Contrato de arrendamiento

Santiago, veinte de mayo de dos mil veinticinco.

Vistos y considerando:

Primero: Que en este procedimiento sobre arrendamiento, seguido ante el Primer Juzgado Civil de Concepción, bajo el rol 961-2023, caratulado “nombre reservado/ nombre reservado”, se ha ordenado dar cuenta, del recurso de casación en el fondo interpuesto por el demandante principal y demandado reconvencional, y de los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos por el demandado principal y demandante reconvencional, en contra de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de dicha ciudad, que confirmó el fallo de primer grado de veintiséis de julio de dos mil veinticuatro, que en lo que respecta a la demanda principal desestimó la excepción de prescripción y rechazó la acción de terminación de contrato de arrendamiento con indemnización de perjuicios; a su vez, en lo relativo a la demanda reconvencional, rechazó las excepciones de prescripción y de contrato no cumplido, y acogió tal pretensión, declarando terminado el contrato de arrendamiento objeto de la litis, y ordenando el pago de $331.566, por diferencia de renta correspondiente a febrero de 2019.

I.- RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO DEL DEMANDANTE PRINCIPAL:

Segundo: Que el recurrente de casación en el fondo reclama infracción a los artículos 24, 1546, 1547, 1698, 1927 y 1932 del Código Civil; 346, 384 y 409 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; y, 8 Nº 7 de la Ley Nº 18.101.

Argumenta que los sentenciadores realizan una interpretación literal del contrato, desatendiendo el principio de la buena fe, puntualizando que aquel opera no sólo como un criterio interpretativo, sino también como un mecanismo de control del abuso contractual, tal como esta Corte -afirma- lo ha resuelto en diversas oportunidades, indicando que la transgresión al mismo puede justificar la terminación del contrato y la imposición de sanciones. En tal orden, acusa que la sentencia soslaya el deber que pesa sobre el arrendador, relativo a conservar el inmueble en buen estado, y que el incumplimiento de esta obligación justifica la reducción de la renta o, incluso, la terminación del contrato, acotando que -en la especie- diversas estructuras poseían defectos que impedían el desarrollo de su actividad comercial.

En lo atinente a la valoración de la prueba, sostiene que de aquella se colige las deficiencias estructurales del inmueble, así como también el acuerdo relativo a descontar de la renta de arriendo la proporción de contribuciones cuyo pago no correspondía a su parte.

Seguidamente acusa que se vulnera la doctrina de los actos propios al permitir que el arrendador modifique unilateralmente su conducta, puesto que se probó que aquel reconoció en diversas oportunidades la necesidad de realizar reparaciones en el inmueble, generando expectativas legítimas relativas a la necesidad de las mismas; en consecuencia, solicita anular el fallo recurrido, y dictar uno de reemplazo que “con arreglo a derecho, revocando la sentencia definitiva y condenatoria de primera instancia, declaraciones del Juez A Quo se dan por reproducidas íntegra y expresamente, u otras que la Excelentísima Corte Suprema estime asistan conforme a derecho, con expresa condenación en costas”.

Tercero: Que, de la lectura del libelo se puede comprobar que carece de peticiones concretas en lo que dice relación con la sentencia de reemplazo que esta Corte debiese proceder a dictar en caso de acogerse el recurso e invalidarse el fallo recurrido, puesto que se limitó a solicitar, que esta Corte se pronuncie “con arreglo a derecho, revocando la sentencia definitiva y condenatoria de primera instancia, declaraciones del Juez A Quo se dan por reproducidas íntegra y expresamente, u otras que la Excelentísima Corte Suprema estime asistan conforme a derecho, con expresa condenación en costas”, con lo cual obvia -entre otras circunstancias- que en el caso ambas partes accionaron, lo que no permite dilucidar que es lo que pide a esta Corte, fijando con ello su competencia.

Cuarto: Que, con todo, se ha de tener presente que el artículo 772 N° 1 del Código de Procedimiento Civil sujeta el recurso de casación en el fondo a un requisito indispensable para su admisibilidad, como es que el escrito en que se interpone “exprese”, es decir, explicite en qué consiste -cómo se ha producido- el o los errores, siempre que estos sean de derecho.

Quinto: Que la exigencia consignada en el motivo anterior obligaba al impugnante a explicar los contenidos jurídicos discutidos; así, versando la controversia sobre el cumplimiento de las obligaciones derivadas de un contrato de arrendamiento, debió extender la infracción de ley -al menos- al artículo 1915 del Código Civil, por cuanto aquel contiene los elementos esenciales del contrato de que se trata. Efectivamente, tal norma tiene el carácter de decisoria litis, pues sirvió de sustento a la demanda y a los juzgadores para establecer el estatuto aplicable; en estas condiciones, al no venir acusado en el libelo de casación el quebrantamiento de la preceptiva sustantiva básica en comento, a saber, la ley especial que rige el conflicto jurídico y que ha tenido influencia sustancial en lo resolutivo de la sentencia cuya anulación se persigue, el presente recurso será denegado, debiendo añadirse que la exigencia en análisis no se satisface con la sola mención del precepto, como sucede en la especie, pues es necesario que se dé cumplimiento a los presupuestos mencionados en el considerando que antecede.

II.- RECURSOS DEL DEMANDANTE RECONVENCIONAL:

En cuanto al recurso de casación en la forma:

Sexto: Que, el recurrente esgrime como causal de casación formal la establecida en el numeral 5º del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, en relación con lo previsto en el artículo 170 numerales 4 y 6, del mismo cuerpo de leyes.

Refiere que el vicio se configura porque la sentencia no contiene las consideraciones de hecho y de derecho que le son exigibles, indicando que su parte solicitó el no pago íntegro de las rentas de arrendamiento que van desde febrero de 2019 a agosto de 2023, razón por la que los sentenciadores habrían incurrido en un error al establecer que se cobra desde febrero de 2018; añade que de igual forma equivocan cuando determinan que la reajustabilidad de las rentas principia en febrero de 2020, ya que aquella operación procede a partir de febrero de 2018, pero se aplicaría por primera vez en febrero de 2019. Por otro lado, afirma que de la prueba rendida se sigue que el pago de la contribución adicional correspondía al demandado reconvencional, pero que sin embargo, fue solucionada por su parte. En torno a la omisión de la decisión sobre el asunto controvertido, afirma que se dedujeron las acciones de terminación de contrato de arrendamiento y determinación del reajuste de la renta asociado a la variación del valor comercial del inmueble arrendado, sin que exista resolución sobre este último aspecto; en consecuencia, solicita anular el fallo recurrido, y dictar uno de reemplazo en que se dé lugar a la acción reconvencional, respecto de los demás incumplimientos que no acogió y se pronuncie sobre la segunda acción reconvencional, con costas.

Séptimo: Que, se ha de tener presente que si bien de acuerdo con el artículo 766 inciso 2° del Código de Procedimiento Civil, el recurso de casación en la forma procede respecto de las sentencias que se dicten en procedimientos o reclamaciones regidos por leyes especiales, el inciso segundo del artículo 768 del cuerpo de normas precitado limita las causales de nulidad formal aplicables a esa clase de asuntos, disponiendo que sólo podrá fundarse en algunas de las indicadas en sus números 1º, 2º, 3º, 4º, 6º, 7º y 8º, y en el 5º cuando se haya omitido en la sentencia la decisión del asunto controvertido.

El de autos es uno de aquellos procedimientos aludidos en el citado artículo 766, como quiera se encuentra establecido en la Ley N° 18.101.

Octavo: Que de lo expuesto fluye que el alzamiento formal fundado en la causal del artículo 768 Nº 5 del Código de Procedimiento Civil en relación al numeral 4 del artículo 170 del referido cuerpo legal, es inadmisible.

Noveno: Que, en cuanto la causal se relaciona con el numeral 6º del mencionado artículo 170, revisados los antecedentes del proceso se advierte que el recurso no fue preparado en los términos que exige el artículo 769 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, los reproches del recurrente se dirigen contra el fallo de alzada que confirmó ratificando expresamente cada uno de los fundamentos del de primer grado, sentencia esta última que es, en definitiva, la que en su concepto no reparó en las anomalías denunciadas y, sin embargo, no fue objeto de la impugnación de nulidad formal que ahora se intenta. Lo anterior deja en evidencia que no se reclamó por la demandante reconvencional, oportunamente y en todos sus grados, de los vicios que actualmente alega, razón por la que el recurso de nulidad formal tampoco podrá prosperar en este extremo.

En cuanto al recurso de casación en el fondo:

Décimo: Que el recurrente de casación en el fondo reclama infracción a los artículos 1698 y 1702 del Código Civil en relación con lo previsto en los artículos 342 Nº 1 y 3, y 346 Nº 3 del Código de Procedimiento Civil.

Argumenta -en síntesis- que los sentenciadores incurrieron en vulneración de las leyes reguladoras de la prueba, en atención a que desconocieron el valor probatorio de los documentos acompañados por su parte, ya que fueron descartados en bloque, al razonar que aquellos no alteraban lo concluido en la sentencia de primer grado, añadiendo que de haberse observado las disposiciones que acusa como conculcadas se hubiese dado lugar íntegramente a su demanda; en consecuencia, solicita anular el fallo recurrido, y dictar uno de reemplazo en que se dé lugar al resto de las prestaciones demandadas por vía reconvencional y, en subsidio, las que estime de acuerdo a derecho.

Undécimo: Que el artículo 772 N° 1 del Código de Procedimiento Civil sujeta el recurso de casación en el fondo a un requisito indispensable para su admisibilidad, como es que el escrito en que se interpone “exprese”, es decir, explicite en qué consiste -cómo se ha producido- el o los errores, siempre que estos sean de derecho.

Duodécimo: Que la exigencia consignada en el motivo anterior obligaba al impugnante a explicar los contenidos jurídicos aplicables; así, recayendo la controversia sobre la declaración de terminación de un contrato de arrendamiento y en torno a la obligación de indemnizar en el marco de aquel contrato, debió extender la infracción – al menos- al artículo 1915 del Código Civil, pues corresponde al precepto que contiene los elementos esenciales del contrato de que se trata, además de las disposiciones pertinentes de la Ley Nº 18.101, particularmente su artículo 8, en cuyo numeral 7º encontramos las reglas sobre apreciación de la prueba, las que precisamente son cuestionadas en arbitrio. Efectivamente, tales normas tienen el carácter de decisoria litis, pues sirvieron de sustento a la demanda y a los juzgadores para establecer el estatuto aplicable; en estas condiciones, al no venir acusado en el libelo de casación el quebrantamiento de la preceptiva sustantiva básica en comento, a saber, la ley especial que rige el conflicto jurídico y que ha tenido influencia sustancial en lo resolutivo de la sentencia cuya anulación se persigue, el presente recurso será denegado.

Y de conformidad además a lo prevenido en los artículos 768, 772, 781, 782 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Cristóbal Cifuentes Torres en representación de la parte demandante principal y demandado reconvencional, y se declara inadmisible el recurso de casación en la forma y se rechaza el recurso de casación en el fondo deducidos por el abogado nombre reservado, en representación del demandado principal y demandante reconvencional, en contra de la sentencia de veintidós de enero último, dictada por la Corte de Apelaciones de Concepción.

Regístrese y devuélvase.

N° 4.945-2025.