol C-4540-2009, del mismo tribunal de primera instancia.

En primer lugar, se observa la comparecencia de nombre reservado -antecesor en dominio de la actora- y no de nombre reservado -demandado-. A continuación, el señor nombre reservado declara que recibió de parte de nombre reservado, la suma de quinientos mil pesos, por concepto de anticipo del precio de venta de un sitio ubicado en O´Higgins N° 78 de Pichirropulli, comuna de Paillaco, siendo su precio total de “un millón de pesos”. Por último, expresa el compareciente que “los otros quinientos mil pesos, se los pagará cuando se extienda la escritura definitiva y ésta se hará en el mes de septiembre de 1999”. La firma del compareciente aparece autorizada por un notario público de la localidad.

6° Que, en las condiciones antes anotadas, el instrumento suscrito el 24 de marzo de 1999, no cumple con el requisito esencial de todo contrato, esto es, que exista un acuerdo de voluntades, por no haber sido suscrito por el demandado Sr. nombre reservado, siendo en realidad un documento que da cuenta una declaración unilateral por parte de nombre reservado.

Por lo demás, tampoco se cumple con el requisito contemplado en el artículo 1554 N° 4 del Código Civil, por cuando se aprecia de la simple lectura del documento en análisis que no se especificó el bien inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa, al solo indicarse que “el precio de venta de un sitio ubicado en O´Higgins N° 78 de Pichirropulli, comuna de Paillaco”, faltando claramente la individualización del retazo de terreno, en cuanto, a lo menos, deslindes, inscripción y/o superficie; máxime si el predio que luego regularizó el demandado ante la autoridad administrativa, pertenecía a uno de mayor extensión inscrito a nombre del señor nombre reservado y luego de la actual demandante.

Sobre la materia, esta Corte ha manifestado: “2° Que los deslindes de un predio constituyen su especificación para distinguirlo de los otros que en el caso de que se trata es lo que ha querido la ley; 3° Que la disposición citada [1554 N° 4] ordena que el contrato prometido debe identificarse de tal manera con la promesa, que sólo falten para que sea perfecto los requisitos que indica […] al contrato prometido sólo debe faltar para que sea perfecto la tradición de la cosa o las solemnidades legales que las leyes prescriben, y la tradición de un inmueble se opera, conforme el artículo 686 del Código Civil, por la inscripción del título en el Conservador de Bienes Raíces […]. (Corte Suprema, sentencia de 8 de julio de 1942 en Revista de Derecho y Jurisprudencia, t. XL (40), 2ª parte, sec. 1ª, página 80 y siguientes, 1943).

7° Que lo razonado pone de manifiesto el desacierto en que incurrieron los juzgadores al concluir que el instrumento suscrito solo por el señor nombre reservado el 24 de marzo de 1999, es un contrato de promesa de compraventa, no obstante no concurrir los requisitos de existencia y de validez del mismo, primero por no haber sido suscrito por ambas partes contratantes y, segundo, por faltarle la individualización el inmueble prometido vender; transgrediendo de esta manera el artículo 1554 del Código Civil en relación con los artículos 26 y 19 N° 1 del Derecho Ley N° 2695.

Y tal infracción de ley ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, desde que el error de derecho antes anotado condujo a los jueces a rechazar, equivocadamente, la acción de dominio, por lo que procedía -a juicio de este disidente- hacer lugar al recurso de casación en el fondo.

Regístrese y devuélvase, vía interconexión.

Redacción a cargo del abogado integrante Sr. Raúl Patricio Fuentes M., y la disidencia, de su autor.

N° 29.150-2024.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Repetto G., señora María Soledad Melo L. y el Abogado integrante señor Raúl Patricio Fuentes M.