Plazo del contrato de promesa

Santiago, veintisiete de febrero de dos mil veintiséis.

En cumplimiento a lo ordenado en el fallo precedente y lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil se pronuncia la siguiente sentencia de reemplazo.

VISTO:

Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de sus considerandos octavo y siguientes, que se eliminan.

Y se tiene en su lugar y, además, presente:

1° Lo razonado en las motivaciones quinta a décimo tercera del fallo de casación que antecede, que se tienen como parte integrante de este fallo.

2° Que, el contrato de promesa está contemplado en el artículo 1554 del Código Civil y dispone que “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1ª. Que la promesa conste por escrito;

2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;

3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato;

4ª. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.

Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente.”.

Por su lado el artículo 1553 precedente establece que: “Si la obligación es de hacer y el deudor se constituye en mora, podrá pedir el acreedor, junto con la indemnización de la mora, cualquiera de estas tres cosas, a elección suya:

1ª. Que se apremie al deudor para la ejecución del hecho convenido;

2ª. Que se le autorice a él mismo para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor;

3ª. Que el deudor le indemnice de los perjuicios resultantes de la infracción del contrato.”

3° Que, el promitente comprador ha demandado el cumplimiento forzado de un contrato de promesa de compraventa y el pago de la cláusula penal pactada, el cual se celebró por escritura pública el 20 de abril de 2016, respecto de diversos bienes inmuebles ya singularizados, al estimar cumplida tanto la condición como el plazo pactado y al haber pagado su representada el precio total convenido.

La demandada, al contestar, señaló que el contrato sub lite estaba extinguido, puesto que debió celebrarse, a más tardar, el 29 de diciembre de 2017, plazo extintivo y fatal, por lo cual, al adquirir ellos el inmueble en el cual se desarrollaba el proyecto inmobiliario en el que estaban incluidos los bienes materia de la promesa, el 24 de abril de 2018, no pudieron obligarse a cumplir la aludida promesa, puesto que, a esa fecha, el contrato ya había fenecido.

4° Que, el único hecho asentado en el proceso es el contenido en el motivo quinto del fallo de primer grado, en virtud del cual se tuvo por acreditado que las partes celebraron un contrato de promesa de compraventa, en los términos de que da cuenta el documento del folio 1.

5° Que, del documento aludido, aportado junto a la demanda, constan las circunstancias señaladas en el motivo octavo del fallo de casación que antecede, esto es, que el día 20 de abril de 2016 se celebró, mediante escritura pública debidamente inscrita, un contrato de promesa de compraventa, entre la demandante, como promitente compradora y el tercero en este juicio, nombre reservado, como promitente vendedor, en el cual se singularizaron completamente los bienes prometidos vender -una bodega y tres estacionamientos- y el precio de venta de aquellos, además de la forma en que debería ser enterado dicho precio, otorgándose 48 meses para ello, precio que, en todo caso, fue totalmente pagado antes de presentarse la demanda.

Se pactó además, en la cláusula sexta, que el contrato prometido se celebraría en el plazo máximo de 60 días corridos, contado desde la fecha en la que el promitente vendedor entregara a Correos de Chile una carta certificada, despachada por un Notario, por la cual se comunicara a la promitente compradora -aquí demandante- que el Conservador de Bienes Raíces de esta ciudad había archivado el certificado y plano que acreditaran que la Municipalidad de Colina había acogido el proyecto inmobiliario Bodegas Bayona, en su Etapa Dos, a las disposiciones de la ley de copropiedad.

Además se agregó, al final de la misma cláusula, que “En todo caso, el contrato de compraventa prometido deberá celebrarse, a más tardar, el día viernes veintinueve de diciembre del año dos mil diecisiete”.

6° Que, la dicotomía planteada en la señalada cláusula sexta plantea uno de los elementos a dilucidar en el presente juicio, esto es, cuál de los plazos establecidos en el contrato debe prevalecer, a fin de determinar su eficacia.

Ello, porque no es posible considerar ambos plazos como eficaces, si para ello se utilizan además la cláusula que estableció el precio y la escritura de compraventa por la cual la demandada adquirió el proyecto, porque estas dos cuestiones exceden, con mucho, el plazo perentorio que vencía el 29 de diciembre de 2017.

7° Que, entonces, para resolver lo antes planteado conviene recordar que las partes del contrato ya aludido -el señor nombre reservado y la demandante- establecieron en la citada cláusula tercera una fórmula para que la promitente compradora enterara el precio del contrato prometido, consistiendo aquella en que el precio resultaría de la suma de dinero que se restara de 9.915 U.F. -67,8 U.F. por cada mes o fracción de mes que transcurra entre el día 1 de abril de 2016 y el día de otorgamiento del contrato de compraventa prometido-, con un límite de 3.269, 43 U.F.

Por ende, si se divide el monto máximo por la cantidad mensual a descontar, se llega a la suma de 48,2 meses, correspondiendo ello a 4 años y fracción. Y si se computaba a partir del 1 de abril de 2016, entonces dicho término expiraría el 1 de abril de 2020, esto es, en una fecha muy posterior al 29 de diciembre de 2017, resultando entonces contradictorias ambas cláusulas.

8° Que, por otra parte, en el folio 2 del cuaderno de medida prejudicial, reiterado en la demanda, se acompañó por la demandante la copia de la escritura pública de compraventa, debidamente inscrita, celebrada el 24 de abril de 2018 entre nombre reservado, como vendedor y la demandada, como compradora, del inmueble en el cual se desarrolló el proyecto inmobiliario al cual corresponden los bienes materia del contrato de promesa de compraventa sub lite.

Como ya se expresó en la motivación décima del fallo de casación que antecede, en dicho contrato la demandada y compradora se obligó a cumplir, expresamente, “…la promesa de venta inscrita a fojas 19.733 número 31.682 del Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar del Conservador de Bienes Raíces de Santiago correspondiente al año 2016…”.

Resulta evidente que, a la fecha en la que se hizo tal declaración, había expirado el señalado plazo que vencía el 29 de diciembre de 2017, resultando entonces contradictorio lo alegado por la demandada al contestar, en cuanto a que, al concurrir a la firma de esa compraventa, no había podido obligarse a cumplir con un contrato ya fenecido porque, si así fuera, entonces no resulta lógico que se hiciera una declaración expresa, en el sentido inverso.

9° Que, según lo dispone el artículo 1562 del Código Civil “El sentido en que una cláusula puede producir algún efecto, deberá preferirse a aquel en que no sea capaz de producir efecto alguno.”

10° Que, de lo antes planteado, resulta obvio que la labor de estos sentenciadores consiste en determinar qué plazo es el que debe ser considerado, para los efectos de la celebración del contrato prometido.

Para ello, corresponde en primer término establecer si la cláusula extintiva mantuvo su valor, al celebrarse, a posteriori, el contrato de compraventa entre el señor nombre reservado y la demandada. Ello, porque no es posible sostener que el presunto plazo extintivo mantuviera su vigencia, frente a lo pactado en la cláusula cuarta de la compraventa, porque es contrario a la lógica que alguien se obligue a cumplir un contrato ya extinto, salvo que, a la fecha de esa declaración, ese plazo ya no tuviera vigencia.

En efecto, según enseña don nombre reservado “un plazo se puede extinguir por tres causales: por la llegada del día prefijado en él, por la renuncia y por la caducidad” y en cuanto a la “renuncia” señala que aquella la puede “…formular la persona en cuyo beneficio el plazo ha sido establecido. La renuncia al plazo puede ser expresa o tácita.” (Teoría General del Acto Jurídico, 5ª Edición, Editorial Jurídica de Chile, pág. 390).

En este caso, el contrato de promesa cumple con los requisitos previstos en el artículo 1554 del Código Civil, puesto que en aquél se especificó totalmente el contrato prometido -compraventa de inmuebles-, se pagó totalmente el precio por parte del promitente comprador y solo faltaba, para celebrar la compraventa, que el inmueble fuera susceptible de ser vendido y luego inscrito en el Conservador de Bienes Raíces de esta ciudad, para así realizar la tradición de las cosas, esto es, que se acogiera el proyecto al régimen de copropiedad inmobiliaria.

Y según se lee de la cláusula sexta del contrato sub lite -el cual la demandada se obligó expresamente a cumplir- el contrato prometido se celebraría en un plazo máximo de 60 días corridos, contado aquél desde la fecha en que el promitente vendedor entregara a Correos de Chile una carta certificada, despachada por un notario, por la cual comunicara al promitente comprador que el Conservador de Bienes Raíces había archivado el certificado y el plano, que dieran cuenta del citado régimen de copropiedad, por lo cual el contrato estaba sujeto a ese plazo para ser suscrito, siendo la mal llamada “condición” un elemento necesario para la existencia del contrato prometido, porque como es bien sabido, mientras el proyecto no se acogiera al régimen previsto en la Ley N°19.537, no era posible celebrar una compraventa de inmueble alguno contenido en él, puesto que, al producirse la tradición de los bienes raíces mediante la inscripción dominical, ello no es viable mientras no se encuentre inscrito el plano que dé cuenta de la subdivisión aprobada por la Municipalidad respectiva.

Por ende, en este caso, la compraventa prometida solo pudo estar en condiciones jurídicas de ser celebrada, a partir del día 30 de diciembre de 2019, día en el cual se anotaron tanto el plano como el certificado relativos a la ley de copropiedad. Es a partir de esa fecha que las unidades prometidas vender adquirieron vida independiente y comenzaron a ser susceptibles de ser enajenadas.

De lo anterior se concluye que el promitente vendedor estaba obligado a tramitar y obtener, tanto en la Dirección de Obras Municipales de Colina como en el Conservador de Bienes Raíces de esta ciudad el referido régimen de copropiedad. De lo contrario, se trataría de una condición meramente potestativa del deudor, la cual, según dispone el artículo 1478 del Código Civil, es nula.

Y como aquel trámite no dependía, únicamente, del actuar del promitente vendedor, sino que también de la Municipalidad y del auxiliar de la administración de justicia ya mencionados, es lógico que el plazo máximo de 60 días se computara desde la comunicación que aquel hiciera del hecho cierto ya mencionado.

Pero nada de aquello ocurrió, al asilarse el demandado en que el contrato de promesa de compraventa había expirado antes, el 29 de diciembre de 2017.

11° Que, de todo lo antes reseñado fluye que el plazo que debe considerarse como eficaz y vigente en este contrato de promesa de compraventa, es el de 60 días que se computaba a partir de la comunicación por carta, ya señalada.

Ello es así, porque siendo el contrato una ley para las partes y debiendo interpretarse sus cláusulas en la medida en que produzcan efectos, tratándose el de autos de una promesa de compraventa de inmuebles, en el cual se advierte la intención del promitente vendedor de vender una bodega y tres estacionamientos y habiéndose pagado íntegramente el precio del contrato prometido por parte de la promitente compradora, debe estarse entonces a esa intención más que a la literalidad de la parte final de la cláusula sexta, la cual va en contra de todo lo antes razonado, esto es, de la fórmula pactada para enterar el precio, del plazo previsto para escriturar la compraventa, una vez inscrito el régimen de copropiedad y de la declaración expresa realizada por la demandada ex post a la fecha que, necesariamente, fue renunciada por ella, al adquirir un inmueble que tenía una promesa de compraventa inscrita y al comprometerse a cumplir dicho contrato, de manera expresa. De lo contrario, ninguno de los aspectos mencionados tendrían aplicación y se vulneraría lo dispuesto en el ya citado artículo 1562 del Código Civil.

Por lo demás y tal como lo dispone el artículo 1564 del código sustantivo en sus dos primeros incisos “Las cláusulas de un contrato se interpretarán unas por otras, dándose a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad.

Podrán también interpretarse por las de otro contrato entre las mismas partes y sobre la misma materia.”

Por ende, no queda más que concluir que el señalado término perentorio, que vencía el 29 de diciembre de 2017 fue renunciado por la promitente vendedora, en virtud de sus propios actos y de la interpretación armónica de las otras cláusulas del contrato.

12° Que, en virtud de todo lo reflexionado se hará lugar a la demanda de cumplimiento forzado del contrato de promesa de compraventa, celebrado el día 20 de abril de 2016, tal como se dirá, a continuación.

13° Que, en cuanto al cobro de la cláusula penal, siendo aquella pactada libremente por las partes y verificándose en la especie los supuestos de hecho para su procedencia, tal como se lee de la cláusula octava del contrato sub lite, puesto que no puede menos que concluirse que la demandada ha sido negligente, al no concurrir a suscribir la escritura de compraventa, en los términos pactados, al ser ella quien debió tramitar la concesión del régimen de copropiedad inmobiliaria para su inmueble, conociendo de sobra la época en que ello ocurrió y pese a lo cual y a la comunicación enviada, redundantemente por la actora, dejó transcurrir el término de 60 días previsto en el contrato de promesa de compraventa, sin concurrir a la notaría previamente señalada en el contrato y sin firmar el contrato prometido, es que procede la petición en este sentido.

14° Que, resultando totalmente vencida, la demandada será condenada en costas.

Por estas consideraciones, normas citadas y de conformidad con lo previsto en las normas citadas y los artículos 144, 160, 170 y 186 del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia apelada de treinta y uno de marzo de dos mil veintidós y en su lugar se declara que:

a) Se acoge la acción de cumplimiento forzado del contrato de promesa de compraventa celebrado el 20 de abril de 2016 y complementado el 29 de agosto de 2017, declarándose que la demandada debe suscribir el contrato prometido, en la notaría acordada por las partes, en el término de 30 ° día a contar del cúmplase de la presente determinación;

b) Se ordena a la demandada pagar a la demandante, por concepto de cláusula penal, el equivalente en pesos a 2.000 U.F., en el mismo término antes concedido;

c) Resultando totalmente vencida, se condena a la demandada al pago de las costas del proceso.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del ministro señor Prado Puga.

Rol Nº56.392-2024.-

Pronunciado por la Primera Sala de esta Corte Suprema, integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., señor Mario Carroza E., señora María Soledad Melo L. y el Abogado integrante señor Raúl Patricio Fuentes M. No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma el Abogado integrante Sr. Fuentes, por estar ausente. Santiago, 27 de febrero de 2026.