Juicio arbitral

Santiago, diecinueve de febrero de dos mil veintiséis.

VISTO:

En los autos arbitrales rol 4387-2020 tramitados ante el juez árbitro arbitrador mixto don nombre reservado, caratulados “nombre reservado, nombre reservado y Compañía SpA con Compañía de Seguros de Vida Consorcio Nacional de Seguros S.A.” seguidos por acción de restitución de rentas, por sentencia de primera instancia de fecha cuatro de enero de dos mil veintiuno se rechazó la demanda.

El demandante recurrió de casación en la forma y apeló de dicho fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago por sentencia de siete de noviembre de dos mil veinticuatro rechazó la casación y confirmó la decisión.

En contra de esta última decisión la parte demandante dedujo recurso de casación en la forma y en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

En cuanto al recurso de casación en la forma:

Primero: Que el recurrente sostiene que la sentencia impugnada habría incurrido en la causal de nulidad formal contemplada en el numeral 5° del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil en relación a los numerales 4 y 6 del artículo 170 del mismo cuerpo legal, ya que el fallo obvió la fundamentación y resolución del asunto controvertido, esto es, si era o no exigible pagar las rentas y demás prestaciones bajo los supuestos de hecho conocidos y no disputados por las partes, lo que configura un vicio solo reparable con la nulidad.

Segundo: Que la revisión de los antecedentes del proceso permite constatar que la demandante impugnó el fallo de primer grado mediante casación en la forma y apelación. Conociendo la Corte, rechazó el recurso de casación en la forma y confirmó la decisión de primer grado.

Tercero: Que al analizar el libelo de casación formal aparece que el recurrente impugna por esta vía únicamente el pronunciamiento que desestimó el recurso de casación en la forma deducido contra la sentencia de primer grado, es decir, su reproche se orienta a sustentar vicios que se contendrían en la sentencia de casación del tribunal de alzada, cuestionando los motivos en que se fundó la decisión de rechazo del arbitrio.

Cuarto: Que el artículo 63 N°1 letra a) del Código Orgánico de Tribunales dispone que las Cortes de Apelaciones conocerán en única instancia de los recursos de casación en la forma que se deduzcan en contra de las sentencias dictadas por los jueces de letras de su territorio jurisdiccional. La palabra “instancia”, en este caso, está tomada en el sentido de que el fallo que resuelve el correspondiente recurso de casación en la forma no es susceptible de ningún otro recurso ni puede ser revisado, de consiguiente, por ningún tribunal superior (Mario Casarino Viterbo, Manual de Derecho Procesal Orgánico, Quinta Edición Actualizada, Tomo I, página 161).

Quinto: Que, conforme lo razonado en los motivos precedentes, no configurándose el vicio alegado, el recurso de nulidad formal no podrá prosperar.

En cuanto al recurso de casación en el fondo:

Sexto: Que fundamentando su pretensión invalidatoria el recurrente señaló que el fallo infringe los artículos 1915, 1924 y 1932 del Código Civil y artículo 3 de la Ley N° 19.880.

Sostiene que la naturaleza bilateral del contrato de arriendo establece la obligación del arrendatario del pago de la renta y el deber del arrendador de proveer la posibilidad de usar y gozar la cosa arrendada, de ello se sigue que, ante la imposibilidad de usarse el bien arrendado para el fin para el que se arrendó, el arrendatario deja de tener posibilidad de usar y gozar de la cosa y, por lo mismo, el arrendador deja también de tener derecho a cobrar la renta, esta afirmación, señala, no tiene que ver con responsabilidades contractuales, sino que con los equilibrios propios que se dan entre los derechos y las obligaciones de los contratantes por la misma naturaleza del contrato.

Afirma que en este punto radica el error de derecho de los sentenciadores del grado que analizaron el caso en base a cumplimientos o incumplimientos contractuales, aun cuando no fue planteado así en la demanda, para terminar concluyendo que a falta de culpa del arrendador, el arrendatario debe pagar aún hasta por el tiempo en el que no se podía usar o gozar de la cosa.

Señala que la sentencia yerra al considerar que el arrendatario solo estaría exento de pagar la renta si la imposibilidad de uso se debe a la culpa del arrendador, ya que no es necesario que haya incumplimiento por parte del arrendador, basta con que no se pueda usar la cosa arrendada para que el pago de la renta carezca de causa, desequilibrio que debe ser enmendado, en términos que el arrendatario no se vea obligado a soportar la prestación que corresponde por el uso y goce del inmueble que el arrendador no puede proveer en los términos previstos al celebrarse el contrato. Todos estos elementos fueron obviados en la sentencia, al punto que se llega a desconocer que durante las cuarentenas la oficina de abogados de su representada estaba imposibilitada para funcionar como tal en el inmueble, lo que delata un yerro del artículo 3 de la Ley 19.880 que establece las Bases de los Procedimientos Administrativos que rigen los actos de los órganos de la administración del Estado, al desconocer el valor vinculante de los actos de la autoridad sanitaria.

Séptimo: Que, para una adecuada resolución del recurso, conviene tener presente algunos antecedentes del proceso:

1.- Comparecen los abogados don Francisco Javier Fernández González y doña María Francisca Ossa Monge, en representación de Cruzat, Wahl y Compañía SpA, quienes deducen demanda de restitución de rentas pagadas en exceso en su calidad de arrendataria del inmueble ubicado en domicilio reservado, en contra de la arrendadora del inmueble Compañía de Seguros de Vida Consorcio Nacional de Seguros S.A.

Sostienen que el 5 de septiembre de 2020 su representada celebró un contrato de arrendamiento con la demandada, en virtud del cual ésta le entregó en arrendamiento las oficinas del piso 6 del edificio ubicado en domicilio reservado Unidades de Fomento mensuales y el plazo, que inicialmente habría sido de dos años, en marzo de 2020 se prorrogó por otros dos años (sic).

Señalan que por causa de la pandemia producto del coronavirus la autoridad sanitaria en el marco del estado de catástrofe existente en el país decretó cuarentena total obligatoria en la comuna de Las Condes durante dos periodos distintos, el primero desde el día 27 de marzo de 2020 hasta el 16 de abril de 2020 y el segundo entre el 16 de mayo de 2020 y el día 28 de julio de 2020.

Afirma que el hecho de que la orden de la autoridad sanitaria al imponer cuarentenas territoriales que afectaron, entre otras, a la comuna en donde se encuentra el inmueble, constituye un impedimento para el goce de la cosa por parte del arrendatario atendiendo particularmente al uso específico para el cual el inmueble fue arrendado, por caso fortuito.

Precisa que tratándose el contrato de arrendamiento de uno bilateral, consensual, oneroso y conmutativo y siendo, por consiguiente, el pago de la renta la contraprestación debida por el arrendatario frente al deber del arrendador de entregar la cosa y posibilitar que el arrendatario pueda ejercer su derecho a gozar de ella, es jurídicamente lógico que si el arrendador no puede temporalmente -por una razón que en este caso indiscutiblemente no le es imputable- posibilitar en plenitud el goce del inmueble arrendado, tampoco tenga derecho a percibir renta por ese motivo.

Solicitan declarar que su representada no se encontraba obligada a pagar la renta de arrendamiento ni los gastos comunes correspondientes al inmueble arrendado por los periodos en que esta se vio impedida de usar el inmueble por una decisión de la autoridad y condenar a la demandada a restituir la suma total de $20.899.405 y gastos comunes por la suma de $5.680.230, más reajustes e intereses y en subsidio, y para el caso que este juez árbitro considere que el impedimento o turbación para hacer uso y goce del inmueble arrendado durante el periodo en que la comuna de Las Condes estuvo en cuarentena no fue total, piden que fije prudencialmente el monto rebajando las rentas de arrendamiento y gastos comunes pagados en exceso y condenar en costas a la demandada.

2.- El demandado contestó la demanda y solicitó el rechazo de la acción, afirma que durante toda la vigencia del contrato los inmuebles arrendados jamás han presentado inconvenientes físicos ni jurídicos que hagan imposible su uso y goce por parte de la arrendataria, ya que la totalidad del “Edificio Las Torcazas” ha permanecido operativo a lo largo de la vigencia del contrato, con su conserjería y dependencias plenamente funcionales de manera permanente y por lo mismo no ha perdido su aptitud para servir como oficinas, estacionamientos y bodegas, respectivamente, puesto que no ha existido absolutamente ningún tipo de inconveniente administrativo o municipal que impida su uso o goce para los fines que definieron su arrendamiento. Luego, opone la excepción de improcedencia de una acción de rebaja de renta de arrendamiento, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1932 del Código Civil, fundado en que dicha norma resguarda la garantía de los vicios redhibitorios en el contrato de arrendamiento, al disponer que el arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento, o bien, a una rebaja en el precio o renta, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer uso para el que ha sido arrendada. Explica que los hechos señalados por los demandantes en su demanda no configuran la hipótesis prevista por el artículo 1932 inciso 2º del Código Civil y a partir de ello, sostiene que el actor no está en posición para solicitar o pretender la rebaja del precio de la renta a que se refiere dicha norma legal, pues tanto el “Edificio Las Torcazas” como los inmuebles arrendados no presentarían ningún inconveniente físico ni jurídico que les afecte, como ningún tipo de inconveniente administrativo o municipal que impida su uso o goce para los fines que definieron su arrendamiento.

3.- El tribunal de primera instancia rechazó la demanda, decisión que fue confirmada por la Corte de Apelaciones de Santiago.

Octavo: Que para efectos de ordenar el raciocinio que se desarrollará y contextualizar las infracciones que denuncia la recurrente, es pertinente considerar los hechos asentados en la sentencia:

1.- Las partes celebraron el contrato de arrendamiento que tuvo por objeto utilizar el inmueble para los fines para los que fue arrendado, esto es, como oficina, bodega y estacionamiento.

2.- Los montos, tanto de las rentas de arrendamiento del contrato, como de los gastos comunes correspondientes a las oficinas del sexto piso, la bodega número 13 y los estacionamientos Nº 10, 22, 69, 88, 89 y 112, todos emplazados dentro del inmueble ubicado en domicilio reservado, se encuentran íntegramente pagados.

3.- Las oficinas del sexto piso, la bodega número 13 y los estacionamientos Nº 10, 22, 69, 88, 89 y 112, todos emplazados dentro del inmueble ubicado en domicilio reservado, se encontraron a disposición de la parte demandante, aún en los períodos en que la comuna de Las Condes se encontraba en cuarentena.

Noveno: Que sobre la base de los antedichos presupuestos fácticos la sentencia de segundo grado confirmó la de primera que rechazó la demanda, reflexionando para ello que la parte demandante debió utilizar los remedios contractuales disponibles en nuestro ordenamiento jurídico para paliar el incumplimiento a las obligaciones del arrendador, específicamente, a la obligación contenida en el artículo 1924 N° 2 del Código Civil, de mantener la cosa dada en arrendamiento en el estado de servir para el fin que ha sido arrendada, y en específico, a las acciones contenidas en el artículo 1932 inciso 2° del mismo Código, que establece la posibilidad de terminar el contrato o rebajar el precio o renta, si el mal estado o calidad de la cosa le impide al arrendatario hacer de ella el uso para que ha sido arrendada.

En cuanto a la acción subsidiaria de rebaja en las rentas de arrendamiento pagadas por la parte demandante por la eventual imposibilidad de usar y gozar el inmueble de autos por los específicos períodos en los que se restringió la movilidad en la comuna de Las Condes, donde el inmueble se encuentra emplazado, razona que no es posible configurar un incumplimiento de la obligación por parte de Consorcio, dado que las restricciones que fueron acreditadas por la demandante no recayeron sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Por su parte, la prueba aportada por la parte demandada logró acreditar que el inmueble sí estuvo a disposición de la parte demandante para efectos de servir para el fin a que ha sido arrendada.

Agrega que se acreditó que las únicas prohibiciones que recayeron sobre inmuebles en específico, o bien, sobre rubros particulares, dicen relación con inmuebles utilizados para el área del entretenimiento, y en ese sentido, los espacios en los que se emplazan restaurantes, pubs, discotecas, centros de eventos, teatros, casinos, salas de concierto, entre otras, efectivamente sufrieron prohibiciones de apertura que impidieron de forma absoluta su uso y goce. Aquellas prohibiciones no recayeron sobre inmuebles cuyo uso dice relación con oficinas, bodegas y estacionamientos, uso que las partes están contestes que era el objeto del contrato de arrendamiento.

Enseguida concluye que no se configura el incumplimiento alegado por la parte demandante y, por lo tanto, no procedería la rebaja en la renta de arrendamiento solicitada y acoge la excepción de improcedencia de la acción de rebaja de renta de arrendamiento.

Décimo: Que de lo expuesto precedentemente aparece que las disposiciones legales denunciadas por la recurrente y sus alegaciones tienen por objeto cuestionar -en lo medular- la conclusión a la que arriban los sentenciadores después de efectuar el análisis de los antecedentes del juicio respecto que los inmuebles arrendados se encontraron a disposición de la parte demandante para efectos de servir para el fin para que han sido arrendados aún en los períodos en que la comuna de Las Condes se encontraba en cuarentena. Así, su reproche de ilegalidad se circunscribe a la supuesta inobservancia de las normas sustantivas que cita, las que, aplicadas correctamente, debieron llevar a los jueces del fondo a acoger la demanda.

Undécimo: Que, así planteado el recurso de nulidad sustancial, sus alegaciones conciernen a la esfera de los hechos de la contienda en los términos que fueron asentados por los jueces de la instancia. En efecto, la recurrente pretende imponer un razonamiento que no se sustenta en la situación fáctica establecida por el fallo, desconociendo la que sí ha sido fijada respecto a que los inmuebles arrendados se encontraron a disposición de la parte demandante aún en los períodos en que la comuna de Las Condes se encontraba en cuarentena. Luego, para tener éxito en su pretensión, forzoso sería tener que modificar los hechos asentados y establecer otros nuevos que permitan configurar la tesis que propugna, esto es, que la cosa arrendada no estuvo a disposición del arrendatario para su uso y goce durante el periodo de cuarentena, lo que debió llevar a los jueces a acoger la acción.

Duodécimo: Que la doctrina y la jurisprudencia han caracterizado al recurso de casación como un medio de impugnación de carácter extraordinario, que no constituye instancia jurisdiccional, pues no tiene por finalidad propia revisar las cuestiones de hecho del pleito ya tramitado. Antes que ello, se trata de un recurso de derecho, ya que la resolución del mismo debe limitarse en forma exclusiva a examinar la correcta o incorrecta aplicación de la ley en la sentencia que se trata de invalidar, respetando los hechos establecidos en el fallo por los jueces sentenciadores. Como se sabe, esa limitación a la actividad judicial de esta Corte se funda en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, al disponer que la Corte Suprema al invalidar una sentencia por casación en el fondo debe dictar acto continuo y sin nueva vista, pero separadamente, la sentencia que zanje el asunto que haya sido objeto del recurso de la manera que crea conforme a la ley y al mérito de los hechos, tal como se han establecido en el fallo recurrido. Solo en forma excepcional es posible la alteración de los hechos asentados por los tribunales de instancia, en el caso que la infracción de ley responda a la transgresión de una o más normas reguladoras de la prueba, lo que no se verifica en el recurso en análisis, mas no respecto de la apreciación de las probanzas que se hubiesen rendido, que es facultad privativa del juzgador.

Décimo tercero: Que constatada la inexistencia de denuncia de infracción de leyes reguladoras de la prueba y habida cuenta de lo anotado en el motivo undécimo, resulta pertinente recordar que solamente los jueces del fondo se encuentran facultados para fijar los hechos de la causa y que efectuada correctamente dicha labor, al determinar éstos con sujeción al mérito de los antecedentes, probanzas aportadas por las partes, la interpretación y aplicación de las normas atinentes al caso en estudio, ellos resultan inamovibles para este tribunal, conforme a lo previsto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, no siendo posible su revisión por la vía de la nulidad que se intenta.

Décimo cuarto: Que no obstante lo dicho, el recurso no ha sido encaminado como debió serlo, abarcando el basamento jurídico que en propiedad e ineludiblemente resultaba ser pertinente y de rigor. Esto es así, puesto que la preceptiva legal citada en el motivo sexto de este fallo y que constituye, como se ha visto, aquella en que se asila la estructura normativa sobre la cual viene construido el alegato de casación de fondo, no es bastante para abordar el examen de la resolución de la controversia de la forma en que se hizo por los juzgadores al no venir denunciada la conculcación de la norma que en la especie tiene el carácter de decisoria de la litis, en particular, el artículo 8 numeral 7 de la Ley 18.101, que regula la forma de apreciación de la prueba en los juicios relativos al contrato de arrendamiento, que es justamente la que fundamenta la decisión de rechazar la acción.

Décimo quinto: Que en esas condiciones, al no venir acusado en el libelo de casación el quebrantamiento de la preceptiva sustantiva básica en comentario, su vigor se ve radicalmente debilitado.

En efecto, en este punto de la reflexión vale poner de relieve la particularidad que, en cuanto constituye su objetivo directo, define al recurso de casación en el fondo y es que éste permite la invalidación de determinadas sentencias que hayan sido pronunciadas con infracción de ley, siempre que haya tenido influencia sustancial en su parte resolutiva o decisoria.

Semejante connotación esencial de este medio de impugnación se encuentra claramente establecida en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, que lo instituye dentro de nuestro ordenamiento positivo y se traduce en que no cualquier transgresión de ley resulta idónea para provocar la nulidad de la sentencia impugnada, sino solo aquella que haya tenido incidencia determinante en lo resuelto, esto es, la que recaiga sobre alguna ley que en el caso concreto ostente la condición de ser decisoria litis.

En tal sentido, esta Corte ha dicho que las normas infringidas en el fallo, para que pueda prosperar un recurso de casación en el fondo, han de ser tanto las que el fallador invocó en su sentencia para resolver la cuestión controvertida, como aquellas que dejó de aplicar, puesto que en caso contrario esta Corte no podría dictar sentencia de reemplazo, dado el hecho que se trata de un recurso de derecho estricto.

Décimo sexto: Que no debe perderse de vista que el recurso de casación en el fondo persigue instar por un examen del juicio conclusivo de la cuestión principal, desplegado en la sustancia misma de la sentencia definitiva o interlocutoria que se busca anular, cuyos desaciertos jurídicos solo autorizarán una sanción procesal de esa envergadura en la medida que hayan trascendido hasta la decisión propiamente tal del asunto, definiéndola en un sentido distinto a aquel que se imponía según la recta inteligencia y aplicación de la normativa aplicable.

De este modo, entonces, aun bajo los parámetros de desformalización y simplificación que caracterizan a este arbitrio desde la entrada en vigencia de la Ley N° 19.374, no se exime a quien lo plantea de indicar la ley que se denuncia como vulnerada y que ha tenido influencia sustancial en lo resolutivo de la sentencia cuya anulación se persigue, esto es, según ya se anotó, aquellos preceptos legales que en la resolución del asunto sub judice ostentan la condición de ley decisoria litis.

Décimo séptimo: Que las circunstancias descritas en los razonamientos que anteceden traen por consecuencia inevitable que el recurso de casación en el fondo deberá ser desestimado.

Y de conformidad además con lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo interpuestos por el abogado Francisco Javier Fernández González, por la demandante, en contra de la sentencia de siete de noviembre de dos mil veinticuatro de la Corte de Apelaciones de Santiago.

Acordada con el voto en contra del abogado integrante Sr. Vidal, quien, con respecto del recurso de casación en la forma, estuvo por entrar derechamente a su análisis, en virtud de las siguientes consideraciones:

I.- Que del examen del recurso se advierte que la resolución impugnada es la sentencia definitiva dictada por la Corte de Apelaciones, conociendo del recurso de apelación deducido por la parte ejecutante, en contra del fallo de segunda instancia.

II.- Que, en consecuencia, no se ha recurrido de casación en la forma respecto de la sentencia dictada por esa misma Corte, que rechazó el recurso de casación formal.

III.- Que, al existir los vicios formales alegados, al confirmarse la sentencia definitiva, la Corte de Apelaciones habría hecho suyos los mismos vicios alegados, respecto de la sentencia de primer grado.

IV.- Que en esas condiciones, no existe, a juicio de este disidente, obstáculo procesal alguno, para que se recurra, por idénticas causales, en contra del fallo de segunda instancia, no produciéndose entonces, la situación conocida como “casación sobre casación”, porque la inadmisibilidad a que alude esa expresión radica, básicamente, en que una sentencia que resuelve un recurso de casación, tiene una naturaleza sui generis, no asimilable a una sentencia definitiva o interlocutoria, de aquellas que posibilitan su impugnación por esos recursos de nulidad procesal.

V.- Que, por otra parte, el artículo 63 N°1 letra a) del Código Orgánico de Tribunales, cuando dispone que las Cortes de Apelaciones conocerán, en única instancia, sobre los recursos de casación en la forma, que se interpongan en contra de las sentencias dictadas por los jueces de letras o por uno de sus ministros y, de las sentencias definitivas de primera instancia, dictadas por jueces árbitros, está señalando que las sentencias dictadas, resolviendo esos recursos, no son susceptibles de recurso de apelación, pero, no puede considerarse una limitación a la interposición de un recurso de casación en la forma, respecto de un fallo que no está resolviendo, propiamente, el recurso de casación, sino que la apelación de una sentencia definitiva, respecto del cual se le atribuye mantener los mismos vicios que contenía el fallo de primer grado.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del abogado integrante Sr. Vidal.

Rol Nº 60337-2024.

Pronunciado por la Primera Sala de esta Corte Suprema, integrada por los Ministros señor Mauricio Silva C., señor Gonzalo Ruz L., señora Eliana Quezada M. (S) y los Abogados integrantes señor Álvaro Vidal O. y señor Carlos Urquieta S. Santiago, 19 de febrero de 2026.