Efectos jurídicos del acto administrativo

Santiago, diez de febrero de dos mil veintiséis.

VISTO:

En los autos tramitados ante el Tercer Juzgado Civil de Talca, rol C-883-2021, caratulados “Inversiones Carusso S.A. con I. Municipalidad de Talca”, por sentencia de cinco de diciembre de dos mil veintidós el tribunal acogió la demanda y declaró terminado el contrato de arrendamiento y condenó al demandado a pagar las rentas insolutas por el período comprendido entre el mes de marzo de 2020 y el mes de enero de 2023, ascendentes a la suma de $23.240.000 y al pago de la suma de $5.900, por concepto de energía eléctrica y $318.110, por concepto de agua potable, sumas que deberán ser pagadas con los reajustes e intereses a que alude el artículo 21 de la ley 18.101 y costas.

La demandada apeló de dicho fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de Talca por sentencia de veinte de diciembre de dos mil veinticuatro, confirmó la decisión.

Contra esta última sentencia la parte demandada recurre de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

Primero: Que la recurrente sostiene que en el fallo impugnado se han infringido los artículos 1545 y 1546 del Código Civil, en relación con los artículos 1560 y 1950 y siguientes del mismo cuerpo legal.

Sostiene en síntesis que los jueces del grado al acoger la demanda y decretar renovado el periodo -enero 2021 a enero de 2023-, respecto del cual se había notificado con más de un año de anticipación la terminación del contrato de arrendamiento -como lo reconoce abiertamente el fallo de alzada es que queda en evidencia que la sentencia recurrida dejó sin aplicar la cláusula cuarta del contrato, la que en definitiva establecía expresamente que: “El presente contrato tendrá una duración de 2 años a contar del 1° de Febrero de 2001, renovables por periodos iguales y sucesivos de 2 años si ninguna de las partes da aviso a la otra de su decisión de ponerle término mediante carta certificada enviada con a lo menos ciento veinte días de anticipación al vencimiento del respectivo período”.

Afirma que las disposiciones denunciadas son infringidas, por cuanto de forma absolutamente arbitraria los sentenciadores han dejado sin aplicación la cláusula cuarta del contrato en que las partes establecen una reglamentación especial para el evento de renovar o no la convención, fomentando con ello el abuso del derecho por parte de la demandante, quien pretende beneficiarse de un incumplimiento formal menor para obtener una ventaja económica desproporcionada, esto por cuanto era claro que la intención de su representada era poner término al contrato y bajo consecuencia lógica de ello, no renovarlo por un nuevo período como se terminó estableciendo.

Expone que la buena fe contractual y el abuso del derecho, son esenciales para evaluar no solo la legalidad, sino también la equidad en el cumplimiento de las obligaciones contractuales y la resolución del conflicto en cuestión y si los jueces del grado hubieran aplicado correctamente la ley del contrato debieron concluir que si bien, la carta remitida no surtía el efecto de ponerle término al contrato antes del término del período que ya había sido renovado -hasta diciembre de 2020-, bajo ninguna interpretación lógica se podría llegar a la conclusión a la que arribó el tribunal de alzada al señalar que: “la decisión de no perseverar en el contrato aludido fue realizada aproximadamente un año antes de lo acordado por las partes, conforme a la Cláusula Cuarta del arrendamiento, en circunstancia que aquello necesariamente debía hacerse dentro del plazo de 120 días antes de la renovación por un nuevo período”. Esto por cuanto, como se señaló, el contrato establecía únicamente como obligación en torno a la comunicación de no renovación de contrato, que se debía avisar esta situación mediante carta certificada enviada con a lo menos ciento veinte días de anticipación al vencimiento del respectivo período.

Segundo: Que para una acertada resolución del recurso de nulidad sustancial resulta conveniente dejar constancia de las siguientes actuaciones del proceso:

1.- Comparece don Arturo Javier Espinosa Maturana, abogado, en representación de Inversiones Carusso S.A. quien interpone demanda por terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas en contra de la Ilustre Municipalidad de Talca.

Sostiene que la sociedad Inversiones Carusso S.A. mediante contrato suscrito el 16 de febrero de 2001 dio en arriendo a la Municipalidad de Talca el inmueble ubicado en la manzana sur de la plaza de armas de la ciudad de Talca, consistente en departamento ubicado en domicilio reservado. Indica que en la cláusula cuarta estipularon que éste “tendrá una duración de 2 años a contar del 1º de febrero de 2001, renovables por períodos iguales y sucesivos de 2 años, si ninguna de las partes da aviso a la otra de su decisión de ponerle término mediante carta certificada enviada con a lo menos ciento veinte días de anticipación al vencimiento del respectivo período”. La renta de arrendamiento se pactó en la suma de 22,16 Unidades de Fomento, ascendiendo la renta de arriendo mensual actualmente a la suma ascendente de $664.000.

Agrega que la demandada a través de notificación de ordinario Nº0026 del 13 de enero de 2020, comunicó el término de contrato con fecha 29 de febrero de 2020 y entrega con fecha 31 de enero de ese mismo año. La citada comunicación no tiene efecto legal ni contractual, por cuanto el aviso mencionado se realizó fuera de los plazos y condiciones pactadas en el contrato de arriendo, específicamente cláusula cuarta citada previamente.

Afirma que la demandada dejó de pagar las rentas desde el mes de marzo de 2020 a enero de 2021 y febrero de 2021 a enero de 2023, correspondiente al primer y segundo periodos renovados.

Solicita se declare terminado el contrato de arrendamiento y ordenar que la demandada debe pagar la suma de $23.564.010, por concepto de canon de arriendo de los periodos renovados y vigentes entre las partes y además que la suma de $324.010, por servicios básicos de energía eléctrica y agua potable, todo más reajustes, intereses legales, con expresa condena en costas.

2.- La Municipalidad contestó la demanda y solicitó el rechazo fundado en que con la anticipación necesaria, mediante oficio Nº 26 de fecha 13 de enero de 2020, le notificó al demandante la decisión de dar término al contrato de arrendamiento respecto del inmueble, manteniendo la vigencia de éste hasta el día 29 de febrero del 2020, informando además que la desocupación total del inmueble se realizará con fecha 31 de enero de 2020, quedando a su entera disposición desde esta última fecha para los fines que estimen conveniente.

Precisa que dio cumplimiento a la obligación del pago del “canon”(sic) de arrendamiento hasta el mes de febrero del año 2020, pese a haberse hecho la desocupación total y entrega material del inmueble el 31 de enero de 2020. De igual manera, mediante decreto de pago Nº4542 de 2020, se paga consumo de energía eléctrica, correspondiente a la factura Nº14879529, por la suma de $3.200. Por otra parte, mediante decreto de pago Nº 922 de 2020, se paga consumo de agua, correspondiente a la factura Nº138616, por la suma de $33.400, mes de febrero de 2020.

3.- El tribunal de primera instancia acogió la demanda, decisión que fue confirmada por la Corte de Apelaciones de Talca.

Tercero: Que el fallo recurrido confirmó lo resuelto por el tribunal de primer grado. Para ello los sentenciadores razonan que, la comunicación de término de contrato de arrendamiento, efectuada a través del ordinario Nº26 de 13 de enero de 2020, emanado de la Municipalidad de Talca, no tiene el mérito de producir efecto jurídico alguno, como lo pretendía la parte demandada, toda vez que la decisión de no perseverar en el contrato aludido fue realizada aproximadamente un año antes de lo acordado por las partes, conforme a la Cláusula Cuarta del arrendamiento, en circunstancia que aquello necesariamente debía hacerse dentro del plazo de 120 días antes de la renovación por un nuevo período.

Luego reflexionan en el motivo octavo que al no respetarse por la demandada el período de aviso acordado por las partes para poner término al contrato, la comunicación en referencia carece de la virtud legal de hacer cesar el contrato de arrendamiento que vincula a las partes y que se había renovado por el periodo comprendido entre el 1° de febrero de 2019 e igual data del año 2021.

Agregan que de otro lado, entendiendo que la comunicación remitida por la demandada a la demandante tuvo por finalidad- aunque imperfectamente hacer cesar el contrato de arrendamiento por el período comprendido entre el 1° de febrero de 2019 y el 1° de febrero de 2021, forzoso resulta concluir que el aviso en referencia no tuvo por objeto- sin violentar los propios actos de la demandada- impedir la renovación por un nuevo período del contrato de arrendamiento de marras, esto es, por el período comprendido entre el 1° de febrero de 2021 y el 1° de febrero de 2023. Consecuencialmente, habiéndose solucionado por la demandada las rentas de arrendamiento hasta el mes de febrero del año 2020, no corresponde sino condenarla al pago de las que corresponden al período comprendido entre los meses de marzo de 2020 al mes de enero de 2023, conjuntamente con los servicios básicos que hubo de solucionar el actor ascendente a la suma de $318.110, por concepto de agua potable y energía eléctrica.

Finalmente sostienen que no se debe preterir que la entrega material de las llaves del inmueble arrendado por parte de la demandada, carece de la eficacia jurídica de hacer cesar un contrato de arrendamiento legal y válidamente celebrado como, asimismo, tampoco autoriza a la demandada para pagar la renta hasta el día en que se verificó dicha entrega, desde que tal derecho irrenunciable, lo contempla el legislador de arrendamientos, en los artículos 3° inciso final y 4° inciso final de la Ley N°18.101, esto es, cuando el arrendador ha desahuciado al arrendatario o bien cuando solicita la restitución judicial del inmueble, presupuestos fácticos ninguno de los cuales, se consulta en la especie.

Cuarto: Que, lo reseñado en los fundamentos que preceden, pone de manifiesto que, en este caso, el quid de la crítica de ilegalidad dirigida en contra de la sentencia que se impugna en el recurso de nulidad sustancial, estriba en que la demandada dio aviso de término del contrato de arrendamiento con la antelación pactada en la cláusula cuarta lo que debió llevar a los jueces del grado al rechazo de la demanda en aquella parte que tiene por renovado el contrato.

Quinto: Que, de lo que se ha expuesto queda en evidencia que, pese al esfuerzo argumentativo de la impugnante, su recurso no ha sido encaminado como debió serlo, abarcando el basamento jurídico que en propiedad e ineludiblemente resultaba ser pertinente y de rigor. Esto es así, puesto que la preceptiva legal citada en el motivo primero de este fallo y que constituye, como se ha visto, aquella en que se asila la estructura normativa sobre la cual viene construido el alegato de casación de fondo, no es bastante para abordar el examen de la resolución de la controversia de la forma en que se hizo por los juzgadores al no venir denunciada la conculcación de las normas que en la especie tienen el carácter de decisoria de la litis, es decir, aquellos preceptos que invocó el sentenciador, en particular, los artículos 1915, 1916, 1917, 1918, 1919 y 1977 del Código Civil, por tratarse, precisamente, de la normativa aplicable al asunto controvertido, conforme se dejó anotado.

Sexto: Que en esas condiciones, al no venir acusado en el libelo de casación el quebrantamiento de la preceptiva sustantiva básica en comentario, tal norma debe quedar en la forma que lo interpretó la sentencia.

En efecto, en este punto de la reflexión vale poner de relieve la particularidad que, en cuanto constituye su objetivo directo, define al recurso de casación en el fondo y es que éste permite la invalidación de determinadas sentencias que hayan sido pronunciadas con infracción de ley, siempre que haya tenido influencia sustancial en su parte resolutiva o decisoria.

Semejante connotación esencial de este medio de impugnación se encuentra claramente establecida en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, que lo instituye dentro de nuestro ordenamiento positivo y se traduce en que no cualquier transgresión de ley resulta idónea para provocar la nulidad de la sentencia impugnada, sino solo aquella que haya tenido incidencia determinante en lo resuelto, esto es, la que recaiga sobre alguna ley que en el caso concreto ostente la condición de ser decisoria litis.

En tal sentido, esta Corte ha dicho que las normas infringidas en el fallo, para que pueda prosperar un recurso de casación en el fondo, han de ser tanto las que el fallador invocó en su sentencia para resolver la cuestión controvertida, como aquellas que dejó de aplicar, y que servirían al recurso, puesto que en caso contrario esta Corte no podría dictar sentencia de reemplazo, dado el hecho que se trata de un recurso de derecho estricto.

Séptimo: Que no debe perderse de vista que el recurso de casación en el fondo persigue instar por un examen del juicio conclusivo de la cuestión principal, desplegado en la sustancia misma de la sentencia definitiva o interlocutoria que se busca anular, cuyos desaciertos jurídicos solo autorizarán una sanción procesal de esa envergadura en la medida que hayan trascendido hasta la decisión propiamente tal del asunto, definiéndola en un sentido distinto a aquel que se imponía según la recta inteligencia y aplicación de la normativa aplicable.

De este modo, entonces, aun bajo los parámetros de desformalización y simplificación que caracterizan a este arbitrio desde la entrada en vigencia de la Ley N° 19.374, no se exime a quien lo plantea de indicar la ley que se denuncia como vulnerada y que ha tenido influencia sustancial en lo resolutivo de la sentencia cuya anulación se persigue, esto es, según ya se anotó, aquellos preceptos legales que en la resolución del asunto sub judice ostentan la condición de ley decisoria litis.

Octavo: Que las circunstancias descritas en los razonamientos que anteceden traen por consecuencia inevitable que el recurso de casación en el fondo deberá ser desestimado.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Vicente Morales Carrera, en representación de la parte demandada, contra la sentencia de veinte de diciembre de dos mil veinticuatro dictada por la Corte de Apelaciones de Talca.

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Redacción a cargo de la abogada integrante Sra. Etcheberry.

Rol Nº 2173-2025.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, integrada por los Ministros señor Mario Carroza E., señora María Soledad Melo L., señor Jorge Zepeda A. (S), señora María Catepillán L. (S) y la Abogada integrante señora Leonor Etcheberry C. No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma el Ministro Sr. Zepeda (S), por haber terminado su periodo de suplencia. Santiago, 10 de febrero de 2026.